Новый подход к строительству: экспертиза как ключ к эффективности
Постепенные законодательные изменения в процедуре государственной экспертизы помогают сократить сроки реализации инвестиционных строительных проектов за счет оптимизации процедур и внедрения новых услуг.
С 1 сентября вступили в силу изменения в правилах проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Эти изменения были приняты Постановлением Правительства № 827 от 31 мая 2025 года № 827 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В частности, изменился объем сведений в заявлении на экспертизу. Также сократился перечень обязательных документов. Например, теперь в пакете не требуются заключения по типовой части проекта и справки с указанием разделов, которые не подвергались изменению. А положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы не требуется на момент подачи документов на экспертизу. Это позволит ускорить подготовительный этап.
Кроме того, документ уточнил порядок корректировки пакета документов: изменения можно вносить как в заявление на этапе проведения экспертизы, так и непосредственно в проектно-сметную, проектную документацию и результаты инженерных изысканий. При этом любые корректировки необходимо подать за десять дней до завершения экспертизы.
С десяти до трех рабочих дней сократился срок ответа на запрос сведений из Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ). Это связано с тем, что теперь запись в реестре приравнивается к факту выдачи заключения.
Помимо этого, определен порядок исправления технических ошибок (опечаток) в заключении госэкспертизы, если они не влияют на ее результаты. Заявитель получает информационное письмо, подписанное руководителем экспертизы, которое также вносится в реестр.
В интервью Бизнес FM Игорь Манылов, руководитель Главгосэкспертизы, отмечает: «В целом все эти меры направлены на то, чтобы сократить сроки и стоимость строительства, а стало быть, снизить нагрузку на бизнес, что особенно важно в нынешних условиях».
Особый порядок
Власти Ленинградской области позаботились также об экспертизе для строительства промышленных и сельскохозяйственных объектов — в регионе строится много предприятий, в том числе в рамках масштабных инвестпроектов.
Областной закон № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Ленинградской области» позволяет застройщикам таких объектов не получать разрешение на строительство при условии получения положительного заключения государственной экспертизы. Это правило действует, если строительство ведется на территории предприятия и объект предназначен для производственной деятельности. Также оно распространяется на случаи, когда строительство или реконструкция ведется в пределах границ земельных участков предприятий, размещенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения. Исключение составляют особо опасные, технически сложные или уникальные объекты.
Как показала практика, этот закон значительно упрощает жизнь застройщикам. Юрий Лукинов, генеральный директор компании «Маскарон», подчеркивает, что опыт работы в рамках 38-оз «безусловно, позитивный», так как он существенно сокращает сроки реализации проекта, вывода на производственные мощности, что приводит к более быстрому получению прибыли и уплате налогов соответственно. По его словам, закон позволяет четко прогнозировать сроки реализации проекта с момента подачи на госэкспертизу, сокращает административные барьеры и дает застройщику больший контроль над процессом, который в этом случае в первую очередь зависит от него самого.
Илья Иванов, заместитель генерального директора по промышленному надзору ПАО «ФосАгро», убежден: необходимо расширение применения практики внедрения аналогичных мер на федеральном уровне. «Современные тенденции в развитии строительства диктуют необходимость совершенствования существующей нормативно-правовой базы. Упрощенный порядок строительства ряда инфраструктурных объектов ускоряет сроки реализации инвестиционных проектов, стимулирует деловой рост, создает условия для активного развития регионов. В некоторых из них уже есть похожие нормативные акты, но они носят ограниченный характер. 38-й областной закон является ярким примером прогрессивных изменений в оптимизации существующей системы нормативно-правовой базы. В Ленинградской области таким образом можно реализовывать, например, линейные сооружения водоотведения диаметром 1000 мм, газопроводы с давлением свыше 1,2 МПа и так далее. Мы для упрощения административных процедур и сокращения временных затрат на строительство железнодорожных путей необщего пользования получаем положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и начинаем реализацию проекта. Тем самым максимально используем возможности 38-оз. Однако важно подчеркнуть, что освобождение от требований обязательного получения разрешения на строительство не снимает нашей ответственности перед законом», — отмечает он.
