Рабочие — в дефиците
В строительной отрасли не хватает кадров не только на стройплощадках, но и в стройиндустрии. Ряд предприятий обучают новых людей прямо на производстве. Поскольку зарплату компании предлагают примерно одинаковую, то привлекать и удерживать персонал приходится с помощью разного рода бонусов.
Представители предприятий строительного комплекса рассказали, каких специалистов не хватает их компаниям.
Ирина Алексанова, директор по персоналу «ХотРок»:
— Проблема нехватки кадров в нашей отрасли сегодня ощущается особенно остро. Среди наиболее дефицитных специальностей можно выделить узкоспециализированных инженеров, технологов, квалифицированных рабочих, а также водителей и грузчиков. Основные причины: устойчивая возрастная пирамида — сокращение трудоспособного населения на фоне низкой рождаемости 1990-х и массового выхода на пенсию специалистов советской школы, отток кадров в другие сектора (например ВПК и IT) и изменение трудовых предпочтений молодежи.
Максим Егоров, директор ООО ПО «Евролифтмаш»:
— Кадровая ситуация в отрасли остается напряженной. Особенно остро ощущается нехватка специалистов рабочих профессий: монтажников, наладчиков, электромехаников. Спрос стабильно высокий, а приток новых кадров ограничен. Молодежь редко рассматривает технические и инженерные специальности как привлекательную карьеру, а уровень подготовки в профильных учреждениях не всегда отвечает требованиям рынка. Это системная проблема, которая затрагивает не только производителей, но и обслуживающие организации.
Дмитрий Кучеров, генеральный директор компании «Электрорешения», представитель бренда EKF в России:
— Электротехническая отрасль, в которой работает компания «Электрорешения» (бренд EKF), ощущает острую нехватку профессиональных кадров как в офисе (продакт-менеджеры, инженеры и другие категории сотрудников), так и на производствах. Мы предпринимаем все возможные меры для расширения каналов поиска сотрудников. Основным инструментом для привлечения «белых» и «синих» воротничков по-прежнему остается HeadHunter. Для поиска узких специалистов и кадров на управленческие позиции активно используются профессиональные сообщества. Для закрытия вакансий в производственной сфере и на складах эффективными остаются социальные сети. Например, в VK у нас создана группа по продвижению бренда работодателя.
Кроме того, мы уделяем большое внимание развитию нашего HR-бренда, продвигая реферальные программы, как «Приведи друга», и корпоративную культуру. Это позволяет нам привлекать больше интересных кандидатов.
Конечно, наряду с материальными компенсациями мы видим еще три ключевых принципа эффективной работы с кадрами:
- Развитие людей = рост бизнеса. Раскрытие потенциала каждого сотрудника помогает развивать и улучшать компанию.
- Обучение как валюта. Система наставничества увеличивает продуктивность.
- Цифровой HR. Современные технологии позволяют объективно анализировать результаты и эффективно управлять персоналом.
Ольга Кецери, директор по персоналу «Модерн Глас»:
— На сегодняшний день мы не сталкиваемся с острой кадровой проблемой. Конечно, как и у многих производственных компаний, иногда бывает непросто найти узкопрофильных специалистов — например технологов с опытом в стеклопереработке или инженеров, хорошо понимающих архитектурные фасады. Но в целом команда у нас стабильная и сильная.
Наталья Петурова, заместитель генерального директора по персоналу АО «РСК»:
— На сегодняшний момент проблема нехватки кадров стоит остро во всех отраслях, особенно в производственной отрасли. Нехватка рабочих специальностей и инженерно-технического персонала — это проблема номер один. Грамотно выстроенная политика подбора и удержания персонала играет важную роль на каждом предприятии.
Галина Лебедева, директор по персоналу «РОСТерм»:
— Компания РОСТерм — крупнейший российский производитель труб и фитингов для отопления, водоснабжения и систем для прокладки кабеля.
В текущее время обслуживание высокотехнологичных 18 экструзионных линий и 18 термопластавтоматов осуществляется небольшим количеством сотрудников, накопивших уникальный опыт и профессиональные компетенции в области производства труб и в сфере технического обслуживания сложного оборудования.
