Новый подход к строительству: экспертиза как ключ к эффективности
Постепенные законодательные изменения в процедуре государственной экспертизы помогают сократить сроки реализации инвестиционных строительных проектов за счет оптимизации процедур и внедрения новых услуг.
С 1 сентября вступили в силу изменения в правилах проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Эти изменения были приняты Постановлением Правительства № 827 от 31 мая 2025 года № 827 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В частности, изменился объем сведений в заявлении на экспертизу. Также сократился перечень обязательных документов. Например, теперь в пакете не требуются заключения по типовой части проекта и справки с указанием разделов, которые не подвергались изменению. А положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы не требуется на момент подачи документов на экспертизу. Это позволит ускорить подготовительный этап.
Кроме того, документ уточнил порядок корректировки пакета документов: изменения можно вносить как в заявление на этапе проведения экспертизы, так и непосредственно в проектно-сметную, проектную документацию и результаты инженерных изысканий. При этом любые корректировки необходимо подать за десять дней до завершения экспертизы.
С десяти до трех рабочих дней сократился срок ответа на запрос сведений из Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ). Это связано с тем, что теперь запись в реестре приравнивается к факту выдачи заключения.
Помимо этого, определен порядок исправления технических ошибок (опечаток) в заключении госэкспертизы, если они не влияют на ее результаты. Заявитель получает информационное письмо, подписанное руководителем экспертизы, которое также вносится в реестр.
В интервью Бизнес FM Игорь Манылов, руководитель Главгосэкспертизы, отмечает: «В целом все эти меры направлены на то, чтобы сократить сроки и стоимость строительства, а стало быть, снизить нагрузку на бизнес, что особенно важно в нынешних условиях».
Особый порядок
Власти Ленинградской области позаботились также об экспертизе для строительства промышленных и сельскохозяйственных объектов — в регионе строится много предприятий, в том числе в рамках масштабных инвестпроектов.
Областной закон № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Ленинградской области» позволяет застройщикам таких объектов не получать разрешение на строительство при условии получения положительного заключения государственной экспертизы. Это правило действует, если строительство ведется на территории предприятия и объект предназначен для производственной деятельности. Также оно распространяется на случаи, когда строительство или реконструкция ведется в пределах границ земельных участков предприятий, размещенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения. Исключение составляют особо опасные, технически сложные или уникальные объекты.
Как показала практика, этот закон значительно упрощает жизнь застройщикам. Юрий Лукинов, генеральный директор компании «Маскарон», подчеркивает, что опыт работы в рамках 38-оз «безусловно, позитивный», так как он существенно сокращает сроки реализации проекта, вывода на производственные мощности, что приводит к более быстрому получению прибыли и уплате налогов соответственно. По его словам, закон позволяет четко прогнозировать сроки реализации проекта с момента подачи на госэкспертизу, сокращает административные барьеры и дает застройщику больший контроль над процессом, который в этом случае в первую очередь зависит от него самого.
Илья Иванов, заместитель генерального директора по промышленному надзору ПАО «ФосАгро», убежден: необходимо расширение применения практики внедрения аналогичных мер на федеральном уровне. «Современные тенденции в развитии строительства диктуют необходимость совершенствования существующей нормативно-правовой базы. Упрощенный порядок строительства ряда инфраструктурных объектов ускоряет сроки реализации инвестиционных проектов, стимулирует деловой рост, создает условия для активного развития регионов. В некоторых из них уже есть похожие нормативные акты, но они носят ограниченный характер. 38-й областной закон является ярким примером прогрессивных изменений в оптимизации существующей системы нормативно-правовой базы. В Ленинградской области таким образом можно реализовывать, например, линейные сооружения водоотведения диаметром 1000 мм, газопроводы с давлением свыше 1,2 МПа и так далее. Мы для упрощения административных процедур и сокращения временных затрат на строительство железнодорожных путей необщего пользования получаем положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и начинаем реализацию проекта. Тем самым максимально используем возможности 38-оз. Однако важно подчеркнуть, что освобождение от требований обязательного получения разрешения на строительство не снимает нашей ответственности перед законом», — отмечает он.
До экспертизы
Одним из ключевых нововведений, кардинально меняющих взаимодействие застройщиков с экспертизой, стало экспертное сопровождение проектов до их официальной подачи на экспертизу — так называемое предпроектное сопровождение. Этот механизм, утвержденный постановлением правительства РФ от 6 мая 2023 года № 717, позволяет поэтапно рассматривать разделы проектной документации. Важно, что прошедшие такое сопровождение разделы уже не требуют повторного рассмотрения при основной экспертизе (письмо Минстроя РФ № 38814-СМ/08), что значительно экономит время и увеличивает шансы на получение положительного заключения. Срок такого сопровождения ограничен 20 днями.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко подчеркивает, что институт предпроектного сопровождения позволяет «избежать неверных проектных решений на более ранней стадии, в связи с чем будут оптимизированы затраты на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства, а также в целом сократится инвестиционно-строительный цикл объекта капитального строительства». Минстрой РФ активно рекомендует использовать этот инструмент.
