Разогрев рынка снизу
В течение
Потепление без ажиотажа
По данным Петербургского ипотечного агентства, в августе
По данным начальника отдела развития СПбИА Сергея Милютина, объем продаж динамично растет как на первичном, так и на вторичном рынке. На «вторичке» это даже заметнее: здесь рост между I и II кварталом составил одну треть - с 12,5 до 18,5 тысяч реализованных квартир.
Впрочем, как уточняет президент Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, на вторичный рынок выходит все больше нового жилья. По его данным, почти половина построенных квартир выводится на рынок после оформления из собственности застройщиков. Это говорит о том, что рынок жилья еще далеко не вышел из кризиса, и на стадии строительства пока реализуются относительно небольшие объемы. Не прибавляется, а даже слегка сокращается и число активных строек.
Тем не менее, прирост на 20% продаж, как и объема средств, вкладываемых дольщиками за квартал, по данным Созинова - говорит о том, что нереализованный спрос на жилье достаточно велик. При этом уровень цен остается прежним. Как эксперты, так и застройщики связывают этот парадокс не только с большей доступностью ипотеки, но и с рыночным успехом первого крупного проекта комплексной застройки - проекта «Северная долина». Цены в домах первой очереди существенно ниже среднего уровня - 49,9 тыс. рублей за «квадрат».
Окно в основании пирамиды
Три 25-этажных дома первой очереди «Северной долины» строятся в непосредственной близости от станции метро. Не исключено, что транспортная доступность сказывается на спросе. Из 198 тысяч кв. м, как рассказывает начальник отдела маркетинга ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий, реализовано уже 90 тысяч, хотя продажи открылись только 20 апреля
Компания-застройщик делает очень оптимистичные выводы из первого успеха. «Рынок - это пирамида, и самая широкая часть - это эконом-класс. Там бездонный потенциал: мы только приоткрыли в него маленькую дверцу», - говорит Бузулуцкий. Вслед за первой очередью компания начнет развивать вторую, с большими площадями. Другие аналогичные проекты, по мнению топ-менеджера, в нашем городе вполне реализуемы.
Дешевое жилье в городе предлагают и другие компании: наиболее известен пример «Дальпитерстроя», реализующего жилье по еще более привлекательной цене, но в более отдаленных частях города. От Шушар и из Парголова до центра за полчаса не доехать.
Другие застройщики открыто не высказывают претензий к московскому холдингу, сбивающему цены, но есть у него и некоторые преимущества. Особые возможности не сводятся только к партнерству со Сбербанком. Территория «Северной долины» - пока нежилая, и здесь можно работать в три смены. Тот, кто строит дом в обжитом районе, такой возможности не имеет. А между тем покупатели обращают внимание на темпы строительства.
Ресурс прозрачности
Так уж совпало, что в период кризиса рынок строительства перенес серьезный спад, зато рынок информационных технологий только расцвел. Если в 1990-х годах жалобы на плохое качество жилья появлялись в малотиражных газетах, и многие потребители покупали «кота в мешке», то сегодняшний покупатель - активный пользователь Интернета, а зачастую и блоггер. «Сарафанное радио» получило мощнейший технологический ресурс. Между тем, как считает гендиректор ЗАО «Мегалит» Александр Брега, большинство покупателей ориентируется на удачные или неудачные примеры знакомых или родственников больше, чем на рекламу самих компаний.
Кроме того, сегодняшнего покупателя интересует недвижимость именно для жилья, а не для перепродажи или сдачи в аренду - хотя, по словам А.Бреги, «инвестиционный покупатель, слава Богу, появляется». Клиент в среднем более придирчив и чувствителен не только к самому качеству, но и к манере общения с ним представителей застройщика. В итоге, тому волей-неволей приходится проявлять чуткость к жалобам на недочеты строительства и сразу же их исправлять, чтобы «негатив» не успел распространиться по виртуальному пространству.
Когда строительные нормативы из обязательных стали рекомендательными, эксперты рынка опасались, что качество нового жилья резко пойдет вниз. Но превратности кризиса заставили застройщиков заботиться о качестве больше, чем в период бума. По словам эксперта комиссии по недвижимости городского общества потребителей Теоны Емельяновой, обращения граждан в эту инстанцию редко связаны с качеством: куда чаще в комиссию приходят жители коммунальных квартир за юридическим советом.
Кстати, по словам С. Милютина, самая сложная из городских программ по улучшению жилищных условий - программа расселения коммуналок - стала, наконец, сдвигаться с места благодаря появлению на рынке однокомнатных квартир по скромным ценам.
