Между желаемым и действительным
24 сентября Правительство и Банк РФ презентовали Госдуме отчет об антикризисных мерах за I полугодие 2010 г., содержавший весьма оптимистичные прогнозы. Утверждается, что к 2012 г. Россия выйдет на докризисный уровень ВВП, а вместе с ним вырастут и реальные доходы населения. Очевидно, тот же оптимизм был заложен и в стратегию развития ипотеки, которая предполагает к 2030 г. сделать приобретение жилья доступным для 60% граждан. Правда, для этого требуется, чтобы рост доходов обгонял рост инфляции, капитал не утекал из страны, а вместе с ипотечными ставками падала и себестоимость 1 кв. м жилья. Между тем, мнения экспертов, принявших участие во Всероссийском жилищном конгрессе, сильно расходятся с оптимизмом правительственного доклада.
Приоритеты и авторитеты
«Российская газета» опубликовала интервью с д.э.н. Никитой Кричевским. Его рецепты преодоления инфляции состояли в отмене пошлин на ввоз востребованных товаров, в обуздании тарифов естественных монополий, во введении социальных карт для бюджетников, а также в усилении работы контрольных органов.
В строительной отрасли некоторые из предложенных мер применить невозможно: недвижимость потому так и называется, что представляет собой товар, не подлежащий экспорту и импорту. Между тем, закон «О техническом регулировании» не устанавливает никакой разницы между продуктами и жилыми домами. Технический директор СРО «Строители Петербурга» Сергей Фролов напомнил, что это приведение неравноценных товаров к общему рыночному знаменателю на 4 года парализовало актуализацию технических стандартов в строительной сфере.
Тот же подход доминирует и в законе №94-ФЗ «О государственных закупках». Строительное сообщество многократно поднимало вопрос о том, что применение его норм при госзаказе на строительство дорог и иных объектов приносит качество в жертву цене, а кроме того, создает условия для мошенничества. Однако Минэкономразвития и ФАС отстаивают действующий закон как неприступную крепость.
С высоких трибун часто приходится слышать, что кризис в строительной отрасли преодолен, что рынок недвижимости вернулся на траекторию роста. Между тем эксперты, отслеживающие макроэкономические тенденции, не видят никаких оснований для эйфории. Участникам рынка остается судить о том, кто прав, по собственному опыту. Но если 90% покупателей жилья выбирают эконом-класс, а подавляющее большинство населения и вообще не имеет возможности улучшить условия проживания, то считать ситуацию благополучной, мягко говоря, неуместно.
На ветрах мировой нестабильности
Общее свойство жилищного и прочих потребительских рынков состоит в том, что цена продукта определяется динамикой спроса и предложения. Коварное различие, как отметил профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА Геннадий Стерник, - в том, что спрос в жилищной сфере повысить удается несравнимо быстрее и эффективнее, чем предложение.
В период строительного бума рост косвенных показателей спроса на жилье – в частности, на ипотеку – маскировал сокращение базовых параметров производство продукта. По данным эксперта, бурный поток инвестиций в строительство уже с 2007 г. сочетался с сокращением абсолютных цифр ввода жилья. Именно по этому можно сделать вывод о том, что первая фаза кризиса отрасли в России началась фактически за год до обвального наступления кредитного голода по причинам внешнего характера.
С другой стороны, конъюнктура отечественного производства всецело зависит от капризов мировой экономики. Как показывают данные Г.Стерника по динамике рынка жилищного строительства, его благополучие находится в прямой зависимости от уровня мировых цен на нефть, курса доллара и динамики притока-оттока капитала на российский рынок. Самый катастрофический спад инвестиций в недвижимость в январе-феврале 2009 г. совпадает с тем периодом, когда не только частные лица, но и крупнейшие банки, «бросились прятать валюту за рубежом».
В 2010 г. цены на нефть относительно стабилизировались, а движение капитала носит разнонаправленный характер. Даже по оптимистическим прогнозам Банка РФ, эти показатели конъюнктуры в течение ближайших 3 лет существенно не изменятся. «Еще три года для бума на рынке недвижимости конъюнктурных оснований не будет», - делает вывод Г.Стерник.