Денис Горбунов, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза», развивая идею о трансформации экспертизы, утверждает, что новый подход превращает экспертизу в «ключ к эффективности проектов».
Это связано с преобразованием экспертизы в институт управления эффективностью строительства, который охватывает все этапы реализации проекта — от проектирования до ввода в эксплуатацию.
Теперь цель — не просто констатировать соответствие или несоответствие, а работать на предупреждение ошибок, оптимизацию решений и создание максимально качественного объекта, обеспечивая системную поддержку проекта на всех этапах его реализации.
По мнению Дениса Горбунова, в Ленинградской области этот подход усиливается региональными инициативами. Помимо областного закона № 38, о котором говорилось ранее, экспертиза интегрирована в процесс «зеленый коридор» для инвесторов. Он позволяет любому инвестору, планирующему реализацию проекта в регионе, обратиться за консультацией в Леноблгосэкспертизу через Агентство экономического развития ЛО на самой ранней стадии — еще до разработки проекта. «По нашему опыту подключение экспертизы на этапе “задумки” — наиболее эффективное решение, которое позволяет избежать множества ошибок, особенно по вопросам, связанным с землей и подключением к ресурсам», — отмечает он.
«Таким образом, у застройщиков теперь есть новый инструмент поддержки в виде экспертизы. Понимаю, что многим сложно в это поверить. Экспертиза многие годы была ограничена в полномочиях и выполняла строго проверяющие функции. Однако задачи по развитию строительной отрасли и повышению эффективности инвестиционных вложений дали новый взгляд на интеллектуальный потенциал экспертов. Их опыт и знания могут быть использованы гораздо шире: для своевременного выявления и предупреждения ошибок, оптимизации технических решений, поиска наиболее эффективных и экономичных подходов к реализации проектов. Это принципиально новый этап, где главной ценностью становится не выявление нарушений, а совместное создание качественного, устойчивого и экономически эффективного объекта. Благодаря нововведениям мы теперь предлагаем застройщикам не просто бумагу о соответствии, а квалифицированную помощь на пути к успешной и эффективной реализации проекта», — убежден начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
В России, как обычно, «долго запрягали» с освоением BIM-технологий, но теперь, наконец, «быстро поехали». Во всяком случае, ряд экспертов, принявших участие в VI Международной конференции «BIM на практике», охарактеризовал происходящее в этой сфере словом «бум».
Организатором форума традиционно выступила компания ПСС ГРАЙТЕК, при поддержке девелопера Bonava. В конференции приняли участие специалисты из разных регионов России, а также из Великобритании, Франции, Литвы, Украины. Кроме того, была организована интернет-трансляция для заинтересованных лиц со всего мира. Информационным партнером форума стала газета «Строительный Еженедельник».
Мегаглобальный тренд
«Цифровизация – это мегаглобальный тренд, охватывающий все стороны нашей жизни. Вне его современные реалии представить себе просто невозможно», – с такого заявления начал свое приветствие заместитель директора по развитию в России компании Bonava Александр Бойцов.
Эту позицию полностью разделяет генеральный директор ПСС ГРАЙТЕК Алексей Кукин. «Вопрос, использовать BIM-технологии или нет, уже не стоит; актуален другой – как их использовать наиболее эффективно», – уверен он. По словам эксперта, цифровые технологии прочно вошли в жизнь строительной отрасли. «Сегодня невозможно представить себе реализацию какого-либо крупного архитектурного или инфраструктурного проекта, в котором не были бы задействованы те или иные BIM-решения», – подчеркнул он.
Комплексное использование BIM-технологий на всех этапах реализации проекта может увеличить его доходность на 20-28%, рассказал Александр Бойцов, сославшись на данные исследования международной компании McKinsey. Они свидетельствуют также о прямой зависимости экономической эффективности проектов от уровня их цифровизации.
«В строительной отрасли информационные технологии пока задействованы сравнительно слабо. Соответственно, те компании, которые раньше других перейдут на современные BIM-решения, получат огромное конкурентное преимущество. Использование BIM на отдельных этапах реализации проекта дает сравнительно небольшой экономический эффект, но комплексный подход дает очень серьезный рост доходности», – отметил Александр Бойцов.
