Строительный конструктор
Строительная отрасль вступает в эпоху обновленных типовых проектов. Ожидается, что к 2026 году будет готова вся нормативная база, и появятся альбомы объектов для тиражирования. Первые варианты документов проходят обсуждения. Решен и главный вопрос — насколько дешевле станет проектирование.
Обновленное понимание
Понятие типовых проектных решений известно еще с советских времен, когда однажды продуманные объекты тиражировались по всей стране. Практику было решено возродить в 2020 году, когда в Градостроительном кодексе появилось понятие «экономически эффективные решения повторного применения» (речь идет о документации, которая прошла экспертизу, получила разрешение на строительство с разрешением на ввод в эксплуатацию и заявительным порядком была внесена в Реестр типовой проектной документации, который ведется на базе ЕГРЗ и содержит данные о тысяче объектов социальной инфраструктуры). Отметим, что сегодня в реестре — более 1000 объектов из числа детских садов, школ, поликлиник, больниц и фельдшерско-акушерских пунктов, которые применяются в привязке к земельному участку. И ими активно пользуются порядка 40 субъектов Российской Федерации.
Сегодня инструмент совершенствуется и дополняется новыми формами: в законодательстве появляется понятие «типовая проектная документация» на условном земельном участке для размещения объектов в схожих климатических, сейсмических, геодезических и геологических условиях, а также «типовое проектное решение», когда отдельные части объекта разбиваются на элементы, вносятся в соответствующий реестр и также применяются в упрощенном порядке. Их главное отличие от предыдущей версии — возможность размещения различных объектов капитального строительства без привязки к земельному участку.
«Типовое проектирование — важный инструмент для качественного строительства, — говорит заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин. — Применение типовых проектов позволяет сократить сроки строительства как минимум на полгода, так как не требуется разрабатывать проектную и рабочую документацию с нуля. Таким образом, люди быстрее получают необходимые школы, детские сады, больницы и другие социально значимые объекты. Кроме того, использование проверенных решений обеспечивает экономию средств, высокий уровень надежности объектов, минимизирует ошибки и упрощает процесс согласований. Разработку серии типовых проектов планируется начать уже в 2026 году, причем со школ. Это станет первым шагом в масштабной программе типизации социальной инфраструктуры по всей стране».
Напомним: в начале июня 2025 года правительство России утвердило правила подготовки проектной документации неоднократного применения (типовой проектной документации), особенности состава разделов и требований к ее содержанию, а также особенности экспертизы такой документации. Ожидается, что серии типовых проектов будут предусматривать актуальные технические решения, соответствующие всем установленным санитарно-эпидемиологическим, пожарным и иным обязательным требованиям безопасности, а также наиболее выигрышные по функциональным, техническим и экономическим показателям. Важно и то, что такие проекты планируется создать для всех климатических и сейсмических районов страны.
«Типовой проектной документацией предусмотрены наиболее актуальные технические решения, которые позволяют обеспечить достижение функциональных, технических и экономических показателей ОКС при наименьших затратах. Развитию этого направления уделяется особое внимание Минстроем России в рамках реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни», ориентированного на достижение задач социально-экономического развития РФ, поставленных президентом. Использование проектных решений, которые уже прошли оценку государственной экспертизы проектной документации, способствует сокращению сроков строительства объектов, а также снижению финансовых затрат участников инвестиционно-строительного процесса», — отмечает министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин.
Необходимые дополнительные изменения в Градостроительный кодекс, которые позволяют создавать типовую проектную документацию без привязки к земельному участку, на так называемом условном земельном участке, были приняты в августе прошлого года. Сейчас подзаконные нормативные акты, разработанные в Минстрое, проходят согласование на уровне федерального правительства. После этого механизм будет запущен.