До экспертизы
Одним из ключевых нововведений, кардинально меняющих взаимодействие застройщиков с экспертизой, стало экспертное сопровождение проектов до их официальной подачи на экспертизу — так называемое предпроектное сопровождение. Этот механизм, утвержденный постановлением правительства РФ от 6 мая 2023 года № 717, позволяет поэтапно рассматривать разделы проектной документации. Важно, что прошедшие такое сопровождение разделы уже не требуют повторного рассмотрения при основной экспертизе (письмо Минстроя РФ № 38814-СМ/08), что значительно экономит время и увеличивает шансы на получение положительного заключения. Срок такого сопровождения ограничен 20 днями.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко подчеркивает, что институт предпроектного сопровождения позволяет «избежать неверных проектных решений на более ранней стадии, в связи с чем будут оптимизированы затраты на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства, а также в целом сократится инвестиционно-строительный цикл объекта капитального строительства». Минстрой РФ активно рекомендует использовать этот инструмент.
Денис Горбунов, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза», развивая идею о трансформации экспертизы, утверждает, что новый подход превращает экспертизу в «ключ к эффективности проектов».
Это связано с преобразованием экспертизы в институт управления эффективностью строительства, который охватывает все этапы реализации проекта — от проектирования до ввода в эксплуатацию.
Теперь цель — не просто констатировать соответствие или несоответствие, а работать на предупреждение ошибок, оптимизацию решений и создание максимально качественного объекта, обеспечивая системную поддержку проекта на всех этапах его реализации.
По мнению Дениса Горбунова, в Ленинградской области этот подход усиливается региональными инициативами. Помимо областного закона № 38, о котором говорилось ранее, экспертиза интегрирована в процесс «зеленый коридор» для инвесторов. Он позволяет любому инвестору, планирующему реализацию проекта в регионе, обратиться за консультацией в Леноблгосэкспертизу через Агентство экономического развития ЛО на самой ранней стадии — еще до разработки проекта. «По нашему опыту подключение экспертизы на этапе “задумки” — наиболее эффективное решение, которое позволяет избежать множества ошибок, особенно по вопросам, связанным с землей и подключением к ресурсам», — отмечает он.
«Таким образом, у застройщиков теперь есть новый инструмент поддержки в виде экспертизы. Понимаю, что многим сложно в это поверить. Экспертиза многие годы была ограничена в полномочиях и выполняла строго проверяющие функции. Однако задачи по развитию строительной отрасли и повышению эффективности инвестиционных вложений дали новый взгляд на интеллектуальный потенциал экспертов. Их опыт и знания могут быть использованы гораздо шире: для своевременного выявления и предупреждения ошибок, оптимизации технических решений, поиска наиболее эффективных и экономичных подходов к реализации проектов. Это принципиально новый этап, где главной ценностью становится не выявление нарушений, а совместное создание качественного, устойчивого и экономически эффективного объекта. Благодаря нововведениям мы теперь предлагаем застройщикам не просто бумагу о соответствии, а квалифицированную помощь на пути к успешной и эффективной реализации проекта», — убежден начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Принятые поправки в Градостроительный кодекс, касающиеся деятельности института негосударственной экспертизы, несмотря на пояснения Минстроя, пока по-разному толкуются игроками рынка и органами власти на местах.
На площадке Союза строительных объединений и организаций состоялся круглый стол «Изменения в Градостроительном кодексе РФ в части экспертизы проектной документации (340-ФЗ, 342-ФЗ)». Его участники обсудили принятые в начале этого августа законодательные нововведения, касающиеся проведения экспертизы объектов, расположенных в ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования территорий). Они напрямую касаются деятельности организаций, занимающихся негосударственной экспертизой.
Руководитель представительства Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) в СЗФО, президент ГК «ННЭ» Александр Орт напомнил, что, согласно принятым поправкам в Градостроительный кодекс, экспертизу строительных проектов, если проектируемый объект находится в ЗОУИТ, должны проводить органы государственной экспертизы при соблюдении большого количества условий, требований и правил, в том числе внесения ЗОУИТ в кадастр. Земельным кодексом определено 28 таких зон, однако их границы пока не установлены и оценка влияния объектов на территорию и территории на объект не проведена. «Экспертное сообщество попыталось прояснить ситуацию в Минстрое. Был получен ответ от первого заместителя министра Леонида Ставицкого, из которого следует, что пока не будет создан уполномоченный орган, который будет заниматься определением границ данных зон, работа института негосударственной экспертизы будет осуществляться в прежнем режиме. Заказчик вправе по своему выбору направлять проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную или негосударственную экспертизу», – отметил г-н Орт.
