Генпроектирование: решать сообща
Генеральным проектировщикам необходимо объединение усилий для решения общих проблем и регулирования рынка.
Генеральное проектирование — важный элемент реализации строительных проектов. В рамках этого процесса генпроектировщики выступают в роли ключевых координаторов, обеспечивающих слаженность работ и осуществление задуманных планов. Между тем очень часто представители рынка сталкиваются с различными вызовами и проблемами, определяющими необходимость поиска новых подходов и решений управления проектами и в целом ведения бизнеса.
Факторы воздействия
Современный рынок генерального проектирования, отмечает заместитель генерального директора по индивидуальным проектам проектного бюро АПЕКС Павел Павлов, в России переживает сложный, но во многом созидательный этап: «С одной стороны — санкционные ограничения, необходимость замены импортного оборудования и программного обеспечения, рост себестоимости. С другой — разнонаправленные требования заказчиков, меняющиеся уже в процессе работы, неполная исходно-разрешительная документация, которая ведет к переделкам и потерям времени, сохраняя при этом необходимость в повышении качества и детализации проекта на всех его стадиях. Дополнительный вызов — необходимость гибкого подхода и оптимизации в ценообразовании при плавающем объеме задач и жестких сроках, а также регулярно меняющейся нормативной базе».
По словам генерального директора ГК ОЛИМПРОЕКТ Никиты Сухих, на сегодняшний день перед российскими генпроектировщиками стоит ряд проблем. «Во-первых, это вызовы, связанные с дефицитом профессиональных кадров. Как раньше рынок испытывал недостаток в квалифицированных специалистах, так их и не хватает по сей день. Во-вторых, заметно увеличенные издержки в виде затрат. Так, с повышением инфляции поднялись и заработные платы. Кроме того, растут и налоги. И следующий год — не исключение: целый ряд внесенных инициатив в налоговой и финансовой сферах продолжит демонстрацию тенденций роста расходов в 2026 году. В-третьих, вызовы, связанные с постоянно меняющейся законодательной базой в области строительства и проектирования. Так, если в прошлом году у нас была возможность при проектировании высотных (свыше 75 м) и уникальных (свыше 100 м) зданий использовать специальные технические условия на проектирование и строительство, то сейчас этой опции нет», — отмечает представитель рынка.
Один из факторов, влияющих на работу проектных компаний, напоминает генеральный директор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов, — отсутствие в российском законодательстве понятия «генеральный проектировщик». Эта функция, унаследованная от советской системы, не имеет четкого юридического определения, что создает правовую неопределенность для всех участников процесса — от заказчиков до генподрядчиков. Вторая особенность — дисфункциональная структура рынка. В российской отрасли проектирования преобладают микро- и малые предприятия, но основную часть выручки генерируют крупные и средние компании, которых очень мало. Этот структурный дисбаланс затрудняет реализацию крупных инфраструктурных проектов. При этом объем рынка генерального проектирования относительно небольшой, особенно если сравнивать с рынком телекома, поэтому возникают риторические вопросы: насколько эта структура вообще может поменяться и стоит ли ее менять?
Вопрос кадров в генпроектировании, добавляет Александр Ворожбитов, действительно остается актуальным: «Я вижу решение данного вопроса в использовании метода проектного или проблемно-ориентированного обучения. Уже много лет “Метрополис” сотрудничает с ведущими отраслевыми вузами страны. В частности, наша команда разрабатывает кейсы по проектированию для студентов, решение которых способствует сокращению разрыва между академическим образованием и реальными потребностями бизнеса. После оценки решений лучшие студенты получают возможность пройти стажировку в офисах нашей компании и получить оффер. Если бы такие образовательные проекты поддерживали отраслевые консорциумы, то польза была бы ощутима для всего рынка. И для студентов, которые могут найти хорошую работу и не разочароваться в своей профессии. И для компаний, которые могут привлечь молодых специалистов. И для отрасли в целом, чтобы ресурсы, потраченные на обучение, не были потеряны».