Еще более пессимистичны выводы в отношении рынка коммерческой недвижимости, бурно развивавшегося в 2006-2008 гг. По оценкам замглавы петербургского ГУИОН Дмитрия Табалы, докризисные показатели спроса в этом секторе могут восстановиться через 12-13 лет. В отличие от рынка жилья, офисный и складской рынки парализованы дефицитом спроса. В Москве, по данным декана факультета экономики недвижимости АНХ Елены Иванкиной, простаивает 40% построенной офисной площади.
Неудивительно, что на архитектурно-строительных форумах 2010 г. новые проекты в области коммерческой недвижимости почти не фигурировали. Более того, многие инвесторы задумались о пересмотре ранее задуманных офисных проектов под строительство жилья.
Конфликт благих намерений
Как известно, разработчиками Градкодекса РФ владело возведенное в аксиому допущение, что земельный участок сам по себе притягателен для вложения средств. На этом основании МО были предоставлены полномочия по распоряжению землей, для чего от них требовалось к установленному сроку повсеместно разработать территориальные схемы и генпланы. Однако эти сроки пришлось повторно продлевать, поскольку МО для разработки этих документов не хватало ни средств, ни персонала.
Оценки ведущих экономистов говорят о том, что «теория доходности территорий» оказалась несостоятельной. Тем не менее, как сообщил член Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Сергей Петров, на высшем юридическом уровне принято решение о том, что разработка террсхем и генпланов повторно продлеваться не будет. Соответственно, отстающие будут лишены прав распоряжаться землей.
Александр Вахмистров, бывший вице-губернатор Петербурга и нынешний кандидат на пост главы НОСТРОЙ, считает, что разработку документов терпланирования следует максимально упростить. Но единственная поправка в Градкодекс, внесенная в Госдуму в этой сфере, состоит в разрешении разрабатывать генпланы по заказу инвесторов за их счет с последующей компенсацией. Осталось непонятным, из каких источников будут компенсироваться эти средства, и что делать тем МО, куда инвесторы так и не пришли.
В регионах, где генпланы и ПЗЗ уже разработаны, огромные территории предназначены для строительства деловой недвижимости. Перепрофилирование теперь возможно только после внесения изменений в граддокументацию. Каждому застройщику в крупном городе придется индивидуально добиваться изменения территориального зонирования на свой участок. Потерянное время выльется в уплату аренды за простаивающий участок. Расходы в конечном итоге лягут на потребителя.
В дополнение к генпланам и ПЗЗ внедряется еще один базовый документ – региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Согласно Градкодексу, лишь на их основании возможна разработка проектов планировки и межевания территорий. В Петербурге подготовленный проект РНГП уже стал предметом острых разногласий в КГХ ЗакС. Одни отстаивают неприкосновенность зеленых зон и иных общественных пространств. Представители интересов строительного комплекса, в свою очередь, обеспокоены дополнительными ограничениями на застройку в центре города. Возникший тупик настроена решшить Комиссия по промышленности, экономике и собственности, у которой свои представления о приоритетах размещения объектов недвижимости.
При этом все стороны согласны с тем, что к центрам исторических городов неприменимы те же показатели, что для периферии. Например, детские сады в центре Петербурга традиционно размещались на первых этажах жилых домов, а не в отдельных строениях. Меньшинство «отдельно стоящих» социальных объектов в годы реформ незаметно перешли в собственность частных компаний. «Втыкать» новые объекты некуда. Однако вступивший в силу техрегламент противопожарной безопасности вводит свои непреодолимые на региональном уровне ограничения.
Дебаты вокруг РНГП – классический образец конфликта благих намерений. Столкновение приоритетов, приумножаемое неповоротливостью законов, не менее типично и для федерального межведомственного уровня, где разные группы экспертов «хотят как лучше», но продуцируют взаимно несовместимые документы «как всегда».
Как напоминает президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, монополии разработали и утвердили свои планы размещения объектов инфраструктуры для всей территории РФ. В то же время единой схемы пространственного развития России как не было, так и нет, а региональные документы стратегического развития исходит не из реальных, а из «желаемых» перспектив. Для начала, по его мнению, необходимо приблизить стратегии к действительности и увязать на уровне федеральных округов.
Заколдованная себестоимость
По словам С.Петрова, в ближайшее время Госдума примет новые законопроекты, расширяющие возможности комплексного освоения территорий, в том числе облегчающие процесс отчуждения земель для госнужд. Коррективы предполагается внести и в регулирование развития застроенных территорий: в их состав будут включаться теперь и земли производственных объектов, подлежащих редевелопменту.
