Новый подход к строительству: экспертиза как ключ к эффективности
Постепенные законодательные изменения в процедуре государственной экспертизы помогают сократить сроки реализации инвестиционных строительных проектов за счет оптимизации процедур и внедрения новых услуг.
С 1 сентября вступили в силу изменения в правилах проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Эти изменения были приняты Постановлением Правительства № 827 от 31 мая 2025 года № 827 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В частности, изменился объем сведений в заявлении на экспертизу. Также сократился перечень обязательных документов. Например, теперь в пакете не требуются заключения по типовой части проекта и справки с указанием разделов, которые не подвергались изменению. А положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы не требуется на момент подачи документов на экспертизу. Это позволит ускорить подготовительный этап.
Кроме того, документ уточнил порядок корректировки пакета документов: изменения можно вносить как в заявление на этапе проведения экспертизы, так и непосредственно в проектно-сметную, проектную документацию и результаты инженерных изысканий. При этом любые корректировки необходимо подать за десять дней до завершения экспертизы.
С десяти до трех рабочих дней сократился срок ответа на запрос сведений из Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ). Это связано с тем, что теперь запись в реестре приравнивается к факту выдачи заключения.
Помимо этого, определен порядок исправления технических ошибок (опечаток) в заключении госэкспертизы, если они не влияют на ее результаты. Заявитель получает информационное письмо, подписанное руководителем экспертизы, которое также вносится в реестр.
В интервью Бизнес FM Игорь Манылов, руководитель Главгосэкспертизы, отмечает: «В целом все эти меры направлены на то, чтобы сократить сроки и стоимость строительства, а стало быть, снизить нагрузку на бизнес, что особенно важно в нынешних условиях».
Особый порядок
Власти Ленинградской области позаботились также об экспертизе для строительства промышленных и сельскохозяйственных объектов — в регионе строится много предприятий, в том числе в рамках масштабных инвестпроектов.
Областной закон № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Ленинградской области» позволяет застройщикам таких объектов не получать разрешение на строительство при условии получения положительного заключения государственной экспертизы. Это правило действует, если строительство ведется на территории предприятия и объект предназначен для производственной деятельности. Также оно распространяется на случаи, когда строительство или реконструкция ведется в пределах границ земельных участков предприятий, размещенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения. Исключение составляют особо опасные, технически сложные или уникальные объекты.
Как показала практика, этот закон значительно упрощает жизнь застройщикам. Юрий Лукинов, генеральный директор компании «Маскарон», подчеркивает, что опыт работы в рамках 38-оз «безусловно, позитивный», так как он существенно сокращает сроки реализации проекта, вывода на производственные мощности, что приводит к более быстрому получению прибыли и уплате налогов соответственно. По его словам, закон позволяет четко прогнозировать сроки реализации проекта с момента подачи на госэкспертизу, сокращает административные барьеры и дает застройщику больший контроль над процессом, который в этом случае в первую очередь зависит от него самого.
Илья Иванов, заместитель генерального директора по промышленному надзору ПАО «ФосАгро», убежден: необходимо расширение применения практики внедрения аналогичных мер на федеральном уровне. «Современные тенденции в развитии строительства диктуют необходимость совершенствования существующей нормативно-правовой базы. Упрощенный порядок строительства ряда инфраструктурных объектов ускоряет сроки реализации инвестиционных проектов, стимулирует деловой рост, создает условия для активного развития регионов. В некоторых из них уже есть похожие нормативные акты, но они носят ограниченный характер. 38-й областной закон является ярким примером прогрессивных изменений в оптимизации существующей системы нормативно-правовой базы. В Ленинградской области таким образом можно реализовывать, например, линейные сооружения водоотведения диаметром 1000 мм, газопроводы с давлением свыше 1,2 МПа и так далее. Мы для упрощения административных процедур и сокращения временных затрат на строительство железнодорожных путей необщего пользования получаем положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и начинаем реализацию проекта. Тем самым максимально используем возможности 38-оз. Однако важно подчеркнуть, что освобождение от требований обязательного получения разрешения на строительство не снимает нашей ответственности перед законом», — отмечает он.
