Жилье с историей
Государство предлагает девелоперам сконцентрировать свои усилия на восстановлении объектов культурного наследия и субсидирует ставку до 9% годовых с условием, что памятники обретут новую жизнь не позднее 2030 года.
Сегодня власти открыто заявляют о том, что готовы поручить бизнесу восстановление многочисленных объектов культурного наследия по всей стране. По большей части памятники предлагается восстанавливать в процессе реализации проектов по комплексному развитию территорий. Напомним: механизм КРТ был запущен на федеральном уровне в 2020 году. Во многом его целью было развитие уже застроенных участков в центральных частях российских городов. Другими словами, перезапуск депрессивных, а порой и заброшенных территорий усилиями частных инвесторов. При этом главнойцелью данной работы должно стать интегрирование значимых и исторических объектов в современный контекст, возможность вдохнуть в них новую жизнь.
Более того, государство предоставляет дополнительные стимулы, субсидируя работы по восстановлению памятников в рамках президентской программы сохранения объектов культурного наследия народов РФ. «Сейчас уникальная возможность для бизнеса, потому что такие ставки для приспособления этих объектов — уникальны. Если обычные кредиты для бизнеса выдаются по ставке «ключ + 5», и она уходит за 20+%, то ставка по приспособлению объектов культурного наследия составляет всего 9% годовых. И мне кажется абсолютно правильным именно сейчас воспользоваться этим предложением со стороны государства, потому что именно оно компенсирует часть ставки, которую не платит инвестор», — обращает внимание директор подразделения «Туризм» Банка ДОМ.РФ Анна Маликова.
Опыт двух столиц
В Москве новые функции приобретают исторические здания заводов, складов, мастерских и электрических станций, превращаясь в общественные пространства, офисные центры и даже детские сады. Под современное использование приспосабливаются прачечные и другие утилитарные объекты. Например, прямо сейчас идет работа над зданием Центрального телеграфа 1791 года постройки. «Работая в условиях плотной застройки с уникальными памятниками архитектуры, мы стремимся не только к пышности и безопасности решений, но и к тому, чтобы каждый объект стал этапом жизни городской ткани, положительным продолжением ее истории, — рассказывает заместитель генерального директора по иностранным проектам и объектам наследия проектного бюро APЕХ Анастасия Надеева. – Я часто слышу: “Как можно работать в постоянных ограничениях?” Это действительно так, но это, скорее, возможности, которые рождаются в условиях ограничений. Поиск ответов становится творческим процессом, и всегда находятся нестандартные решения. Формы и примеры новых функций безграничны. В Москве мы можем увидеть, что объекты культурного наследия превращаются и в культурные, и в социальные, и в образовательные, и в коммерческие. Потребности общества меняются, и наследие должно отвечать на новые запросы».
Впрочем, основной функцией приспособления в Москве становится жилье, в которое превращаются доходные дома. Например, здание 1903 года на Большой Дмитровке, построенное по проекту архитектора Адольфа Эрихсона, ENGEO Development превратил в жилой комплекс «Большая Дмитровка IX». В объекте культурного наследия были сохранены и отреставрированы лестницы, перила, элементы декора. Такие же принципы, подчеркивает генеральный директор компании Михаил Груничев, реализованы при строительстве «Камергера», который занимает городскую усадьбу Н. П. Маттейсена, построенную в XIX веке. Отметим, что в первом объекте большинство резиденций уже продано, а сдача второго намечена на 2025 год.
Большой опыт в части восстановления памятников имеют девелоперы Петербурга. Интерес к объектам культурного наследия нельзя назвать массовым во многом из-за высокой степени регулирования и значительных ограничений при работе с такими зданиями, однако для компаний, которые обладают достаточным опытом и компетенциями, подобные проекты открывают особые возможности. Например, в 2019 году Setl Group завершил воссоздание особняка знаменитого промышленника Феликса Шопена, построенного во второй половине XIX века на 25-й линии Васильевского острова. В 2023 году застройщик закончил работы по реставрации и приспособлению Канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» под современное использование. Проект получил награду в категории «Устойчивые города и населенные пункты. Сохранение культурного и природного наследия» премии «Лучшие ESG проекты России». Сейчас в ЖК Pulse Premier ведется реконструкция объекта культурного наследия «Особняк Веге», в котором появятся общественные пространства и кафе. «Работа с ОКН требует особого внимания на каждом этапе: от разработки проектной документации и прохождения экспертиз до получения многочисленных разрешений. Вместе с тем такие проекты укрепляют доверие со стороны органов власти и горожан, повышают престиж района и стоимость жилой недвижимости. Для девелопера работа с объектами культурного наследия становится не только частью социальной ответственности, но и стратегическим конкурентным преимуществом», — говорит заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко.