В мире
Крейг Гаррет (Craig Garrett) и Ален Ваха (Alain Waha) из компании BuroHappold Engineering (Великобритания) на примерах проектов, в реализации которых они участвовали, рассказали о том, как менялись возможности BIM-технологий на протяжении времени. Это «Лувр Абу-Даби» (ОАЭ, начало реализации – 2008 год), «Город Мечты» (City of Dreams, Макао, Китай, 2014 год) и «Музей Будущего» (Дубай, ОАЭ, 2016 год).
Говоря о реализации этих проектов, докладчики наглядно продемонстрировали взрывной рост возможностей, которые предлагает информационное моделирование. «С каждым годом мы выявляем все новые области для использования BIM. И процесс этот только начался», – убежден Ален Ваха. «Нынешний уровень применения цифрового моделирования превосходит наши самые смелые мечты 5-7-летней давности. А перспективы в будущем мы сейчас просто не можем себе представить», – поддерживает его Крейг Гаррет.
Оливер Куше (Olivier Cuchet), директор BIM-департамента VINCI Grands Projets (Франция) отметил, что BIM-технологии очень эффективны при реализации проектов по реконструкции. В качестве примера он привел модернизацию международного аэропорта Сантьяго в Чили, а также пятизвездочного отеля Mandarin Oriental London.
«Создание цифровой модели уже существующих объектов позволяет учесть все имеющиеся конструкции, предусмотреть все, что нужно реконструировать, и увязать это с новым строительством. Особенно важно, что такая технология позволяет реализовать проект, не останавливая работу реконструируемых объектов», – подчеркнул эксперт.
В России
По словам руководителя отдела перспективных проработок ГК «А101» Ильи Горулёва, BIM-технологии незаменимы при типизации проектных решений, особенно в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий. Он рассказал о внедрении цифрового моделирования при реализации проекта жилого квартала «Скандинавия» на территории 300 га в Москве. По словам эксперта, повторное использование проектных решений, при применении BIM-технологий, дает возможность сэкономить до 80%. Срок проектирования можно снизить на 30%, количество проектных ошибок – на 80%.
«Сейчас мы реализуем пилотный проект для самого важного для нас продукта – жилья. Одна из главных целей «пилота» – создать базу семейств (условную библиотеку материалов и конструкций) и шаблонов, которая автоматизирует большинство рутинных процессов, даст архитекторам набор элементов, которые можно компоновать», – рассказал Илья Горулёв. Полностью перейти на проектирование с помощью BIM-технологий ГК «А101» планирует до конца 2020 года – к этому времени она получит набор лучших проектных и технических решений, которые сформируют общую базу знаний для будущих проектов.
Использование BIM-технологий позволяет повысить эффективность продаж, отмечает Александр Бойцов, оценивая опыт, наработанный на ЖК GrЁona Lund, который возводится во Всеволожске (Ленобласть). По его словам, наличие информационной модели позволяет легко визуализировать как планы квартир, так и, например, варианты их отделки и меблировки, предлагаемые застройщиком. «Клиентам можно предложить сделать виртуальный тур по объекту, выбрать квартиру и даже обстановку. Такие возможности очень важны для потенциальных покупателей», – рассказывает эксперт. Кроме того, любые данные о бронировании или продаже квартир, запуске акций и прочем сразу попадают в информационную систему.
«Интересен и еще один нюанс. Как известно, требования 214-ФЗ оставляют за покупателями квартир право оценить, насколько передаваемая застройщиком квартира соответствует той, что указана в договоре долевого участия. И какие-то отличия нередко приводят к недовольству граждан и даже судебным разбирательствам. Избежать этого тоже позволяет использование BIM-технологий. И покупатель будет лучше представлять, что он покупает, и у застройщика будет визуальное подтверждение объекта продажи. В результате количество претензий по «начинке» квартир снижается в 2,5 раза», – рассказал Александр Бойцов.
Мнения
Константин Биктимиров, технический директор ПСС ГРАЙТЕК:
– Не случайно в названии конференции, которую мы проводим уже шестой раз, звучит слово «практика». Нам хотелось бы рассказывать о BIM-технологиях не «в теории», а на конкретных примерах их использования. Сейчас в России бум информационных технологий. Обычно такие процессы сопровождаются завышенными ожиданиями. Между тем, компании, которые начинают использовать информационное моделирование, должны понимать, что это не волшебная палочка, которая сразу все меняет. Для того, чтобы добиться действительно серьезного эффекта, нужно приложить серьезные усилия, постепенно наработать опыт использования BIM-технологий, понять, как они работают, научиться комплексно их применять. На это нужно время и целенаправленный труд. Зато когда все эти этапы шаг за шагом будут пройдены, тогда эффективность цифрового моделирования будет очевидна.
