Эксперты отвергли рискованный закон
Экспертный совет Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере отказался поддержать законодательную инициативу новгородских депутатов, предлагающих изымать у собственников, в том числе иностранных граждан, недвижимость, имеющую историко-культурную ценность и находящуюся в аварийном или обветшавшем состоянии. По мнению членов совета, законодательная инициатива депутатов требует серьезной юридической доработки.
Проект закона № 978982-8 о внесении изменений в Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в конце июля был зарегистрирован и направлен председателю Государственной Думы РФ. Одновременно региональные законодатели обратились за поддержкой к депутатам нижней палаты Федерального Собрания Артему Кирьянову, Елене Цунаевой, сенаторам Сергею Митину и Елене Писаревой. Новгородские парламентарии просят поддержать законодательную инициативу.
Региональное новшество
Проект закона насчитывает порядка двух десятков правок. Главными можно считать две. Обе касаются недвижимости, имеющей статус исторического наследия. Во-первых, предлагается наделить регионы правом исключать такие объекты из федерального реестра при их утрате или потере историко-культурной ценности (при условии проведения экспертизы). Сейчас для этого требуется согласование с Министерством культуры РФ. Во-вторых, разрешить властям безвозмездное изъятие зданий-памятников через суд у владельцев, которые более десяти лет не заботились о сохранении имущества, игнорировали предписания и решения судов.
Председатель Новгородской областной думы Юрий Бобрышев ранее говорил, что в регионе насчитывается более пяти тысяч объектов культурного наследия, а действующая нормативная база не в полной мере обеспечивает их сохранность. Особенно для памятников регионального и местного значения. «Мы предлагаем упростить процедуру исключения объектов культурного наследия из госреестра, если они полностью утрачены или потеряли историко-культурную ценность. Регионы смогут сами принимать такие решения, но только после экспертизы и с сохранением действующей процедуры, — цитировали региональные СМИ слова Юрия Бобрышева. — Еще одно наше предложение — безвозмездно изымать объекты у недобросовестных собственников. В Новгородской области есть памятники архитектуры в плохом состоянии, владельцы которых игнорируют требования, несмотря на штрафы и судебные решения. Предлагаем признавать такие объекты выморочными через суд и изымать их».
Стоит добавить: в Великом Новгороде подавляющее число зданий-памятников расположены на центральных улицах, и часть принадлежит иностранным гражданам или российским физическим лицам, выехавшим за рубеж на ПМЖ.
Невский взгляд
Участники заседания экспертного совета НОСТРОЙ — консультативно-совещательного органа Национального объединения строителей — единодушно высказались против законодательной инициативы новгородцев. Главным образом из-за слабой юридической проработки документа.
«Закон очень сырой и вызывает массу вопросов. Полагаю, экспертный совет подготовит отрицательное мнение по данному законопроекту», — сказал председатель экспертного совета Алексей Белоусов. Он добавил, что похожий законопроект ранее уже был внесен в Государственную Думу, и специалисты НОСТРОЙ готовят для него свое экспертное заключение.
«Предложенная инициатива абсолютно некорректно прописана. Документ требуется довести до ума», — говорит председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма.
В качестве юридической неполноценности документа она приводит пример: «Термин “выморочное имущество”, который фигурирует в законодательной инициативе, используется в случае смерти владельца и отсутствия наследников, применение этого термина к объектам культурного наследия с целью изъятия имущества у живых людей недопустимо и говорит о юридической неаккуратности». По ее мнению, даже преследуя благие цели, надо быть более внимательным к тому, как это пытаешься делать и какими инструментами хочешь достичь результата.
Председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин считает, что уже существует много юридических возможностей для реконструкции, реставрации и приспособления обветшавших объектов культурного наследия.
«Понятно, что в связи с существующими обстоятельствами текущего времени некоторые собственники объектов культурного наследия не находятся на территории Российской Федерации. По сути, новгородские депутаты предлагают какой-то дополнительный способ национализации. Поэтому мы не можем это поддержать, это нарушит сами основы существования российской государственности в правовом ключе. Конечно, нужно принимать меры по розыску собственников, общаться и принуждать их к исправлению ситуации. Однако права собственников должны быть защищены, даже если люди находятся за пределами Российской Федерации или выехали за рубеж и сменили гражданство», — добавил Леонид Бандорин.
Получить проектное финансирование становится сложнее: с 10 декабря 2019 года Центробанк РФ дополнил перечень документов, которые застройщик обязан представить в банк. Таким образом, предложение НОСТРОЙ об исчерпывающем перечне отвергнуто.
Напомним, выступая на XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал, что подготовлен стандарт, который позволит упростить получение проектного финансирования. В нем прописан перечень процедур и документов, больше которых банки не могут требовать от застройщиков. Попутно он признал, что регулятору этот стандарт не нравится.
