Жилье с историей
Государство предлагает девелоперам сконцентрировать свои усилия на восстановлении объектов культурного наследия и субсидирует ставку до 9% годовых с условием, что памятники обретут новую жизнь не позднее 2030 года.
Сегодня власти открыто заявляют о том, что готовы поручить бизнесу восстановление многочисленных объектов культурного наследия по всей стране. По большей части памятники предлагается восстанавливать в процессе реализации проектов по комплексному развитию территорий. Напомним: механизм КРТ был запущен на федеральном уровне в 2020 году. Во многом его целью было развитие уже застроенных участков в центральных частях российских городов. Другими словами, перезапуск депрессивных, а порой и заброшенных территорий усилиями частных инвесторов. При этом главнойцелью данной работы должно стать интегрирование значимых и исторических объектов в современный контекст, возможность вдохнуть в них новую жизнь.
Более того, государство предоставляет дополнительные стимулы, субсидируя работы по восстановлению памятников в рамках президентской программы сохранения объектов культурного наследия народов РФ. «Сейчас уникальная возможность для бизнеса, потому что такие ставки для приспособления этих объектов — уникальны. Если обычные кредиты для бизнеса выдаются по ставке «ключ + 5», и она уходит за 20+%, то ставка по приспособлению объектов культурного наследия составляет всего 9% годовых. И мне кажется абсолютно правильным именно сейчас воспользоваться этим предложением со стороны государства, потому что именно оно компенсирует часть ставки, которую не платит инвестор», — обращает внимание директор подразделения «Туризм» Банка ДОМ.РФ Анна Маликова.
Опыт двух столиц
В Москве новые функции приобретают исторические здания заводов, складов, мастерских и электрических станций, превращаясь в общественные пространства, офисные центры и даже детские сады. Под современное использование приспосабливаются прачечные и другие утилитарные объекты. Например, прямо сейчас идет работа над зданием Центрального телеграфа 1791 года постройки. «Работая в условиях плотной застройки с уникальными памятниками архитектуры, мы стремимся не только к пышности и безопасности решений, но и к тому, чтобы каждый объект стал этапом жизни городской ткани, положительным продолжением ее истории, — рассказывает заместитель генерального директора по иностранным проектам и объектам наследия проектного бюро APЕХ Анастасия Надеева. – Я часто слышу: “Как можно работать в постоянных ограничениях?” Это действительно так, но это, скорее, возможности, которые рождаются в условиях ограничений. Поиск ответов становится творческим процессом, и всегда находятся нестандартные решения. Формы и примеры новых функций безграничны. В Москве мы можем увидеть, что объекты культурного наследия превращаются и в культурные, и в социальные, и в образовательные, и в коммерческие. Потребности общества меняются, и наследие должно отвечать на новые запросы».
Впрочем, основной функцией приспособления в Москве становится жилье, в которое превращаются доходные дома. Например, здание 1903 года на Большой Дмитровке, построенное по проекту архитектора Адольфа Эрихсона, ENGEO Development превратил в жилой комплекс «Большая Дмитровка IX». В объекте культурного наследия были сохранены и отреставрированы лестницы, перила, элементы декора. Такие же принципы, подчеркивает генеральный директор компании Михаил Груничев, реализованы при строительстве «Камергера», который занимает городскую усадьбу Н. П. Маттейсена, построенную в XIX веке. Отметим, что в первом объекте большинство резиденций уже продано, а сдача второго намечена на 2025 год.
Большой опыт в части восстановления памятников имеют девелоперы Петербурга. Интерес к объектам культурного наследия нельзя назвать массовым во многом из-за высокой степени регулирования и значительных ограничений при работе с такими зданиями, однако для компаний, которые обладают достаточным опытом и компетенциями, подобные проекты открывают особые возможности. Например, в 2019 году Setl Group завершил воссоздание особняка знаменитого промышленника Феликса Шопена, построенного во второй половине XIX века на 25-й линии Васильевского острова. В 2023 году застройщик закончил работы по реставрации и приспособлению Канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» под современное использование. Проект получил награду в категории «Устойчивые города и населенные пункты. Сохранение культурного и природного наследия» премии «Лучшие ESG проекты России». Сейчас в ЖК Pulse Premier ведется реконструкция объекта культурного наследия «Особняк Веге», в котором появятся общественные пространства и кафе. «Работа с ОКН требует особого внимания на каждом этапе: от разработки проектной документации и прохождения экспертиз до получения многочисленных разрешений. Вместе с тем такие проекты укрепляют доверие со стороны органов власти и горожан, повышают престиж района и стоимость жилой недвижимости. Для девелопера работа с объектами культурного наследия становится не только частью социальной ответственности, но и стратегическим конкурентным преимуществом», — говорит заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко.