Намерения разрешить противоречия между градостроительным и земельным правом являются несомненным шагом вперед, отмечает Е.Иванкина. Правовые препятствия для освоения земель в России, по ее оценке, - главный тормоз градостроительного развития. По данным эксперта, разграничение собственности на землю на практике сократило площадь земельного фонда страны, принадлежащего государственным и муниципальным ведомствам, лишь на 0,3%, в то время как земли, принадлежащие частным компаниям, расширились преимущественно за счет частных наделов.
Единственным эффективным инструментом для сокращения гигантской (92,2%) доли земли, принадлежащей государству, являются аукционы Фонда РЖС. Однако специалисты рынка недвижимости неоднозначно оценивают его практику.
По словам главы филиала Фонда РЖС на Северо-Западе Никиты Степанова, филиал намерен уже в течение 2010 г. выставить на торги 350 га неиспользуемых территорий в Петербурге, из них 250 га – под жилищное строительство. При этом в оборот вводятся территории не только в Пушкинском, но и в Калининском и Красногвардейском районах, где таким образом создается резерв для возведения наиболее востребованного жилья эконом-класса.
Петербург остро нуждается в новых землях для строительства жилья. Однако, по оценке директора по развитию СК «Темп» Ксении Морковкиной, изрядная часть выставляемых участков представляют собой территории, где освоение многократно превышает расходы на покупку земли. Так, покупателю участка в Полюстрово предстоит потратить 3 млрд. рублей для каблирования высоковольтной ЛЭП, а геолого-почвенные условия участка ставят под вопрос возможность его эффективного использования для строительства. На Дальневосточном пр. девелоперу придется ликвидировать многолетний золоотвал и убедить потенциального потребителя в экологическом благополучии территории.
В оборот можно было бы ввести обширные территории земель сельхозназначения. Однако Минрегионразвития предложило внести в закон «О садоводческих товариществах» поправку, разрешающую создание дачных объединений только в границах населенных пунктов. Экспертам теперь придется, по словам Е.Иванкиной, вновь убеждать ведомство в нецелесообразности этой сугубо идеологической меры.
Отсутствие иных форм предоставления земли, кроме аукционов, в отдаленных регионах приводит только к тому, что земля не используется никак. Напротив, в крупных городах даже при стагнационной внешней конъюнктуре дефицит земли в весьма близкой перспективе приведет к повышению цен на первичное жилье, что при недостаточности платежеспособного спроса вторично снизит темпы строительства. Об этой опасности предупредил А.Вахмистров. По его мнению, если Петербург рассчитывает вывести на рынок большие объемы жилья в 2013 г., то заниматься подготовкой территорий необходимо уже сейчас.
На первый взгляд, резерв еще велик: в городе только-только началась реализация двух масштабных проектов комплексного развития. Однако, по оценке исполнительно директора АН «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, выход на рынок дешевых квартир в «Северной Долине» снизил средний уровень цен на первичном рынке Петербурга лишь на 2 недели. Цена предложения сохраняется на уровне 69 тысяч рублей за 1 кв.м.
Потенциальные покупатели жилья, по данным социологов, уже почти не верят в дальнейшее снижение цен. Впрочем, в Минрегионе по-прежнему рассчитывают на возможность удешевления 1 кв. м в 2-3 раза, и именно из этих представлений рассчитываются размеры субсидий и сертификатов на жилье.
По данным президента Союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина, в Петербурге средняя инвестиционная стоимость строительства – не ниже 42 тысяч рублей за 1 кв.м. А этот показатель, как известно, включает в себя как стоимость приобретения земли и подключения к инфраструктуре, так и расходы на многочисленные согласования.
Если Фонд РЖС действительно введет «голландские аукционы» на непрестижные участки земли, стоимость 1 кв. м удастся понизить, считает Г.Стерник. Другим резервом является удешевление стройматериалов. Однако цены на арматуру и цемент начали повышаться. Применение материалов с высокими экологическими и энергосберегающими свойствами не понизит, а повысит цену 1 кв. м жилья, отмечает П.Горячкин. Но для производителей стройматериалов – в отличие от девелоперов курортной индустрии – пока не придумано особых экономических зон с налоговыми льготами.
