Эксперты отвергли рискованный закон
Экспертный совет Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере отказался поддержать законодательную инициативу новгородских депутатов, предлагающих изымать у собственников, в том числе иностранных граждан, недвижимость, имеющую историко-культурную ценность и находящуюся в аварийном или обветшавшем состоянии. По мнению членов совета, законодательная инициатива депутатов требует серьезной юридической доработки.
Проект закона № 978982-8 о внесении изменений в Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в конце июля был зарегистрирован и направлен председателю Государственной Думы РФ. Одновременно региональные законодатели обратились за поддержкой к депутатам нижней палаты Федерального Собрания Артему Кирьянову, Елене Цунаевой, сенаторам Сергею Митину и Елене Писаревой. Новгородские парламентарии просят поддержать законодательную инициативу.
Региональное новшество
Проект закона насчитывает порядка двух десятков правок. Главными можно считать две. Обе касаются недвижимости, имеющей статус исторического наследия. Во-первых, предлагается наделить регионы правом исключать такие объекты из федерального реестра при их утрате или потере историко-культурной ценности (при условии проведения экспертизы). Сейчас для этого требуется согласование с Министерством культуры РФ. Во-вторых, разрешить властям безвозмездное изъятие зданий-памятников через суд у владельцев, которые более десяти лет не заботились о сохранении имущества, игнорировали предписания и решения судов.
Председатель Новгородской областной думы Юрий Бобрышев ранее говорил, что в регионе насчитывается более пяти тысяч объектов культурного наследия, а действующая нормативная база не в полной мере обеспечивает их сохранность. Особенно для памятников регионального и местного значения. «Мы предлагаем упростить процедуру исключения объектов культурного наследия из госреестра, если они полностью утрачены или потеряли историко-культурную ценность. Регионы смогут сами принимать такие решения, но только после экспертизы и с сохранением действующей процедуры, — цитировали региональные СМИ слова Юрия Бобрышева. — Еще одно наше предложение — безвозмездно изымать объекты у недобросовестных собственников. В Новгородской области есть памятники архитектуры в плохом состоянии, владельцы которых игнорируют требования, несмотря на штрафы и судебные решения. Предлагаем признавать такие объекты выморочными через суд и изымать их».
Стоит добавить: в Великом Новгороде подавляющее число зданий-памятников расположены на центральных улицах, и часть принадлежит иностранным гражданам или российским физическим лицам, выехавшим за рубеж на ПМЖ.
Невский взгляд
Участники заседания экспертного совета НОСТРОЙ — консультативно-совещательного органа Национального объединения строителей — единодушно высказались против законодательной инициативы новгородцев. Главным образом из-за слабой юридической проработки документа.
«Закон очень сырой и вызывает массу вопросов. Полагаю, экспертный совет подготовит отрицательное мнение по данному законопроекту», — сказал председатель экспертного совета Алексей Белоусов. Он добавил, что похожий законопроект ранее уже был внесен в Государственную Думу, и специалисты НОСТРОЙ готовят для него свое экспертное заключение.
«Предложенная инициатива абсолютно некорректно прописана. Документ требуется довести до ума», — говорит председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма.
В качестве юридической неполноценности документа она приводит пример: «Термин “выморочное имущество”, который фигурирует в законодательной инициативе, используется в случае смерти владельца и отсутствия наследников, применение этого термина к объектам культурного наследия с целью изъятия имущества у живых людей недопустимо и говорит о юридической неаккуратности». По ее мнению, даже преследуя благие цели, надо быть более внимательным к тому, как это пытаешься делать и какими инструментами хочешь достичь результата.
Председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин считает, что уже существует много юридических возможностей для реконструкции, реставрации и приспособления обветшавших объектов культурного наследия.
«Понятно, что в связи с существующими обстоятельствами текущего времени некоторые собственники объектов культурного наследия не находятся на территории Российской Федерации. По сути, новгородские депутаты предлагают какой-то дополнительный способ национализации. Поэтому мы не можем это поддержать, это нарушит сами основы существования российской государственности в правовом ключе. Конечно, нужно принимать меры по розыску собственников, общаться и принуждать их к исправлению ситуации. Однако права собственников должны быть защищены, даже если люди находятся за пределами Российской Федерации или выехали за рубеж и сменили гражданство», — добавил Леонид Бандорин.
Их планируют распространить на все действующие кредитные договоры. Но покупателям элитного жилья каникулы не светят.
Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект об ипотечных каникулах 20 марта текущего года. Согласно закону, срок «ипотечных каникул» составит до 6 месяцев. На это время гражданам будет позволено приостановить или снизить платежи по ипотеке. Право на «каникулы» получат граждане, потерявшие работу или кормильца, получившие инвалидность I и II группы, а также временно нетрудоспособные (на первые 2 месяца), и семьи, в случае снижения семейного дохода супругов более чем на 30%. Право на «каникулы» заёмщик может реализовать только раз, и только если речь идёт о единственном пригодном для проживания жилье. В течение льготного периода нельзя будет обращать взыскание на предмет залога. Законопроект также исключает норму об обязательном нотариальном заверении ипотечных договоров, когда жильё находится в долевой собственности.
В действующей редакции законопроект предусматривает каникулы по кредитным договорам, заключённым после того, как он начнёт действовать. Но президент РФ Владимир Путин, комментируя этот законопроект, заявил, что кредитные каникулы нужно распространить и уже на действующие договоры. «Люди информацию в моем обращении поняли так, что «каникулы» будут распространяться на все выданные ипотечные кредиты. Я вас прошу исполнить все именно в таком виде», - заявил он, обращаясь к депутатам. По его словам, эту позицию разделяет и Центробанк России.