Экономия на проектировании
Решен и главный вопрос — о стоимости проектирования. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ России Сергея Музыченко, ответы содержатся в приказе Минстроя России № 707 от 01.10.2021 года «Об утверждении методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации», где отражена суть механизма расчета стоимости применения типовой проектной документации. «Он дает понимающий коэффициент, если вы применяете типовую проектную документацию с определенными особенностями в части простой привязки земельного участка или привязки с изменениями подземной части при иных геологических условиях, а также привязки с изменением подземной части и вышележащих этажей. Конечно, норма больше соотносится с площадными объектами, но если необходимо ее скорректировать и дополнить для объектов транспортной инфраструктуры, то мы готовы это сделать в кратчайшие сроки. Хотя мне кажется, что этих инструментов уже достаточно, поэтому проектировщики и заказчики могут ими пользоваться для расчета стоимости проектирования с применением типовой проектной документации», — уточняет чиновник.
Документ предлагает использовать понижающие коэффициенты. Другими словами, стоимость разработки на основе типовой будет составлять от 0,2 до 0,8 от цены создания новой проектной документации и будет зависеть от объема корректировок. «В настоящее время это называется “экономически объективная проектная документация повторного использования”, потому что в момент подготовки данного приказа еще не были внесены изменения в статью Градостроительного кодекса. Терминологию мы сейчас будем править, но с точки зрения расчетов коэффициентов ничего не изменится: 0,2 — если практически ничего не меняется, и до 0,8 при внесении больших изменений внутри проекта», — говорит заместитель начальника Главгосэкспертизы по ценообразованию Сергей Головин, добавляя, что на начальном этапе составление сметной документации станет осуществляться в обычном порядке: из ведомостей будут составляться локальные сметы ресурсно-индексным методом, а привязка к конкретным ресурсам пойдет из ФГИС ЦС путем загрузки соответствующего региона или ценовой зоны. Однако в будущем по мере разработки типовых проектных решений методика дополнится для быстрого пересчета, чтобы необходимость создавать смету заново отпала. Развитие пойдет по пути упрощения.
Важно и то, что при использовании типовой документации экспертиза станет изучать лишь ту часть, в которую внесены изменения. Все остальное останется неизменным. Подход закреплен в постановлении правительства РФ от 10 июня 2025 года № 874.
Первые альбомы типовых решений
Как поясняет Сергей Музыченко, обновленный инструмент типового проектирования будет работать следующим образом. Профильные органы исполнительной власти должны выбрать удачные примеры на своих объектах и собрать их в альбоме типовых решений. В будущем их реализация будет возможна на любом земельном участке, который соответствует требованиям для данного объекта.
В закрытый перечень федеральных органов исполнительной власти, получивших право для создания типовой проектной документации и типовых проектных решений, вошли Минстрой России (ФАУ «ФЦС»), Минтранс России (ФКУ «Ространсмодернизация, ФГКУ «Росграница»), Минобороны России и ФСО России. Они могут сформировать альбомы как самостоятельно, так и поручить это подведомственным структурам.
Для транспортной отрасли альбом типовых решений составили специалисты ГК «Автодор». В документе речь идет о вариантах проектирования земляного полотна, мостовых сооружений, подпорных стенок, укрепления откосов, устройства шумозащитных экранов, очистных сооружений, решений по снегозаносимости, сооружению наземных пешеходных переходов, водопропускных труб, элементов обустройства, АСУДД и СВП со ссылками на объекты, при создании которых применялись перечисленные решения. Например, разработчики альбома готовых проектных решений указывают, что толщина верхнего слоя покрытия из асфальтобетона должна быть на уровне 4 сантиметров; и в качестве приоритета следует рассматривать асфальтобетоны не ЩМА, а смеси типа SP по ГОСТ 58401.1 и тип А по ГОСТ 58406.2. «Они показали себя равнозначно с точки зрения износостойкости. ЩМА надо применять очень аккуратно, выборочно и там, где это действительно нужно», — подчеркивает начальник управления технической политики и инновационных технологий Государственной компании «Автодор» Константин Могильный. Также в альбоме уделено внимание применению местных грунтов, что высвобождает значительные средства при возведении временных дорог. К слову, именно это решение применялось на строительстве нового участка М-12 «Восток» на отрезке Дюртюли — Ачит.