Он же памятник!
В общей сложности по программе льготного кредитования на сегодняшний день переданы 132 объекта. Для ускорения процесса Минстрой ищет точки соприкосновения с Министерством культуры и, как подчеркивает директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ России Мария Синичич, ведет большую работу по сближению позиций в рамках сохранения объектов культурного наследия, совершенствованию законодательства в части упрощения мер, направляемых на проведение археологических экспертиз, и всем, что связано с вовлечением памятников в хозяйственный оборот. При этом не исключается, что итогом станут готовые пакетные решения — инструкции для властей на местах.
«Все проекты сегодня сталкиваются с объектами культурного наследия, и для меня удивительно, когда приходят регионы и говорят: “Ой, мы ничего здесь сделать не можем. У нас квартал накрыт зоной охраны памятников”. Хотя уже выполнено столько работ, связанных с приспособлением культурных объектов, зонами охраны памятников, — указывает Мария Синичич. — И в регионах это та работа, которую раз за разом выполняешь заново. Я приезжаю и иногда усаживаю рядом блок Департамента культуры, который накрывает зоной с историческим поселением всю зону застройки, и Министерство строительства, потому что до этого они не встречались». И это дает результаты. Хорошие примеры КРТ с памятниками есть в Екатеринбурге, Тюмени, Иркутске, сейчас по этому пути идут Архангельская и Тульская области. Впрочем, пока каждый случай рассматривается индивидуально.
Анна Маликова соглашается, что субъектам требуется помощь по части приспособления объектов для современного использования: «Сейчас общая цель сообщества, как мне кажется, — подсказать инвестору, что делать с этими объектами, потому что интерес есть, условия есть. Проблема в том, что никто не понимает, что с этим делать. И здесь правильно понять, кто заинтересован в вовлечении этих объектов. Я думаю, что это регионы, в центре которых они находятся (чаще всего в очень плохом состоянии, а хочется, чтобы облик был приятный не только для туристов, но и для проживающих)». По наблюдениям Банка ДОМ.РФ, сложности возникают у малого бизнеса и ИП, которые берутся за восстановление небольших объектов культурного наследия и приходят в банк, не просчитав экономику и не сделав финансовую модель, не понимая, что делать с объектом. И пока таких клиентов — большинство.
Ожидается, что расширенные консультации в регионах позволят предлагать объекты к торгам с уже понятным способом приспособления, и это существенно ускорит процесс. Отметим, что уложиться в срок особенно важно, ведь если восстановление памятника завершится после 2030 года, то льгота по субсидированию будет потеряна. При этом инвесторам следует понимать, что при приобретении объекта сейчас необходимо заложить время на проектирование, в ходе которого, скорее всего, вскроются проблемы, непонятные на входе, и на сами строительные работы.
Законодательные новации
Одновременно с запуском крупных проектов комплексного развития территорий происходит и корректировка законодательства. Как подчеркивает Мария Синичич, власти уже внесли изменения в 579-й приказ, что дало возможность проекту КРТ включать сохранение объектов культурного наследия и саму территорию с таким назначением.
Кроме того, сейчас по линии корпорации развития ДОМ.РФ изучается возможность улучшения условий по туристическим объектам. Для этого совместно с Министерством экономического развития прорабатывается совмещение программы льготного кредитования по туризму с программой восстановления объектов культурного наследия.