До экспертизы
Одним из ключевых нововведений, кардинально меняющих взаимодействие застройщиков с экспертизой, стало экспертное сопровождение проектов до их официальной подачи на экспертизу — так называемое предпроектное сопровождение. Этот механизм, утвержденный постановлением правительства РФ от 6 мая 2023 года № 717, позволяет поэтапно рассматривать разделы проектной документации. Важно, что прошедшие такое сопровождение разделы уже не требуют повторного рассмотрения при основной экспертизе (письмо Минстроя РФ № 38814-СМ/08), что значительно экономит время и увеличивает шансы на получение положительного заключения. Срок такого сопровождения ограничен 20 днями.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко подчеркивает, что институт предпроектного сопровождения позволяет «избежать неверных проектных решений на более ранней стадии, в связи с чем будут оптимизированы затраты на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства, а также в целом сократится инвестиционно-строительный цикл объекта капитального строительства». Минстрой РФ активно рекомендует использовать этот инструмент.
Денис Горбунов, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза», развивая идею о трансформации экспертизы, утверждает, что новый подход превращает экспертизу в «ключ к эффективности проектов».
Это связано с преобразованием экспертизы в институт управления эффективностью строительства, который охватывает все этапы реализации проекта — от проектирования до ввода в эксплуатацию.
Теперь цель — не просто констатировать соответствие или несоответствие, а работать на предупреждение ошибок, оптимизацию решений и создание максимально качественного объекта, обеспечивая системную поддержку проекта на всех этапах его реализации.
По мнению Дениса Горбунова, в Ленинградской области этот подход усиливается региональными инициативами. Помимо областного закона № 38, о котором говорилось ранее, экспертиза интегрирована в процесс «зеленый коридор» для инвесторов. Он позволяет любому инвестору, планирующему реализацию проекта в регионе, обратиться за консультацией в Леноблгосэкспертизу через Агентство экономического развития ЛО на самой ранней стадии — еще до разработки проекта. «По нашему опыту подключение экспертизы на этапе “задумки” — наиболее эффективное решение, которое позволяет избежать множества ошибок, особенно по вопросам, связанным с землей и подключением к ресурсам», — отмечает он.
«Таким образом, у застройщиков теперь есть новый инструмент поддержки в виде экспертизы. Понимаю, что многим сложно в это поверить. Экспертиза многие годы была ограничена в полномочиях и выполняла строго проверяющие функции. Однако задачи по развитию строительной отрасли и повышению эффективности инвестиционных вложений дали новый взгляд на интеллектуальный потенциал экспертов. Их опыт и знания могут быть использованы гораздо шире: для своевременного выявления и предупреждения ошибок, оптимизации технических решений, поиска наиболее эффективных и экономичных подходов к реализации проектов. Это принципиально новый этап, где главной ценностью становится не выявление нарушений, а совместное создание качественного, устойчивого и экономически эффективного объекта. Благодаря нововведениям мы теперь предлагаем застройщикам не просто бумагу о соответствии, а квалифицированную помощь на пути к успешной и эффективной реализации проекта», — убежден начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Холдинг «Адамант» построит для торговой сети «Пятерочка» мультитемпературный склад на территории собственного складского комплекса «Армада Парк». Инвестиции в строительство эксперты оценили в 945 млн рублей. Это будет уже второй склад в Шушарах для X5 Retail Group, а ранее здесь же решила складироваться французская сеть «Ашан».
О намерении холдинга «Адамант» построить для X5 Retail Group распределительный центр площадью 27 тыс. кв. м в Шушарах рассказали в компании Colliers International, выступившей консультантом сделки. Долгосрочный договор аренды заключен на 10 лет по схеме built-to-suit. По оценке директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой стоимость сделки на долгосрочную аренду складского комплекса составила не менее 12 млн рублей, инвестиции в строительство мультитемпературного склада – 945 млн рублей, не считая затрат на оборудование.