Юридические бреши
В поисках дополнительных источников пополнения бюджета Минфин разрабатывает параметры налога на недвижимость, находящуюся в собственности граждан. В Минэкономразвития предлагают ввести существенную дифференциацию этого налога в зависимости от доходов. Правда, Г.Стерник не уверен в том, что налог не окажется «плоским»: он напоминает, что депутатский корпус в среднем представляет интересы не самой малообеспеченной категории населения.
Впрочем, в парламенте имеется оппозиция, регулярно вносящая альтернативные законопроекты. Аргументы Ивана Грачева – соавтора давно внесенного, но так и не принятого законопроекта «О строительных сберегательных кассах» - были созвучны результатам исследований экспертов. По его мнению, для эффективного развития жилищного рынка России следует в озаботиться хотя бы относительной независимостью от внешней конъюнктуры. И соответственно, стараться избегать экономических мер, создающих «ценовые пузыри» - тем более что в мировой экономике сохраняются предпосылки для новых кризисов ликвидности. По его мнению, именно стройсберкассы могут сократить риски для потребителей, поскольку этот механизм, в отличие от ипотеки, предполагает использование исключительно внутренних финансовых ресурсов.
Однако правительство озабочено поддержкой банковской системы, а поскольку для банков ипотека является более надежным источником прибыли, ее и собираются развивать в первую очередь. При этом, по данным опроса жителей самого благополучного региона – Москвы, только 19% жителей, планирующих приобретение жилья, делает ставку на ипотеку, рассказывает глава социологической службы агентства «Миэль-Недвижимость» Никита Чулочников.
Сомнения покупателей жилья пытаются развеять гарантиями прав участников долевого строительства, для чего приняты поправки в закон №214-ФЗ. Однако даже в Петербурге, где правительство разработало специальный график перехода застройщиков к строительству в соответствии с этим законом, его соблюдает сегодня только 41 компания на 73 объектах – то есть «охват» составляет не более 25% рынка первичного жилья. Застройщики, соблюдающие закон, признаются, что его механизм дает хронические сбои из-за замедления регистрации договоров долевого участия в органах Росреестра. Задержки, достигающие 3 месяцев, создают кассовые разрывы у строительных компаний и срывают обязательства дольщиков перед банками.
По словам топ-менеджера Единого центра документов Алексея Попова, как раз в канун введения в действие закона федеральное ведомство «спустило» местным регистраторам новую форму отчетной документации, заполнение которой требует в 2 раза больше времени, чем прежняя. А накануне региональные органы УФРС перевели в федеральный штат, что автоматически сократило размеры оплаты труда, что вызвало уход квалифицированных сотрудников. На их места по конкурсу будет набираться пополнение, которое еще предстоит обучать. Таким образом, ни образование «единого окна», ни составление графиков процедуру регистрации договоров долевого участия ускорить не смогут. И следовательно, как считает председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков, требования закона как обходят, так и будут обходить, благо и в самом законе бреши для этого сохранились.
Константин Черемных
Фонд имущества Петербурга и Сбербанк России создали Российский аукционный дом (РАД), который займется продажей частной собственности и залогового имущества банков. Первые торги пройдут еще до конца этого года. В сферу интересов новой компании входят земли, здания, коммерческие и жилые объекты, загородная недвижимость, акции, ценные бумаги и предметы искусства.
Долги с аукциона
По словам советника президента Сбербанка России Николая Андреева, все российские банки столкнулись с необходимостью реализации проблемной задолженности. «Для оптимизации работы с имуществом должников Сбербанк решил создать аукционный дом», - пояснил советник. «У нас есть и другие способы реализации залогов, но этот мы считаем одним из самых перспективных», - признает г-н Андреев.
Основой эффективности и прозрачности станет аукционный способ продажи заложенного имущества. Это позволит обеспечить сохранение интересов как продавца и покупателя, так и залогодержателя.
На торгах Российского аукционного дома заложенное имущество будет продаваться во внесудебном порядке, что полностью исключает возможность продажи ипотечных квартир. Ипотечные квартиры можно отчуждать только в судебном порядке, а это осложняет ситуацию для покупателей и для продавцов. Кроме реализации банковских залогов, на торги будет выставляться имущество предприятий-банкротов.
«РАД готов продавать имущество, заложенное по кредитам других банковских структур, а не только Сбербанка, - говорит Андрей Степаненко. - Мы готовы интегрироваться в банковскую систему, так как именно банки являются основными держателями имущества».
