Генпроектирование: открытый диалог лидеров отрасли
В рамках форума 100+ TechnoBuild представители рынка обсудили необходимость выработки единых стандартов работы и проблемы координации между генеральным проектировщиком и заказчиками.
При проектировании современных зданий, в том числе технически сложных и уникальных объектов, роль генерального проектировщика выходит за рамки технической части. Она включает в себя еще и сложный менеджмент проекта со всеми участниками процесса — от этапа формирования концепции до ввода объекта в эксплуатацию. При этом сами функции генпроектировщика в России не регламентированы, в законодательстве нет четкого определения и описания работы таких компаний.
Реальный потенциал
Вопрос о необходимости развития института генерального проектирования впервые в 2024 году подняла компания «Метрополис» в рамках форума 100+ TechnoBuild. Тема не теряет своей актуальности и сегодня. В 2025 году отраслевая сессия «Генеральное проектирование: открытый диалог лидеров отрасли», инициированная «Метрополис», собрала основателей и ТОП-менеджеров шести ведущих проектных компаний страны для обсуждения актуальных для отрасли вопросов.
Подобные встречи позволяют обсудить особенности проектирования и выработать стандарты оказания проектных услуг в РФ, в том числе при реализации уникальных и технически сложных объектов, а также тех из них, которые реализуются в рамках госпрограмм.
В фокусе дискуссии — ключевые вызовы, стоящие перед рынком генерального проектирования. Участники подчеркивали, что согласно отраслевой аналитике только 7,2% проектных компаний обладают реальным потенциалом для выполнения функций генпроектировщика. В ходе панельной дискуссии лидеры рынка обсудили насущную необходимость выработки единых стандартов работы и повышения ценности услуги генерального проектирования для заказчиков.
«Первый тезис, как и, по сути, резюме предыдущего года, — это полное отсутствие понимания генерального проектировщика с точки зрения законодательства. Такого термина просто не существует в нормативных документах, это оставшаяся функция, которая существовала в советское время. Второе — это несинхронность и противоречия в нормативной базе и отсутствие четких требований к генеральному проектировщику», — отмечает Александр Ворожбитов, генеральный директор компании «Метрополис».
Как показало исследование, проведенное компанией «Метрополис», из 13,7 тыс. проектных компаний в России 98% составляют малые микропредприятия, создающие лишь 22% выручки. Крупные компании (0,6%) генерируют 27% выручки, а сегмент средних предприятий практически отсутствует — его доля составляет лишь 1,4%. Этот «структурный провал» затрудняет реализацию крупных инфраструктурных проектов, вынуждая крупные компании работать с малыми предприятиями, имеющими другую корпоративную культуру и подходы к работе.
Особое внимание было уделено вопросу согласования нормативной документации. Как отметило большинство экспертов, при внесении изменений в нормативы мнение проектировщиков часто не учитывается. Участники сессии сошлись во мнении, что стандартизация бизнес-процессов и создание типовой формы договора генпроектирования способны существенно повысить эффективность работы отрасли.
«Других проблем очень много. Это и состояние заказчиков, и уровень управляемости, вопросы IT-обеспечения, потому что все-таки импортозамещение софта, мягко говоря, не произошло. И очень насущный, конечно, вопрос — это кадры, кадры, кадры. Их надо учить», — обозначил Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». Эксперт также обратил внимание на учащающиеся случаи ухода проектировщиков из профессии, что вызывает обеспокоенность участников профессионального сообщества.
управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов
Экономика проекта
Проблему допуска генерального проектировщика к финансовой модели проекта обозначил Сергей Лахман, генеральный директор ГОРПРОЕКТа: «Для меня стало очевидным, что наука и технологии дали нам очень мощные инструменты для расчета, размерного моделирования, подстраивания информационных моделей. Наверное, основным критерием развития проекта и проектной компании на ближайшие годы будет выделение акцентов при работе именно с финансовой моделью заказчика».
Юрий Готман, генеральный директор MARKS GROUP, также отметил проблему связи проектировщика с экономикой проекта: «Девелоперы не допускают проектировщиков к финансовой модели, а если бы были понятные ориентиры, куда идти, то проектировщик смог бы конкретно дать вектор своей разработке, чтобы прийти именно к той экономической задаче, которую ставит девелопер».
