Генпроектирование: решать сообща
Генеральным проектировщикам необходимо объединение усилий для решения общих проблем и регулирования рынка.
Генеральное проектирование — важный элемент реализации строительных проектов. В рамках этого процесса генпроектировщики выступают в роли ключевых координаторов, обеспечивающих слаженность работ и осуществление задуманных планов. Между тем очень часто представители рынка сталкиваются с различными вызовами и проблемами, определяющими необходимость поиска новых подходов и решений управления проектами и в целом ведения бизнеса.
Факторы воздействия
Современный рынок генерального проектирования, отмечает заместитель генерального директора по индивидуальным проектам проектного бюро АПЕКС Павел Павлов, в России переживает сложный, но во многом созидательный этап: «С одной стороны — санкционные ограничения, необходимость замены импортного оборудования и программного обеспечения, рост себестоимости. С другой — разнонаправленные требования заказчиков, меняющиеся уже в процессе работы, неполная исходно-разрешительная документация, которая ведет к переделкам и потерям времени, сохраняя при этом необходимость в повышении качества и детализации проекта на всех его стадиях. Дополнительный вызов — необходимость гибкого подхода и оптимизации в ценообразовании при плавающем объеме задач и жестких сроках, а также регулярно меняющейся нормативной базе».
По словам генерального директора ГК ОЛИМПРОЕКТ Никиты Сухих, на сегодняшний день перед российскими генпроектировщиками стоит ряд проблем. «Во-первых, это вызовы, связанные с дефицитом профессиональных кадров. Как раньше рынок испытывал недостаток в квалифицированных специалистах, так их и не хватает по сей день. Во-вторых, заметно увеличенные издержки в виде затрат. Так, с повышением инфляции поднялись и заработные платы. Кроме того, растут и налоги. И следующий год — не исключение: целый ряд внесенных инициатив в налоговой и финансовой сферах продолжит демонстрацию тенденций роста расходов в 2026 году. В-третьих, вызовы, связанные с постоянно меняющейся законодательной базой в области строительства и проектирования. Так, если в прошлом году у нас была возможность при проектировании высотных (свыше 75 м) и уникальных (свыше 100 м) зданий использовать специальные технические условия на проектирование и строительство, то сейчас этой опции нет», — отмечает представитель рынка.
Один из факторов, влияющих на работу проектных компаний, напоминает генеральный директор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов, — отсутствие в российском законодательстве понятия «генеральный проектировщик». Эта функция, унаследованная от советской системы, не имеет четкого юридического определения, что создает правовую неопределенность для всех участников процесса — от заказчиков до генподрядчиков. Вторая особенность — дисфункциональная структура рынка. В российской отрасли проектирования преобладают микро- и малые предприятия, но основную часть выручки генерируют крупные и средние компании, которых очень мало. Этот структурный дисбаланс затрудняет реализацию крупных инфраструктурных проектов. При этом объем рынка генерального проектирования относительно небольшой, особенно если сравнивать с рынком телекома, поэтому возникают риторические вопросы: насколько эта структура вообще может поменяться и стоит ли ее менять?
Вопрос кадров в генпроектировании, добавляет Александр Ворожбитов, действительно остается актуальным: «Я вижу решение данного вопроса в использовании метода проектного или проблемно-ориентированного обучения. Уже много лет “Метрополис” сотрудничает с ведущими отраслевыми вузами страны. В частности, наша команда разрабатывает кейсы по проектированию для студентов, решение которых способствует сокращению разрыва между академическим образованием и реальными потребностями бизнеса. После оценки решений лучшие студенты получают возможность пройти стажировку в офисах нашей компании и получить оффер. Если бы такие образовательные проекты поддерживали отраслевые консорциумы, то польза была бы ощутима для всего рынка. И для студентов, которые могут найти хорошую работу и не разочароваться в своей профессии. И для компаний, которые могут привлечь молодых специалистов. И для отрасли в целом, чтобы ресурсы, потраченные на обучение, не были потеряны».
Представлять интересы
По мнению многих представителей генпроектных компаний, именно отраслевые объединения, которые пока ярко не выражены, необходимы и для решения общеотраслевых проблем. В том числе ведущие из них могли бы представлять и защищать интересы бизнеса в государственных органах.
