Разогрев рынка снизу
В течение
Потепление без ажиотажа
По данным Петербургского ипотечного агентства, в августе
По данным начальника отдела развития СПбИА Сергея Милютина, объем продаж динамично растет как на первичном, так и на вторичном рынке. На «вторичке» это даже заметнее: здесь рост между I и II кварталом составил одну треть - с 12,5 до 18,5 тысяч реализованных квартир.
Впрочем, как уточняет президент Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, на вторичный рынок выходит все больше нового жилья. По его данным, почти половина построенных квартир выводится на рынок после оформления из собственности застройщиков. Это говорит о том, что рынок жилья еще далеко не вышел из кризиса, и на стадии строительства пока реализуются относительно небольшие объемы. Не прибавляется, а даже слегка сокращается и число активных строек.
Тем не менее, прирост на 20% продаж, как и объема средств, вкладываемых дольщиками за квартал, по данным Созинова - говорит о том, что нереализованный спрос на жилье достаточно велик. При этом уровень цен остается прежним. Как эксперты, так и застройщики связывают этот парадокс не только с большей доступностью ипотеки, но и с рыночным успехом первого крупного проекта комплексной застройки - проекта «Северная долина». Цены в домах первой очереди существенно ниже среднего уровня - 49,9 тыс. рублей за «квадрат».
Окно в основании пирамиды
Три 25-этажных дома первой очереди «Северной долины» строятся в непосредственной близости от станции метро. Не исключено, что транспортная доступность сказывается на спросе. Из 198 тысяч кв. м, как рассказывает начальник отдела маркетинга ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий, реализовано уже 90 тысяч, хотя продажи открылись только 20 апреля
Компания-застройщик делает очень оптимистичные выводы из первого успеха. «Рынок - это пирамида, и самая широкая часть - это эконом-класс. Там бездонный потенциал: мы только приоткрыли в него маленькую дверцу», - говорит Бузулуцкий. Вслед за первой очередью компания начнет развивать вторую, с большими площадями. Другие аналогичные проекты, по мнению топ-менеджера, в нашем городе вполне реализуемы.
Дешевое жилье в городе предлагают и другие компании: наиболее известен пример «Дальпитерстроя», реализующего жилье по еще более привлекательной цене, но в более отдаленных частях города. От Шушар и из Парголова до центра за полчаса не доехать.
Другие застройщики открыто не высказывают претензий к московскому холдингу, сбивающему цены, но есть у него и некоторые преимущества. Особые возможности не сводятся только к партнерству со Сбербанком. Территория «Северной долины» - пока нежилая, и здесь можно работать в три смены. Тот, кто строит дом в обжитом районе, такой возможности не имеет. А между тем покупатели обращают внимание на темпы строительства.
Ресурс прозрачности
Так уж совпало, что в период кризиса рынок строительства перенес серьезный спад, зато рынок информационных технологий только расцвел. Если в 1990-х годах жалобы на плохое качество жилья появлялись в малотиражных газетах, и многие потребители покупали «кота в мешке», то сегодняшний покупатель - активный пользователь Интернета, а зачастую и блоггер. «Сарафанное радио» получило мощнейший технологический ресурс. Между тем, как считает гендиректор ЗАО «Мегалит» Александр Брега, большинство покупателей ориентируется на удачные или неудачные примеры знакомых или родственников больше, чем на рекламу самих компаний.
Кроме того, сегодняшнего покупателя интересует недвижимость именно для жилья, а не для перепродажи или сдачи в аренду - хотя, по словам А.Бреги, «инвестиционный покупатель, слава Богу, появляется». Клиент в среднем более придирчив и чувствителен не только к самому качеству, но и к манере общения с ним представителей застройщика. В итоге, тому волей-неволей приходится проявлять чуткость к жалобам на недочеты строительства и сразу же их исправлять, чтобы «негатив» не успел распространиться по виртуальному пространству.
Когда строительные нормативы из обязательных стали рекомендательными, эксперты рынка опасались, что качество нового жилья резко пойдет вниз. Но превратности кризиса заставили застройщиков заботиться о качестве больше, чем в период бума. По словам эксперта комиссии по недвижимости городского общества потребителей Теоны Емельяновой, обращения граждан в эту инстанцию редко связаны с качеством: куда чаще в комиссию приходят жители коммунальных квартир за юридическим советом.
Кстати, по словам С. Милютина, самая сложная из городских программ по улучшению жилищных условий - программа расселения коммуналок - стала, наконец, сдвигаться с места благодаря появлению на рынке однокомнатных квартир по скромным ценам.
