Новый подход к строительству: экспертиза как ключ к эффективности
Постепенные законодательные изменения в процедуре государственной экспертизы помогают сократить сроки реализации инвестиционных строительных проектов за счет оптимизации процедур и внедрения новых услуг.
С 1 сентября вступили в силу изменения в правилах проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Эти изменения были приняты Постановлением Правительства № 827 от 31 мая 2025 года № 827 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В частности, изменился объем сведений в заявлении на экспертизу. Также сократился перечень обязательных документов. Например, теперь в пакете не требуются заключения по типовой части проекта и справки с указанием разделов, которые не подвергались изменению. А положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы не требуется на момент подачи документов на экспертизу. Это позволит ускорить подготовительный этап.
Кроме того, документ уточнил порядок корректировки пакета документов: изменения можно вносить как в заявление на этапе проведения экспертизы, так и непосредственно в проектно-сметную, проектную документацию и результаты инженерных изысканий. При этом любые корректировки необходимо подать за десять дней до завершения экспертизы.
С десяти до трех рабочих дней сократился срок ответа на запрос сведений из Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ). Это связано с тем, что теперь запись в реестре приравнивается к факту выдачи заключения.
Помимо этого, определен порядок исправления технических ошибок (опечаток) в заключении госэкспертизы, если они не влияют на ее результаты. Заявитель получает информационное письмо, подписанное руководителем экспертизы, которое также вносится в реестр.
В интервью Бизнес FM Игорь Манылов, руководитель Главгосэкспертизы, отмечает: «В целом все эти меры направлены на то, чтобы сократить сроки и стоимость строительства, а стало быть, снизить нагрузку на бизнес, что особенно важно в нынешних условиях».
Особый порядок
Власти Ленинградской области позаботились также об экспертизе для строительства промышленных и сельскохозяйственных объектов — в регионе строится много предприятий, в том числе в рамках масштабных инвестпроектов.
Областной закон № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Ленинградской области» позволяет застройщикам таких объектов не получать разрешение на строительство при условии получения положительного заключения государственной экспертизы. Это правило действует, если строительство ведется на территории предприятия и объект предназначен для производственной деятельности. Также оно распространяется на случаи, когда строительство или реконструкция ведется в пределах границ земельных участков предприятий, размещенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения. Исключение составляют особо опасные, технически сложные или уникальные объекты.
Как показала практика, этот закон значительно упрощает жизнь застройщикам. Юрий Лукинов, генеральный директор компании «Маскарон», подчеркивает, что опыт работы в рамках 38-оз «безусловно, позитивный», так как он существенно сокращает сроки реализации проекта, вывода на производственные мощности, что приводит к более быстрому получению прибыли и уплате налогов соответственно. По его словам, закон позволяет четко прогнозировать сроки реализации проекта с момента подачи на госэкспертизу, сокращает административные барьеры и дает застройщику больший контроль над процессом, который в этом случае в первую очередь зависит от него самого.
Илья Иванов, заместитель генерального директора по промышленному надзору ПАО «ФосАгро», убежден: необходимо расширение применения практики внедрения аналогичных мер на федеральном уровне. «Современные тенденции в развитии строительства диктуют необходимость совершенствования существующей нормативно-правовой базы. Упрощенный порядок строительства ряда инфраструктурных объектов ускоряет сроки реализации инвестиционных проектов, стимулирует деловой рост, создает условия для активного развития регионов. В некоторых из них уже есть похожие нормативные акты, но они носят ограниченный характер. 38-й областной закон является ярким примером прогрессивных изменений в оптимизации существующей системы нормативно-правовой базы. В Ленинградской области таким образом можно реализовывать, например, линейные сооружения водоотведения диаметром 1000 мм, газопроводы с давлением свыше 1,2 МПа и так далее. Мы для упрощения административных процедур и сокращения временных затрат на строительство железнодорожных путей необщего пользования получаем положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и начинаем реализацию проекта. Тем самым максимально используем возможности 38-оз. Однако важно подчеркнуть, что освобождение от требований обязательного получения разрешения на строительство не снимает нашей ответственности перед законом», — отмечает он.
