Регионы просят кусочек промышленной ипотеки
Промышленная ипотека нуждается в региональном квотировании — к такому выводу пришли члены экспертного совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере и представители комитета по промышленному строительству НОСТРОЙ. В противном случае бюджетные средства, предназначенные для субсидирования ипотеки, продолжат распределятся в столичных регионах.
На очередном заседании экспертного совета НОСТРОЙ проблематику озвучил председатель комитета по промышленному строительству Вячеслав Шаляхин. «Федеральная программа промышленной ипотеки уже который год работает таким образом, что крупные столичные регионы выбирают все денежные лимиты, а регионам ничего не достается», — заявил эксперт.
По его словам, выделяемые Минпромторгом средства зачастую не доходят до промышленных стройплощадок, а расходуются на приобретение готовых зданий или коммерческой недвижимости. Это значит — не помогают индустриализации страны.
«Члены комитета по промышленному строительству НОСТРОЙ предлагают определить лимит средств для каждого региона, исходя из статистических данных каждого субъекта федерации: фактического и прогнозируемого роста объемов промышленного производства. Если деньги не использованы в полном объеме, регулятор должен будет сам решить, кому перенаправить финансовые ресурсы», — пояснил Вячеслав Шаляхин.
Члены экспертного совета посчитали возможным увязать «региональные лимиты» с темой комплексного развития территорий, когда речь заходит о строительстве промышленных кластеров. Вопрос КРТ также рассматривался на экспертном совете.
«Тема квотирования “промышленной ипотеки” во многом связана с активностью самих региональных властей, их эффективностью лоббирования своих интересов. Экспертный совет инициирует обращение в адрес правительства РФ, чтобы вопрос был рассмотрен Минпромторгом. Возможно, это будет документ, разработанный совместно с региональными властями», — сообщил председатель экспертного совета НОСТРОЙ Алексей Белоусов.
Объединить ипотеку и КРТ будет сложнее. «На данном этапе это невозможно, так как существует ряд градостроительных ограничений, которые не позволяют этого сделать. Поэтому надо предлагать какие-то изменения законодательства для того, чтобы этот инструмент заработал», — говорит председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма.
В свою очередь председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин отметил важность института ипотеки в современных условиях. Особенно для регионов, не имеющих «столичных бюджетов» для развития промышленности. Однако эксперт уверен: надеяться только на квотирование не стоит, и регионам стоит учиться бороться за ресурсы.
«Это в определенной степени тоже навык. Необходимо привлекать специалистов — консультантов, которые помогают формировать заявки. Качественно готовить градостроительную документацию, тщательно прорабатывать проект, и только когда все будет выполнено безупречно, обращаться за деньгами», — добавил эксперт.
Интерес строителей к промышленной ипотеке неслучаен и часто обсуждается на всевозможных профильных мероприятиях. В меньшей степени в разрезе развития производственных мощностей самой строительной индустрии. Намного чаще — как самостоятельный сегмент строительного рынка.
По оценкам экспертов, в России доля промышленного строительства в денежном выражении едва достигает 7% от всех объемов возводимой недвижимости. Эксперты считают это следствием малого числа преференций для данного сегмента. Однако, учитывая геополитическую ситуацию и взятый Россией курс на импортозамещение, сегмент промышленного строительства имеет большой потенциал.
В 2025 году в рамках программы «Промышленная ипотека» максимальная сумма кредита для юридических лиц и ИП составляет 500 млн рублей, а предельный срок заимствования — семь лет. Кредиты выдаются на покупку, строительство или реконструкцию производственных площадей в зависимости от региона. В Москве, Московской области и Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра не должна превышать 75 тыс. рублей, в других регионах — 50 тыс. рублей. Для строительства и реконструкции — до 90 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость заемных средств составляет от 3% до 5% годовых.
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.
Законодательное собрание Ленинградской области обсуждает законопроект, который поможет улучшить жизнь почти 500 семьям, члены которых являются инвалидами. Общественная палата региона инициативу поддерживает, однако предлагает добавить в документ еще одну категорию маломобильных граждан.
Речь идет о законопроекте «Об обеспечении жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, после 1 января 2005 года», инициатором которого стал лично губернатор Александр Дрозденко. Документ предполагает, что нуждающиеся и малоимущие инвалиды, а также семьи с детьми-инвалидами, вставшие на учет после 1 января 2005 года, смогут получить единовременную денежную выплату на приобретение или строительство жилья. Размеры выплаты будут определяться исходя из норматива жилищной обеспеченности, применяемой для расчета стоимости 1 кв. м. жилого помещения в Ленобласти, суммарной общей площади жилых помещений, находящихся в собственности граждан и членов их семей.
Если документ будет одобрен в таком виде, то на единовременную выплату смогут рассчитывать 453 семьи. Область готова выделить им 953 млн рублей.
ЗакC Ленобласти 30 января текущего года одобрил законопроект в первом чтении, второе состоится в конце февраля.
Областная Общественная палата (ОП ЛО) законопроект поддерживает, однако призывает добавить туда еще одну категорию инвалидов. «В Ленобласти есть инвалиды-колясочники, которые в категорию малоимущих не входят, т.к. работают и уже проживают в жилье по социальному найму. Однако часто такие дома не предназначены для проживания колясочников и никакое оборудование это не исправит. В итоге люди по нескольку лет не могут выйти из квартиры», – сообщил председатель Комиссии по здравоохранению социальной политике и делам ветеранов ОП ЛО Александр Никифоров и продемонстрировал обращения реальных людей, которые не покидали свое жилище от двух до пяти лет.
«Государство ежегодно тратит большие деньги на приспособление городской среды для людей с ограниченными физическими возможностями. Но зачем все это, если инвалиды банально не могут выйти из квартиры?» – недоумевает Александр Никифоров.
Решить проблему могут квартиры либо на первом этаже, либо в домах, адаптированных для колясочников. В связи с чем общественники предлагают прописать в законопроекте возможность поменять квартиру, в которой проживает инвалид, на аналогичную по площади, но в доме, приспособленном для проживания маломобильных групп населения. По данным ОП ЛО, таковых в регионе не более 50-60. «На это не нужно выделять дополнительные средства из бюджета, квартиры будут просто меняться одна на другую», – уверяет Александр Никифоров. Однако просто все это только на словах.
Как пояснила начальник отдела жилищной политики Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленобласти Ирина Чепенко, для реализации такой инициативы необходимо узнать мнение Жилищного комитета, провести обследование домов, где проживают жалующиеся на условия инвалиды, доказать, что эти здания действительно непригодны для колясочников, внести необходимые поправки в законопроект. «Это займет очень много времени, поэтому есть вероятность, что до конца года никакой закон принят вообще не будет, жилищные условия вообще никто не улучшит. И почти 500 семьям с инвалидами придется ждать», – сообщила она, призывая ОП ЛО не затягивать принятие хотя бы уже существующего законопроекта.
Также Ирина Чепенко отметила, что могут быть проблемы и с поиском квартир для обмена: «Необходимо будет получать согласие на переезд не только самого инвалида, но и членов его семьи. На все это нужно время».
Александр Никифоров отметил, что обмен квартирами, конечно, возможен только при согласии всех членов семьи инвалида, и это необходимо прописать в законе. «Даже если на обмен согласятся только 10 семей, закон нужен. Он значительно улучшит жизнь людям без каких-либо финансовых вливаний из бюджета», – уверен он.
В итоге ОП ЛО решила подготовить поправки ко второму чтению законопроекта. У них есть время до 20 февраля.