Мотор роста
По данным П.Созинова, однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются на рынке максимальным спросом. В то же время застройщику невыгодно увеличивать долю однокомнатных квартир в доме: по оценке М.Бузулуцкого, дом исключительно из «однушек» по себестоимости обойдется на 30% дороже. Таким образом, приходится искать баланс между ликвидностью и затратами. А также рассчитывать на улучшение экономических возможностей среднего горожанина.
Как считает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко, период кризиса доказал преимущества панельного строительства. По ее данным, цены на новое панельное и кирпичное жилье сегодня различаются несущественно, в то время как панель возводится в среднем быстрее.
Впрочем, спрос на более комфортабельное жилье также начинает расти. На это рассчитывают и в «Мегалите», и в компании «Строительный трест», запустивших новые проекты комфорт-класса. Для более состоятельных клиентов «Строительный трест» задумал и два новых коттеджных проекта - в Токсово и Кузьмолово, которые в будущем году выйдут на рынок. «У каждой компании складывается своя аудитория клиентов», - поясняет директор по продажам Сергей Степанов.
Каждый застройщик ищет свою нишу, и каждый рассчитывает на оживление всей отрасли и на активность покупателя. И как бы ни влияла сегодня на рынок эксклюзивная цена «Северной долины», средние компании понимают, что проекты комплексной застройки, рассчитанные для массового покупателя, служат мощным стимулом оживления всего строительства. Крупные заказы на стройматериалы сохраняют рабочие места, а следовательно, поддерживают экономические возможности населения.
По мнению М.Бузулуцкого, по мере активизации спроса. цены на жилье непременно вырастут, и в выигрыше окажется тот покупатель, который вкладывает сегодня средства в жилье на ранней стадии, используя ценовые преимущества. Слухи об истощении ликвидного предложения не состоялись: напротив, тенденции на рынке складываются в пользу его роста. Но за ним последует и рост платежеспособности покупателей, и более высокие запросы. Потенциал рынка сегодня действительно только начинает раскрываться.
Константин Черемных
В Мариинском дворце прошли публичные слушания по проекту закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Как и на общественные слушания закона «О бюджете», состоявшиеся двумя неделями ранее, народу собралось много (230 человек). Вот только впечатление от мероприятия было кардинально противоположным.
Если в первом случае и вице-губернатор Михаил Осеевский, и председатель Комитета финансов Александр Никонов со всеми заместителями, и ведущий, председатель Бюджетно-финансового комитета Владимир Барканов, все четыре часа спокойно отвечали на не самые лицеприятные вопросы петербуржцев, то на слушаниях о реновации территорий «отдувался» за всех заместитель Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Вице-губернатор Александр Вахмистров, выступив со вступительным словом, удалился, председатель Комитета по строительству Роман Филимонов вообще отсутствовал, не было в зале и председателя парламентской комиссии по городскому хозяйству Сергея Никешина. Председателю Жилищного комитета Юнису Лукманову слова для выступления не предоставили.
Посетившие слушания владельцы строительных компаний во главе с генеральным директором Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым также покинули зал вслед за вице-губернатором. А ведь изначально было заявлено, что они выскажут свое мнение об этом документе. Ведущий, председатель Комитета по законодательству городского парламента Виктор Евтухов, со своей ролью справлялся с трудом. В результате слушания превратились в фарс, когда каждый пытается докричаться до остальных, и никто никого при этом не слышит.
Дома скоро посыпятся. Но не все
Самое печальное, что закон этот городу крайне необходим: более 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий и аварийными зданиями 30-х годов прошлого столетия, сегодня уже представляют прямую угрозу проживающим в них людям. Вице-губернатор Александр Вахмистров признал, что «если мы сегодня не решим эти вопросы, по крайней мере, не приступим к их решению, то через 10-15 лет эти дома в массовом порядке будут признаваться аварийными, они не ремонтоспособны, они просто посыпятся. И тогда вопросы будут решаться просто с выселением людей в маневренный фонд, с привлечением ОМОНа, МЧС и других военизированных сил, и со сносом в аварийном порядке этих домов».
В представленный адресный перечень территорий почему-то попали два квартала, сплошь застроенные качественными сталинскими домами, благоустроенные, зеленые. Один из них ограничен Московским пр., ул. Орджоникидзе, ул. Ленсовета, Алтайской ул. Другой – в границах Ленинского и Московского пр., пл. Победы, Краснопутиловской и Варшавской улиц, стоимость квадратного метра жилья в которых оценивается достаточно высоко, значительно выше $3 тыс.