Представлять интересы
По мнению многих представителей генпроектных компаний, именно отраслевые объединения, которые пока ярко не выражены, необходимы и для решения общеотраслевых проблем. В том числе ведущие из них могли бы представлять и защищать интересы бизнеса в государственных органах.
По словам генерального директора ЮНИПРО Вячеслава Китайкина, такое объединение нужно рынку, потому что на данный момент стадии проектирования, которые требует заказчик, зачастую не соответствуют действующему нормативному разделению: «Большая путаница возникает на стадии концепции. Ее объемы и степень проработки вообще никак не регламентируются. Существуют, но никак не закреплены такие понятия, как адаптация концепции, консолидированная концепция. Вследствие этого заказчикам не до конца ясно, что заказывать и как принимать, а проектировщикам неясно, в каком объеме выполнять и как сдавать работы. Это приводит к хаосу: заказчику сложно сформулировать понятную задачу, а проектировщику — подсчитать трудозатраты и определить стоимость. Стоит добавить, что сейчас вследствие увеличения ключевой ставки, которая привела к приостановке многих проектов, наблюдается постоянное изменение властями режимов согласования проектов, а также недостаток высококвалифицированных кадров, которые утекают в структуры девелоперов или вообще уходят из профессии в связи с психологическим выгоранием из-за постоянных авралов».
В настоящее время проектный бизнес, считает управляющий партнер Группы компаний «Спектрум» Владимир Иванов, работает в условиях высокой турбулентности. Изменения происходят быстрее, чем когда-либо: нормативно-правовая база обновляется почти ежеквартально, требования заказчиков растут — по срокам, стоимости, качеству. При этом объекты становятся все сложнее — технологически, инженерно, организационно. «Я убежден, что объединение компаний, работающих в сфере генерального проектирования, — шаг своевременный и стратегически верный. Отрасли не хватает единого профессионального голоса. Создание такого сообщества или ассоциации позволило бы систематизировать требования, выработать единые стандарты, обмениваться практиками и защищать интересы участников рынка. Сегодня, когда правила игры быстро меняются, консолидация усилий особенно важна. Совместными действиями мы можем сделать рынок более прозрачным, повысить качество и надежность проектирования, укрепить диалог с государственными структурами и заказчиками. В итоге — сформировать устойчивую, зрелую профессиональную среду, в которой выигрывают все: и бизнес, и отрасль, и страна», — подчеркнул он.
Главный вызов сегодняшнего дня, считает генеральный директор MARKS GROUP Юрий Готман, — это необходимость работать с колоссальной скоростью, сохраняя при этом высокий уровень качества проектирования. Рынок требует быстрой адаптации и оперативных решений, однако этому часто противостоит бюрократическая система. Мы умеем и готовы выполнять проекты в несколько раз быстрее, но огромное количество согласований, экспертиз и регламентов вносят свои корректировки в скорость реализации проектов: «Думаю, объединяться стоит. Сегодня в России есть, например, Союз архитекторов, но нет структуры, которая объединяла бы именно генеральных проектировщиков. Такое объединение могло бы стать платформой для выработки единых стандартов и решений. Так как сейчас мы сталкиваемся с противоречиями между постоянно меняющимися нормативами и требованиями экспертиз. Важно, чтобы это объединение работало в тесной связке с государством».
По мнению главного архитектора проекта, партнера архитектурного бюро «Студия 44» Евгения Новосадюка, любые предложения по регулированию рынка налагают большую ответственность на тех, кто выступает с такими инициативами. Как ни странно, рынок сам себя регулирует эффективнее, чем кто-либо извне. Успешная реализация проектов — главный критерий оценки профессионализма. «Правда, здесь важен нюанс: состав команды включает не только проектировщиков, но и представителей заказчика. Квалификация каждого, его вовлеченность и стремление к высокому качеству — залог положительного результата. Мы максимально тщательно подходим к подбору своей группы специалистов и выполнению поставленных перед нами задач и ждем того же от наших заказчиков. Реализовать проект, который будет превосходить любые общеотраслевые стандарты, способна только профессиональная команда единомышленников», — резюмирует представитель рынка.