До экспертизы
Одним из ключевых нововведений, кардинально меняющих взаимодействие застройщиков с экспертизой, стало экспертное сопровождение проектов до их официальной подачи на экспертизу — так называемое предпроектное сопровождение. Этот механизм, утвержденный постановлением правительства РФ от 6 мая 2023 года № 717, позволяет поэтапно рассматривать разделы проектной документации. Важно, что прошедшие такое сопровождение разделы уже не требуют повторного рассмотрения при основной экспертизе (письмо Минстроя РФ № 38814-СМ/08), что значительно экономит время и увеличивает шансы на получение положительного заключения. Срок такого сопровождения ограничен 20 днями.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко подчеркивает, что институт предпроектного сопровождения позволяет «избежать неверных проектных решений на более ранней стадии, в связи с чем будут оптимизированы затраты на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства, а также в целом сократится инвестиционно-строительный цикл объекта капитального строительства». Минстрой РФ активно рекомендует использовать этот инструмент.
Денис Горбунов, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза», развивая идею о трансформации экспертизы, утверждает, что новый подход превращает экспертизу в «ключ к эффективности проектов».
Это связано с преобразованием экспертизы в институт управления эффективностью строительства, который охватывает все этапы реализации проекта — от проектирования до ввода в эксплуатацию.
Теперь цель — не просто констатировать соответствие или несоответствие, а работать на предупреждение ошибок, оптимизацию решений и создание максимально качественного объекта, обеспечивая системную поддержку проекта на всех этапах его реализации.
По мнению Дениса Горбунова, в Ленинградской области этот подход усиливается региональными инициативами. Помимо областного закона № 38, о котором говорилось ранее, экспертиза интегрирована в процесс «зеленый коридор» для инвесторов. Он позволяет любому инвестору, планирующему реализацию проекта в регионе, обратиться за консультацией в Леноблгосэкспертизу через Агентство экономического развития ЛО на самой ранней стадии — еще до разработки проекта. «По нашему опыту подключение экспертизы на этапе “задумки” — наиболее эффективное решение, которое позволяет избежать множества ошибок, особенно по вопросам, связанным с землей и подключением к ресурсам», — отмечает он.
«Таким образом, у застройщиков теперь есть новый инструмент поддержки в виде экспертизы. Понимаю, что многим сложно в это поверить. Экспертиза многие годы была ограничена в полномочиях и выполняла строго проверяющие функции. Однако задачи по развитию строительной отрасли и повышению эффективности инвестиционных вложений дали новый взгляд на интеллектуальный потенциал экспертов. Их опыт и знания могут быть использованы гораздо шире: для своевременного выявления и предупреждения ошибок, оптимизации технических решений, поиска наиболее эффективных и экономичных подходов к реализации проектов. Это принципиально новый этап, где главной ценностью становится не выявление нарушений, а совместное создание качественного, устойчивого и экономически эффективного объекта. Благодаря нововведениям мы теперь предлагаем застройщикам не просто бумагу о соответствии, а квалифицированную помощь на пути к успешной и эффективной реализации проекта», — убежден начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Для того, чтобы накопить на один квадратный метр жилья у петербуржца уйдет 8 месяцев, у москвича – 11, а жителя у Севастополя целых 32.
Чтобы купить квартиру в 40 кв. метров в ряде регионов России нужно начинать откладывать с молодых лет, чтобы ближе к пенсии отметить долгожданное новоселье. Ипотека для повышения доступности жилья в нынешнем виде не достаточно эффективна и чтобы изменить ситуацию необходимо снизить процентную ставку и искать новые механизмы, такие как арендное жилье, уверены эксперты.
Аналитический центр SRG составил рейтинг регионов доступности жилья для жителей России на вторичном рынке. Учитывались данные 83 регионов.
Индикатором доступности жилья стал коэффициент, основанный на соотношении средней стоимости одного «квадрата» и денежных доходов населения за вычетом потребительских расходов. Получив данные, специалисты высчитали, сколько месяцев уйдет у жителей регионов для того чтобы накопить на 1 кв метр жилья.
На первом месте, с самыми доступными для местных жителей квартирами находится Ненецкий АО. Здесь чтобы накопить на один квадратный метр, стоимость которого составляет 85,5 тыс. рублей, нужно почти два месяца. На втором месте среди субъектов СЗФО и на пятом по России – Мурманская область с коэффициентом 3,35. Далее следует Вологодская область - 3,5, Республика Коми – 3,7. С большим отрывом, на 43 месте всероссийского рейтинга и на пятом северо-западного находится Карелия. Здесь отметка перевалила за полгода – 6,7. На 54 месте в РФ находится Ленинградская область со стоимостью «квадрата» 51,4 тыс. рублей, на который нужно откладывать 6,7 месяцев. На седьмом месте СЗФО (49 место в РФ) находится Архангельская область с коэффициентом 6,9, затем - Новгородская область - 6,97, Псковская – 7,98.
