Генпроектирование: открытый диалог лидеров отрасли
В рамках форума 100+ TechnoBuild представители рынка обсудили необходимость выработки единых стандартов работы и проблемы координации между генеральным проектировщиком и заказчиками.
При проектировании современных зданий, в том числе технически сложных и уникальных объектов, роль генерального проектировщика выходит за рамки технической части. Она включает в себя еще и сложный менеджмент проекта со всеми участниками процесса — от этапа формирования концепции до ввода объекта в эксплуатацию. При этом сами функции генпроектировщика в России не регламентированы, в законодательстве нет четкого определения и описания работы таких компаний.
Реальный потенциал
Вопрос о необходимости развития института генерального проектирования впервые в 2024 году подняла компания «Метрополис» в рамках форума 100+ TechnoBuild. Тема не теряет своей актуальности и сегодня. В 2025 году отраслевая сессия «Генеральное проектирование: открытый диалог лидеров отрасли», инициированная «Метрополис», собрала основателей и ТОП-менеджеров шести ведущих проектных компаний страны для обсуждения актуальных для отрасли вопросов.
Подобные встречи позволяют обсудить особенности проектирования и выработать стандарты оказания проектных услуг в РФ, в том числе при реализации уникальных и технически сложных объектов, а также тех из них, которые реализуются в рамках госпрограмм.
В фокусе дискуссии — ключевые вызовы, стоящие перед рынком генерального проектирования. Участники подчеркивали, что согласно отраслевой аналитике только 7,2% проектных компаний обладают реальным потенциалом для выполнения функций генпроектировщика. В ходе панельной дискуссии лидеры рынка обсудили насущную необходимость выработки единых стандартов работы и повышения ценности услуги генерального проектирования для заказчиков.
«Первый тезис, как и, по сути, резюме предыдущего года, — это полное отсутствие понимания генерального проектировщика с точки зрения законодательства. Такого термина просто не существует в нормативных документах, это оставшаяся функция, которая существовала в советское время. Второе — это несинхронность и противоречия в нормативной базе и отсутствие четких требований к генеральному проектировщику», — отмечает Александр Ворожбитов, генеральный директор компании «Метрополис».
Как показало исследование, проведенное компанией «Метрополис», из 13,7 тыс. проектных компаний в России 98% составляют малые микропредприятия, создающие лишь 22% выручки. Крупные компании (0,6%) генерируют 27% выручки, а сегмент средних предприятий практически отсутствует — его доля составляет лишь 1,4%. Этот «структурный провал» затрудняет реализацию крупных инфраструктурных проектов, вынуждая крупные компании работать с малыми предприятиями, имеющими другую корпоративную культуру и подходы к работе.
Особое внимание было уделено вопросу согласования нормативной документации. Как отметило большинство экспертов, при внесении изменений в нормативы мнение проектировщиков часто не учитывается. Участники сессии сошлись во мнении, что стандартизация бизнес-процессов и создание типовой формы договора генпроектирования способны существенно повысить эффективность работы отрасли.
«Других проблем очень много. Это и состояние заказчиков, и уровень управляемости, вопросы IT-обеспечения, потому что все-таки импортозамещение софта, мягко говоря, не произошло. И очень насущный, конечно, вопрос — это кадры, кадры, кадры. Их надо учить», — обозначил Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». Эксперт также обратил внимание на учащающиеся случаи ухода проектировщиков из профессии, что вызывает обеспокоенность участников профессионального сообщества.
управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов
Экономика проекта
Проблему допуска генерального проектировщика к финансовой модели проекта обозначил Сергей Лахман, генеральный директор ГОРПРОЕКТа: «Для меня стало очевидным, что наука и технологии дали нам очень мощные инструменты для расчета, размерного моделирования, подстраивания информационных моделей. Наверное, основным критерием развития проекта и проектной компании на ближайшие годы будет выделение акцентов при работе именно с финансовой моделью заказчика».