Исполнительный директор Проектного бюро «АПЕКС» Александр Мамаев поддержал прозвучавшее в ходе дискуссии предложение закрепить «одностадийное» проектирование объектов: «Я считаю, что абсолютно назрел момент открытой дискуссии о пересмотре стадийности проектирования. Та боль, которую коллеги высказывают относительно объема “бросовой” работы, связанной с большим количеством изменений в документации, проекте, проектных решениях, продуктовых решениях ближе к завершению процесса проектирования, очевидно, избыточно влияют и на структуру себестоимости проектирования, и на количество проектных ошибок, переделок и решений, которые выполняются в ходе строительно-монтажных работ».
Генеральный директор ГК «Олимпроект» Никита Сухих поделился насущным вопросом, связанным с долгим согласованием проектов: «Отдельная проблема — затягивающиеся сроки согласований в Москве и области, из-за которых девелоперы несут убытки от простоя площадок. Архитектурные концепции часто утверждаются без должной оценки стоимости строительства, что приводит к необходимости дорогостоящих доработок на стадии рабочей документации и увеличивает себестоимость проекта», — добавляет эксперт.
генеральный директор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов, управляющий партнер
ГК «Спектрум» Владимир Иванов, генеральный директор компании «Горпроект» Сергей Лахман
Согласно проведенной компанией «Метрополис» аналитике в гражданском проектировании работают менее 30 крупных компаний, причем часть из них интегрирована в девелоперские холдинги и не выходит на открытый рынок. Объем открытого рынка генпроектирования Александр Ворожбитов оценивает примерно в 600 млрд рублей в год.
«Объем рынка генерального проектирования относительно небольшой, особенно если сравнивать с рынком телекома, поэтому возникают риторические вопросы, насколько эта структура вообще может поменяться и стоит ли ее менять», — отметил он.
Точная дата заселения небоскреба еще не названа. Эксперты говорят, что на доводку уйдет около года. За 6 лет строительства высотка значительно изменила расстановку сил на офисном рынке Петербурга.
Служба госстройнадзора и экспертизы выдала АО «МФК «Лахта Центр» разрешение на ввод в эксплуатацию небоскреба в Лахте. «Примерно год после этого будут идти работы по отделке и благоустройству, и только после их завершения будет определена дата открытия», - говорится на сайте проекта. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети.
Участок в Приморском районе Петербурга "Газпром" осваивает с 2011 года. Общая площадь небоскреба около 400 тыс. кв.м., из которых 180 тыс. кв.м. приходится на башню - доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы. В ней 86 надземных и три подземных этажа. Порядка трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Общие инвестиции в "Лахта Центр", по экспертным оценкам, достигнут $1,5 млрд. Около 40% комплекса уйдет под офисные помещения для структур самого "Газпрома", который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург.
Этот переезд был локомотивом офисного рынка Петербурга последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв.м. высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объём чистого поглощения. Рынок замер в ожидании: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы - не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
«После сдачи в 2018 году «Лахта Центра" рынок ждет очередная пертурбация. Сейчас оценить ее масштабы невозможно. Но очевидно, что всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Многие из них останутся на занятых площадях на долгие годы», - говорит директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Повлиял небоскреб и окружающую территорию. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Жилье в этом районе тоже активно строится, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. В Приморском районе, где находится небоскреб, по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв.м. жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв.м. жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих продаж первичного жилья в городе.
Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья Петербурга, который ощутил на себе влияние «фактора «Газпрома». По данным гендиректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей в 2017 году удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка элитного жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через год-другой", — уверен Леонид Рысев.
«Лахта-центр» – не просто небоскреб, но крупнейший деловой центр страны, который стал точкой притяжения высокопрофессиональных специалистов, а в перспективе способен трансформировать прилегающие территории Приморского и Курортного районов - за счёт создания значительного спроса на качественные офисы, жильё разных форматов и объекты инфраструктуры", - говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).