Это основной посыл, который сегодня идет из Минстроя, добавляет Александр Орт, но органами власти на местах он пока не услышан. Чиновники следуют прямой трактовке закона, не обращая внимания на имеющиеся в нем уточнения и условия. В частности, в Свердловской области Министерство строительства и развития инфраструктуры уже отказало в выдаче девелоперу разрешения на строительство, так как проект объекта проходил именно негосударственную экспертизу. Схожая ситуация начинает складываться в Петербурге и Ленобласти. Некоторые чиновники, используя свой административный ресурс, стали в «добровольно-принудительном порядке» активно рекомендовать заказчикам проходить государственную экспертизу.
Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер уточнила, что нельзя рассматривать изменения Градостроительного кодекса отдельно от Земельного, Водного и других нормативных документов, в которые одновременно были внесены изменения в части ЗОУИТ. Она считает, что определение зон и их границ – достаточно длительный процесс. В частности, потребуется дать исчерпывающий перечень зданий и сооружений, которые могут быть расположены в той или иной зоне, а также возможный перечень объектов, размещение которых будет являться предметом исключительно государственной экспертизы.
Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов отметил, что ситуация вокруг 340-ФЗ, 342-ФЗ очень схожа с той, которая сложилась вокруг 214-ФЗ, и значительно повлияла на деятельность компаний, занимающихся долевым строительством. При поддержке Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», сообщил он, удалось инициировать свои поправки в 214-ФЗ и сделать происходящие изменения в сфере долевого строительства менее болезненными. Олег Бритов предложил представителям негосударственной экспертизы войти в Комитет по взаимодействую застройщиков и органов государственной власти, созданный при Российском союзе строителей. Через данную площадку, возможно, удастся решить проблему двойных законодательных трактовок.
Член Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что в настоящее время позиция органов власти на местах по отношению к строительному бизнесу консервативна. По его мнению, если чиновники отказывают в согласовании проекта только из-за того, что он прошел негосударственную экспертизу, то застройщикам следует с ними судиться. «Других способов исправить ситуацию пока нет. Вынесенный судебный вердикт может стать прецедентом и принципиальным моментом для решения аналогичных вопросов в последующем», – подчеркнул он.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Экспертиза всех проектируемых объектов проводится по единым правилам проведения экспертизы, а предмет экспертизы установлен Градкодексом РФ и не связан с особенностями той или иной зоны. Специалисты проходят аттестацию в Минстрое по единым стандартам.
Но в упомянутом законе очередной раз, вопреки логике и здравому смыслу, заложена возможность возврата к монополии государственной экспертизы путем открытой ликвидации института негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Защита территорий от несанкционированного строительства не имеет ничего общего с желанием чиновников монополизировать процедуру экспертизы с одной только целью –
использовать институт экспертизы для усиления административного давления на бизнес с помощью подвластных их интересам органов государственной экспертизы. А та площадка в виде Координационного совета при Службе госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, которая создавалась для решения спорных вопросов и выработки единого подхода, по непонятным для сообщества причинам на сегодняшний день не работает.
На Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе, прошедшем недавно в рамках Гражданского Жилищного Форума, обсуждались самые злободневные и актуальные вопросы развития строительной отрасли. Не могли эксперты обойти вниманием и такие насущные темы, как реализация национального проекта в этой сфере и переход от долевого механизма финансирования возведения жилья к проектному кредитованию.
Этим вопросам в значительной степени были посвящены пленарное заседание «Стратегия развития рынка недвижимости в новых экономических условиях» и конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок». Так или иначе, эта тематика затрагивалась и на многих других мероприятиях конгресса, которых состоялось около 400.
Всегда готовы!
Наибольший оптимизм в отношении перевода жилищного строительства на новые рельсы и достижения поставленного «майским указом» Президента России Владимира Путина ориентира по годовому вводу к 2024 году 120 млн кв. м жилья продемонстрировали чиновники.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин подчеркнул, что представляемый им регион является одним из немногих субъектов РФ, в котором была выполнена ставившаяся ранее задача строить по 1 кв. м на человека. Напомним, в области по итогам прошлого года ввели в эксплуатацию 2,64 млн кв. м – 1,47 кв. м на каждого жителя (второе место за Подмосковьем – около 1 кв. м).