Он же памятник!
В общей сложности по программе льготного кредитования на сегодняшний день переданы 132 объекта. Для ускорения процесса Минстрой ищет точки соприкосновения с Министерством культуры и, как подчеркивает директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ России Мария Синичич, ведет большую работу по сближению позиций в рамках сохранения объектов культурного наследия, совершенствованию законодательства в части упрощения мер, направляемых на проведение археологических экспертиз, и всем, что связано с вовлечением памятников в хозяйственный оборот. При этом не исключается, что итогом станут готовые пакетные решения — инструкции для властей на местах.
«Все проекты сегодня сталкиваются с объектами культурного наследия, и для меня удивительно, когда приходят регионы и говорят: “Ой, мы ничего здесь сделать не можем. У нас квартал накрыт зоной охраны памятников”. Хотя уже выполнено столько работ, связанных с приспособлением культурных объектов, зонами охраны памятников, — указывает Мария Синичич. — И в регионах это та работа, которую раз за разом выполняешь заново. Я приезжаю и иногда усаживаю рядом блок Департамента культуры, который накрывает зоной с историческим поселением всю зону застройки, и Министерство строительства, потому что до этого они не встречались». И это дает результаты. Хорошие примеры КРТ с памятниками есть в Екатеринбурге, Тюмени, Иркутске, сейчас по этому пути идут Архангельская и Тульская области. Впрочем, пока каждый случай рассматривается индивидуально.
Анна Маликова соглашается, что субъектам требуется помощь по части приспособления объектов для современного использования: «Сейчас общая цель сообщества, как мне кажется, — подсказать инвестору, что делать с этими объектами, потому что интерес есть, условия есть. Проблема в том, что никто не понимает, что с этим делать. И здесь правильно понять, кто заинтересован в вовлечении этих объектов. Я думаю, что это регионы, в центре которых они находятся (чаще всего в очень плохом состоянии, а хочется, чтобы облик был приятный не только для туристов, но и для проживающих)». По наблюдениям Банка ДОМ.РФ, сложности возникают у малого бизнеса и ИП, которые берутся за восстановление небольших объектов культурного наследия и приходят в банк, не просчитав экономику и не сделав финансовую модель, не понимая, что делать с объектом. И пока таких клиентов — большинство.
Ожидается, что расширенные консультации в регионах позволят предлагать объекты к торгам с уже понятным способом приспособления, и это существенно ускорит процесс. Отметим, что уложиться в срок особенно важно, ведь если восстановление памятника завершится после 2030 года, то льгота по субсидированию будет потеряна. При этом инвесторам следует понимать, что при приобретении объекта сейчас необходимо заложить время на проектирование, в ходе которого, скорее всего, вскроются проблемы, непонятные на входе, и на сами строительные работы.
Законодательные новации
Одновременно с запуском крупных проектов комплексного развития территорий происходит и корректировка законодательства. Как подчеркивает Мария Синичич, власти уже внесли изменения в 579-й приказ, что дало возможность проекту КРТ включать сохранение объектов культурного наследия и саму территорию с таким назначением.
Кроме того, сейчас по линии корпорации развития ДОМ.РФ изучается возможность улучшения условий по туристическим объектам. Для этого совместно с Министерством экономического развития прорабатывается совмещение программы льготного кредитования по туризму с программой восстановления объектов культурного наследия.
Еще одна новация может появиться в ФЗ-214. Ее предложила внести Нижегородская область, чтобы упростить перевод объектов культурного наследия в назначение многоквартирного дома с возможностью продажи и механизмами снижения рисков для инвесторов. Речь идет о счетах эксроу при покупке квартир в исторических зданиях. Ожидается, что реализация предложения позволит повысить интерес инвесторов к реставрации памятников, а также снизить затраты на реализацию проектов по реконструкции за счет привлечения проектного финансирования. Инициатива уже нашла поддержку в ДОМ.РФ, и сейчас специалисты совместно с Министерством культуры прорабатывают возможность внесения изменений в закон о долевом строительстве.