Юрий Готман, генеральный директор MARKS GROUP, также отметил проблему связи проектировщика с экономикой проекта: «Девелоперы не допускают проектировщиков к финансовой модели, а если бы были понятные ориентиры, куда идти, то проектировщик смог бы конкретно дать вектор своей разработке, чтобы прийти именно к той экономической задаче, которую ставит девелопер».
Исполнительный директор Проектного бюро «АПЕКС» Александр Мамаев поддержал прозвучавшее в ходе дискуссии предложение закрепить «одностадийное» проектирование объектов: «Я считаю, что абсолютно назрел момент открытой дискуссии о пересмотре стадийности проектирования. Та боль, которую коллеги высказывают относительно объема “бросовой” работы, связанной с большим количеством изменений в документации, проекте, проектных решениях, продуктовых решениях ближе к завершению процесса проектирования, очевидно, избыточно влияют и на структуру себестоимости проектирования, и на количество проектных ошибок, переделок и решений, которые выполняются в ходе строительно-монтажных работ».
Генеральный директор ГК «Олимпроект» Никита Сухих поделился насущным вопросом, связанным с долгим согласованием проектов: «Отдельная проблема — затягивающиеся сроки согласований в Москве и области, из-за которых девелоперы несут убытки от простоя площадок. Архитектурные концепции часто утверждаются без должной оценки стоимости строительства, что приводит к необходимости дорогостоящих доработок на стадии рабочей документации и увеличивает себестоимость проекта», — добавляет эксперт.
генеральный директор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов, управляющий партнер
ГК «Спектрум» Владимир Иванов, генеральный директор компании «Горпроект» Сергей Лахман
Согласно проведенной компанией «Метрополис» аналитике в гражданском проектировании работают менее 30 крупных компаний, причем часть из них интегрирована в девелоперские холдинги и не выходит на открытый рынок. Объем открытого рынка генпроектирования Александр Ворожбитов оценивает примерно в 600 млрд рублей в год.
«Объем рынка генерального проектирования относительно небольшой, особенно если сравнивать с рынком телекома, поэтому возникают риторические вопросы, насколько эта структура вообще может поменяться и стоит ли ее менять», — отметил он.
Союз строительных объединений и организаций, Российский союз строителей и Центр развития рынка недвижимости призывают игроков строительного комплекса участвовать в подготовке поправок в федеральное законодательство. Главное, что хотят изменить игроки строительного рынка, - запрет на продажу квартир с шестимесячной просрочкой.
ССОО готовится к традиционной осенней конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам мероприятия будет принята резолюция, куда войдут все предложения игроков стройотрасли по изменениям в 214-ФЗ. Документ будет направлен в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти РСС.
Больше всего игроков рынка недвижимости волнуют вступившие в силу 1 июля 2018 года поправки в 214-ФЗ, в рамках которых региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия. Признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера со всеми дольщиками проекта. В начале октября власти Санкт-Петербурга и Ленобласти опубликовали первые списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на шесть и более месяцев. Туда вошло 77 девелоперов.
Заместитель председатель Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский пояснил, что главная задача данной нормы – исключить появление новых обманутых дольщиков. Дело в том, что некоторые компании не останавливают продажи жилья, даже если на объекте очевидные проблемы и понятно, что вовремя он сдан не будет. Для примера он напомнил о ЖК «Вариант» компании «Ареал», которая остановила продажи только после двух судов с правительством города. «Необходим досудебный механизм, дающий право останавливать продажи в проблемных проектах. Нам нужен некий коллегиальный орган, который сможет запрещать привлекать средства дольщиков до суда. Это может работать так: если мы, со своей стороны, сможем доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиками, то этот коллегиальный орган сможет запретить компании привлекать средства физических лиц», – сообщил Евгений Барановский, отметив, что в прокуратуре Петербурга уже есть рабочая группа под руководством заместителя прокурора Виктора Мельника.
