Регионы просят кусочек промышленной ипотеки
Промышленная ипотека нуждается в региональном квотировании — к такому выводу пришли члены экспертного совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере и представители комитета по промышленному строительству НОСТРОЙ. В противном случае бюджетные средства, предназначенные для субсидирования ипотеки, продолжат распределятся в столичных регионах.
На очередном заседании экспертного совета НОСТРОЙ проблематику озвучил председатель комитета по промышленному строительству Вячеслав Шаляхин. «Федеральная программа промышленной ипотеки уже который год работает таким образом, что крупные столичные регионы выбирают все денежные лимиты, а регионам ничего не достается», — заявил эксперт.
По его словам, выделяемые Минпромторгом средства зачастую не доходят до промышленных стройплощадок, а расходуются на приобретение готовых зданий или коммерческой недвижимости. Это значит — не помогают индустриализации страны.
«Члены комитета по промышленному строительству НОСТРОЙ предлагают определить лимит средств для каждого региона, исходя из статистических данных каждого субъекта федерации: фактического и прогнозируемого роста объемов промышленного производства. Если деньги не использованы в полном объеме, регулятор должен будет сам решить, кому перенаправить финансовые ресурсы», — пояснил Вячеслав Шаляхин.
Члены экспертного совета посчитали возможным увязать «региональные лимиты» с темой комплексного развития территорий, когда речь заходит о строительстве промышленных кластеров. Вопрос КРТ также рассматривался на экспертном совете.
«Тема квотирования “промышленной ипотеки” во многом связана с активностью самих региональных властей, их эффективностью лоббирования своих интересов. Экспертный совет инициирует обращение в адрес правительства РФ, чтобы вопрос был рассмотрен Минпромторгом. Возможно, это будет документ, разработанный совместно с региональными властями», — сообщил председатель экспертного совета НОСТРОЙ Алексей Белоусов.
Объединить ипотеку и КРТ будет сложнее. «На данном этапе это невозможно, так как существует ряд градостроительных ограничений, которые не позволяют этого сделать. Поэтому надо предлагать какие-то изменения законодательства для того, чтобы этот инструмент заработал», — говорит председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма.
В свою очередь председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин отметил важность института ипотеки в современных условиях. Особенно для регионов, не имеющих «столичных бюджетов» для развития промышленности. Однако эксперт уверен: надеяться только на квотирование не стоит, и регионам стоит учиться бороться за ресурсы.
«Это в определенной степени тоже навык. Необходимо привлекать специалистов — консультантов, которые помогают формировать заявки. Качественно готовить градостроительную документацию, тщательно прорабатывать проект, и только когда все будет выполнено безупречно, обращаться за деньгами», — добавил эксперт.
Интерес строителей к промышленной ипотеке неслучаен и часто обсуждается на всевозможных профильных мероприятиях. В меньшей степени в разрезе развития производственных мощностей самой строительной индустрии. Намного чаще — как самостоятельный сегмент строительного рынка.
По оценкам экспертов, в России доля промышленного строительства в денежном выражении едва достигает 7% от всех объемов возводимой недвижимости. Эксперты считают это следствием малого числа преференций для данного сегмента. Однако, учитывая геополитическую ситуацию и взятый Россией курс на импортозамещение, сегмент промышленного строительства имеет большой потенциал.
В 2025 году в рамках программы «Промышленная ипотека» максимальная сумма кредита для юридических лиц и ИП составляет 500 млн рублей, а предельный срок заимствования — семь лет. Кредиты выдаются на покупку, строительство или реконструкцию производственных площадей в зависимости от региона. В Москве, Московской области и Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра не должна превышать 75 тыс. рублей, в других регионах — 50 тыс. рублей. Для строительства и реконструкции — до 90 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость заемных средств составляет от 3% до 5% годовых.
В рамках реализации требований нацпроекта власти все более жестко ставят перед застройщиками задачу развития комфортной жилой среды в новых проектах жилищного строительства. В очередной раз эта проблема была затронута на XXI конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти».
Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко напомнил: городские власти твердо решили прекратить «опережающее жилищное строительство». После проведения мониторинга выяснилось, что накопился дефицит по «социалке»: 36 тыс. мест в детских садах и 27 тыс. – в школах. «Мы хотим добиться синхронизации получения застройщиком разрешения на ввод жилья и сопутствующих соцобъектов. Обязательства по строительству детсадов и школ должны выполняться всеми застройщиками. Без исключений. И не после завершения строительства жилья, а параллельно с ним», – подчеркнул он.