Помимо этого, отмечает Сергей Музыченко, идет плотная работа с Минобороны. В разряд типовых попадут строения, не являющихся объектами обороны и безопасности. Также налажено взаимодействие с Минпромторгом в части объектов промышленности и с коллегами из социальной сферы — Минздрава и Минпросвещения, которые будут активно внедрять новый вид типовой проектной документации.
В последние годы строительные компании постепенно стали вкладываться в диджитализацию бизнеса. Пандемия выступила катализатором процесса — застройщики увеличили долю дистанционных продаж. Однако затем каждая компания пошла своим путем: одни наращивают объем уделенных продаж, другие считают онлайн-продажи временной вынужденной мерой.
С началом локдауна у большинства застройщиков встали продажи. Перевод сделок в онлайн стал спасением для рынка. Но целый ряд застройщиков и до начала пандемии практиковали онлайн-продажи. Так, ГК КВС открыла специальный магазин еще в 2018 году. Правда, доля продаж в нем была невелика. Сделки в интернете проводят компании «Инград», ФСК, ГК «Основа, ГК ПИК, Группа «Самолет», ГК «Гранель», «Донстрой», «Полис групп», «Балтийская жемчужина», Л1, «Красная стрела», ГК ЦДМ и другие. Причем не первый год.
«Мы уже около пяти лет используем различные онлайн-инструменты при продаже жилья. В цифровом формате проходит бронирование, оказание ипотечных услуг, регистрация сделок и многое другое. Впервые дистанционная сделка по продаже квартиры в компании была проведена в 2018 году. Тогда доля онлайн-сделок составляла около 5%. Пик дистанционных продаж, как и у всех, пришелся на карантин 2020 года — весной их доля доходила до 80%. Уже через год подобные покупки заняли долю 25–30% в зависимости от объекта. Этот уровень сохраняется и сегодня», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
В компании «Брусника» 95% сделок оформляются онлайн. При этом доля онлайн-ипотеки составляет 98%, регистраций — 93%, открытых онлайн эскроу-счетов — 99%.
«Система онлайн-продаж была введена в Компании Л1 в апреле 2020 года. Хотя офисы компании вновь открылись уже в конце мая 2020-го, схема успешно продолжает использоваться и сейчас. Онлайн-продажи востребованы в первую очередь у иногородних покупателей. Но пользуются ими и те, кто в силу занятости не может приехать в офис, а также маломобильные люди. Доля онлайн-сделок сейчас невелика, около 5% от общего объема», — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
По некоторым данным, доля электронных продаж на отдельных объектах достигает 100%.
Товары из интернета
Недвижимость — при всей ее дороговизне — тоже можно считать товаром. Тогда почему не приобретать этот товар в интернете?
Можно предположить, что неким препятствием выступает менталитет, особенно среди немолодых людей, — для молодежи покупать товары в интернет-магазинах уже стало обыденностью.
В то же время доля онлайн-продаж после пандемии сократилась. Согласно прошлогоднему опросу сервиса «Яндекс», только 30% жителей городов с населением свыше 100 тыс. человек готовы покупать квартиры через интернет — большинству респондентов хочется изучить все на месте, «потрогать руками». Зато онлайн-продажи подходят для инвесторов и региональных покупателей.
ГК ПИК первой в России перевела все операции, связанные с покупкой жилья, полностью в онлайн, тем самым подняв планку по внедрению e-commerce для всей отрасли.
В 2020 году компания запустила полноценные онлайн-сделки, в том числе в ипотеку, без присутствия клиента в офисе продаж. В этом же году ПИК закрыла все офисы продаж. С того момента компания зарегистрировала более 140 тысяч онлайн-сделок, поясняют в компании.
Выступая на конференции портала ЕРЗ.РФ и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Роман Бальсевичус, заместитель директора департамента продаж ПИК, сообщил: компания не планирует открывать офисы продаж.