Сложнее всего приобрести квартиру среди регионов Северо-Запада жителям Петербурга и Калининграда – 69 и 71 место по России соответственно. «Квадрат» на «вторичке» в Северной столице стоит 99 тыс. рублей. Горожанам придется откладывать на кв. метр 8,8 месяцев. В Калининграде ситуация более напряженная – там на это уйдет 9 месяцев.
Замыкает всероссийский рейтинг город Севастополь. Москва находится на 80 месте.
«Чтобы приобрести типовую квартиру в 40 кв. м жителю Москвы на это потребуется 39 лет. Однако самым недоступным субъектом РФ для приобретения жилой недвижимости стала не Москва, а Севастополь, здесь чтобы приобрести квартиру обычному гражданину потребуется копить 107,5 лет», - прокомментировал результаты рейтинга руководитель Аналитического центра SRG Марат Абдуллин.
Столичный интерес
По мнению директора института современного государственного развития ИСОГОР Дмитрия Солонникова, расположение субъектов Северо-Запада вполне логично. Лидеры рейтинга доступности жилья в СЗФО: Ненецкий ОА и Мурманская область – два региона, находящиеся за полярным кругом, которые не притягивают переселенцев со всей страны. Однако зарплаты там относительно высокие – в среднем 68 и 35 тыс. рублей соответственно. Что касается Псковской области, то по словам Дмитрия Солонникова, ценник на местные квартиры подняли москвичи, которые в последние 4-5 года проявили интерес к этому региону. Похожая картина и в Калининградской области. «Московские деньги приходят в Калининград и это сильно поднимает цены на жилье. Активность жителей столицы понятна: Калининград – это самый южный регион Северо-Запада, природа, Балтийское море. Псков – приграничный с Евросоюзом город с красивой историей и хорошим климатом», - объяснил Дмитрий Солонников. В Петербурге же помимо местных активно покупают квартиры жители других регионов, в особенности тех же Нарьян-Мар или Мурманска для инвестиционных целей или переезда.
Надежда на аренду
Многие из механизмов, направленных на повышение доступности жилья в нашей стране просто не работают, уверен Дмитрий Солонников. Например, федеральная программа «Жилье для российской семьи» направлена только на отдельные категории граждан, попасть в нее могут лишь единицы. «Такие программы помогают решить локальные задачи, причем временно из-за того, что у нас работает бесплатная приватизация жилья. Тот же сельский учитель, получивший по этой программе квартиру, через пару лет ее приватизирует, продаст и уедет из деревни», - объяснил свою позицию Дмитрий Солонников.
Для того чтобы сделать покупку квартиры в России более реальной, помимо решения макроэкономических задач, таких как экономический рост и коррекции зарплат на уровне инфляции, по мнению генерального директора «Ханса СПб Девелопмент» Олега Баркова, нужно пересмотреть схему ипотечного кредитования. «Во врем мире ставки по ипотеке на уровне 2-5%. Если у нас ее снизят до 7-8%, для рынка недвижимости нашей страны это станет революцией», - считает господин Барков.
По данным директора по маркетингу «Той-Опинион» Алексея Кропотова, около 50% жилья в Петербурге приобретается с помощью ипотечного кредитования: «Если ЦБ перестанет поддерживать ипотечную ставку, рынок просядет как минимум на 20%».
Дмитрий Солонников считает, что помимо ипотеки есть намного более действенные варианты решения жилищного вопроса: «В нашей стране есть миф о том, что жилье должно быть в собственности. В Европе 60-70% домохозяйств живет в съемном жилье всю жизнь и это не вызывает дискомфорта или социальной напряженности. Во всем мире считается что ипотека – это продукт для взрослых людей, а не для молодых семей. Поэтому развивать жилищный рынок нужно ориентируясь на арендное жилье»
«Спрос на арендное жилье в последнее время растет, - согласен Олег Барков. - Те, у кого нет первоначального взноса, - снимают жилье, у кого есть – покупают квартиру в рассрочку, потому как из-за высокой конкуренции среди застройщиков стоимость ежемесячных выплат близка к платежам за съемное жилье».