Торги по-русски
Российский аукционный дом зарегистрирован в конце августа с уставным капиталом в 20 млн рублей. Учредителями РАД стали: Сбербанк, которому принадлежит 25% акций, Сбербанк АСТ - 8%, Фонд имущества Санкт-Петербурга - 33%, «Русский ювелир» - 33%, НП «Гильдия управляющих и девелоперов» - 1%. Председателем совета директоров Российского аукционного дома назначен заместитель председателя правления Сбербанка России Антон Карамзин, а генеральным директором — Андрей Степаненко.
В качестве основной площадки для реализации имущества избран Фонд имущества, крупнейший продавец государственной собственности на территории РФ. Другие площадки планируется открыть в Москве и Сочи.
По словам г-на Степаненко, первые торги пройдут до конца этого года. По данным советника Сбербанка, банк передаст на аукцион имущество стоимостью несколько сотен миллионов долларов. Однако единственный озвученный лот – это Ижорские заводы. Он включает в себя здание
По словам Андрея Степаненко, комиссионные от продажи имущества составят 3% от начальной цены и 10% от ее увеличения или 0,5%, если цена превысит 1 млрд руб.
Однако РАД не станет конкурентом своему учредителю - Фонду имущества, потому что он будет продавать имущество частных собственников, а Фонд останется единоличным продавцом имущества Санкт-Петербурга. «Все решения, связанные с деятельностью Фонда имущества, принимаются городом. И в данном случае город одобряет инициативу Фонда имущества и считает Российский аукционный дом экономически выгодным и своевременным проектом, - сказал Игорь Метельский, председатель КУГИ Санкт-Петербурга. – Не стоит забывать, что РАД - дочерняя структура Фонда, а значит, город опосредованно через Фонд будет получать дивиденды от его деятельности. Это будет, по сути, дополнительным доходом городского бюджета».
Внесудебная выгода
Напомним, глава Сбербанка Герман Греф предлагал законодательно усовершенствовать процедуру внесудебной реализации заложенной по кредитам недвижимости еще в июне нынешнего года. А в конце мая глава ВТБ Андрей Костин с этой же целью предлагал ужесточить соответствующие нормы в Уголовном кодексе.
Как известно, юридической формой воплощения внесудебного метода продажи заложенного недвижимого имущества является открытый аукцион, проводимый с согласия залогодателя. Внесудебный метод продажи актуален, эффективен и выгоден потому, что гарантирует срочность, максимальную рыночную цену, с учетом конъюнктуры, сложившейся на дату проведения аукциона, а также исключает возможность объявления аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества несостоявшимся.
Директор Департамента по работе с партнерами Абсолют Банка Елена Воронина уверена, что внесудебная продажа имущества выгодна всем участникам рынка. «По нашим прогнозам, в период финансовой нестабильности такие программы будут пользоваться спросом у заемщиков», - уверена эксперт. Например, заемщики Абсолют Банка не портят себе кредитную историю и имеют возможность продать квартиру по программе «Выгодная ипотека», что значительно дороже, чем на судебном аукционе. Для того, чтобы осуществить такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита, после прохождения андеррайтинга и получения одобрения от банка клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком – остаток задолженности по кредиту и, если они были начислены, штрафы и пени. После этого, если на счету продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению.
По мнению Владимира Шевченко, главного редактора FinNews, у банков на сегодняшний день есть несколько вариантов реализации заложенного имущества: продажа с аукционов, создание ПИФов, списание на «дочек». «В начале лета несколько банков заговорили о возможности внесудебных продаж или создании дочерних структур. Сбербанк стал первой ласточкой», – считает эксперт. Однако сейчас покупателей гораздо больше чем продавцов, поэтому стоит подумать – реализовать проект с торгов или управлять им самостоятельно. По мнению г-на Шевченко, сегодня продажи не принесут ожидаемой прибыли, а банки не станут продавать с большим дисконтом, поэтому РАД – это проект на перспективу.
Справка:
ЗАО «Сбербанк – Автоматизированная система торгов» (АСТ) – 100-процентная «дочка» Сбербанка России, создано на базе компании «АМБИТ», существующей на рынке с 2002 года. С 1 июня распоряжением Правительства РФ определено оператором для проведения открытых аукционов в электронной форме.