Новый мультитемпературный складской комплекс планируется ввести в эксплуатацию летом 2016 года. В его состав войдут помещения для хранения замороженных и охлажденных продуктов, склад для хранения алкоголя, а также сухой отапливаемый склад для другого ассортимента торговой сети «Пятерочка».
Распределительный центр будет располагаться в промзоне «Шушары» на территории собственного складского комплекса «Адаманта» - «Армада Парк». О выходе с этим проектом на рынок складской недвижимости «Адамант» заявил в 2013 году. Тогда компания планировала построить в Шушарах комплекс на 200 тыс. кв. м и вложить 300 млн USD. В настоящее время сдана в эксплуатацию первая очередь складского комплекса площадью 78,4 тыс. кв.м. Как рассказали в Colliers International, склад для «Пятерочки» предполагает именно новое строительство, которое будет расположено на площадке, выделенной девелопером для проектов built-to-suit. Всего в собственности у девелопера около 136 тыс. кв. м земли.
Отметим, что это будет уже второй склад для X5 Retail Group в Шушарах. В конце 2014 года ретейлер договорился с «А Плюс Девелопмент» о строительстве мультитемпературного склада площадью 33,5 тыс. кв. м. в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары» на Московском шоссе. Стоимость сделки оценивалась в 20-25 млн USD. Сдать объект заказчику планируется уже осенью 2015 года. На своей площадке «А Плюс Девелопмент» приютил и еще одну крупную торговую сеть. В октябре 2014 года долгосрочный договор аренды с девелопером заключила французская сеть «Ашан». Для нее оператор парка построит аналогичный комплекс, но меньшего размера – 25 тыс. кв. м.
Строительство под заказчика становится все более популярной схемой при аренде складов, говорят эксперты. Госпожа Смирнова рассказала, что по итогам II квартала 2015 года общий объём арендопригодных складских площадей в Петербурге составил 1,9 млн кв. м: 1,4 млн кв. м относятся к классу А, 515 тыс. кв. м – к классу В. При этом в классе А пустует 10,4% площадей, уровень вакансии в классе В составляет 5,4%.
Объем рынка складских площадей в Colliers International оценивают в 2,5 млн кв. м, при этом к концу I полугодия 2015 года 41% всего рынка представляют собой проекты, построенные «под заказчика» - либо самостоятельно, либо по схеме built-to-suit. Как рассказали аналитики, интерес арендаторов и девелоперов к проектам built-to-suit обусловлен, прежде всего, тем, что реализация подобного проекта «под ключ» позволяет учесть все нюансы и требования будущего арендатора. Основной объем текущего строительства складских площадей также приходится на проекты built-to-suit, сделки по которым закрывались как во втором полугодии 2014 года, так и в этом году. «В
первой половине 2015 года, как и в предыдущие периоды, основной спрос на складские объекты формируют торговые и дистрибуционные компании, на долю которых приходится около 60% сданных в аренду площадей», - утверждают в Colliers International.
МНЕНИЕ:
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar
-Строительство складских объектов по схеме built-to-suit является сейчас основным механизмом реализации проектов. Высокий интерес девелоперов к работе по этой схеме обусловлен гарантией сдачи площадей в аренду, а также простотой получения проектного финансирования под такие проекты.
Смольный предлагает пересмотреть подход к реализации программы развития застроенных территорий. Девять нерентабельных для «СПб Реновации» кварталов могут быть переданы отдельному ГУПу, чтобы построить в этих кварталах жилье за счет бюджета. Жителей на время строительства выселят в маневренный фонд.