В России, как обычно, «долго запрягали» с освоением BIM-технологий, но теперь, наконец, «быстро поехали». Во всяком случае, ряд экспертов, принявших участие в VI Международной конференции «BIM на практике», охарактеризовал происходящее в этой сфере словом «бум».
Организатором форума традиционно выступила компания ПСС ГРАЙТЕК, при поддержке девелопера Bonava. В конференции приняли участие специалисты из разных регионов России, а также из Великобритании, Франции, Литвы, Украины. Кроме того, была организована интернет-трансляция для заинтересованных лиц со всего мира. Информационным партнером форума стала газета «Строительный Еженедельник».
Мегаглобальный тренд
«Цифровизация – это мегаглобальный тренд, охватывающий все стороны нашей жизни. Вне его современные реалии представить себе просто невозможно», – с такого заявления начал свое приветствие заместитель директора по развитию в России компании Bonava Александр Бойцов.
Эту позицию полностью разделяет генеральный директор ПСС ГРАЙТЕК Алексей Кукин. «Вопрос, использовать BIM-технологии или нет, уже не стоит; актуален другой – как их использовать наиболее эффективно», – уверен он. По словам эксперта, цифровые технологии прочно вошли в жизнь строительной отрасли. «Сегодня невозможно представить себе реализацию какого-либо крупного архитектурного или инфраструктурного проекта, в котором не были бы задействованы те или иные BIM-решения», – подчеркнул он.
Комплексное использование BIM-технологий на всех этапах реализации проекта может увеличить его доходность на 20-28%, рассказал Александр Бойцов, сославшись на данные исследования международной компании McKinsey. Они свидетельствуют также о прямой зависимости экономической эффективности проектов от уровня их цифровизации.
«В строительной отрасли информационные технологии пока задействованы сравнительно слабо. Соответственно, те компании, которые раньше других перейдут на современные BIM-решения, получат огромное конкурентное преимущество. Использование BIM на отдельных этапах реализации проекта дает сравнительно небольшой экономический эффект, но комплексный подход дает очень серьезный рост доходности», – отметил Александр Бойцов.
В мире
Крейг Гаррет (Craig Garrett) и Ален Ваха (Alain Waha) из компании BuroHappold Engineering (Великобритания) на примерах проектов, в реализации которых они участвовали, рассказали о том, как менялись возможности BIM-технологий на протяжении времени. Это «Лувр Абу-Даби» (ОАЭ, начало реализации – 2008 год), «Город Мечты» (City of Dreams, Макао, Китай, 2014 год) и «Музей Будущего» (Дубай, ОАЭ, 2016 год).
Говоря о реализации этих проектов, докладчики наглядно продемонстрировали взрывной рост возможностей, которые предлагает информационное моделирование. «С каждым годом мы выявляем все новые области для использования BIM. И процесс этот только начался», – убежден Ален Ваха. «Нынешний уровень применения цифрового моделирования превосходит наши самые смелые мечты 5-7-летней давности. А перспективы в будущем мы сейчас просто не можем себе представить», – поддерживает его Крейг Гаррет.
Оливер Куше (Olivier Cuchet), директор BIM-департамента VINCI Grands Projets (Франция) отметил, что BIM-технологии очень эффективны при реализации проектов по реконструкции. В качестве примера он привел модернизацию международного аэропорта Сантьяго в Чили, а также пятизвездочного отеля Mandarin Oriental London.
«Создание цифровой модели уже существующих объектов позволяет учесть все имеющиеся конструкции, предусмотреть все, что нужно реконструировать, и увязать это с новым строительством. Особенно важно, что такая технология позволяет реализовать проект, не останавливая работу реконструируемых объектов», – подчеркнул эксперт.