Наталья Бурковская
.jpg)
Осень приближается, а качественных изменений на первичном рынке жилой недвижимости не происходит. Темпы падения цен на новое жилье снижаются, но вместе с тем сокращается и объем ввода, и лишь очень небольшое число компаний – как правило, в рамках совместных программ с банками – закладывают новые объекты. Сегодня застройщики вместе с риэлторами бьют тревогу: если государство не простимулирует конечный спрос, сужение рынка приведет к «дарвиновскому отбору» строительных компаний, а цены на новое жилье даже при незначительном оживлении спроса станут недоступны для среднего покупателя.
Упрямые цифры
Надежды покупателей квартир в Петербурге на резкое снижение цен на новое жилье остаются далекими от реальности. По последним данным, представленным компанией «Петербургская недвижимость», за июль цена предложения нового жилья эконом-класса составила 71,47 тысячи, комфорт- и бизнес-класса – 102,8 тысячи, элиты - 193,07 тысячи рублей за 1 кв. м.
Во всех сегментах снижение цены в июле было менее значительным, чем в июне. При этом меньше всего – на 1,3% - сократилась цена предложения в эконом-классе, что естественно: такое жилье продается сегодня существенно легче, чем дорогое. Об этом свидетельствует сопоставление с ценами продаж: если в элитном сегменте в июле дисконт достигал 80 тысяч рублей за 1 кв. м, то в типовом жилье не достигал и 2 тысяч (средневзвешенная цена продажи, по данным «ПН», составляла 69,68 тысячи рублей).
С начала 2009 г. в самом доступном сегменте жилья цены снизились не более чем на 9 тысяч рублей за 1 кв. м. Предсказания резкого падения цен, которые связывались со «второй волной» кризиса, стали звучать реже. Теперь говорят, что ниже нынешнего уровня цены упасть и не могут. Вопрос в том, сколько времени рынок будет пребывать на этом уровне, и каков будет отдаленный результат этого пребывания.
Где же ты, волна?
Ожидания «второй волны» кризиса с падением цен на жилье связывались с потенциальным истощением банковской ликвидности из-за массового невозврата ипотечных кредитов и выброса на рынок дефолтной недвижимости. Два месяца назад такая возможность рассматривалась весьма серьезно, и брокеры предлагали государству и банкам унифицированную схему урегулирования ипотечной задолженности. Однако правительство предпочло добавить коллекторских полномочий Службе судебных приставов, а банки расширили практику выдачи дополнительных кредитов должникам.
Впрочем, как считает гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, банки удержались от «второй волны» еще и благодаря колебаниям валютного курса, на котором во II квартале удалось заработать. Точно так же, по его оценке, на валютном курсе сыграли и многие потенциальные покупатели. По наблюдениям эксперта, как только рубль начинает падать, учащаются обращения клиентов в риэлторские агентства. Впрочем, пока клиент рассматривает возможность сделки, изучает объект и застройщика, валютная конъюнктура меняется, и покупка откладывается вновь.
Влияние ипотечного кризиса, как считает аналитик, было преувеличено. Российский клиент, склонный к осторожности и недоверию к обещаниям как властей, так и застройщиков, как правило, соглашался на ипотечную сделку лишь тщательно взвесив собственные возможности. К тому же, по оценке «ПН», ипотекой пользовались в основном граждане с достаточно прочными экономическими «тылами».
Не верит во «вторую волну», связанную с кризисом банков, и исполнительный директор PraktisCB Сергей Федоров, исходя из ситуации в сфере деловой недвижимости, где также наблюдается, по его оценке, «успокоение» рынка.
Марш ползком
Однако то, что большинство участников рынка «ужалось» и приучилось работать на грани рентабельности, не означает, что так будет продолжаться долго, особенно если покупательский спрос останется столь же низким, как сегодня. Согласие ряда компаний продавать построенную недвижимость городу даже ниже ее себестоимости также говорит не об их необыкновенной щедрости, а об острой нужде в ресурсах.
Продажа в убыток, на которую соглашаются некоторые участники рынка, усугубляют проблемы других компаний. «Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию», - считают анаоитики ООО «Мир недвижимости». По мнению председателя совета директоров ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, эти уступки не помогут ни самим «уступающим» компаниям, ни всему строительному комплексу: он будет терять своих участников один за другим.