Мотор роста
По данным П.Созинова, однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются на рынке максимальным спросом. В то же время застройщику невыгодно увеличивать долю однокомнатных квартир в доме: по оценке М.Бузулуцкого, дом исключительно из «однушек» по себестоимости обойдется на 30% дороже. Таким образом, приходится искать баланс между ликвидностью и затратами. А также рассчитывать на улучшение экономических возможностей среднего горожанина.
Как считает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко, период кризиса доказал преимущества панельного строительства. По ее данным, цены на новое панельное и кирпичное жилье сегодня различаются несущественно, в то время как панель возводится в среднем быстрее.
Впрочем, спрос на более комфортабельное жилье также начинает расти. На это рассчитывают и в «Мегалите», и в компании «Строительный трест», запустивших новые проекты комфорт-класса. Для более состоятельных клиентов «Строительный трест» задумал и два новых коттеджных проекта - в Токсово и Кузьмолово, которые в будущем году выйдут на рынок. «У каждой компании складывается своя аудитория клиентов», - поясняет директор по продажам Сергей Степанов.
Каждый застройщик ищет свою нишу, и каждый рассчитывает на оживление всей отрасли и на активность покупателя. И как бы ни влияла сегодня на рынок эксклюзивная цена «Северной долины», средние компании понимают, что проекты комплексной застройки, рассчитанные для массового покупателя, служат мощным стимулом оживления всего строительства. Крупные заказы на стройматериалы сохраняют рабочие места, а следовательно, поддерживают экономические возможности населения.
По мнению М.Бузулуцкого, по мере активизации спроса. цены на жилье непременно вырастут, и в выигрыше окажется тот покупатель, который вкладывает сегодня средства в жилье на ранней стадии, используя ценовые преимущества. Слухи об истощении ликвидного предложения не состоялись: напротив, тенденции на рынке складываются в пользу его роста. Но за ним последует и рост платежеспособности покупателей, и более высокие запросы. Потенциал рынка сегодня действительно только начинает раскрываться.
Константин Черемных
Волна инициатив по возрождению исторических усадеб затронула примерно 12-15% от 187 объектов культурного наследия, находящихся под охраной государства в регионе, - сообщила на пресс-конференции в ИА Росбалт главный специалист Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре правительства Ленобласти Ольга Набокина. Основу географии этого движения, по ее словам, составляют усадьбы Гатчинского, Лужского и Тосненского районов. А среди активистов этого процесса, помимо музейных работников и государственных организаций, имеющих «усадебную» прописку – частные инвесторы и волонтеры.
«В последнее время заниматься усадьбами стало модно – во многом благодаря тому, что у нас появились люди с большими деньгами. Но, к сожалению, за благими намерениями принять участие в возрождении усадеб часто скрываются планы по устройству на их территории современных особняков», - считает главврач 1-ой городской психоневрологической больницы им. П.П.Кащенко, расположенной на базе усадьбы Сиворицы, глава МО «Большеколпанское» Олег Лиманкин.
По его словам, отрицать тот факт, что усадьбам нужны богатые владельцы невозможно. «Но будет ли у нас когда-нибудь культивирован этот процесс так, как в Европе, когда государство берет на себя часть затрат по реставрации и содержанию, а их владельцы взамен гарантируют их доступность для населения – организацию экскурсий и т.п.? Вот в чем вопрос», - заявил О.Лиманкин.
По его мнению, не следует игнорировать заслуг бюджетных учреждений, которые на протяжении многих лет способствовали сохранности усадеб – администраций санаториев, профилакториев, домов отдыха, больниц и пр. «Когда больница ушла из Таицкой усадьбы Гатчинского района, здание осталось бесхозным. Кобрино постигла еще более тяжелая участь после того, как ее оставила другая больница», - отметил О.Лиманкин.
Несмотря на то, что усадьбы Рождественское и Суйда находятся под опекой музейного агентства Ленобласти, эти памятники стали пользоваться вниманием региональных властей во многом благодаря стараниям местного депутата в ЗакСа Ленобласти Виктора Ворогушина, собравшего парламентариев на базе «Рождественского» для проведения выездного заседания. «Теперь депутаты знают наши проблемы не понаслышке и не стремятся отгородиться от нас фразами наподобие «Ну, хорошо, присылайте свои бумажки, мы посмотрим», - рассказала заведующая этими музеями Ирина Авикайнен.