По словам чиновника, проводимая корректировка Генплана Петербурга, по сути, приведет к появлению нового документа – со сроком действия до 2030 года и прогнозом до 2050-го. В него, в соответствии с положениями нацпроекта, закладывается принцип создания комфортной жилой среды. По мнению Николая Линченко, главное – правильно и сбалансированно все спланировать. Исполнение – «дело техники».
Кроме того, заявил вице-губернатор, власти донесли до девелоперов идею «Не надо стремиться ввысь». По его словам, застройщики также осознали, что «голые квадратные метры» не продать – нужна комфортная среда обитания. «Городу нужны жилые кварталы "под ключ"», – подчеркнул Николай Линченко.
Со своей стороны, власти намерены сократить сроки проектирования и строительства бюджетных объектов, реализуемых в рамках АИП, а также совместить проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы – по возможности, их будет выполнять один и тот же подрядчик. Схему в настоящее время разрабатывает Комитет по строительству Смольного.
Послабление, возможно, получат девелоперы, которые возьмутся за реконструкцию зданий в историческом центре. Как заявил замглавы КГИОП Алексей Михайлов, уже сегодня при реализации таких проектов, в силу объективной стесненности, не ставится задача по обеспечению объектов зелеными насаждениями и парковочными местами. Возможно, эта практика будет распространена и на социальную инфраструктуру.
В Ленобласти ситуация в этой сфере схожая – и усугубляется транспортными проблемами. Поскольку проблемы идентичны, первый заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в очередной раз повторил: нужна совместная концепция развития обоих субъектов РФ. На территории области из-за массовой жилищной застройки и при отсутствии инфраструктурных объектов образовались «спальные мешки», где плохая транспортная доступность и не хватает рабочих мест, соглашается президент Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов.
По словам Михаила Москвина, власти региона «продолжают стимулировать застройщиков на создание комфортной жилой среды», в том числе с помощью бюджетных субсидий на социальные объекты и проекты комплексного развития территорий. Например, на условиях софинансирования бюджет региона и федеральный выделяют совокупно около 2 млрд рублей на социальные объекты в рамках программы «Стимул».
Спальные районы и в городе, и в области необходимо развивать, говорит Руслан Юсупов. Но только за счет бизнеса спланировать и построить комфортную среду обитания нельзя, подчеркивает он.
Между тем застройщикам сегодня фактически вменено в обязанность подготовить территорию под строительство, протянуть сети, построить дороги, детсады и школы, а потом подарить все это муниципальным властям. Выкуп готовых социальных объектов – это наилучший для застройщика вариант, но далеко не каждому удается договориться о такой схеме.
По словам игроков строительного рынка, с одной стороны, власти требуют, чтобы новые жилые комплексы были обеспечены социальной инфраструктурой, дорогами, зеленью, с другой – по новому законодательству, полученные в рамках проектного финансирования средства можно расходовать исключительно целевым образом. Необходимо искать новые схемы для создания инфраструктурных объектов, считают они.
Кстати
Минстрой РФ разрабатывает стандарт комплексного развития территорий, главная задача которого – исключить точечную застройку, не обеспеченную социальной и транспортной инфраструктурой. Как заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин, теперь застройщики не смогут конкурировать с помощью цены на начальном этапе строительства – им придется конкурировать качеством проекта и комфортной средой. Но для этого нужны технические нормативы. Девять томов рекомендаций уже готовы. Но работа будет завершена не раньше 2020 года.
Принятие закона об изменениях в порядке начисления налога на прибыль для банков позволит кредитным организациям оптимизировать свои расходы, освободить дополнительные средства и понизить ставки, рассказал РИА Недвижимость завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Соответствующий Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ, вносящий изменения в налоговое законодательство в части исчисления и уплаты налога на прибыль, был подписан президентом РФ.
Целью поправок является оптимизация операционных издержек банков по налоговому администрированию доходов, получаемых при кредитовании застройщиков в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, а также на оптимизацию налоговой нагрузки банков по указанным доходам.
Принятые изменения позволят нести расходы по уплате налога на прибыль только после фактического получения дохода.
По мнению эксперта, изменение в Налоговом кодексе стало возможным, благодаря подготовленным Минфином при участии компании «Дом.РФ» предложениям по оптимизации издержек банков в части налогообложения при работе со специализированными застройщиками.
Возможное снижение ставок по проектному финансированию окажет позитивное влияние на рынок жилищного строительства и будет способствовать реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», сказал он.