Но другие застройщики поступают менее радикально. Так, в Компании Л1 действуют три офиса продаж, на стройплощадках и недавно сданных объектах есть консультационные пункты. «Открывать новые офисы мы не планируем, но после вывода на рынок нового объекта там будет организован консультационный пункт», — подчеркнула Надежда Калашникова.
ГК «Гранель» во время локдауна перешла в онлайн-режим, закрыла офисы продаж. «Но это была временная мера. Сегодня, помимо центрального офиса продаж, у нас открыты отдельные офисы на объектах. Каждое помещение имеет свой дизайн и атмосферу, которые перекликаются с представляемым им проектом — это тоже важный момент. Покупатель получает подробные ответы на вопросы, изучает макет жилого комплекса. Мы стараемся сделать так, чтобы из окон офиса продаж была видна стройплощадка — можно наглядно увидеть, как идут работы», — пояснил Сергей Нюхалов.
При этом важно, какими именно сервисами пользуется покупатель. По словам Сергея Нюхалова, почти все покупатели выбирают электронную регистрацию договора, никто не хочет заниматься этим в бумажном формате. Есть опции, отметил он, от которых покупатели уже не откажутся.
Экономия времени
Участники конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья» отметили: создание цифровой экосистемы управления продажами сокращает время обработки заявок и число ошибок при взаимодействии с клиентами. Электронные сделки сокращают весь процесс. По данным компании «Брусника», время проведения сделки сократилось втрое — до десяти дней, но при необходимости сделку можно оформить за сутки.
«Любой сервис внедряется в компании только тогда, когда он экономически эффективен, — это касается и онлайн-сделок. Электронные инструменты позволяют сэкономить время, упрощают систему взаимодействия и с покупателями, и с банками, снижают трудоемкость и бюрократизацию операций, — рассуждает Сергей Нюхалов. — При этом у нас выстроен полный цикл продаж, ориентированный на индивидуальный подход к каждому клиенту, живое человеческое общение. Это очень важная часть цикла продаж, и в ближайшее время мы не планируем отказываться от этой модели».
По мнению Надежды Калашниковой, к очевидным плюсам онлайн-продаж следует отнести возможность избежать посещения офиса застройщика, что удобно для иногородних покупателей или для тех, кто не располагает временем. «Для застройщика это возможность расширить сферу присутствия на рынке. С точки зрения сроков и расходов отличий между офлайн- и онлайн-сделками практически нет», — заключила она.
Цифровизация с продолжением
Между тем диджитализация рынка недвижимости будет продолжена. Возможно, Центробанк поменял планы в последние месяцы, но ранее предполагался полный отказ от бумажных документов в конце 2022 — начале 2023 года.
Пока с банками работать сложновато. Дистанционные операции возможны, если покупатель — клиент банка. В противном случае личная явка в банк для подписания договора и идентификации обязательна. Впрочем, Ростелеком и Центробанк уже разрабатывают систему идентификации, что позволит упростить процедуру.
На электронное взаимодействие с застройщиками намерен перейти Росреестр. Выступая на конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Елена Макарова, руководитель цифровой трансформации Росреестра, заявила: онлайн-сервисы, которые экстренно запускались в период пандемии, показали свою эффективность и перспективность, поэтому работа по их развитию продолжается.
По прогнозам GloraX, к концу текущего года доля онлайн-сделок может дорасти до 60%.
Однако не все застройщики к этому стремятся. «Не стоит забывать, что цифровые сервисы не способны в полной мере заменить живое общение с менеджером, осмотр площадки. Хотя онлайн-технологии серьезно облегчили жизнь и покупателям и девелоперам, полностью перейти на онлайн-формат пока никто не спешит», — уверен Сергей Нюхалов.
«Полностью переход на онлайн-сделки мы не планируем. Все-таки при покупке квартиры важна эмоциональная составляющая. Когда покупатель может своими глазами увидеть будущую квартиру, оценить локацию, окружение дома — он быстрее принимает решение», — добавила Надежда Калашникова.