В России
По словам руководителя отдела перспективных проработок ГК «А101» Ильи Горулёва, BIM-технологии незаменимы при типизации проектных решений, особенно в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий. Он рассказал о внедрении цифрового моделирования при реализации проекта жилого квартала «Скандинавия» на территории 300 га в Москве. По словам эксперта, повторное использование проектных решений, при применении BIM-технологий, дает возможность сэкономить до 80%. Срок проектирования можно снизить на 30%, количество проектных ошибок – на 80%.
«Сейчас мы реализуем пилотный проект для самого важного для нас продукта – жилья. Одна из главных целей «пилота» – создать базу семейств (условную библиотеку материалов и конструкций) и шаблонов, которая автоматизирует большинство рутинных процессов, даст архитекторам набор элементов, которые можно компоновать», – рассказал Илья Горулёв. Полностью перейти на проектирование с помощью BIM-технологий ГК «А101» планирует до конца 2020 года – к этому времени она получит набор лучших проектных и технических решений, которые сформируют общую базу знаний для будущих проектов.
Использование BIM-технологий позволяет повысить эффективность продаж, отмечает Александр Бойцов, оценивая опыт, наработанный на ЖК GrЁona Lund, который возводится во Всеволожске (Ленобласть). По его словам, наличие информационной модели позволяет легко визуализировать как планы квартир, так и, например, варианты их отделки и меблировки, предлагаемые застройщиком. «Клиентам можно предложить сделать виртуальный тур по объекту, выбрать квартиру и даже обстановку. Такие возможности очень важны для потенциальных покупателей», – рассказывает эксперт. Кроме того, любые данные о бронировании или продаже квартир, запуске акций и прочем сразу попадают в информационную систему.
«Интересен и еще один нюанс. Как известно, требования 214-ФЗ оставляют за покупателями квартир право оценить, насколько передаваемая застройщиком квартира соответствует той, что указана в договоре долевого участия. И какие-то отличия нередко приводят к недовольству граждан и даже судебным разбирательствам. Избежать этого тоже позволяет использование BIM-технологий. И покупатель будет лучше представлять, что он покупает, и у застройщика будет визуальное подтверждение объекта продажи. В результате количество претензий по «начинке» квартир снижается в 2,5 раза», – рассказал Александр Бойцов.
Мнения
Константин Биктимиров, технический директор ПСС ГРАЙТЕК:
– Не случайно в названии конференции, которую мы проводим уже шестой раз, звучит слово «практика». Нам хотелось бы рассказывать о BIM-технологиях не «в теории», а на конкретных примерах их использования. Сейчас в России бум информационных технологий. Обычно такие процессы сопровождаются завышенными ожиданиями. Между тем, компании, которые начинают использовать информационное моделирование, должны понимать, что это не волшебная палочка, которая сразу все меняет. Для того, чтобы добиться действительно серьезного эффекта, нужно приложить серьезные усилия, постепенно наработать опыт использования BIM-технологий, понять, как они работают, научиться комплексно их применять. На это нужно время и целенаправленный труд. Зато когда все эти этапы шаг за шагом будут пройдены, тогда эффективность цифрового моделирования будет очевидна.
Ален Ваха (Alain Waha), Global Head of BIM, Digital Transformation, компания BuroHappold Engineering (Великобритания):
– Роль государственного стимулирования использования современных технологий достаточно велика. Например, Великобритания сейчас является одним из лидеров по применению BIM-технологий. При этом значительную роль в этом сыграли решения на государственном уровне. Многие архитектурные и проектные бюро не спешили переходить на информационное моделирование, предпочитая работать по старинке. Между тем, власти были озабочены тем, что в сфере строительства нет роста эффективности производства. Тогда в 2011 году было принято решение, что с 2016 года все объекты, финансирование строительства которых на 50% осуществляется за счет средств государства, – а это, в частности, социальная инфраструктура (школы, больницы, тюрьмы и др.) и дорожно-транспортная сеть, – должны проектироваться с использованием BIM. Это дало мощный толчок распространению таких технологий в стране.