Правительство готово к диалогу
Представляя законопроект, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров отметил, что «сегодня на городской очереди по улучшению жилищных условий стоят 645 тыс. человек. Каждый седьмой житель города проживает в условиях, не отвечающих санитарным нормам». По его словам, из 102 млн кв. метров петербургского жилья более 1 миллиона признано аварийным. Необходимо расселить 120 тыс. коммунальных квартир, 360 общежитий. 9 млн кв. метров – это панельные дома первых массовых серий, «хрущевки», в них проживают более 600 тыс. петербуржцев. «Эти дома простояли уже более 40 лет. Их самая главная проблема – сохранение тепла: потери в каждом доме составляют более 50 процентов. Мы провели санацию (утепление) 150 домов в разных районах города.
Смогли увеличить их теплоизоляцию, но мы никогда не сможем увеличить высоту потолков и размеры кухни», – отметил Александр Вахмистров. Он сообщил, что в соответствии с предлагаемой программой, в каждом квартале, где предполагается реализация проекта, будет создана рабочая комиссия с участием жителей, депутатов Законодательного собрания, представителей муниципальной власти и районной администрации. Эта комиссия будет согласовывать такие вопросы, как определение домов, подлежащих сносу, проекты новых домов, график переселения граждан. Переселение людей будет производиться в новые дома, расположенные преимущественно в этом же квартале. Для жителей, имеющих квартиру по договору социального найма, новая площадь будет предоставляться в соответствии с социальными нормами: на одиноко проживающего – не менее 33 кв. метров, на семью – не менее 18 кв. метров на человека. Собственники квартир должны получить жилплощадь,
равноценную по цене, но не менее социальной нормы. Отметим, что в числе основных недостатков «хрущевок» – планировочные решения, внешний вид, низкая плотность застройки кварталов (в среднем 5 тыс. кв. метров на гектар). В районах многоэтажной застройки 70-80-х годов этот показатель составляет 9 тыс. кв. метров на гектар. Таким образом, в ходе реализации программы все жители пятиэтажных домов смогут улучшить свои жилищные условия и въехать в новые комфортные квартиры. Срок реализации программы – от 7 лет.
У петербуржцев есть вопросы
А потом пошли вопросы, на большинство из которых присутствующие представители законодательной и исполнительной власти не могли ответить. Единственный конкретный ответ прозвучал из уст Юниса Лукманова. «При оценке помещения, которое будет изыматься у собственника, конечно, будет учитываться и стоимость земельного участка, – рассказал председатель ЖК. – Независимый оценщик учтет также и все улучшения, которые вы сделали в своей квартире. Именно так трактует оценку 32 статья Жилищного кодекса».
Основные претензии, предъявленные жителями к обсуждаемому документу, – отсутствие конкретики и расплывчатость формулировок. К примеру, один из горожан задался вопросом: «В законе записано, что будут расселять преимущественно в жилые помещения в многоквартирных домах. А что, могут и в нежилые помещения выселить? В бараки что ли?»
Одна из проблем – межевание
Правда, тут же во весь рост встала проблема межевания территорий, которая так и не была проведена городской властью. По словам руководителя КГА Александра Викторова, на сегодня существует только поквартальное межевание, а над межеванием территории к каждому дому Комитет по градостроительству начал работать, но в какие сроки она будет проведена, неизвестно. По мнению ряда депутатов городского парламента, прежде чем принимать данный законопроект, необходимо принять Правила землепользования и застройки, нормативы проектирования и только потом рассматривать представленный документ.
Подводя итоги обсуждению, Виктор Евтухов сказал, что «удовлетворен слушаниями». «В зале было много негативных оценок, были и положительные, и теперь предстоит довольно сложная задача – собрать и проанализировать все, что высказали абсолютно различные участники этого процесса. Очень будет это непросто, но, я думаю, мы найдем единственно правильное и юридически обоснованное решение», – заявил депутат.
P.S.
18 октября Комиссия ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам подвела итоги публичных слушаний по рассмотрению проекта закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» и приняла решение направить письмо губернатору, в котором, поддерживая концепцию решения вопроса с домами первых массовых серий, депутаты предлагают снять с законопроекта необходимость его рассмотрения в первоочередном порядке в связи с серьезными недоработками и неточностями проекта, выявленными при публичных слушаниях.
Петербургские архитекторы подвергли критике проект строительства нового стадиона на Крестовском острове. Специалисты считают, что будущий стадион постепенно теряет изначально задуманную архитектурную форму.Отечественные архитекторы вновь дали понять, что морально еще не готовы допустить в реализации проекта использование передовых японских технологий, ранее не опробованных в России. Многое в проекте японского архитектора Кисе Курокавы изначально пугало российских специалистов. Выдвижное поле и раздвижная крыша до сих пор вызывают у петербургских архитекторов чувство страха, опасения и неуверенности в успешной реализации новых технологий. Трудно смириться с тем, чего не было никогда ранее. Между тем выдвижное поле и раздвижная крыша – главные особенности будущей футбольной арены, которые должны сделать ее уникальной. По концепции Кисе Курокавы, именно благодаря этим технологиям и должно быть обеспечено зеленое натуральное покрытие игрового поля.