Помимо этого, для увеличения вовлеченности инвесторов регионам предлагается предоставлять компенсационные земельные участки, где девелоперы будут находить «экономику», если не видят ее в проектах создания музеев и общественных пространств. «Мы являемся уполномоченным и банком в рамках программы, а ДОМ.РФ — агентом и разработчиком данной программы. Мы готовы слушать предложения и учитывать их в законопроектах, помогать инвесторам в их благом деле», — подчеркивает Анна Маликова.
Ленобласть в ходе реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014–2043 годы взяла курс на качество и сокращение времени работ.
На прошлой неделе на заседании Правительства Ленобласти профильный комитет и Фонд капремонта отчитались о работе в 2017–2019 годах, а также сообщили о планах на 2020–2022 годы. Цифры получились неплохие. По итогам краткосрочной программы капремонта, за 2017–2019 годы приведены в порядок 2502 жилых дома. Программа исполнена на 98,2%.
Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко потребовал усилить контроль за качеством и сроками работ. «Да, качество улучшилось, но по 10-15% объектов были жалобы», – отметил он. По словам главы региона, есть претензии из Гатчинского района, а также из Выборга, где шесть домов планировались к сдаче еще два года назад. Губернатор полагает необходимым к концу года «выйти на погрешность в 3%», а также организовать технадзор в каждом районе.
Между тем и Комитет по ЖКХ, и Фонд капитального ремонта предпринимают и уже предприняли целый ряд мер, которые поспособствуют ускорению работ и улучшат их качество. Управляющий НК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти» Андрей Воропаев рассказал, что подготовка к следующему этапу программы (2020–2022 годы) стартовала еще в сентябре 2019-го. К началу этого года были заключены почти все необходимые контракты. Последние Фонд рассчитывает оформить не позже марта. Раннее заключение контрактов позволяет приступить к ремонтам уже в начале года, если речь не идет о сезонных работах, конечно.
Ускорить процесс и попутно сэкономить средства также позволяет новый статус НК. Фонд вступил в СРО, поэтому получил возможность корректировать проектную документацию и выполнять самостоятельно часть ПИРов. Это позволяет экономить средства, подчеркнул Андрей Воропаев. Кроме того, создан отдел обследования, специалисты которого будут определять объем работ и их очередность, что также поможет ускорить работы.
Чиновники также надеются на улучшение контроля качества ремонта. Эта функция придана отделу обследования. Уже сегодня есть список почти из 200 домов, отремонтированных в 2014–2015 годах. Гарантийные сроки ремонтов подходят к концу, и сейчас специалисты отдела обследуют состояние этих объектов.
В свою очередь, Александр Дрозденко посоветовал менять недобросовестных подрядчиков сразу, на начальном этапе, не дожидаясь срока исполнения контракта, чтобы ремонт не затягивался. Впрочем, как отметил председатель Комитета по ЖКХ Ленобласти Александр Тимков, подход Фонда капремонта к исполнителям контрактов настолько суров, что некоторые подрядчики даже побоялись заключать контракты, опасаясь жесткого контроля. При этом в рамках претензионной работы уже расторгнуты договоры с несколькими подрядчикам и поставщиками.
«Мы растем, количество домов и работ растет», – отметил Андрей Воропаев. Однако это вызывает опасение за качество строительного контроля: большой объем мониторить сложно. Поэтому он частично передается на аутсорсинг. В то же время, по его словам, в районах не хватает специалистов по эксплуатации. Видимо, поэтому местные власти порой неверно оценивают объем работ, сроки и пр.
Александр Тимков также сообщил, что впервые на 2020 год выделены средства на экстренные ремонтные работы – если возникнет такая необходимость в результате, например, стихийных бедствий. По его словам, это будет первый опыт такого рода. Всего бюджет выделил 20 млн рублей. Средства в случае необходимости будут направлены на ремонт фундаментов, и кровель. Заказчиком в таких случаях будет выступать не Фонд капремонта, но местные власти.
По словам Александра Тимкова, многие дома, которым нужен срочный ремонт, не попали в программу – или попали, но работы на них были запланированы на более поздние сроки. И наоборот – в домах, которые не нуждаются в ремонте срочно, запланирован ремонт в ближайшее время. Правительство региона постановлением № 625 отрегулировало этот момент – разрешено перемещать сроки. В результате, по предложению местных властей, для 159 объектов ремонт перенесен.
Справка
В краткосрочный план реализации региональной программы капремонта жилья в 2020–2022 годах включены 3607 домов по 5603 видам работ, в том числе замена 470 лифтов в 177 домах. В 2020 году запланировано провести ремонт в 715 домах по 1310 видам работ, в том числе по замене 347 лифтов в 129 домах.