Михаил Москвин сообщил, что за январь–сентябрь этого года сдано почти 2,09 млн кв. м, что на 5% больше, чем годом ранее, и составляет 92% от планового годового показателя. «И у нас еще очень большой задел на будущее – работы идут на 669 стройплощадках. В рамках этих проектов всего будет возведено примерно 10,5 млн кв. м жилья», – добавил он. Чиновник признал, что эти успехи были достигнуты в рамках долевой системы финансирования строительства жилья. «Подчеркну, однако, что часть застройщиков уже начинает переходить на проектное финансирование», – отметил он.
По словам главы Комитета Смольного по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева, в Санкт-Петербурге в настоящее время действуют разрешения на строительство более 20 млн кв. м жилья. «Значительная часть разрешений получена застройщиками до 1 июля 2018 года, в преддверии вступления в силу изменений в 214-ФЗ. Таким образом, можно констатировать высокий профессионализм петербургских девелоперов, которые обеспечили себе задел работы на период перехода к новой системе финансирования», – отметил он.
По мнению Владимира Григорьева, Петербург в целом готов внести свой вклад в выполнение задачи ввода 120 млн кв. м жилья в год, поставленной Президентом. «Для этого надо увеличить объем сдачи примерно до 4 млн кв. м (на 2018 год – плановый показатель – 3,2 млн). Это вполне реализуемая задача», – считает он. При этом, как отметил чиновник, нельзя забывать, что нацпроект в жилищной сфере предполагает не только количественное увеличение объемов ввода, но и повышение качества жизни. «Недопустимо жертвовать комфортностью городской среды ради формального увеличения сдачи квадратных метров», – подчеркнул Владимир Григорьев, добавив, что, в частности, необходимо решать задачи развития транспортной и социальной инфраструктуры.
Эту позицию разделяет замглавы Комитета Смольного по строительству Евгений Барановский. «Рост объемов ввода жилья, который требуется от нас в рамках реализации национального проекта, требует столь же быстрого развития социальной инфраструктуры. Для решения стоящих перед отраслью задач необходимы здоровый, живой диалог и сотрудничество между властью и бизнесом. И мы рады, что петербургские компании понимают это и берут на себя часть затрат на эти цели», – отметил он.
По данным чиновника, с 2012 года с городскими застройщиками заключены 167 договоров по строительству объектов социальной инфраструктуры на общую сумму порядка 120 млрд рублей. «Только в 2018 году будут введены в эксплуатацию 23 соцобъекта, построенных за счет средств застройщиков, на общую сумму около 10 млрд рублей», – сообщил Евгений Барановский.
Он добавил также, что петербургские девелоперы активно приступили к переходу на работу по новой схеме: «Более 200 застройщиков (примерно 95% от всех, кто реализует проекты в Петербурге) уже открыли специальные счета для строительства своих объектов, как это требуют последние вступившие в силу поправки в Закон № 214-ФЗ».
Сложности в пути
Однако некоторые эксперты смотрят на ситуацию с гораздо меньшим оптимизмом. Наиболее остро выступил председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаил Викторов. «Сейчас принято говорить о «некоторых шероховатостях» при реализации реформ. На мой взгляд, это слишком мягко сказано. На самом деле перед строительной отраслью стоят огромные проблемы», – заявил он.
По словам специалиста, согласно проведенным исследованиям, средняя рентабельность работы в строительной отрасли в настоящее время составляет всего 1,8%. «Отсюда – массовые банкротства. Но прогноз – еще хуже. При сохранении тех тенденций, которые господствуют сейчас, через пять лет рентабельность упадет до минус 8%. Число банкротств вырастет, а с ним – и количество пострадавших дольщиков», – считает он.
«Мы говорим о планах к 2024 году вводить 120 млн кв. м. Между тем, с уровня 2014 года, когда объем сдачи приблизился к 85 млн кв. м, мы упали почти на 10%: в 2017-м было сдано лишь 78,5 млн, а в этом году, видимо, будет еще меньше. По некоторым прогнозам, вместо роста в ближайшей перспективе нам грозит снижение объемов ввода до 50–60 млн кв. м в год. Цены на жилье при этом поднимутся минимум на 20–30%, что серьезно подорвет платежеспособный спрос», – обрисовал мрачную картину будущего Михаил Викторов.