Концепцию японского мастера сегодня развивает генеральный проектировщик, ООО «Авант». Для разработки проекта стадиона эта компания привлекла несколько организаций, главной из которых является ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко. По словам главного архитектора проекта Александра Коханова, при разработке проекта специалисты учитывали в первую очередь «сохранение контура насыпного холма, двух спортивных павильонов и парадной лестницы», созданных ленинградским архитектором Александром Никольским.
Благодаря стационарной кровле в виде круга и четырем «мачтам»-опорам будущий стадион напоминает космический корабль. Напомним, что он рассчитан на 62 тыс. зрителей и будет занимать общую площадь 31 га. Будущий стадион по проекту разделен на семь уровней, два из которых – подземные. На первых двух уровнях будут располагаться автомобильные стоянки для VIP-гостей, коммерческие, технические помещения и спортивная зона для футбольных клубов. Вход для зрителей будет обеспечен на третьем уровне. На четвертом уровне по проекту предусмотрены выдвижные аварийные лестницы.
Проектированием выдвижного поля и раздвижной крыши занимается немецко-голландская компания Werner Sobek Ingenieure. Поле размером 120х80 метров, по словам Александра Коханова, будет выкатываться на специальных тефлоновых рельсах при помощи различных домкратов. Крыша стадиона диаметром 286 метров, как говорит представитель компании Werner Sobek Ingenieure Анвар Садыков, будет сдвигаться и раздвигаться за счет пневматических подушек, расположенных между металлическими фермами. При закрытии крыши подушки должны накачиваться воздухом, при открытии – воздух из подушек будет выпускаться. Специалисты выполнили расчеты снеговых нагрузок на проектируемую крышу. По этим расчетам, каждый квадратный метр крыши может выдерживать 200 кг снега.
По словам Александра Коханова, кровля новой футбольной арены будет выполнена из алюминиевых конструкций. Мачты – металлическими. Цветовая гамма стадиона будет обыграна благодаря сочетанию светло-бежевых стен с прозрачным стеклом и озелененной территорией.
Проектировщики уверяют, что концепция Кисе Курокавы сохранена. Однако некоторые расхождения с основной концепцией все же имеются. Например, российские специалисты изменили линию крыши. Если у Кисе Курокавы она изначально была прямая, то сегодня она выглядит волнообразной. Кроме того, российские архитекторы предусмотрели в проекте туалеты для инвалидов и дополнительные лифты. Александр Коханов утверждает, что все изменения Кисе Курокава одобрил.
Между тем участники Градостроительного совета считают, что изменения концепции могут серьезно отразиться на архитектурной форме футбольной арены. Стадион, как было задумано изначально, должен напоминать космический корабль, отрывающийся от земли. Однако сегодня этот отрыв от земли, по мнению большинства участников Градостроительного совета, утрачен. Архитектор Михаил Мамошин отмечает, что стадион все «глубже уходит в землю». Нижняя часть стадиона, по словам архитектора Сергея Соколова, недостаточно выразительна.
Петербургских архитекторов по-прежнему пугает раздвижная крыша. Участники Градостроительного совета не верят в то, что сложная система будет всегда работать безотказно. Архитекторы опасаются того, что пневматические подушки вдруг разом выйдут из строя. Немецкие разработчики кровельных систем такого варианта пока не могут себе представить. «Не может быть такого, чтобы все подушки вышли из строя, – говорит Анвар Садыков. – Если, допустим, не сработает одна подушка, то вся система будет работать все равно».
Поводом для критики проекта послужила также транспортная схема прилегающей территории стадиона. Вернее, ее отсутствие. До сих пор неясно, как к стадиону будут подъезжать автомобили и где они будут парковаться. В проекте футбольной арены предусмотрен подземный паркинг на 1,5 тыс. мест. На близлежащей территории планируется разместить еще 6,5 тыс. мест для парковки автомобилей. Учитывая огромные масштабы будущего сооружения и общую вместимость стадиона, такого количества мест, как считают архитекторы, катастрофически мало. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук утверждает, что вопросы, касающиеся транспортной схемы, будут специально рассмотрены в декабре этого года.
В настоящее время проект реализуется, несмотря на критику участников Градостроительного совета. Сегодня на территории строительства ведутся работы по организации свайных полей и устройству монолитных ростверков. В целом основание стадиона составляют 12 тыс. буронабивных свай. По словам генерального директора ООО «Авант» Григория Фельдмана, до конца текущего года планируется завершить нулевой цикл строительства стадиона. В начале следующего года строители приступят к возведению трибун. Новая футбольная арена на Крестовском острове должна быть построена в ноябре 2008 года.