Компания Navis Development Group (NDG) купила 41 га в Стрельне под малоэтажный проект. Инвестиции в него составят 16 млрд рублей.
О закрытии сделки по покупке 41 га на Петергофском шоссе под новый жилищный проект на днях сообщила пресс-служба NDG. Это первый участок, купленный компанией в Петербурге. До сих пор она активно строила малоэтажку в Ленобласти (у нее в портфеле три проекта общей площадью 270 тыс. кв. м, завершение двух жилых комплексов намечено на текущий год).
Сумма сделки по покупке земли в Стрельне не раскрывается. По оценке экспертов, она могла составить до 3,5 млрд рублей. Продавцы – группа физлиц, в числе которых совладелец «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин. Он сделку подтвердил.
В этом месте NDG собирается построить жилой комплекс «Прованс» общей площадью 356 тыс. кв. м. Концепция, архитектурные и планировочные решения, а также идеи благоустройства разработаны «Лабораторией МЕТРОВ». «Там будет 170 тыс. кв. м малоэтажного жилья (четыре этажа, возведенных по технологии «монолит-кирпич»), а также инфраструктура: школа, 2 детсада, поликлиника. В районе будут жить 6 тыс. человек», – сообщили в компании. Инвестиции в развитие территории составят 16 млрд рублей. Начать строительство компания планирует летом и завершить за пять-шесть лет.
Эксперты отмечают, что проект расположен в районе с развитой торгово-развлекательной, социальной и транспортной инфраструктурой. «Недавно появилась транспортная развязка на пересечении проспекта Ветеранов и КАД. В планах также запуск скоростного трамвая и строительства станций метро «Сосновая поляна» и «Юго-Западная» в непосредственной близости от нового квартала. Все это – плюсы локации», – перечисляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. А к минусам участка, по ее мнению, относится жесткая конкурентная среда – в непосредственной близости возводится сразу несколько крупных жилых комплексов («Английская миля» от Glorax Development, «Балтийская жемчужина» от одноименного китайского девелопера, «Солнечный город» от Setl City). Также участники рынка указали на отсутствие инженерии на участки, которую девелоперу придется «тянуть» за свой счет.
По данным «Петербургской Недвижимости», малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. «На начало этого года общий объем малоэтажного жилья в агломерации составлял 720 тыс. кв. м (6% в общем объеме рынка). Причем по масштабам малоэтажная застройка в пригороде и самом Петербурге примерно одинаковая. Но в пригороде на «малоэтажку» приходится 10% продаж жилья, а в городе – только 3%. Примерно 83% «малоэтажки» относится к классу «масс-маркет», остальное – жилье высокой ценовой категории», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эксперты говорят, что «малоэтажка» – трудный для девелоперов формат. «У малоэтажки потенциал невелик: обычно на этом рынке работают небольшие застройщики, многие из которых не справятся с новыми требованиями ФЗ-214, вступающими в силу в июле этого года. А для крупных застройщиков подобные проекты экономически неинтересны. Строят их по тем же правилам и с той же нагрузкой по социальной инфраструктуре, что и большие дома. А объемы продаж жилья (а значит, и прибыль девелопера) получаются меньше», – говорит коммерческий директор компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
Поэтому, по ее словам, наиболее востребованы среди застройщиков «малоэтажки» те участки, которые уже обеспечены городской «социалкой», в первую очередь, детскими садами и школами. «Отсутствие социальной инфраструктуры – качественной или вообще – основное препятствие для продаж «малоэтажки», поскольку этот формат жилья, в отличие от многоэтажных «муравейников» вдоль КАД, ориентирован на проживание семей с детьми», – заключила она.