Она также заметила, что возглавляемые ею музеи, между прочим, не обладают имущественными правами на занимаемые помещения и парки. «Часть усадебных построек была приватизирована теми, кто с советских времен проживал в административных и хозяйственных постройках. А в остальном усадьбы принадлежат Академии наук. Управление паркового хозяйства «Суйда» имеет договор аренды с АН РФ, и мы занимаем здания только благодаря хорошим отношениям с этим УПХ», - сообщила она. О. Набокина в свою очередь подтвердила, что на территориях усадебных парков в течение последних 20-15 лет появилось много частных строений.
Показательным случаем попадания памятника в руки профессионала является пример усадьбы братьев Бурцевых в Тосненском районе Ленобласти. Как рассказала журналистам владелица усадьбы – искусствовед, автор книги «Сто дворянских усадеб Санкт-Петербургской губернии» Нона Мурашова, усадебный дом и часть прилегающего парка площадью в
Несмотря на то, что усилиями семьи и близких владелицы усадьба Бурцевых спасена от дальнейшего разрушения – проведены все противоаварийные работы, вложены средства в устройство
«На этой «даче» выросли мои внуки, которые привыкли называть ее самой красивой руиной на всю округу. Меня по-прежнему поддерживают местные власти и все те, кто помогал мне с покупкой, областные КГИОП и ВООПИиК. Но за те 7 лет, что я хожу по инстанциям, появился новый Земельный Кодекс и новые структуры, такие как «Роснедвижимость», у которой раз за разом находятся новые причины для отказа о постановке на кадастровый учет», - пожаловалась Н.Мурашова, предположив наличие некого сугубо практического императива в позиции некоторых ведомств, с точки зрения которых усадьбы и особенно большие парковые усадебные территории целесообразнее использовать под строительство.
Владелица одной из самых пышных усадеб Ленобласти – Марьино (Тосненский район) – Галина Степанова, опровергает мнение о том, что этот вид собственности имеет особенную привлекательность для бизнеса. По ее словам, она также долго не поддавалась на уговоры купить родовое гнездо Голицыных и Строгановых – именно потому, что отдавала себе отчет в том, что покупка обернется пожизненной благотворительной обязанностью. Даже, чтобы получить исторический материал, который необходим для обоснования реставрационных работ, ей приходится подолгу упрашивать руководство архивов Русского музея, Эрмитажа, ЛИИЖТа. «Вот наконец-то на днях я получила 11 копий из Академии художеств, заплатив за них 30 тысяч рублей. Материала много, но за каждую копию приходится бороться», - посетовала она.
«Я и не чувствую себя хозяйкой Марьино, и никогда так не думала об этом. Усадьба открыта для экскурсий. Каждый день туда приезжают автобусы с туристами, народ ходит, все копаются в надежде найти по случаю какой-нибудь артефакт, а я даже не знаю, кто является организатором этих экскурсий», - рассказала Г.Степанова.
«Кроме того, есть очень много проблем, которые могут быть решены только на федеральном законодательном уровне, - подытожила О. Набокина. – И в первую очередь нам необходимо положение о реестре объектов культурного наследия, а также положение об историко-научной и историко-археологической экспертизе». По ее словам, это те документы, без которых невозможно ни прояснить вопросов собственности (в том числе и в области прав на усадебные земли, которые сейчас являются землями поселений), ни навести порядок в части требований охраны памятников.
Наталья Черемных
На круглом столе в Центре загородного домостроения в очередной раз собрались топ-менеджеры ведущих компаний, возводящих в окрестностях Петербурга коттеджные поселки. Вопреки ожиданиям слушателей, «самочувствие» компаний, по общему мнению, высказанному экспертами, пока остается достаточно хорошим – по крайней мере для того, чтобы, при условии заморозки неначатых проектов и при сокращении продаж еще несколько месяцев поддерживать существующий уровень цен без больших скидок.
Так, по словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», рыночная ситуация демонстрирует быстрое изменение в интересах покупателя, который теперь диктует условия на рынке и к которому компании вынуждены приспосабливаться. «Нам повезло – к октябрю мы достроили 3 поселка, сдали их в эксплуатацию. Два – эксплуатируем сами, третий – отдали на управление самим собственникам. При этом мы сейчас отказались от покупки нового участка. А еще один проект, который должны были сдать в I квартале 2009 г., скорее всего, введем позже. Это проект поселка «Гармония», на севере от Петербурга, более чем в 100 км от города, где строится 300 домов и уже 1/3 объектов продано за этот год», - рассказала она.