Законодатели считают, что «ипотечные каникулы» должны распространяться на всех граждан, попавших в сложную ситуацию, кроме приобретателей премиального жилья. С таким ограничением выступил комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. Тем не менее, на данный момент, в законопроекте нет указаний на стоимость жилья, на которое могут распространяться «ипотечные каникулы».
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лишение покупателей элитного жилья права на «ипотечные каникулы» окажется дискриминацией.
«Любые ограничения по классу жилья в законопроекте несправедливы. У любого человека может возникнуть форс-мажор: потеря работы, временная нетрудоспособность, поэтому ипотечные каникулы должны предоставляться всем гражданам государства вне зависимости от того, являются ли они покупателями жилья эконом- или премиум-класса», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. Она напомнила, что в ближайшем будущем значимость проектного финансирования вырастет, а такой инструмент, как ипотечный кредит будет абсолютизирован. «Поэтому даже теоретическая возможность взять «ипотечные каникулы» может сыграть решающую роль при принятии решения о том, брать или не брать ипотеку. Элитная недвижимость точно так же может быть первым жильем, на которое решается человек, как и квартира эконом-класса», - добавляет Елизавета Конвей.
С коллегой согласна Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Конечно, ипотечным кредитованием люди пользуются по разной причине. Для кого-то это выгоднее финансово, а для кого-то это вынужденный шаг и единственная возможность приобрести жилье. Как правило, для второй категории людей ипотечное кредитование - это кредит с достаточно длительным сроком погашения. А экономическая ситуация во времени очень быстро меняется. Поэтому, конечно, нужен механизм защиты граждан попавших в сложную ситуацию. А термин “элитное жилье” - маркетинговый термин. К нему сейчас не существует каких-то четких критериев. Ситуации бывают разные и у людей, покупающих элитное жилье: например, банкротство или серьезные проблемы со здоровьем. Было бы адекватно оперировать не типом и форматом жилья, а критериями конкретной ситуации (единственное ли это жилье, какие источники дохода существуют и т.п.)».
Но у партнера юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова свое мнение на этот счет. Он отмечает, что «ипотечные каникулы» - это нерыночная мера поддержки попавших в трудную ситуацию. «Несомненно, оплата дорогого жилья может считаться тяжелой ситуацией для покупателя, но с точки зрения социальной справедливости она таковой не является. Поэтому нет никаких оснований для «ипотечных каникул», если нет цели защитить интересы малоимущих», - заключил он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Банки начали продавать ипотечные кредиты с жильцами
Для накопления первоначального взноса по ипотеке могут создать безотзывные вклады
Доход заемщика для комфортного погашения ипотеки в Петербурге должен превышать 87,7 тыс. рублей
В Петербурге продан пакет недвижимости из городской казны. Самым дорогим лотом оказалось аварийное здание около ТРК «ПИК». Его приобрел частный инвестор за 138 млн рублей. А общий бюджет торгов превысил 200 млн рублей.
Фонд имущества Петербурга продал на днях целый пакет имущества из программы приватизации. Самым дорогим оказалось аварийное здание на Гороховой, 47, лит. В. Этот 4-этажный дом (3,2 тыс. кв. м, с участком земли площадью 0,15 га) по стартовой цене в 138 млн рублей приобрел бизнесмен Борис Головков. Здание находится непосредственно за ТРК «ПИК», в 100 м от вестибюля станции метро «Сенная площадь», и в результате реконструкции может превратиться в бизнес-центр или гостиницу.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что итоговая цена продажи соответствует локации. «В реконструкцию здания потребуется вложить еще минимум 200 млн рублей. Наиболее экономически целесообразно делать гостиницу. Теоретически инвестор может ускорить окупаемость, если приспособит здание под апартамент-отель и продаст по отдельным юнитам. В этом сценарии он может удвоить свои инвестиции за два года», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
«Объем инвестиций в реконструкцию объекта будет зависеть от его наполнения. Минимальная планка при реконструкции исторического здания в центре Петербурга составляет 80 тыс. рублей на 1 кв. м, верхняя – ограничена только воображением и возможностями инвестора», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По ее словам, логичное и наиболее эффективное решение – создать синергию с исторически сложившимся вокруг торговым кластером. «Здесь будут востребованы и гостиница, и новые креативные пространства, которые могут увеличить существующие торговые потоки. А реконструкция здания в бизнес-центр потребует организации паркинга, без которого такое приспособление будет рискованным», – говорит Евгения Тучкова.
Цифра
9,7 млн рублей – стоимость еще одного здания, проданного Фондом имущества на последних торгах. Это региональный памятник – малоэтажное здание казарм 148-го пехотного Каспийского полка в Петергофе, в переулке Суворовцев. Его продавали как набор из восьми квартир общей площадью 523,6 кв. м. Купил его бизнесмен Антон Родичев, который, по условиям конкурса, должен реконструировать здание в течение трех лет с сохранением жилой функции.
Кстати
Следующие торги по приватизации состоятся в Фонде имущества состоятся 27 марта текущего года. На них, в частности, будут продавать историческое здание площадью 600 тыс. кв. м, с землей (0,1 га), во Фрунзенском районе, в 500 м от станции метро «Волковская».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фонд имущества Петербурга сдал помещения дома по Камской улице под хостел
Glorax задумался о фуд-холле. Компания купила здание бывшей мастерской вагоностроительного завода у Московских ворот
Казармы лейб-гвардии Павловского полка станут гостиницей