За три дня работы Петербургского международного экономического форума было подписано почти 700 соглашений на сумму свыше 5,6 трлн рублей. Среди них — договоры с двумя ведущими банками, которые заключил один из лидеров строительного рынка холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) для создания крупных инвестиционных проектов в Северной столице.
Инвестиционно-строительная деятельность холдинга «РСТИ» — это 1,5 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, созданной за двадцать лет работы. В 2019 году холдинг заявил о себе на московском рынке жилья, приступив к строительству дома премиум-класса ELEVEN. Большой опыт управления инвестиционными проектами обеспечил холдингу устойчивость, жизнеспособность и сохранение своих позиций даже в условиях, связанных с преодолением последствий пандемии.
С начала этого года холдинг «РСТИ» вывел на рынок квартиры в новых очередях жилых комплексов «БелАрт» в Калининском районе и Cube в Московском районе. Накануне 2022 года компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди расположенного на Петровском острове ЖК Familia, который был удостоен престижной награды — федеральной премии Urban Awards-2022 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс элит-класса Санкт-Петербурга».
Планы холдинга тесно связаны с дальнейшим развитием жилого строительства и выполнением государственных контрактов. Соответствующие соглашения о сотрудничестве с двумя крупнейшими банками при реализации ряда проектов были заключены в рамках ПМЭФ-2022.
Так, давний партнер холдинга банк ВТБ готов предоставить «РСТИ» финансирование на строительство нового жилого комплекса «Академик» в Санкт-Петербурге. Документ подписали руководитель департамента регионального корпоративного бизнеса — старший вице-президент ВТБ Руслан Еременко и председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин. По словам Руслана Еременко, в Санкт-Петербурге у банка один из самых крупных портфелей по поддержке строительных проектов, и подписанное соглашение позволит вместе с партнером реализовать еще один проект для жителей города. «Одна из стратегических задач банка — поддержать застройщиков из регионов России, чтобы, несмотря на изменения рыночной конъюнктуры, у них всегда была возможность сохранить темпы ввода жилья, завершить начатые объекты и обеспечить население рабочими местами», — сообщил представитель ВТБ.
Жилой комплекс появится на Пискаревском проспекте и будет включать в себя три многоквартирных дома общей жилой площадью 25,3 тыс. кв. м, начальную школу на 100 учеников и детский сад на 80 мест. Реализация проекта будет вестись с использованием счетов эскроу. Ввод жилого комплекса «Академик» в эксплуатацию запланирован на II квартал 2026 года. «В этом проекте сочетаются современная архитектура, продуманные планировочные решения и необходимая социальная и коммерческая инфраструктура для комфортной жизни», — сообщил Федор Туркин.
Еще одно соглашение о сотрудничестве было подписано с ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ): документ предусматривает финансирование строительства новых объектов компании в Санкт-Петербурге и получение банковских гарантий на исполнение холдингом государственных контрактов. «В Санкт-Петербурге активно развивается строительство объектов различного назначения, что требует финансовой поддержки застройщиков на этапе реализации их проектов. ПСБ готов поддерживать подобные проекты на привлекательных условиях», — отметил заместитель председателя ПСБ Константин Басманов, который скрепил своей подписью заключенное соглашение.
Со своей стороны, Федор Туркин выразил уверенность в том, что инструменты и решения для девелоперов, которые предоставляет ПСБ, позволят успешно реализовать проекты холдинга.
Руководители холдинга «РСТИ» на площадке форума также провели ряд деловых встреч с представителями государственных и финансовых структур. В рамках ПМЭФ представители руководства банка ДОМ.РФ, председатель правления банка Артем Федорко и заместитель председателя правления банка Кирилл Гришанов, посетили строительную площадку жилого комплекса «БелАрт», который холдинг «РСТИ» возводит в Калининском районе. Проект реализуется при финансовой поддержке ДОМ.РФ.