По словам генерального директора ЮНИПРО Вячеслава Китайкина, такое объединение нужно рынку, потому что на данный момент стадии проектирования, которые требует заказчик, зачастую не соответствуют действующему нормативному разделению: «Большая путаница возникает на стадии концепции. Ее объемы и степень проработки вообще никак не регламентируются. Существуют, но никак не закреплены такие понятия, как адаптация концепции, консолидированная концепция. Вследствие этого заказчикам не до конца ясно, что заказывать и как принимать, а проектировщикам неясно, в каком объеме выполнять и как сдавать работы. Это приводит к хаосу: заказчику сложно сформулировать понятную задачу, а проектировщику — подсчитать трудозатраты и определить стоимость. Стоит добавить, что сейчас вследствие увеличения ключевой ставки, которая привела к приостановке многих проектов, наблюдается постоянное изменение властями режимов согласования проектов, а также недостаток высококвалифицированных кадров, которые утекают в структуры девелоперов или вообще уходят из профессии в связи с психологическим выгоранием из-за постоянных авралов».
В настоящее время проектный бизнес, считает управляющий партнер Группы компаний «Спектрум» Владимир Иванов, работает в условиях высокой турбулентности. Изменения происходят быстрее, чем когда-либо: нормативно-правовая база обновляется почти ежеквартально, требования заказчиков растут — по срокам, стоимости, качеству. При этом объекты становятся все сложнее — технологически, инженерно, организационно. «Я убежден, что объединение компаний, работающих в сфере генерального проектирования, — шаг своевременный и стратегически верный. Отрасли не хватает единого профессионального голоса. Создание такого сообщества или ассоциации позволило бы систематизировать требования, выработать единые стандарты, обмениваться практиками и защищать интересы участников рынка. Сегодня, когда правила игры быстро меняются, консолидация усилий особенно важна. Совместными действиями мы можем сделать рынок более прозрачным, повысить качество и надежность проектирования, укрепить диалог с государственными структурами и заказчиками. В итоге — сформировать устойчивую, зрелую профессиональную среду, в которой выигрывают все: и бизнес, и отрасль, и страна», — подчеркнул он.
Главный вызов сегодняшнего дня, считает генеральный директор MARKS GROUP Юрий Готман, — это необходимость работать с колоссальной скоростью, сохраняя при этом высокий уровень качества проектирования. Рынок требует быстрой адаптации и оперативных решений, однако этому часто противостоит бюрократическая система. Мы умеем и готовы выполнять проекты в несколько раз быстрее, но огромное количество согласований, экспертиз и регламентов вносят свои корректировки в скорость реализации проектов: «Думаю, объединяться стоит. Сегодня в России есть, например, Союз архитекторов, но нет структуры, которая объединяла бы именно генеральных проектировщиков. Такое объединение могло бы стать платформой для выработки единых стандартов и решений. Так как сейчас мы сталкиваемся с противоречиями между постоянно меняющимися нормативами и требованиями экспертиз. Важно, чтобы это объединение работало в тесной связке с государством».
По мнению главного архитектора проекта, партнера архитектурного бюро «Студия 44» Евгения Новосадюка, любые предложения по регулированию рынка налагают большую ответственность на тех, кто выступает с такими инициативами. Как ни странно, рынок сам себя регулирует эффективнее, чем кто-либо извне. Успешная реализация проектов — главный критерий оценки профессионализма. «Правда, здесь важен нюанс: состав команды включает не только проектировщиков, но и представителей заказчика. Квалификация каждого, его вовлеченность и стремление к высокому качеству — залог положительного результата. Мы максимально тщательно подходим к подбору своей группы специалистов и выполнению поставленных перед нами задач и ждем того же от наших заказчиков. Реализовать проект, который будет превосходить любые общеотраслевые стандарты, способна только профессиональная команда единомышленников», — резюмирует представитель рынка.
Постепенное уменьшение Центральным банком России ключевой ставки создает предпосылки для снижения банками ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, делает ипотеку более доступной для широкого круга граждан, что обеспечивает сохранение высокого уровня спроса на рынке жилья.
Впрочем, по оценке экспертов, не только уровень процентной ставки влияет на выбор банка покупателями, но и предлагаемые сервисы, прежде всего – цифровые.
Ставки – вниз
Совет директоров Банка России 6 сентября 2019 года принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7% годовых. Отметим, что это уже третье понижение с начала лета. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров», – говорится в сообщении Центробанка. Следующее заседание запланировано на 25 октября 2019 года.
По оценке генерального директора компании CBRE в России Владимира Пинаева, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки достаточно высока. «Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и уменьшением проинфляционных рисков», – считает он.
Снижение размера «ключа», по экспертным оценкам, создало предпосылки для дальнейшего понижения российскими банками ставок по ипотечным кредитам. Напомним, предыдущие решения Центробанка по уменьшению ключевой ставки также вызывали волны падения снижения ипотечных ставок. В результате средневзвешенная ставка по выдаваемым жилищным кредитам с пикового значения в апреле на уровне 10,56% годовых к июлю снизилась до 10,24%. Более свежих данных, отражающих результаты снижения ставок по ипотеке в августе, Банк России еще не публиковал. Но, по экспертным оценкам, средневзвешенная ставка к началу сентября могла преодолеть психологическую отметку в 10% годовых.
