Генпроектирование: решать сообща
Генеральным проектировщикам необходимо объединение усилий для решения общих проблем и регулирования рынка.
Генеральное проектирование — важный элемент реализации строительных проектов. В рамках этого процесса генпроектировщики выступают в роли ключевых координаторов, обеспечивающих слаженность работ и осуществление задуманных планов. Между тем очень часто представители рынка сталкиваются с различными вызовами и проблемами, определяющими необходимость поиска новых подходов и решений управления проектами и в целом ведения бизнеса.
Факторы воздействия
Современный рынок генерального проектирования, отмечает заместитель генерального директора по индивидуальным проектам проектного бюро АПЕКС Павел Павлов, в России переживает сложный, но во многом созидательный этап: «С одной стороны — санкционные ограничения, необходимость замены импортного оборудования и программного обеспечения, рост себестоимости. С другой — разнонаправленные требования заказчиков, меняющиеся уже в процессе работы, неполная исходно-разрешительная документация, которая ведет к переделкам и потерям времени, сохраняя при этом необходимость в повышении качества и детализации проекта на всех его стадиях. Дополнительный вызов — необходимость гибкого подхода и оптимизации в ценообразовании при плавающем объеме задач и жестких сроках, а также регулярно меняющейся нормативной базе».
По словам генерального директора ГК ОЛИМПРОЕКТ Никиты Сухих, на сегодняшний день перед российскими генпроектировщиками стоит ряд проблем. «Во-первых, это вызовы, связанные с дефицитом профессиональных кадров. Как раньше рынок испытывал недостаток в квалифицированных специалистах, так их и не хватает по сей день. Во-вторых, заметно увеличенные издержки в виде затрат. Так, с повышением инфляции поднялись и заработные платы. Кроме того, растут и налоги. И следующий год — не исключение: целый ряд внесенных инициатив в налоговой и финансовой сферах продолжит демонстрацию тенденций роста расходов в 2026 году. В-третьих, вызовы, связанные с постоянно меняющейся законодательной базой в области строительства и проектирования. Так, если в прошлом году у нас была возможность при проектировании высотных (свыше 75 м) и уникальных (свыше 100 м) зданий использовать специальные технические условия на проектирование и строительство, то сейчас этой опции нет», — отмечает представитель рынка.
Один из факторов, влияющих на работу проектных компаний, напоминает генеральный директор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов, — отсутствие в российском законодательстве понятия «генеральный проектировщик». Эта функция, унаследованная от советской системы, не имеет четкого юридического определения, что создает правовую неопределенность для всех участников процесса — от заказчиков до генподрядчиков. Вторая особенность — дисфункциональная структура рынка. В российской отрасли проектирования преобладают микро- и малые предприятия, но основную часть выручки генерируют крупные и средние компании, которых очень мало. Этот структурный дисбаланс затрудняет реализацию крупных инфраструктурных проектов. При этом объем рынка генерального проектирования относительно небольшой, особенно если сравнивать с рынком телекома, поэтому возникают риторические вопросы: насколько эта структура вообще может поменяться и стоит ли ее менять?
Вопрос кадров в генпроектировании, добавляет Александр Ворожбитов, действительно остается актуальным: «Я вижу решение данного вопроса в использовании метода проектного или проблемно-ориентированного обучения. Уже много лет “Метрополис” сотрудничает с ведущими отраслевыми вузами страны. В частности, наша команда разрабатывает кейсы по проектированию для студентов, решение которых способствует сокращению разрыва между академическим образованием и реальными потребностями бизнеса. После оценки решений лучшие студенты получают возможность пройти стажировку в офисах нашей компании и получить оффер. Если бы такие образовательные проекты поддерживали отраслевые консорциумы, то польза была бы ощутима для всего рынка. И для студентов, которые могут найти хорошую работу и не разочароваться в своей профессии. И для компаний, которые могут привлечь молодых специалистов. И для отрасли в целом, чтобы ресурсы, потраченные на обучение, не были потеряны».
Представлять интересы
По мнению многих представителей генпроектных компаний, именно отраслевые объединения, которые пока ярко не выражены, необходимы и для решения общеотраслевых проблем. В том числе ведущие из них могли бы представлять и защищать интересы бизнеса в государственных органах.