Еще одна новация может появиться в ФЗ-214. Ее предложила внести Нижегородская область, чтобы упростить перевод объектов культурного наследия в назначение многоквартирного дома с возможностью продажи и механизмами снижения рисков для инвесторов. Речь идет о счетах эксроу при покупке квартир в исторических зданиях. Ожидается, что реализация предложения позволит повысить интерес инвесторов к реставрации памятников, а также снизить затраты на реализацию проектов по реконструкции за счет привлечения проектного финансирования. Инициатива уже нашла поддержку в ДОМ.РФ, и сейчас специалисты совместно с Министерством культуры прорабатывают возможность внесения изменений в закон о долевом строительстве.
Помимо этого, для увеличения вовлеченности инвесторов регионам предлагается предоставлять компенсационные земельные участки, где девелоперы будут находить «экономику», если не видят ее в проектах создания музеев и общественных пространств. «Мы являемся уполномоченным и банком в рамках программы, а ДОМ.РФ — агентом и разработчиком данной программы. Мы готовы слушать предложения и учитывать их в законопроектах, помогать инвесторам в их благом деле», — подчеркивает Анна Маликова.
Аренда с правом выкупа должна привести на рынок покупателей, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой.
Власти запускают новый маркетинговый инструмент формирования спроса на жилье, который при низкой покупательской способности населения позволит сохранить объемы строительства на прежнем уровне. По мнению экспертов, наем с правом выкупа должен стать альтернативой льготной ипотеке или кредиту без первого взноса, переводя в пул покупателей с невысокой платежеспособностью. По поручению президента в стране уже проходит тестирование нескольких моделей работы рынка арендного жилья. Какая из них будет принята за основную, станет понятно после подведения результатов исследования.
В послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил запустить специальную программу льготного арендного жилья для работников предприятий оборонно-промышленного комплекса, по которой ставка аренды будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы за жилье возьмет на себя государство. «Поручаю отработать все детали этой программы и не затягивая приступить к строительству такого арендного жилья. В первую очередь в городах наших значимых оборонных, индустриальных и научно-исследовательских центров», — подчеркнул глава государства.
Отметим, что Владимир Путин уже давал поручение о развитии института арендного жилья в России летом 2021 года на заседании Президиума Государственного совета. Тогда речь шла о том, что аренда с правом выкупа должна помочь улучшить жилищные условия гражданам, которые по разным причинам не могут получить ипотечный кредит по льготной ставке. «Далеко не все могут купить квартиру или дом, поэтому регионам при поддержке Правительства нужно активизировать строительство жилья, которое сдается внаем, причем предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку. Для реализации этого предложения понадобится принять нормативные акты», — указывал Владимир Путин в 2021 году.
По оценкам экспертов из ДОМ.РФ, сегодня от 40 до 47% семей не в состоянии получить ипотеку, даже если ставка по ней будет равна 0%. И главная причина — отсутствие первоначального взноса по кредиту. В качестве второго препятствия участники рынка указывают на высокую закредитованность данной категории, из чего банк не видит в них идеальных клиентов, и наличие долгов по предыдущим обязательствам. Однако эти потенциальные покупатели имеют стабильный доход, не являются малоимущими, имеют потребность в улучшении жилищных условий и вполне могут осуществлять платежи.
Маркетинговый инструмент
По поручению президента, сразу несколько институтов начали разрабатывать и тестировать модели аренды с правом выкупа и сегодня готовы поделиться первыми результатами.
Перед тем как приступить к разработке модели, «Институт экономики города» изучил международный опыт. Собственно, аренда с правом выкупа существует в странах Нового и Старого Света и практически везде используется как маркетинговый инструмент для продажи неликвидной недвижимости. Так, например, в Европе в момент заключения договора аренды фиксируется итоговая цена выкупа, на депозит вносится первый взнос в размере 10%, а в течение 3–7 лет с помощью арендных платежей гасится до 70% стоимости жилья. В Британии инструмент используют семьи, которые по уровню платежеспособности могли бы взять ипотеку, но у них нет первоначального взноса. В этом случае объект выкупается по частям, при этом стоимость доли определяется на момент заключения сделки купли-продажи.