В сентябре же тренд получил дальнейшее развитие. Уже традиционно пионером стал Сбербанк. Он объявил о снижении процентных ставок в тот же день, когда было принято решение Центробанка, – 6 августа. Уменьшение составило 0,5 п. п. на готовое и строящееся жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, покупку гаража и машино-места, нецелевой кредит под залог недвижимости и рефинансирование кредитов других банков. Кроме того, до 0,2 п. п. был увеличен дисконт для участников зарплатного проекта Сбербанка – до 0,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на приобретение жилья на вторичном рынке снизилась до 9,1% годовых. А минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках совместных программ с застройщиками составила 7,6%.
Следом о снижении ставок сообщили другие игроки ипотечного рынка.
А в середине сентября Сбербанк предложил еще одну меру по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Он снизил размер минимального первоначального взноса для получения ипотечного кредита с 15% до 10% для участников зарплатного проекта. Также взнос снижен с 50% до 30% для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости на территории Северо-Западного и Уральского федеральных округов. «Ни для кого не секрет, что нередки случаи, когда граждане, имеющие необходимость в улучшении жилищных условий, не берут ипотечные кредиты только по той причине, что не могут собрать достаточную сумму для первоначального взноса. Или период накопления этих денег заставляет их откладывать приобретение квартиры. Уверен, что предпринятые меры по оптимизации условий получения ипотечного кредита в части снижения первоначального взноса позволят людям купить новое жилье, не отодвигая решение квартирного вопроса на неопределенное будущее», – отмечает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Драйвер рынка
И до формирования тренда на снижение ставок по кредитам ипотека была одним из ведущих драйверов развития жилищного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. По итогам продаж в первом полугодии 2019 года, доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке, по оценкам экспертов, в среднем находилась примерно на уровне 40%.
Игроки рынка оценивают ее по-разному, но единодушно признают серьезное влияние этого фактора. По данным «Группы ЛСР», в первом полугодии доля сделок с использованием ипотеки составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%, в Группе «Эталон» – о 42%, в «БФА-Девелопмент» – о 30%.
По мнению экспертов, снижение процентных ставок банками в июле–сентябре дает новый, еще более сильный толчок росту спроса на рынке жилья. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, значение ипотеки как одного из драйверов формирования спроса переоценить сложно. «Соответственно, либерализация условий жилищного кредитования граждан станет позитивным фактором для рынка недвижимости», – отмечает эксперт.
С этим мнением согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании ожидают заметного роста числа сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам второго полугодия текущего года.
Не только ставки
По оценке экспертов, уровень ставок, безусловно, является важнейшим фактором для граждан. Но не единственным. В последнее время все большее значение приобретают сервисы, предлагаемые банками покупателям. И в первую очередь это касается возможности работы через сеть Интернет, что позволяет экономить время, а главное, минимизирует необходимость посещения офисов банка.
Именно поэтому цифровые сервисы банков развиваются в последнее время очень динамично. И в этом смысле также показателен опыт Сбербанка. Через свою электронную площадку «ДомКлик» банк сегодня проводит порядка 30% всех ипотечных сделок. Сервис помогает серьезно ускорить процесс – быстро выбрать, оформить, совершить сделку и зарегистрировать недвижимость. И все это – онлайн.
«ДомКлик» дает возможность выбрать наиболее интересный объект в актуальной, ежедневно обновляемой базе недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке, как жилья, так и апартаментов), а также выполнить индивидуальный расчет кредитных платежей на специально разработанном калькуляторе. Здесь же можно подать заявку и получить предварительное одобрение ипотеки, проконсультироваться по любым вопросам со специалистом.
Но этим его возможности не исчерпываются. Благодаря сервису по анализу цен покупатель или продавец могут узнать рыночную стоимость объекта и сравнить с похожими вариантами – как по размерам, так и по локации. Информация в достаточной мере объективна, поскольку аккумулируется из массива данных по ипотечным сделкам Сбербанка и объявлениям в «ДомКлик». Конечно, сама оценка носит справочный характер. Но она, во-первых, сэкономит время на изучение рынка перед покупкой или продажей квартиры, а во-вторых, предоставит более точную информацию о стоимости жилья.
Но новые возможности делают покупку жилья не только проще и удобнее, но и безопаснее. С помощью сервиса «Правовая экспертиза» потенциальный покупатель может проанализировать документы по объекту недвижимости, проследить всю историю переходов права собственности, проверить надежность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженности по налогам, наличия исполнительных производств, иных проблемных нюансов.