То, что ныне уступленное городу по 42-47 тысяч рублей за 1 кв. м жилье столько не стоит, он иллюстрирует несложным расчетом. В.Заренков приводит в качестве примера объект в новом жилом районе, на участке без каких-либо обременений. Согласно его выкладкам, только строительно-монтажные работы, исходя из закупки материалов по ценам 2008 г., образуют долю себестоимости в размере 30 тысяч за 1 кв.м. К этому следует прибавить, в порядке уменьшения: а) плату за получение прав на земельный участок, б) процент по кредиту, в) налоги, г) расходы на инженерное обеспечение, д) рекламные издержки, е) оплату проектирования; ж) затраты на управление проектом; з) обеспечение охраны объекта; и) плату за градостроительные согласования. В общей сложности в себестоимость объекта в Приморском районе «набегает» никак не меньше 1997 долларов, или 68 тысяч рублей за 1 кв. м.
Несложно догадаться, что при строительстве на застроенной территории к этим цифрам следует добавить расходы на расселение и демонтаж, а цена земли, расходы на устройство паркингов, равно как и издержки на согласование, окажутся несравнимо больше. Между тем, по действуют заградительные ставки на кредиты, единственным источником средств для застройщика является продажа квартир. А они продаются плохо. Если у крупного «ЛенСпецСМУ» объем продаж сократился на 30%, то что говорить о малоизвестных компаниях с менее диверсифицированным бизнесом?
Как напоминает И.Еременко, в период бума далеко не все застройщики задумывались о качестве, благо продать квартиры было легко, в том числе и на начальной стадии. На «рынке покупателя» неудачные проекты не котируются. Долю компаний, ставших таким образом заложниками угасшего бума, сегодня объективно вычислить трудно. Однако аналитики «ПН», АН «Бекар» и ООО «Мир Недвижимости» единодушно признают, что объем первичной недвижимости с высокими потребительскими свойствами весьма ограничен и стремительно сужается.
Жилье для «пришельцев»
Понятно, что чем больше строительные компании, как и производители стройматериалов, будут экономить на рабочей силе, тем меньше вероятность появления на рынке нового ликвидного жилья. А с другой стороны, не сэкономишь – не проживешь. Поэтому многие оказываются перед выбором: «резать» зарплаты или прибегать к бартерным схемам.
Еще более существенным фактором конъюнктуры, по мнению главы аналитического департамента ГУД Андрея Соколова, является платежеспособность населения. Очевидно, что люди нуждаются в жилье. Но местный платежеспособный спрос минимален, и сегодня многие компании не скрывают, что в немалой степени рассчитывают на иногороднего покупателя.
Так, «ЛенСпецСМУ» вернуло 17% утраченного спроса за счет контракта с ОАО «Роснефть», по которому новые квартиры – с 5-летней рассрочкой – получат сотрудники компании, в основном, из Сибири и с Дальнего Востока. В летние месяцы на объектах холдинга RBI, по словам главы управления маркетинговых исследований компании Веры Сережиной, на треть возросло число продаж иногородним клиентам.
Как считает руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова, одной из причин является снижение платежеспособности среднего петербуржца. К такому же мнению склоняются специалисты ООО «Мир Недвижимости». Аналитики «ПН» оценивают экономические возможности населения более оптимистично.
Одни аналитики принимают во внимание такие макроэкономические факторы, как сокращение объема инвестиций в промышленность или цены на нефть, другие исходят из достаточно высокого объема частных накоплений. Явно не совпадают и оценки глубины и системности экономического кризиса в целом. Так, С.Федоров считает, что девелоперы напрасно стремятся переформатировать проекты бизнес-центров в дешевое жилье, ибо через год-два спрос на офисы вновь воспрянет, а однокомнатные квартиры станут неликвидом. Я.Долотова считает, напротив, что «однушки» будут востребованы еще много лет, пока в городе не расселены коммуналки.
Видимо, экспертная оценка зависит от точки отсчета. Если ориентироваться в прогнозах на финансовый сектор, можно предположить, что повторные колебания валютной конъюнктуры позволят еще некоторой массе горожан накопить дополнительные средства для приобретения жилья. «Но это не экономика, а спекуляция», - считает глава ООО «Пионер» Александр Погодин. Нельзя не учитывать и потери строительного рынка не только в количестве непостроенных «квадратов», но и в числе утраченных рабочих мест. И некоторое снижение цен, может быть «скомпенсировано» дальнейшим падением платежеспособности.