Также необходимо отметить, что все компетенции сотрудниками завода приобретаются непосредственно на заводе РОСТерм при изучении технологических процессов. Навыки и знания передаются исключительно от мастера к ученику. Компания часто берет людей со школьной скамьи и вкладывает средства в их профессиональное образование непосредственно под свое производство.
Как бы ни автоматизировали работу производства, люди, которые контролируют процесс и чинят станки на производстве, будут нужны всегда.
В период интенсивного развития производства и запуска нового оборудования заводу не хватает молодых специалистов, которые придут на смену опытным мастерам.
Сегодня компании РОСТерм особенно требуются
- операторы экструзионных линий;
- наладчики термопластавтоматов (ТПА);
- технологи по экструзии и литью под давлением;
- инженеры по наладке и испытаниям;
- электромеханики, слесари, электромонтеры.
Это не просто рабочие специальности — это ключевые роли на производстве, от которых напрямую зависит стабильность и качество продукции.
Зарплата не решает
Чем привлекают людей на предприятия и как можно удержать персонал? Руководство предприятий не отрицает необходимости хорошо оплачивать труд своих сотрудников. Это, конечно, серьезный мотиватор, но в каждой компании есть еще множество бонусов. Кроме обучения, сотрудникам, например, предлагается карьерный рост.
Дмитрий Мареев, генеральный директор ООО «Санкт-Петербургский Лифтовой Завод»:
— Чтобы привлечь специалистов в лифтовую отрасль, важно создать привлекательные условия и развивать инициативы, которые помогут заинтересовать молодых специалистов. Это может включать сотрудничество с образовательными учреждениями, где можно организовать практические занятия и стажировки, позволяющие студентам получить реальный опыт работы. Мы имеем опыт в данной практике и уже сотрудничали с несколькими учебными учреждениями, в которых предоставляли свое оборудование для практики.
Мы предложили своим сотрудникам обучение, полностью взяв все расходы на себя. Обучение прошли 15 человек. Сейчас нехватка кадров на производстве определенно присутствует, поэтому мы в поиске амбициозных специалистов. И — да, мы планируем дальнейшее повышение квалификации работников, так как новейшее оборудование требует специальной подготовки и высокого уровня знаний.
Ирина Алексанова:
— Чтобы оставаться конкурентоспособными, мы делаем ставку не только на финансовую мотивацию (индексация зарплат, премии), но и на комплексные меры удержания персонала: программы ДМС, развитие корпоративного обучения, программы наставничества и адаптаци и сохранение баланса между работой и личной жизнью. Особое внимание уделяем вовлеченности сотрудников — запустили систему обратной связи, чтобы оперативно реагировать на их потребности.
Кроме того, автоматизация рутинных процессов и внедрение современных технологий также помогают снизить нагрузку на персонал. Мы убеждены: в условиях кадрового дефицита ключевым преимуществом работодателя становится забота о комфорте и профессиональном росте сотрудников. Компания готова адаптироваться к новым реалиям, искать нестандартные решения и инвестировать в человеческий капитал.
Ольга Кецери:
— Мы привлекаем сотрудников достойным уровнем оплаты труда — без перекосов и «зарплатной магии», просто честный рыночный уровень за качественную работу. Большую роль играет и забота о людях: у нас действует расширенный ДМС, в том числе для детей сотрудников. На предприятии прямо в рабочем ритме можно заниматься спортом — есть йога, тренажерный зал, танцы. Для души — вокал, для ума — курсы иностранных языков.
Это не «бонусы ради бонусов», а продуманный подход к тому, как создать среду, где людям хочется быть и развиваться. Возможно, именно поэтому у нас не стоит вопрос удержания — люди просто не хотят уходить.
Максим Егоров:
— Мы делаем ставку на практико-ориентированный подход: активно приглашаем студентов профильных колледжей и вузов на производственную практику. Это позволяет, с одной стороны, вовремя заметить перспективных ребят, с другой — дать им реальный опыт работы на современном оборудовании. С теми, кто проявляют себя, предлагаем продолжить сотрудничество — пройти адаптацию, обучение и остаться в штате. Такой подход часто дает лучший результат, чем поиск «готовых» специалистов на рынке.