Ален Ваха (Alain Waha), Global Head of BIM, Digital Transformation, компания BuroHappold Engineering (Великобритания):
– Роль государственного стимулирования использования современных технологий достаточно велика. Например, Великобритания сейчас является одним из лидеров по применению BIM-технологий. При этом значительную роль в этом сыграли решения на государственном уровне. Многие архитектурные и проектные бюро не спешили переходить на информационное моделирование, предпочитая работать по старинке. Между тем, власти были озабочены тем, что в сфере строительства нет роста эффективности производства. Тогда в 2011 году было принято решение, что с 2016 года все объекты, финансирование строительства которых на 50% осуществляется за счет средств государства, – а это, в частности, социальная инфраструктура (школы, больницы, тюрьмы и др.) и дорожно-транспортная сеть, – должны проектироваться с использованием BIM. Это дало мощный толчок распространению таких технологий в стране.
Компания Navis Development Group (NDG) купила 41 га в Стрельне под малоэтажный проект. Инвестиции в него составят 16 млрд рублей.
О закрытии сделки по покупке 41 га на Петергофском шоссе под новый жилищный проект на днях сообщила пресс-служба NDG. Это первый участок, купленный компанией в Петербурге. До сих пор она активно строила малоэтажку в Ленобласти (у нее в портфеле три проекта общей площадью 270 тыс. кв. м, завершение двух жилых комплексов намечено на текущий год).
Сумма сделки по покупке земли в Стрельне не раскрывается. По оценке экспертов, она могла составить до 3,5 млрд рублей. Продавцы – группа физлиц, в числе которых совладелец «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин. Он сделку подтвердил.
В этом месте NDG собирается построить жилой комплекс «Прованс» общей площадью 356 тыс. кв. м. Концепция, архитектурные и планировочные решения, а также идеи благоустройства разработаны «Лабораторией МЕТРОВ». «Там будет 170 тыс. кв. м малоэтажного жилья (четыре этажа, возведенных по технологии «монолит-кирпич»), а также инфраструктура: школа, 2 детсада, поликлиника. В районе будут жить 6 тыс. человек», – сообщили в компании. Инвестиции в развитие территории составят 16 млрд рублей. Начать строительство компания планирует летом и завершить за пять-шесть лет.
Эксперты отмечают, что проект расположен в районе с развитой торгово-развлекательной, социальной и транспортной инфраструктурой. «Недавно появилась транспортная развязка на пересечении проспекта Ветеранов и КАД. В планах также запуск скоростного трамвая и строительства станций метро «Сосновая поляна» и «Юго-Западная» в непосредственной близости от нового квартала. Все это – плюсы локации», – перечисляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. А к минусам участка, по ее мнению, относится жесткая конкурентная среда – в непосредственной близости возводится сразу несколько крупных жилых комплексов («Английская миля» от Glorax Development, «Балтийская жемчужина» от одноименного китайского девелопера, «Солнечный город» от Setl City). Также участники рынка указали на отсутствие инженерии на участки, которую девелоперу придется «тянуть» за свой счет.
По данным «Петербургской Недвижимости», малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. «На начало этого года общий объем малоэтажного жилья в агломерации составлял 720 тыс. кв. м (6% в общем объеме рынка). Причем по масштабам малоэтажная застройка в пригороде и самом Петербурге примерно одинаковая. Но в пригороде на «малоэтажку» приходится 10% продаж жилья, а в городе – только 3%. Примерно 83% «малоэтажки» относится к классу «масс-маркет», остальное – жилье высокой ценовой категории», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эксперты говорят, что «малоэтажка» – трудный для девелоперов формат. «У малоэтажки потенциал невелик: обычно на этом рынке работают небольшие застройщики, многие из которых не справятся с новыми требованиями ФЗ-214, вступающими в силу в июле этого года. А для крупных застройщиков подобные проекты экономически неинтересны. Строят их по тем же правилам и с той же нагрузкой по социальной инфраструктуре, что и большие дома. А объемы продаж жилья (а значит, и прибыль девелопера) получаются меньше», – говорит коммерческий директор компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
Поэтому, по ее словам, наиболее востребованы среди застройщиков «малоэтажки» те участки, которые уже обеспечены городской «социалкой», в первую очередь, детскими садами и школами. «Отсутствие социальной инфраструктуры – качественной или вообще – основное препятствие для продаж «малоэтажки», поскольку этот формат жилья, в отличие от многоэтажных «муравейников» вдоль КАД, ориентирован на проживание семей с детьми», – заключила она.