По словам генерального директора ЮНИПРО Вячеслава Китайкина, такое объединение нужно рынку, потому что на данный момент стадии проектирования, которые требует заказчик, зачастую не соответствуют действующему нормативному разделению: «Большая путаница возникает на стадии концепции. Ее объемы и степень проработки вообще никак не регламентируются. Существуют, но никак не закреплены такие понятия, как адаптация концепции, консолидированная концепция. Вследствие этого заказчикам не до конца ясно, что заказывать и как принимать, а проектировщикам неясно, в каком объеме выполнять и как сдавать работы. Это приводит к хаосу: заказчику сложно сформулировать понятную задачу, а проектировщику — подсчитать трудозатраты и определить стоимость. Стоит добавить, что сейчас вследствие увеличения ключевой ставки, которая привела к приостановке многих проектов, наблюдается постоянное изменение властями режимов согласования проектов, а также недостаток высококвалифицированных кадров, которые утекают в структуры девелоперов или вообще уходят из профессии в связи с психологическим выгоранием из-за постоянных авралов».
В настоящее время проектный бизнес, считает управляющий партнер Группы компаний «Спектрум» Владимир Иванов, работает в условиях высокой турбулентности. Изменения происходят быстрее, чем когда-либо: нормативно-правовая база обновляется почти ежеквартально, требования заказчиков растут — по срокам, стоимости, качеству. При этом объекты становятся все сложнее — технологически, инженерно, организационно. «Я убежден, что объединение компаний, работающих в сфере генерального проектирования, — шаг своевременный и стратегически верный. Отрасли не хватает единого профессионального голоса. Создание такого сообщества или ассоциации позволило бы систематизировать требования, выработать единые стандарты, обмениваться практиками и защищать интересы участников рынка. Сегодня, когда правила игры быстро меняются, консолидация усилий особенно важна. Совместными действиями мы можем сделать рынок более прозрачным, повысить качество и надежность проектирования, укрепить диалог с государственными структурами и заказчиками. В итоге — сформировать устойчивую, зрелую профессиональную среду, в которой выигрывают все: и бизнес, и отрасль, и страна», — подчеркнул он.
Главный вызов сегодняшнего дня, считает генеральный директор MARKS GROUP Юрий Готман, — это необходимость работать с колоссальной скоростью, сохраняя при этом высокий уровень качества проектирования. Рынок требует быстрой адаптации и оперативных решений, однако этому часто противостоит бюрократическая система. Мы умеем и готовы выполнять проекты в несколько раз быстрее, но огромное количество согласований, экспертиз и регламентов вносят свои корректировки в скорость реализации проектов: «Думаю, объединяться стоит. Сегодня в России есть, например, Союз архитекторов, но нет структуры, которая объединяла бы именно генеральных проектировщиков. Такое объединение могло бы стать платформой для выработки единых стандартов и решений. Так как сейчас мы сталкиваемся с противоречиями между постоянно меняющимися нормативами и требованиями экспертиз. Важно, чтобы это объединение работало в тесной связке с государством».
По мнению главного архитектора проекта, партнера архитектурного бюро «Студия 44» Евгения Новосадюка, любые предложения по регулированию рынка налагают большую ответственность на тех, кто выступает с такими инициативами. Как ни странно, рынок сам себя регулирует эффективнее, чем кто-либо извне. Успешная реализация проектов — главный критерий оценки профессионализма. «Правда, здесь важен нюанс: состав команды включает не только проектировщиков, но и представителей заказчика. Квалификация каждого, его вовлеченность и стремление к высокому качеству — залог положительного результата. Мы максимально тщательно подходим к подбору своей группы специалистов и выполнению поставленных перед нами задач и ждем того же от наших заказчиков. Реализовать проект, который будет превосходить любые общеотраслевые стандарты, способна только профессиональная команда единомышленников», — резюмирует представитель рынка.
Власти Ленинградской области намерены забирать проблемные объекты у застройщиков, передавать их ЛенОблАИЖК, и достраивать на внебюджетные деньги.