Представители строительного рынка считают меру почти драконовской и уверены, что она негативно повлияет, в первую очередь, на сроки реализации проектов. «По сути, продажи – единственный доход застройщиков, ведь ни один банк кредит на проблемный объект не даст, соответственно, просто непонятно, как завершать строительство», – отметил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. В связи с чем он призывает хотя бы увеличить срок просрочки с 6 до 9-12 месяцев, а лучше полностью отказаться от данной меры: «Было бы здорово, если бы решение о запрете на продажу жилья в проблемных объектах принимал суд, однако для этого механизм должен быть отлажен, но, как показывает история с ЖК «Вариант», у нас пока не все гладко».
Вице-президент «Союзпетростроя» Александр Фурман полагает, что необходимо обратиться к системе работы через эскроу-счета. «Не надо останавливать продажи из-за просрочки, но надо, чтобы средства от продаж поступали на эскроу-счета в банк, и тогда новые дольщики смогут спать спокойно. В свою очередь, банк сможет оценить стоимость нереализованных квартир и затрат на строительство объекта, и если разница между этими показателями будет уверенно положительной, то можно выдавать девелоперу кредит, – пояснил он, добавив, что перед выдачей кредита свое заключение должен подготовить и Комитет по строительству. – Таким образом, проект должен пройти финансовую и техническую экспертизу. И никаких новых обманутых дольщиков не будет».
Евгений Барановский согласился, что действующая норма не учитывает всех тонкостей строительного процесса: «Закон не оставляет нам никаких возможностей для диалога, и все трактуется однозначно - если по любому из договоров есть просрочка на шесть месяцев, то мы обязаны уведомить об этом Росреестр». При этом, отметил чиновник, есть компании, которые просто попали в сложную ситуацию, поэтому и не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками вовремя, однако объект не бросают и пытаются его завершить. «Таким застройщикам надо помогать, но каждый договор, каждая копейка, пришедшая на объект, должны будут строго проверяться», – считает чиновник.
Председатель Комитета РСС по взаимодействию застройщиков с органами государственной власти Олег Бритов пообещал, что все озвученные предложения о поправках в 214-ФЗ будут рассмотрены на осенней конференции, и направлены в федеральные органы власти. Он призвал всех представителей отрасли направлять свои предложения в РСС. «Мы можем и должны оказывать влияние на законодательные процессы, касающиеся стройки. Москва прислушивается к нашим предложениям. Нередко наши предложения поддерживает и губернатор Санкт-Петербурга. Если бы не наша с вами деятельность, то изменения в 214-ФЗ могли быть куда жестче», – уверен он.
Форматы развития прибрежных территорий Петербурга несколько отличаются от тех, что используются в приморских городах Северной Европы.
В Петербурге прошел международный урбанистический форум «Города у воды», в рамках фестиваля «Недели северных стран». Участники форума – представители органов власти, архитекторы, урбанисты и общественники – обсудили вопросы эффективного использования и развития городских прибрежных территорий.
Добавить намыва
По словам главы Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева, взаимосвязь Петербурга и воды существует с момента его основания. Акватория Невы и Финского залива дала толчок развитию города. Тем не менее, так исторически сложилось, что некоторые прибрежные зоны Северной столицы длительное время оставалась неразвитыми. Ситуация начала меняться только в последние годы. У воды началась массовая жилищная застройка, появились яркие элементы благоустройства.
Главный архитектор Петербурга сообщил, что стратегией развития прибрежных территорий предусматривается создание намывных участков. «Город испытывает потребность в расширении своих площадей. И очевидно, особый интерес возникает к намывным территориям. Генеральным планом Петербурга предусмотрена возможность намыва до 1000 га земель, что составляет около 4% от нынешней городской территории», – подчеркнул он.