Кроме того, «Стинком», как пояснила С.Невелева, отказался от ранее принятой стратегии работы в комплексе – то есть продажи земельных участков вместе с подрядом на строительство дома. Теперь собственники участков могут выбирать, кто и как у них будет строить. Это связано с тем, что ликвидность инженерно обеспеченных участков сегодня значительно выше, чем построенных объектов, а тем более – объектов на начальном этапе строительства или построенных с использованием дешевых технологий, которым большинство не доверяет.
«Сейчас участники рынка – компании – должны быть более открыты друг для друга, консолидированы. Уже нельзя, как раньше, выполнять все работы только своими силами, рынок не позволяет. Надо сохранять только свое основное, только свою главную специализацию, а остальное отдавать на подряд. Поэтому мы сейчас открыты для предложений по строительству, готовы озвучивать клиентам определенную линейку вариантов строительствам силами различных компаний», - подчеркивает С.Невелева. По ее мнению, такое сотрудничество возможно, так как «на загородном рынке особо острой конкуренции никогда не было, компании слишком рассеяны, объектов немного, рынок молодой».
Что касается жизнеспособности ГК «Стинком» в условиях кризиса, то, по словам эксперта, сейчас продажи идут, клиенты есть, необходимые по годовому плану действия – прокладку коммуникаций, закладку фундаментов и пр. – застройщик производит. «Нынешних продаж пока хватает для поддержания жизни. Январь-февраль, думаю, мы поскучаем. Но мы к этому готовы. Возможно, будут сокращения персонала, но небольшие», - отметила С.Невелева.
Примерно так же обстоят дела и в компании «ПулЭкспресс». Гендиректор фирмы Андрей Бочков рассказал, что несколько проектов, которые должны были быть запущены в январе и весной, заморожены, вероятно, до конца 2009 г. Продажи в компании идут, но медленнее, чем в октябре, когда было «довольно много клиентов, быстро принимавших решение покупать». Те, кто приходят сейчас, думают долго и требуют большие скидки.
В этих условиях компания, чтобы активизировать продажи, частично перешла на бартер – так, недавно дом в поселке «Румболово» был «продан» через обмен на городскую квартиру с доплатой. Бартер используется и в отношениях с партнерами, отметил топ-менеджер фирмы. «Но до выдачи зарплат обрезными досками мы, надеюсь, не дойдем», - сыронизировал он.
Ведущий круглого стола, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин заметил, что в загородном строительстве нет такого опыта бартера, какой имеется в строительстве городском, где компании еще помнят правила игры 90-х гг. А это значит, что за городом риски, связанные с бартером, выше. «Уже сейчас в загородном строительстве вокруг Петербурга есть несколько вялотекущих конфликтов, связанных с бартером», - сообщил эксперт.
Однако, по мнению А.Бочкова, пока больших опасностей бартер с собой не принес, так как объем таких сделок невелик. «Нам сейчас важнее всего завершить начатое, сохранить свой имидж и репутацию», - подчеркнул он. При этом, по общему мнению участников круглого стола, бартер, как «альтернативную схему оплаты», внедрять можно и нужно.
Алексей Рогов, глава компании VillageConsalting, также регистрирует у себя падение продаж. «Но мы не останавливаем работу. В мае 2009 г., например, выведем еще 2-3 проекта. Вообще мы в будущее смотрим с оптимизмом, и о полной остановке продаж речи нет. Так, например, сектор элиты пока не очень пострадал», - заявил он.
Глава компании считает, что сегодня для успешных продаж необходимо оперировать готовыми коттеджами, так как на стадии котлована «дома не купят даже у самой известной и авторитетной компании». Кроме того, он убежден, что при сокращении спроса необходимо снижать затраты на рекламную кампанию. В этом с ним согласился и директор А.Бочков.
«Каждый сэкономленный рубль сейчас важен и приведет к повышению рентабельности», - подчеркнул А. Рогов. А руководитель проекта Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» призвал строителей объединяться вокруг Центра, который предоставляет компаниям в аренду небольшие офисы и выполняет также функции общего для всех «пиарщика».
Гендиректор компании «Канадский дом» Владимир Поручиков также не склонен к пессимизму в ожиданиях. «Наше производство загружено до февраля 2009 г., - сообщил он участникам круглого стола. – Мы не собираемся сокращать сотрудников и урезать зарплаты. Зато мы перераспределим функции между менеджерами компании – вероятно, займемся этим в феврале-марте».
Итог дискуссии подвела Светлана Невелева. «Ясно, что ближайшие месяцы могут развернуть на 180 градусов все наши нынешние прогнозы. И все же надеюсь, что следующая встреча в марте не станет подведением неутешительных итогов, а пройдет под знаком весеннего настроения», - сказала она в заключение.
Елена Зеликова