В целом он считает решение о ликвидации долевой схемы финансирования скоропалительным и ошибочным. По оценке эксперта, подавляющее большинство обманутых дольщиков пострадало не в результате низкого качества Закона № 214-ФЗ, а именно при попытках так или иначе его обойти. «Таким образом, проблемы, существующие в рамках долевой схемы, чрезвычайно и неоправданно раздуты», – резюмировал он.
Кроме того, Михаил Викторов высказал сомнение в целесообразности перевода финансовой ответственности в банковскую сферу. «Приведу две простых цифры. Достройка всех имеющихся в стране на сегодняшний день долгостроев (без детального разбора ситуации по каждому из них) оценивается в 131 млрд рублей. Между тем, только в 2017 году на спасение всего трех крупных банков Центробанк РФ выделил 2,6 трлн рублей. Как бы нам не получить в результате задуманных реформ вместо обманутых дольщиков пострадавших вкладчиков, причем в куда больших масштабах», – говорит эксперт.
Вице-президент Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ Антон Мороз в целом не разделяет алармических настроений коллеги, однако признает, что ситуация в отрасли очень непростая. «Петербург и Ленобласть (так же, как и большая часть городов-миллионников) занимают лидирующие позиции в сфере жилищного строительства, в них дела обстоят сравнительно благополучно, и они больше других готовы к реформам в отрасли. Но если взглянуть на ситуацию во многих других субъектах РФ, выяснится, что положение там значительно менее благоприятное. Поэтому именно им надо уделить повышенное внимание», – отметил он. Эта позиция нашла горячую поддержку у ряда участников конгресса, прибывших из регионов.
Принять меры
Все участники форума отмечали, что строительная отрасль нуждается в совершенствовании законодательства и стимулирующих мерах со стороны государства.
«Текущая редакция Закона № 214-ФЗ, безусловно, надежно защитила дольщика. Но приходится признать, что теперь недостаточно обеспечены интересы застройщиков», – отметил депутат Государственной Думы РФ Сергей Вострецов. Он сообщил, что сейчас законодатели рассматривают корректировки, призванные помочь девелоперам. «В частности, оценивается возможность предоставить застройщикам право поэтапно раскрывать средства с эскроу-счетов, по мере выполнения тех или иных стадий строительных работ», – сообщил депутат.
Владимир Григорьев задался вопросом, который беспокоит многих застройщиков. «Главная задача сейчас – не просто довести объем ввода жилья в городе до 4 млн кв. м, но создать условия, чтобы обеспечить покупательский спрос. Ведь девелоперы строят не столько жилья, сколько способны возвести, а столько, сколько люди готовы купить. Для максимизации ввода при обеспечении должного качества и сдерживании цен необходимо использование типовых, повторяющихся проектов, особенно при создании социальной инфраструктуры», – считает он.
Михаил Москвин отметил, что в законодательство Ленобласти планируется внести ряд изменений, которые будут способствовать развитию жилищного строительства: «Мы намерены оказывать помощь девелоперам в сфере снижения затрат. Это и вопросы подключения к сетям, и выкуп социальных объектов, и ряд других мер. Главная их цель – помочь застройщикам сохранить высокие объемы ввода».
Антон Мороз подчеркнул, со своей стороны, что необходимо не только стимулировать спрос на жилье, но и формировать меры государственной поддержки самой строительной отрасли. Председатель Наблюдательного совета Гражданского Жилищного Форума Александр Вахмистров выразил мнение, что для реализации нацпроекта в сфере жилищного строительства Правительством РФ будут приняты специальные программы. «Уже сейчас в регионах идет проработка «дорожных карт», в которых будут учитываться меры, необходимые, чтобы поддержать отрасль», – сообщил он.
Справка
Организатором Гражданского Жилищного Форума традиционно выступил «Бюллетень недвижимости», при поддержке органов власти и подведомственных им учреждений, международных, всероссийских и региональных профессиональных объединений, саморегулируемых и общественных организаций. Генеральным партнером стала корпорация «Адвекс. Недвижимость», стратегическим партнером – Группа ЦДС, генеральным спонсором – банк ВТБ, стратегическими медиапартнерами – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Смотрите на новостном портале «АСН-инфо» фотоотчет с мероприятия.