Стабильно высоко
Впрочем, по мнению экспертов рынка, в ближайшее время цены на жилье в регионах не будут повышаться. По мнению Алексея Кропотова, таких предпосылок нет, предложение намного превышает спрос: «Мы видим восстановление спроса в нижних ценовых сегментах. Однако в среднем и высоком ценовом сегменте по-прежнему наблюдается существенное падение. До конца 2017 года цены расти точно не будут», - уверен Алексей Кропотов.
Похожего мнения придерживается и Олег Барков: «Я не жду потрясений на рынке жилья. Наш город и страна в целом показали настоящую животную выживаемость – мы адаптируемся под самые апокалиптические сценарии. Если влияние геополитических факторов не усилится, объем ввода и цены на жилье останутся прежними».
В целом, за последние едва года, по данным Алексея Кропотова, цены на жилье стали более дифференцированными. Стоимость квадрата в доме на «этапе котлована» просела, а на готовые квартиры - осталась на том же уровне.
«Газпром теплоэнерго» запустил в Тихвине первую в Ленобласти газовую котельную, построенную по концессии. Мощность объекта – 180 Гкал в час, инвестиции составили 3,2 млрд рублей.
Новый источник тепловой энергии оборудован четырьмя котлами российского производства. Основное топливо – природный газ.
Газовая котельная появилась благодаря концессионному соглашению, заключенному между администрацией Тихвинского района и АО «Газпром тэплоэнерго» в 2015 году, которое выиграло конкурс на право заключения этого соглашения. Оно рассчитано на 15 лет и помимо строительства источника тепловой энергии предусматривает также реконструкцию. «С вводом новой современной котельной обеспечивается надежная бесперебойная подача тепла для большей части жилого фонда Тихвина и его социальных объектов, – заявил на открытии председатель правления Газпрома Алексей Миллер. – В 2018 году мы полностью закончим реконструкцию теплосетей, и на многие десятилетия вперед проблема надежного теплоснабжения для Тихвина будет решена».
Итогом модернизации станет создание закрытой системы теплоснабжения: горячая вода для бытовых нужд и теплоноситель для системы отопления будут готовиться отдельно и поступать в жилые дома по самостоятельным температурным графикам. «Газпром теплоэнерго» также продолжит реконструкцию 46,3 км тепловых сетей.
Все построенные объекты инфраструктуры останутся в муниципальной собственности, при этом инвестору гарантируется компенсация понесенных затрат. Возвращать средства планируется за счет тарифа, но для населения к существенному росту цен на отопление это не приведет, поскольку областная власть будет доплачивать теплоснабжающей компании разницу между льготным тарифом для населения и экономически обоснованным.
«Проект в Тихвине уникальный. Это первый опыт реализации в теплоэнергетике Ленинградской области механизма концессии, который является наиболее эффективным средством привлечения частных инвестиций в коммунальную инфраструктуру. Кроме того, это пример системной совместной работы инвестора и органов власти»,– отметил генеральный директор АО «Газпром теплоэнерго» Леонид Богорад.
Пользу партнерских отношений с «Газпром теплоэнерго» прокомментировал и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко: «Эта котельная – хороший пример, как синергия власти и Газпрома дает конкретный результат». Он также заверил, что концессионное соглашение будет выполняться «независимо от политической конъюнктуры».
В планах правительства региона и «Газпром теплоэнерго» – закрепить успешный опыт сотрудничества дальнейшей совместной работой. Компания планирует участвовать в конкурсе на право заключения концессионного соглашения на реконструкцию теплоснабжения города Бокситогорск и деревни Сегла Бокситогорского района с объемом инвестиций 1,1 млрд рублей.
Добавим, «Газпром теплоэнерго» работает в девяти районах Ленобласти: Всеволожском, Лужском, Кингисеппском, Сланцевском, Бокситогорском, Подпорожском, Приозерском, Волховском и Тихвинском. С 2007 по 2015 год компания построила на территории региона 30 источников теплоснабжения, общая сумма инвестиций составила 3,2 млрд рублей.
Справка
Новая газовая котельная обеспечит тепловой энергией 251 жилой дом, шесть медицинских учреждений, 13 детских садов, восемь школ, семь ведомственных учреждений, 70 предприятий и организаций.