Работает не одна мера, а система: конкурентная и стабильная зарплата, обучение и повышение квалификации. Но ключевым остается отношение к человеку. Люди остаются там, где есть уважение, четкие правила игры и перспектива роста. Мы создаем такие условия — и именно это позволяет сохранять костяк профессионалов и планомерно развивать команду.
Наталья Петурова:
— На данный момент АО «РСК» на рынке труда борется как за рабочие специальности, так и за инженерно-технический персонал. Одна из проблем отрасли в том, что на рынке труда нет подготовленных кадров, нет учебных заведений, которые бы обучали специальностям по переработке стекла и стеклоизделий.
Поэтому одна из наших сильных сторон — готовность брать специалистов и рабочий персонал без опыта работы и погружать их в интересный мир по переработке стекла.
Приоритет нашей компании — человекоцентричность. Мы уделяем большое внимание адаптации и обучению сотрудников и разработали специальный проект «Политрук». Суть проекта — закрепить за новичками специалиста, который встречает при первом собеседовании, проводит экскурсию по заводу и помогает принять решение о выборе нашей компании как будущего работодателя.
После трудоустройства «Политрук» не только вводит в работу, но и ориентирует в корпоративной социально-бытовой среде. «Политрук» — это не проект для «галочки», а реальный ответ на боль отрасли.
Мы не ждем, пока появятся идеальные кадры, — мы выращиваем их сами. С людьми и для людей.
Галина Лебедева:
— Как мы привлекаем людей:
- Обучаем с нуля — за счет компании: берем людей без опыта, в том числе сразу после школы. Все знания и навыки передаются внутри предприятия: от мастера — к ученику. Обучение проводится непосредственно на заводе «РОСТерм» с фокусом на реальную производственную практику.
- Сотрудничаем с колледжами: работаем с техникумами и колледжами, чтобы помогать молодым ребятам осознанно выбирать техническую профессию, видеть перспективу и применять знания в действии.
- Предлагаем карьерный рост внутри компании: начав с позиции оператора или наладчика, сотрудник может вырасти до начальника смены, цеха, технолога или руководителя участка. Рост реальный, понятный и подтвержден множеством примеров внутри команды.
Как мы удерживаем людей:
- Конкурентоспособная заработная плата и бонусы: «РОСТерм» предлагает своим сотрудникам достойную зарплату.
- Близость к руководству: в «РОСТерм» нет «слоев управления», отрыва между цехом и кабинетом. Руководители лично вовлечены в процессы, доступны для сотрудников, поддерживают инициативу и участие.
- Корпоративная культура с человеческим лицом: «РОСТерм» — это не безличный завод, а команда. Мы отмечаем достижения, поддерживаем друг друга, участвуем в мероприятиях и спортивных проектах. Люди чувствуют сопричастность к общему делу.
- Возможность расти профессионально и лично: «РОСТерм» предлагает своим сотрудникам возможности для профессионального роста и обучения. Регулярные курсы, тренинги и семинары помогают работникам развивать необходимые навыки и адаптироваться к изменяющимся условиям рынка.
- Современное оборудование и технологии: компания активно инвестирует в обновление производственного оборудования и внедрение новых технологий, что создает комфортные условия труда и позволяет сотрудникам развивать свои навыки.
- Командный дух и корпоративная культура: «РОСТерм» создает дружелюбную атмосферу на рабочем месте, поддерживает командный дух и сотрудничество, что делает работу более приятной и продуктивной.
- Гибкий график работы: компания предлагает разнообразные графики работы, что помогает сотрудникам лучше балансировать трудовые и личные обязательства.
- Участие в интересных проектах: работая в «РОСТерм», сотрудники могут принимать участие в разработке и реализации современных продуктов, что позволяет им реализовать свои идеи и креативность.
Мы убеждены: будущее — за молодыми, грамотными рабочими кадрами, которые не боятся технологий и хотят развиваться в современной российской промышленности. «РОСТерм» делает все, чтобы таких людей было больше.
Рабочие профессии — это основа промышленности
Дмитрий Кучеров:
— В компании «Электрорешения» (бренд EKF) практикуются «карьерные пятницы» — встречи, на которых сотрудники, достигшие успеха за год или несколько лет, делятся своими советами и секретами с остальными. Это помогает коллегам понять, что в компании есть возможности для развития и продвижения.