АО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленобласти» (УКООЛО) вместе с районными администрациями организовало встречи с жителями региона. Задача – выявить главные проблемы в реализации «мусорной» реформы, а также более полно информировать граждан о ее ходе. Встречи пройдут во всех районах области в течение трех месяцев.
Первые мероприятия уже состоялись, выявлены основные проблемы, которые тревожат жителей региона. Чаще всего люди задают вопросы о коммунальных тарифах. С 1 января 2020 года плата за вывоз мусора снижена на 12% – и для владельцев индивидуальных жилых домов теперь составляет 331,28 рубля за домовладение.
Тарифы на вывоз мусора складываются исходя из расходов полного цикла обращения с отходами (сбор – транспортировка – обработка – переработка). Однако пока процесс полностью не налажен.
Остро стоит проблема низкой собираемости платы за вывоз мусора. По данным чуть менее чем годичной давности, в частном секторе она составляла 19%, среди юрлиц – около 48%, с жильцов многоквартирных домов – около 82%. Среди причин называлась проблема не заключенных договоров с региональным оператором.
В УКООЛО поясняют: с владельцами частных домов договор заключается автоматически, в рамках публичной оферты. С юридическими лицами договоры также заключаются, но процесс идет медленно – в каждом случае необходимо учесть целый ряд особенностей, включая разную плату для разных предприятий и организаций.
Кроме того, в регионе не хватает контейнерных площадок. Этот вопрос следует адресовать местным органам власти. Впрочем, средства на это выделены уже после старта реформы в регионе (1 ноября 2019 года), и до конца года оборудованы 905 новых площадок. По расчетам, необходимы еще около 2 тыс. Как сообщалось ранее, к началу февраля региональный оператор должен представить в областную администрацию актуальный реестр контейнерных площадок и домовладений.
Беспокоит людей также проблема размещения отходов, привезенных из Петербурга в Ленобласть. Стоит заметить, что город в числе ряда регионов получил отсрочку, и здесь реформа еще не запущена. При этом с мегаполисом заключен договор: генерируемый им мусор будет размещаться в Ленобласти.
Напомним, нацпроект «Экология» подразумевает нарастить долю ТКО, направленных на утилизацию, в общем объеме образованных твердых коммунальных отходов с 3% в 2018 году до 36% к 2024-му. Чтобы достичь цели, необходимо либо наладить раздельный сбор, либо модернизировать полигоны по приему ТКО, на которых проводить сортировку мусора.
Как отмечают в УКООЛО, уже есть обновленные полигоны и ряд сортировок. Существует ряд проектов по переработке мусора, но пока ни один из них не утвержден. Поэтому доля переработки по-прежнему невелика. Ясно одно: мусоросжигательных заводов в области не будет. Кстати, это обещал и губернатор Александр Дрозденко.
В УКООЛО признают, что к раздельному сбору пока готовы не все. Есть отдельные примеры – управляющие и эксплуатирующие организации самостоятельно организуют раздельный сбор, но в целом область пока не перешла на новую схему. В числе причин – проблема вывоза мусора. Чем тщательнее разделять сбор, тем больше контейнеров нужно на каждой площадке. Тем не менее, в компании надеются запустить раздельный сбор отходов (по крайней мере, двух видов) весной
2020 года
Мнение
И. о. начальника Управления Ленобласти по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Алексей Пименов:
– Ленобласть предлагает Петербургу представить четкую «дорожную карту» строительства объектов сортировки и переработки отходов. В связи с тем, что по нормам федерального законодательства создание полигонов в границах городов исключено, мусор жителей мегаполиса размещается на полигонах нашего региона. При этом объем мусора, который производит Петербург, в 2,5 раза превышает тот, что генерирует область. В качестве решения проблемы мы предлагаем администрации города вернуться к рассмотрению вопроса строительства мощностей по сортировке и переработке отходов на территории мегаполиса. Власти Петербурга должны создать условия, при которых объем отходов, транспортируемых для захоронения в Ленобласть, будет максимально снижен за счет переработки.
Если по каким-то причинам город не готов к развитию инфраструктуры в своих границах субъекта, область может рассмотреть возможность выделения площадок под строительство таких объектов на своей территории. С главным условием – предприятия должны быть современными и экологически безопасными. При представлении реалистичных и понятных инвестиционных проектов участки под реализацию будут выбраны в сжатые сроки.
Это решение позволит Ленобласти эффективно управлять теми полигонами, которые уже включены в территориальную схему обращения с отходами региона, и предотвратить их расширение.