О том, что Смольный разочаровался в способности «СПб Реновация» завершить своими силами программу развития застроенных территорий глава Комитета по строительству Михаил Демиденко рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
По его словам, инвестор выбрал для себя только самые интересные кварталы, а «проблемные» сдвинул в хвост. К 2018-му году компания должна передать Петербургу около 1 млн кв. м жилья. Пока переданы 42 квартиры площадью менее тысячи метров, сказал чиновник. (Как сообщили в «СПб Реновации», в стадии передачи находится еще 31 квартира – прим. Ред.).
Сроки реализации девяти кварталов, где у инвестора нет «точки входа», то есть стартового пятна, на котором начинается строительство первого дома, уже неминуемо будут сдвинуты. Насколько – пока непонятно. Речь идет о кварталах Щемиловка, Тихорецкий 55, Гражданский 17-17А, Автово 7, 8, 9, Ульянка 6, Дачное 5, кварталы 7-10, 9 и 13-14-16 Западнее Варшавской железной дороги.
Впрочем, переподписывать новые сроки с инвестором может и не придется. Как рассказал господин Демиденко, после празднования Дня строителя, то есть к середине августа, он выйдет на вице-губернатора Игоря Албина с инициативой о передаче девяти проблемных кварталов смольнинскому ГУПу по аналогии с механизмом, который был не так давно введен для достройки объектов ГК «Город» и других долгостроев. Собственно и с существующей застройкой ГУП будет работать по-другому. Скорее всего, будет использоваться столичный опыт.
«Приходит ведомственная структура в квартал, выселяет всех в маневренный фонд, строит новые девятиэтажные дома, куда, помимо переселенцев, селит еще и очередников. Все. Решается целый пакет вопросов – очередь, обновление жилья, земельный фонд», - сказал чиновник. По его словам, эти девять кварталов могут быть застроены бюджетным жильем, на строительство которого город выделяет 4-5 млрд рублей ежегодно.
Для нужд очередников город каждый год должен вводить не менее 200 тыс. кв. м социального жилья. При этом господин Демиденко поспешил заметить, что Комитет не предлагает расторгать инвестдоговор с «СПб Реновацией», а просто обтекаемо предлагает рассмотреть иные формы реализации проекта. Впрочем, теперь вопрос реновации и не входит в компетенцию Комитета по строительству – вместе с ГБУ «Управление инвестиций» эту программу передали Комитету по инвестициям Ирины Бабюк.
А вот решать вопросы по компенсации инвестору понесенных потерь придется всем жителям города. Как сообщили в «СПб Реновации», всего в проект на данный момент вложено более 12 млрд рублей, непосредственно на работы в «проблемных» кварталах компания успела потратить более 1 млрд рублей. В случае, если вице-губернатор одобрит инициативу главы комстроя, то «СПб Реновация», как говорят участники рынка, может подать в суд для получения соответствующей компенсации.
По словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в отношении «компенсации средств» вопрос зависит от слишком многих факторов - ориентироваться надо, прежде всего, на текст договора, так как обычно в договорах КУГИ есть норма об отсутствии обязанности какой-либо компенсации.
Если такой нормы нет, но договор расторгнут по вине арендатора, то шансы также малы. "Закон не регулирует возможности подписания дополнительных соглашений к инвестдоговору, в том числе по изменению предмета договора (исключение части кварталов)", - говорит юрист. Но в добровольном порядке такое исключение, по его словам, возможно.
Справка:
Инвестдоговор на развитие 22 кварталов в 9 районах города «СПб Реновация» подписала с городом в 2009 году.
Договор предполагал строительство 8,5 млн кв. м. нового жилья, более 50 социальных объектов, а также обновление внутриквартальных инженерных сетей. Общий объем инвестиций превысит 420 млрд рублей. Сейчас в стадии реализации (идет проектирование или строительство) у «СПб Реновации» находится шесть кварталов. Еще пять кварталов готовятся к реализации – идет пересчет технико-экономических данных или подготовка к проектированию.