В России также есть примеры. В 2016 году в Челябинске застройщик, созданный правительством региона, запустил программу аренды с правом выкупа, чтобы реализовать остатки без снижения цены за квадратный метр, которая на тот момент в городе-миллионнике и так была одной из самых низких в стране. «Конечно, для нас это инструмент реализации менее ликвидных квартир, которые располагаются на первых этажах, имеют слишком большую или слишком малую площадь, а также неудачную планировку, от которой мы как застройщик отказались при реализации новых проектов, — говорит генеральный директор "Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и инвестиций" Ольга Валова, добавляя, что программа стала альтернативой ипотеке с господдержкой и ипотеке без первого взноса. — Да, для нас это не основной продукт, и в данном случае мы экономим на оплате коммунальных платежей за квартиры, которые все равно стоят».
Наполнение рынка арендных квартир
Впрочем, вопрос о том, за счет каких квартир наполнится рынок арендного жилья, пока остается открытым. «Институт экономики города» протестировал три сценария. Согласно первому, арендные дома возводят коммерческие застройщики, по второму — государство создает свою строительную компанию, по третьему — выкупает для целей аренды с правом выкупа уже имеющиеся на рынке квартиры.
«Интерес для застройщиков в том, чтобы они могли строить жилье, потому что сейчас, по нашим оценкам, есть проблема в неперегретости рынка: заложенное сегодня жилье через 1–2 года будет вводиться, а доходы населения не растут. Есть вопрос разрыва, и появляется новый формат, который может поднять покупательскую способность и не уронить ввод», — обращает внимание управляющий директор ДОМ.РФ по вопросам Дальнего Востока Александр Левинталь.
Отметим, что ДОМ.РФ тестирует вариацию первого сценария на Дальнем Востоке, где по поручению президента необходимо создать 0,5 млн кв. м арендного жилья за следующие четыре года, а в случае удачного решения тиражировать в другие регионы страны. В частности, корпорация предложила местным застройщикам возводить дома на основе государственно-частного партнерства и концессии, однако интерес компаний к проекту невелик из-за высоких рисков невозврата инвестиций и отсутствия гарантий. Чтобы их снять, ДОМ.РФ разработал поправки в законодательство и на днях подал их на рассмотрение в Минстрой РФ и экспертные организации. «Мы не сидим сложа руки. По ГЧП и концессии мы активно работаем с федеральными органами власти и прорабатываем законопроект, который позволит строить наемные дома», — подчеркнул заместитель директора подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Эльдар Асадуллаев.
Взамен ДОМ.РФ предлагает ввести льготы по налогу на имущество организаций. Кстати, такие уже действуют в 18 регионах страны. Кроме того, необходимо решить вопрос возвратности платежей в случае, если договор аренды будет расторгнут. По мнению специалистов корпорации, защищать эти средства должен механизм, подобный счетам эскроу. Опыт челябинского застройщика показывает, что порядка половины арендодателей не пользуются правом выкупа и расторгают договор аренды раньше.
Впрочем, дискуссия о том, каким может быть арендное жилье для работников оборонно-промышленного комплекса (о котором говорил президент), продолжается. По мнению начальника отдела продаж компании «Отделстрой» Николая Гражданкина, сейчас нет смысла возвращаться во времена общежитий и коммуналок, потому что у людей уже не тот уклад жизни, что был во времена Советского Союза (когда ели в столовой, мылись в бане, отдыхали в Доме культуре, а домой только приходили спать). «Чтобы молодые специалисты охотно шли работать в промышленность, надо создать условия для их нормальной жизни рядом с предприятием, чтобы они домой не просто ночевать приходили, а жили с семьей, отдыхали, — говорит Николай Гражданкин. — Квартира должна быть изолированной, со своей кухней и санузлом, расположена рядом с производственной площадкой (у оборонных предприятий свободных земель много). Помимо домов, обязательно нужна инфраструктура — площадки, детские сады, школы, магазины и прочее. При этом само такое жилье должно быть типовым, панельным и быстровозводимым (с циклом возведения 1–1,5 года). В этом смысле участие в программе может быть интересно крупным домостроительным комбинатам с собственным производством».
Возврат инвестиций
Если при покупке жилья с использованием ипотеки каждому участнику рынка понятно, как происходит возврат вложенных инвестиций, то с вариантом аренды — нет. «Институт экономики города» разработал и просчитал экономическую модель, согласно которой в каждый ежемесячный платеж арендодателя будет заложена и выкупная стоимость, и плата за аренду вместе с коммунальными услугами. В структуре предполагается деление 50 на 50.