На пороге «ямы»
Снижение объемов строительства в 3-4 раза неизбежно ведет к уходу части компаний и их персонала из строительной отрасли. Уже в конце июня число компаний, прекративших работу на рынке, оценивалось примерно в 30%. «Строители уходят в смежные отрасли», - констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга Павел Созинов.
Объем приостановленного жилищного строительства аналитики подсчитывают по-разному. В.Сережина называет цифру 50%, а исследователи АРИН – в 28%. Однако, как отмечает директор департамента и оценки АРИН Екатерина Марковец, на стройках, находящихся в начальной стадии, какая-либо строительная активность заметна лишь на 35% объектов. Число компаний, закладывающих новые объекты, по единодушной оценке аналитиков, мизерно.
Об этом говорят и застройщики, которые сегодня завершают ранее начатые объекты. «Что мы будем делать в 2010 г., я не знаю», - признает А.Погодин. Setl City не отказывается от запуска проекта «Семь столиц», но сокращает объем I очереди всего до 2 корпусов. Ведущий аналитик компании Владимир Копылов говорит, что для активизации нового строительства требуется целенаправленная поддержка конечного спроса государством.
В исследовании ГУД, особо отмечено, что эффективных мер по поддержке спроса государство до сих пор не предпринимало. Гендиректор «Мира Недвижимости» Сергей Цветков отмечает: «Город стремиться в первую очередь решить свои задачи, а именно – обеспечить ветеранов, военнослужащих и очередников социальным жильем. Поддержка отрасли – важная, но не первоочередная задача. Все меры, которые имеет смысл предпринимать связаны со стимулированием спроса. В первую очередь это касается субсидирования ставок по ипотеке. Субсидирование процентных ставок обойдется гораздо дешевле, чем любые другие меры поддержки строительного рынка».
Дальнейшая пассивность федеральных и городских властей дорого обойдется рынку, считает В.Заренков. По его мнению, плановые цифры проекта «Доступное жилье», по которым объем нового строительства в Петербурге к 2012 г. определен в 9 млн. кв. м, являются фантазией, поскольку за 3 года городу не удастся даже выбраться из провала в объемах ввода, который образуется сегодня и даст себя знать уже в ближайшую зиму. «Будет яма», - предупреждает В.Заренков. На выходе из нее, по его мнению, неизбежен ступенчатый рост цен по мере активизации отложенного спроса – до 40%, и выше.
Аналитики ООО «Мир Недвижимости» рассматривают три варианта дальнейшего развития событий. В случае, если государство предпримет срочные меры по поддержке спроса, субсидируя ипотеку и принимая на себя расходы на землю и инфраструктуру, цены на фоне оживления рынка несколько повысятся, считает директор по развитию Андрей Вересов. Однако если таких мер предпринято не будет, образующийся дефицит приведет к еще более резкому взлету цен, когда отложенный спрос «сработает». Наихудший из вариантов предполагает банкротство как банкиров, так и строителей в обстановке такого ухудшения экономической ситуации, что о программах доступного жилья придется просто забыть.
Как слово отзовется
Строителям досадно, когда вместо реальных мер поддержки официальные лица просто декларируют цены, гипотетически доступные для массового потребителя. Практика показывает, однако, что от таких «заклинаний» падают не цены, а продажи, еще больше зажимая отрасль в тиски между финансовым голодом и низким спросом на продукт.
Впрочем, нередко заявления на высоком уровне приводятся в отрыве от контекста. Так, на заседании президиума совета по реализации нацпроектов, где прозвучала цифра 30 тысяч рублей за 1 кв. м, отнюдь не утверждалось, что по такой цене может быть реализована недвижимость на земле, купленной год назад, и построенной при докризисных ценах на стройматериалы. Речь шла о желательной цене в будущем, и в среднем городе, а не в мегаполисе. Зато на этом заседании министр регионального развития Виктор Басаргин озвучил необходимость прямого субсидирования ипотечного кредита до уровня ставки в 9%. Прозвучало и предложение «развивать домостроительные комбинаты с помощью госбанков». Наконец, глава Фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман заявил о готовности предоставлять бывшие федеральные земли застройщикам бесплатно и с готовой инфраструктурой.
Если бы эти инициативы прозвучали полгода назад, «провала» в закладке новых проектов, можно было бы избежать, полагает В.Заренков. Но лучше 50-процентное субсидирование, чем вовсе никакого, и лучше поздно, чем никогда.
Константин Черемных