Действует также «Конструктор сделки» – это сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис банка приехать только на подписание документов.
Немаловажно добавить, что разработанные интерфейсы просты и удобны в использовании даже для людей, не являющихся «ветеранами Интернета». «Мы надеемся, что такие факторы, как заметное снижение ставок по ипотечным кредитам и уменьшение размера первоначального взноса в сочетании возможностями по выбору наиболее подходящего объекта, а также ипотечной программы, которые предоставляет сервис «ДомКлик», позволят гражданам уже сегодня найти оптимальный вариант для улучшения жилищных условий», – резюмирует Вячеслав Лебедев.
Хотя представители Минстроя и заявляют оптимистично, что особых проблем с переходом на проектное финансирование отрасль не испытывает, думцы, по просьбе строительных компаний, инициируют принятие новых мер, которые призваны облегчить застройщикам получение кредита.
Госдума РФ поручила своему Комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям направить запрос в Банк России по вопросу о возможности подготовки и утверждения исчерпывающего единого перечня форм обеспечения кредитов, предоставляемых в рамках проектного финансирования.
Инициатор запроса депутат Госдумы РФ Айрат Фаррахов отмечает, что от девелоперов продолжают поступать вопросы, касающиеся условий предоставления банковского кредита, в частности, о том, какие залоговые требования вправе предъявлять заемщику банк-кредитор. «Застройщики обращают внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к залоговому обеспечению, ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования», – говорится в пояснительной записке к инициативе. Там также отмечается, что по состоянию на конец августа в 36 субъектах РФ еще не было открыто ни одного счета эскроу.
В связи с этим Банк России просят утвердить исчерпывающий перечень форм обеспечения (залогов) кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, и дать банкам соответствующие рекомендации.
По оценке опрошенных «Строительным Еженедельником» экспертов, проблема существует и требует решения. «Инициатива является отражением наболевшей и серьезной проблемы, с которой столкнулись застройщики при получении проектного финансирования. Многие компании, являясь добропорядочными участниками рынка, оказались заложниками ситуации, когда банки, не учитывая специфику будущего кредитора-застройщика, предъявляют ему очень жесткие требования по обеспечению кредита. Учитывая, что проектное финансирование – это целевое кредитование, регулируемое особым правовым режимом, такой подход со стороны банков по отношению к застройщикам блокирует дальнейший рост и развитие рынка строительства жилой недвижимости», – считает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова.
«Такая унификация банковских требований находится в компетенции Банка России, однако, на мой взгляд, должна носить рекомендательный, а не общеобязательный характер. Но даже в рекомендательной форме такая унификация целесообразна, поскольку позволит застройщикам в едином документе увидеть примерные правила, которые необходимы для выхода на рынок проектного финансирования», – со своей стороны, отмечает старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова.
По словам Юлии Арустамовой, выполнение Центробанком этого пожелания должно улучшить взаимодействие между банком и застройщиком и положительно повлиять на рост открытия счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве.
А вот Елена Волкова в этом не уверена. «Безусловно, такая мера может оказать положительное влияние, но ее значение нельзя переоценивать. Отсутствие достаточного обеспечения является лишь одной из мер, которая препятствует застройщикам перейти к работе на новых условиях. Такая унификация не ликвидирует остальных препятствий на пути к переходу проектному финансированию, среди которых – нерентабельность многих региональных строительных проектов в связи с высокой стоимостью кредитных средств, неготовность покупателей приобретать недвижимость по более высоким ценам, отсутствие у застройщиков опыта реализации строительных проектов на кредитные средства, нестабильность законодательства в сфере строительства», – отмечает она.
Более того, по словам эксперта, такая мера может стать препятствием для тех застройщиков, которые планировали использовать при получении кредита формы обеспечения, не вошедшие в утвержденный перечень, при этом банк в таком случае будет лишен возможности предоставить кредит застройщику на индивидуальных условиях.
Мнение
Елена Волкова, старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Такая унификация может быть выполнена в различных формах, предусмотренных российским законодательством. Так, Банку России как органу банковского регулирования и банковского надзора принадлежат широкие полномочия по регулированию деятельности кредитных организаций. В частности, к полномочиям Банка России относятся издание нормативных актов, установление обязательных для кредитных организаций нормативов, мониторинг состояния финансового рынка и принятие мер, направленных на снижение угроз финансовой стабильности России. Соответственно, Банк России может как издать обязательные для исполнения кредитными организациями указания, так и принять рекомендации, которые также окажут существенное влияние на правоприменительную практику.