«В размер выкупной стоимости закладываются расходы на строительно-монтажные работы, приобретение земельного участка под строительство, благоустройство и уплату процентов по строительному кредиту (на период строительства), — поясняет генеральный директор фонда "Институт экономики города", заведующий кафедрой "Экономика города и муниципального управления" НИУ ВШЭ Александр Пузанов. — А в плату за наем войдут текущие операционные расходы (процент по кредиту, налоги, аренда земельного участка, страхование, капитальный ремонт)». При этом у человека останется право отказаться от выкупа и расторгнуть договор, вернув часть уплаченного.
В качестве примера для расчетов аналитики взяли семью со средним доходом, которая берет в аренду с правом выкупа квартиру площадью 44 кв. м и в течение 20 лет выплачивает ежемесячно порядка 32 тысяч рублей (сумма варьируется и зависит от того, как квартира попала в массу арендного жилья). Отметим, что платеж по льготной ипотеке при покупке этой же квартиры составлял бы чуть более 35 тысяч рублей в месяц.
Разработчики продумали и варианты по уменьшению арендной платы за счет дополнительных льгот от государства. Среди предложенных вариантов: нулевая стоимость аренды земельного участка, нулевая ставка налога на имущество организаций, объем заемных средств и сниженная ставка по налогу на прибыль. При их использовании ежемесячная плата за аренду с правом выкупа квартиры площадью 44 «квадрата» может составить 19 тысяч рублей.
Правовой вопрос аренды
Однако, чтобы запустить инструмент аренды с правом выкупа на полную мощность, нужно менять законодательство не только в части концессий, но и в документах, которые регулируют сам рынок аренды.
«Арендные отношения регулируются 34-й главой ГК РФ, а наем — 35-й. И если в 34-й главе есть статья о выкупе арендуемого имущества, то в 35-й об этом ничего не сказано, поэтому часто приходится заключать отдельные договоры. Нет стерильно чистого юридического продукта, и понятно, что с этим связаны определенные риски», — обращает внимание генеральный директор «Института экономики города», добавляя, что есть потребность ввести и новый тип договора, который может носить название «Договор найма жилого помещения жилого фонда социального использования с правом выкупа жилого помещения».
Сергей Пахомов, депутат Госдумы, и вовсе предлагает сначала ввести новые правила на рынке аренды и риелторских услуг: «Нам необходимо активизировать строительство наемного жилья, предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку. Конечно, на рынок должны прийти новые механизмы финансирования с учетом того, что у многих покупателей возникает проблема накопления первоначального взноса и параллельных расходов на съем жилья, пока идет стройка. Данная проблема может быть решена через условный лизинг жилья, что сегодня имеет право на жизнь. Дальше можно эту тему развивать в части финансовых инструментов. Видим перспективу и в государственно-частном партнерстве. Но, конечно, над правилами надо поработать. Доходных домов в царской России было много, и многие художники, писатели снимали квартиры и были счастливы. Но если государство всерьез будет заниматься арендой жилья, то как минимум вначале должно навести порядок на рынке услуг, когда риелторы «партнерятся» с застройщиками вдолгую и попадают на НДС и признание договоров с риелторами трудовыми отношениями. Нужна понятная модель арендного рынка для всех сторон, наведение прозрачных правил».
В феврале заключен государственный контракт на строительство первого этапа Южной широтной магистрали (ЮШМ) Санкт-Петербурга. Исполнитель контракта — АО «ВАД», автор проекта — АО «Петербург-Дорсервис». Стоимость строительных работ — 20,892 млрд руб., они начнутся в марте и завершатся к концу 2027 года.
В декабре 2027 года транспортная сеть южной части Петербурга должна существенно разгрузиться. В Пушкинском районе появится новая дорога. Она названа Южной широтной магистралью, поскольку строящаяся часть первого этапа представляет собой широтное направление: с запада на восток. ЮШМ пройдет севернее реки Кузьминки от ул. Сарицкой до развязки с Петербургским шоссе (один участок). Далее магистраль направится до развязки с железной дорогой Витебского направления, затем повернет на юг и пойдет вдоль железнодорожных путей по существующему участку шоссе Подбельского (второй участок).