С 2019 года власти Ленобласти намерены использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя Ленинградскому областному Агентству ипотечного кредитования (100% -дочка областного правительства), которое будет оператором завершения работ.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил, что такая схема работы будет использоваться в работе с застройщиками, не имеющими собственных средств для завершения строительства. ЛенОблАИЖК под гарантии регионального правительства будет достраивать проблемный объект под внебюджетные, в том числе кредитные деньги. «Важный момент: мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков, в так называемом «голеньком» виде, т.е при наличии технической документации, земельного участка, других активов, но без кредиторской и дебиторской задолженности. Разбираться кому должен застройщик и кто должен ему мы не собираемся», - подчеркнул глава региона.
Александр Дрозденко добавил, что данная схема достройки проблемных объектов более короткая чем используемая сейчас, предполагающая банкротство застройщика и затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, а именно если на проблемный объект не нашелся девелопер, желающий достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Вероятнее всего, через регионального оператора будет завершаться строительство объектов таких компаний как «Норманн», «Навис» и «Главстройкомплекс».
Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Как отмечает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, в настоящее время передать проблемный объект новому лицу можно только в рамках банкротства старого. В среднем сама процедура банкротства длится от 2,5 лет. «Законодательное ускорение достройки проблемных объектов действительно необходимо. Сложность в том, что большая часть объектов и земля под ними, часто являются банковским залогом. Вывести недострой из-под него будет достаточно сложно, если нет четкого взаимного согласия на это сторон», -делает выводы эксперт.
Кроме внедрения новой схемы достройки проблемных объектов, областные чиновники с 2019 года будут более строго следить за выполнением девелоперами обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Застройщикам, использующим помещения по нецелевому назначению (изначально проектируемые под амбулатории или детские сады), если нарушения не будут устранены, грозит отмена разрешений на строительство их других проектов. При этом сами соцобъекты, которые заявлены застройщиком в своих проектах, должны быть переданы в госсобственность.
Также решено, что из региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги» будут исключены муниципалитеты первого уровня в качестве стороны договора. Это связано с тем, что некоторые муниципальные власти выдвигают безосновательные требования к застройщикам. Добросовестные девелоперы получат преференции по участию в федеральной программе по выкупу соцобъектов «Стимул».
Кстати
В Ленинградской области в 2019 году начинает действие новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В ее рамках предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд. — из областного.
14 ноября 2018 года в Петербурге – городе-лидере среди субъектов РФ по энергоэффективности в бюджетной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве по рейтингу Минэкономразвития – прошел юбилейный, XV Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления».
Более 650 профессионалов строительной и энергетической отрасли, профильных национальных объединений и общественных организаций, властных и административных структур в режиме прямого диалога обсудили актуальные вопросы по снижению энерго- и ресурсопотребления в условиях действующего законодательства.
Организаторы мероприятия – Ассоциация «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», Консорциум ЛОГИКА-ТЕПЛОЭНЕРГОМОНТАЖ, ассоциации НОПРИЗ, НОСТРОЙ и НОЭ – в этом году пошли на смелый шаг, расширив палитру дискуссионных тем.
Большинство вопросов и направлений дискуссий было озвучено на пленарной сессии форума, модератором которой выступил президент НОЭ и председатель оргкомитета Владимир Пехтин.
В своем докладе, ссылаясь на последние директивы Правительства, он обозначил основные векторы развития страны по пути снижения энергопотребления. «Несмотря на то, что Закон «Об энергосбережении» действует уже 9 лет, – заметил Владимир Пехтин, – в связи с выходом на передовые позиции государственного развития задач по цифровизации экономики, обеспечения комфортной и экологичной городской среды, направления, по которым мы идем к снижению ресурсо- и энергопотребления, должны быть скорректированы. Это только начало нашего пути».
Разбирая вопросы форума, участники придерживались принципа «От частного – к общему». Выступающие предлагали опробованные на отдельных объектах решения для последующего применения их на практике в кварталах, поселках, городах.