На прошлой неделе перечень необходимых документов пополнился еще более чем десятком бумаг – финансисты сочли недостаточным действующий перечень для определения кредитоспособности застройщиков, которые переходят на схему эскроу и претендуют на заем.
Это документы, раскрывающие движение средств на расчетном счете девелопера. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика» (№ 897 от 01.08.2018).
По словам директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, банки и до 10 декабря 2019 года требовали документы из нового перечня, не считая прочих. «У нас весь коридор был заставлен коробками с документами», – сказала она.
«С одной стороны, решение Банка России понятно. В чем смысл перехода на эскроу-счета? Так дольщик получает защиту от банкротства строительной компании и недостроев. Поэтому строгие требования банков к заемщику-застройщику в отношении его кредитоспособности – необходимость, которая страхует от рисков и делает схему эффективной и работоспособной для всех ее участников. В то же время и без того непростой процесс получения проектного финансирования теперь станет еще более длительным, бюрократизированным и трудозатратным. Девелоперам придется еще более детально планировать свою деятельность и подстраивать свою работу под новые банковские требования. Насколько сильно нововведения усложнят процесс перехода на эскроу для застройщиков, мы поймем уже при первой попытке представить необходимый перечень документов», – говорит директор по развитию СИХ «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
Ранее заместитель председателя Банка России Ольга Полякова озвучила некоторые причины отказов застройщикам в проектном финансировании. Более половины случаев – 65% отказов – происходит из-за того, что застройщики предоставляют неполный пакет документов. Примерно треть – из-за несоответствия проектов кредитной политике банка.
В частности, банки интересуются, сколько проектов реализовал застройщик, возникали ли проблемы при реализации проекта, нет ли претензий от партнеров и заказчиков.
Судя по всему, пополнение списка документов – попытка угодить всем банкам в стране.
К сожалению, список все еще не исчерпывающий. Как рассказала генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева, компания получила отказ в финансировании, поскольку банк счел выбранную для строительства локацию неудачной.
Дополнительный перечень документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом строительства;
- заключение строительного эксперта или независимой инжиниринговой компании, подтверждающее наличие положительного опыта застройщика, технического заказчика, генподрядчика, являющихся участниками проекта, а также сметную стоимость строительства;
- договоры страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства;
- данные бухгалтерской (финансовой) отчетности подрядчика, генподрядчика, инвестора, при условии их аффилированности с застройщиком, не менее чем за три последних финансовых года;
- данные официальных источников в целях оценки финансового положения, опыта работы подрядчика, генподрядчика, инвестора;
- договоры поручительства генподрядчика и (или) техзаказчика при условии их аффилированности с застройщиком;
- реестр платежей, акты выполненных работ, документы, подтверждающие обоснованность авансовых платежей и выход на место строительства;
- договоры поручительства юрлица, входящего в группу, в которую входит заемщик-застройщик;
- прогнозная модель движения денежных средств по проекту;
- иные документы (информация), в том числе ценовые параметры проекта, данные о темпах продаж, источники финансирования, затраты на строительство.
Источник информации: Единый реестр застройщиков
6 декабря на территории «Колледжа Архитектуры, Дизайна и Реинжиниринга №26» состоялся открытый семинар в рамках III сезона образовательного проекта и архитектурного конкурса ArchYouth-2020. О профильных системах для окон и фасадов рассказали Екатерина Троц, Schueco, и Лев Минуллин, Deceuninck RUS.
1 октября стартовал III сезон всероссийского архитектурного конкурса ArchYouth, главной целью которого является повышение уровня знаний студентов и выпускников строительных и архитектурных колледжей и ВУЗов в области энергоэффективного остекления.
Ежегодно в рамках ArchYouth проводятся лекции и семинары с участием приглашенных экспертов, призванные дополнить знания молодых архитекторов о возможностях применения стекла и профильных систем в жилых и общественных зданиях.
6 декабря в 14:30 в «КАДР №26» состоялся третий открытый семинар ArchYouth-2020 на тему «Профильные системы для окон и фасадов в современных архитектурных проектах». Семинар был логически разделен на две части.
В первой части выступала бессменный член жюри конкурса Екатерина Троц, магистр архитектуры, старший архитектурно-строительный специалист компании Schueco, которая рассказала, по каким критериям выбираются профильные системы для обеспечения энергоэффективности жилых и общественных зданий, о вариантах остекления зданий и типах профильных систем для фасадов.
Вторая часть семинара была посвящена профильным системам для частного домостроительства. Лев Минуллин, руководитель направления по развитию спецпроектов Deceuninck RUS, рассказал о современных видах профильных систем для окон и дверей, объяснил, почему ПВХ-конструкции массово применяются в строительстве и как увеличить габаритные размеры конструкции.
Участников конкурса интересовали нюансы проветривания помещений в стоечно-ригельных фасадах, технологии умного дома и нормативные требования строительства домов в сейсмоопасных районах земного шара.
В завершении самые активные участники семинара получили ценные подарки от партнеров ArchYouth.