На первом этапе и в перспективе
Первый этап строительства, включая оба участка, в том числе реконструируемые отрезки Сарицкой улицы и шоссе Подбельского, составит около 7 км дорожного полотна с четырьмя и шестью полосами движения и выделенными велодорожками шириной 2,5 м. Предусмотрены семь светофорных объектов и пять остановок общественного транспорта.
На первом этапе будут возведены три разноуровневые развязки с путепроводами: через железнодорожные пути Балтийского и Витебского направлений, а также через Петербургское шоссе.
На следующих этапах ЮШМ проложат в северо-восточном направлении до Металлостроя, точнее, пересечения Советского проспекта и Петербургского шоссе, и далее до Мурманского шоссе.
Таким образом, магистраль должна соединить столь важные транспортные артерии, как Волхонское шоссе, платную трассу М-11 «Нева», Московское шоссе, Советский проспект, а также дорогу федерального значения Р-21 «Кола». Став дублером южной части петербургской КАД, Южная широтная магистраль улучшит транспортное сообщение с «Экспофорумом», Славянкой и перспективным кампусом СПбГУ.
«Магистраль предназначена для улучшения транспортной связи между южными районами Петербурга, снижения транзитных потоков через Пушкин и Павловск, разгрузки КАД. В масштабах города — это крупный серьезный объект транспортной инфраструктуры», — отметил директор АНП «Объединение ДОРМОСТ» Кирилл Иванов.
Особенности проекта
«Важная особенность данного объекта заключается в том, что в зону проектирования попали компоненты объектов всемирного наследия ЮНЕСКО: "Блокадное кольцо", историческая трасса Московской дороги (Московского шоссе); Царскосельская железная дорога Санкт-Петербург — Павловск, — рассказывает заместитель гендиректора по развитию АО "Петербург-Дорсервис" Анатолий Пичугов. — Все искусственные сооружения прошли дополнительные согласования с Министерством культуры РФ».
К другим особенностям ЮШМ можно отнести устройство трех развязок в разных уровнях в рамках одного проекта, а также прохождение магистрали через земли сельскохозяйственного назначения, где была сохранена мелиоративная система отвода поверхностных и грунтовых вод для предотвращения подтопления и затопления.
Технологии, инновации
«Именно для ЮШМ впервые в Санкт-Петербурге в государственный контракт было включено создание информационной модели, — продолжает Анатолий Пичугов. — Эта работа велась специалистами АО "Петербург-Дорсервис" в рамках подготовки документации по планировке территорий, а также при исполнении государственного контракта на инженерные изыскания и разработку проектной документации».
Данная модель позволит подрядчику автоматизировать следующие процессы строительства: производство земляных и дорожных работ, бюджетирование и планирование поставки стройматериалов, контрольно-исполнительную съемку законченных элементов строительства, паспортизацию и сдачу электронного аватара объекта эксплуатирующей организации и др.
Следует отметить предусмотренные проектом решения, которые до недавнего времени относились к инновациям, а сегодня становятся традиционными. Это — использование геосинтетических материалов, габионов, армогрунтовых стенок; закрепление слабых (текучих) грунтов в основании дорожных насыпей; применение энергосберегающих технологий для освещения и электрооборудования.
Спроектирована 100%-ная очистка ливневых стоков, вдоль реки Кузьминки предусмотрено благоустройство территории.
Объект с непростой судьбой
Выбор разработчика проекта ЮШМ состоялся в январе 2018 года, окончание строительства намечено на декабрь 2027 года. Итого десять лет.
«Необходимо время, для того чтобы провести работу с собственниками земельных участков, по которым пройдет магистраль. Возможны судебные разбирательства. ЮШМ — объект с непростой судьбой», — считает Кирилл Иванов.
«Длительный срок строительства обусловлен необходимостью сохранения существующего движения транспорта по шоссе Подбельского и на пересечении с Петербургским шоссе во время реализации проекта, а также выносом магистральных сетей из полосы отвода, очередностью строительства и обеспечением денежными средствами из бюджета Санкт-Петербурга», — добавляет Анатолий Пичугов.