Большое внимание было уделено жизненному циклу объектов (ЖЦО). Об этом говорил президент НОПРИЗ, народный архитектор России Михаил Посохин в своем приветствии. «Сегодня улучшение жилищных условий перестало быть просто получением квадратных метров в отдельной квартире, как это было в советские времена, – подчеркнул президент НОПРИЗ. – Сегодня горожане хотят получить комфортную жилую среду, транспортную и социальную доступность и инфраструктуру в комплексе. Все это можно смоделировать изначально и отслеживать на протяжении всего жизненного цикла проекта. Но для создания работающих информационных моделей нужно действовать всесторонне, объединив наши усилия».
С приветствием от НОСТРОЙ к участникам конгресса обратился член совета нацобъединения Антон Мороз, а президент АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» Александр Гримитлин, как один из разработчиков, представил итоги и перспективы развития методики жизненного цикла ообъектов (ЖЦО), а также озвучил проблемы ее применения в условиях цифрового моделирования. «Создавая в 2013 году методику, мы опасались, что для ее нормальной работы у нас не будет соответствующего программного обеспечения, – заметил Александр Гримитлин. – Сейчас эта проблема решена, но появилась другая. Как бы точно мы ни рассчитывали жизненный цикл объектов, однако, если нет корректных исходных данных (а в нашем случае это технические характеристики строительных материалов и оборудования), все расчеты окажутся лишь приблизительными».
Продолжил тему достоверности данных генеральный директор консорциума ЛОГИКА-ТЕПЛОЭНЕРГОМОНТАЖ Павел Никитин, говоря о важности информации, предоставляемой приборами учета с эксплуатируемых объектов, о принципах добросовестной конкуренции в условиях современного рынка и о роли в этих процессах профессиональных общественных организаций.
Участники пленарной сессии говорили не только о значимости нормативно-правовой и нормативно-технической баз. В частности, важность роли стандартизации в повышении энергетической эффективности российской экономики подчеркнул вице-президент, руководитель аппарата НОЭ Леонид Питерский: «Стандартизация, безусловно, важна. Но не менее важно продолжать наши усилия по выработке предложений от профсообщества. В Правительстве нас слышат – и это подтверждают последние нормативно-правовые акты, каждый из который содержит требования по энергоэффективности».
В развитие темы с докладом о ходе разработки законопроекта по реновации жилищного фонда, видении и предложениях экспертов в данном направлении выступила ответственный секретарь Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству Светлана Бачурина. «Изучая международный опыт, российские наработки, обобщая их, на государственном уровне в ближайшем будущем разработаем закон о реновации жилищного фонда, – сказала она. – Но, чтобы этот закон работал, нужны предложения от вас, от практикующих профессионалов».
Не остался в стороне и старый жилищный фонд. Ход проводимой Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ работы по решению вопросов законодательного обеспечения и существующие ограничения при выполнении энергоэффективного капремонта, а также стимулирующие финансовые инструменты были отражены в докладе председателя экспертного совета Комитета Ирины Булгаковой. «Реализация национальных проектов подразумевает государственную финансовую поддержку, – заметила докладчица, – но сейчас в Государственной Думе прорабатываются механизмы и инструменты по стимулированию собственников и частных инвесторов для более активного продвижения энергоэффективного капремонта. В частности, в качестве предложений рассматриваются льготы на тарифы и налоги».
От вопросов законодательства и нормотворчества участники пленарной сессии перешли к обмену опытом практического применения энергоэффективных решений. Сначала руководитель направления Департамента энергетической эффективности зданий в Восточной Европе Немецкого энергетического агентства Анна Сивакова-Кольб рассказала о зарубежном опыте санации берлинских панельных зданий. Ее доклад вызвал большой интерес аудитории. Затем директор проектов Проектного офиса «Энергоэффективность» ПАО «Ростелеком» Ирина Попова и руководитель Академии блокчейна, директор по развитию проекта PowerChain Кирилл Михайлов представили участникам конгресса российские разработки.
К слову, в этом году экспозиция «Энергоэффективность. XXI век» также расширилась. Свою продукцию на выставке представили 17 компаний.
Деловую программу конгресса продолжили конференция «Коммерческий учет энергоносителей», круглый стол по переходу к системе управления жизненным циклом зданий и тематические секции по системам вентиляции, теплогазоснабжения, водоснабжения и тепловой защите.