Предполагается, отметил Владимир Григорьев, что намыв будет проводиться у Сестрорецка, Кронштадта, Васильевского и Крестовского островов, в рамках ранее утвержденных проектов. По Курортному району, признался чиновник, пока есть сложности. Частный инвестор проект так и не начал реализовывать – и город его планирует скорректировать. К группе застройщиков, ведущих активный намыв территорий у Васильевского острова, серьезных вопросов у Смольного нет. В результате реализации данного проекта на участке у «Морского фасада» появится до 800 тыс. кв. м жилья для 23 тыс. горожан. Кроме того, на намыве Васильевского острова предусматривается создание общедоступной городской набережной. Западное продолжение Крестовского острова за стадионом «Санкт-Петербург» также станет зоной общественного пространства. Данный проект несколько недель назад уже предварительно одобрили городские власти.
Отметим, что некоторые урбанисты достаточно критично относятся к масштабному намыву территорий. Они считают, что новые пространства с жилой застройкой удаляют сложившиеся кварталы от водной акватории. Сами намывы негативно отражаются на экологии Финского залива и могут «аукнуться» городу в будущем.
Дело за малым
На форуме «Города у воды» была затронута и тема благоустройства прибрежных городских рек и каналов. Владимир Григорьев рассказал, что на набережной реки Карповки у Ботанического сада в Петроградском районе, где сейчас зимуют маломерные суда, планируется создать зону отдыха. На Васильевском острове предполагается создать парк у реки Смоленки. Ожидается, что реализованы эти проекты будут в рамках программы «Твой бюджет», которая учитывает инициативы и мнения горожан по благоустройству.
Общественники предложили городским чиновникам совместно заняться благоустройством Охты. В настоящее время некоторые прибрежные участки у реки находятся в неудовлетворительном состоянии. К развитию прибрежной территории, считают эксперты, можно привлечь и бизнес, который возводит поблизости от реки жилые дома.
По словам начальника отдела благоустройства и дорожного хозяйства Красногвардейского района Кирилла Бобкова, в перспективе вдоль Охты планируется создать единую набережную. Правда, реализовать данный проект возможно будет только после завершения строительства Охтинского коллектора.
Европейский формат
Представители зарубежных архитектурных бюро, посетившие Форум, отметили, что в их странах несколько иной подход к развитию прибрежных городских территорий. Он сформировался в последние десть лет и предполагает сведение к минимуму возможности жилищной застройки и максимальное использование участков у воды для создания общественных пространств и зеленых зон.
Архитектор датской компании SLA Луиза Фиил Хансен, занимающаяся преобразованием округа Нёрребро в Копенгагене, рассказала, что в прибрежных городских зонах застройка перемещается в пригороды. В центре города, его густонаселенных районах, вода становится местом притяжения горожан, проведения праздников, ярмарок и фестивалей.
Схожие мысли и у архитектора шведской компании Kjellander & Sjoberg Ханса Виллехадера. Он рассказал, как преобразовался город Мальмё: «Мы провели существенную реконструкцию прибрежной части города. Создали большой яблоневый сад. Высадили другие деревья. Береговую линию обложили деревянным настилом. Теперь это излюбленное место отдыха горожан. Важно понимать, что прибрежные зоны формируют среду города, и какой она должна быть, во многом зависит от нас самих».
Мнение
Альбина Мотор, продюсер международного урбанистического форума «Города у воды»:
– В настоящий момент в Петербурге формируется новое и ответственное гражданское сообщество, где рождается понимание, что красота и комфортность жизни в городе зависят от каждого из нас. Безусловно, важнейшим фактором на пути перемен являются также профессиональная экспертиза и разработка конкретных идей и путей для их решений. В Петербурге уже есть крепкое профессиональное сообщество урбанистов, экологов, дизайнеров, художников, городских активистов, на сотрудничество с которыми мы можем опереться. Ценный опыт решений и преобразований городского пространства есть и у наших ближайших коллег по единому Балтийскому региону – и мы его внимательно изучаем.