Также важно выстраивать карьерные маршруты, чтобы сотрудники четко осознавали, какие шаги нужно предпринять, чтобы получить повышение. Не менее значимо и развитие корпоративной культуры, включая кросс-функциональную работу, совместные мероприятия, традиции, праздники и спортивные сообщества.
Компания «Электрорешения» (бренд EKF) уделяет большое внимание развитию своих сотрудников и созданию комфортной рабочей атмосферы. Регулярная оценка потенциала каждого сотрудника, индивидуальные планы развития, регулярные встречи сотрудника и руководителя по целям и развитию, непрерывное обучение (корпоративный университет, программы наставничества, программы для стажеров) способствуют созданию сильной и сплоченной команды, которая двигает бизнес вперед.
Кроме того, в компании проводятся регулярные опросы удовлетворенности, по итогам которых формируются планы действий по устранению барьеров и проблемных зон. Открытая, демократичная коммуникация внутри компании, эффективная программа адаптации новичков, горизонтальные связи между отделами и локациями, вдохновляющие мероприятия для сотрудников — все это укрепляет корпоративную культуру и способствует достижению общих целей.
Немаловажную роль играют и условия труда. Компания регулярно проводит мониторинг условий труда в офисе и на заводах, заботится о благополучии сотрудников на производстве, обеспечивая комфортные комнаты отдыха, спортивные мероприятия и социальную поддержку.
В рамках реконструкции Московского зоопарка летом 2022 года на его территории открылся павильон «Ластоногие» — уникальное сооружение с точки зрения архитектуры и технологий.
Реконструкция павильона для ластоногих — по сути, новое строительство — проводилась в рамках Адресной инвестиционной программы Москвы. Стоимость самого строительства, заявленная на торгах, — 1,6 млрд рублей. Назначение объекта — культурно-зрелищное и научно-просветительское.
Строительство нового павильона шло в 2020–2022 годах. На месте старого павильона возведено трехэтажное здание с подземным этажом. Площадь павильона увеличена с 1,8 тыс. кв. м до 6 тыс. кв. м. Теперь здесь расположены не четыре, а пять бассейнов, с большей глубиной. Общий объем воды увеличился с 4,7 тыс. куб. м до 9,5 тыс.
«Павильон для ластоногих — это такое утилитарное название, но на самом деле это большие бассейны с морской водой, которые обеспечивают среду, максимально приближенную к естественной среде обитания уникальных зверей: морских львов, котиков и других. Это целая подводная страна чудес, когда можно зверей видеть не только сверху, как это было раньше, но и из-под воды. И совершенно другое ощущение причастности к природе и к жизни этих зверей. Я думаю, что это придаст еще больше популярности зоопарку», — сказал мэр Москвы Сергей Собянин на открытии павильона.
Павильон «Ластоногие» предназначен для содержания представителей российской фауны. Здесь уже живут моржи, сивучи, морские котики.
Внешне павильон напоминает скалу, под которой скрыты внутренние помещения. Это помещения для животных, десяток технических помещений — для ветеринаров, ученых и водолазов, кормокухня. На первом этаже расположена обзорная галерея для посетителей, на втором — морозильная и холодильная камеры, на третьем — «Домик зоологов».
Проектировщиком объекта выступила СК «Бюро А495», также в разработке проекта участвовал немецкий зоолог, строитель, директор Гамбургского зоопарка Штефан Херинг-Хагенбек. Компания также выполнила функции технического заказчика с проведением проектно-изыскательских работ и осуществлением авторского надзора.
Надежда Бреславцева, главный архитектор проекта (Бюро А495), отметила: «При строительстве павильона были дополнительно разработаны информационно-навигационные элементы с авторскими рисунками, а также дизайн-проект общественных помещений».
Комфорт для ластоногих
Бассейны павильона наполнены морской водой и оборудованы водопадами, островками и возвышениями для отдыха. Берега оснащены системой подогрева, чтобы зимой не образовывалась наледь. Кроме того, в бассейнах действует система искусственной волны.
«Павильон уникален: условия обитания для животных здесь максимально приближены к естественной морской среде, бассейны наполнены соленой водой, которая постоянно проходит очистку с помощью современных систем фильтрации. В двух больших бассейнах для обогащения среды моржей и сивучей действует система искусственной волны», — комментируют сотрудники Московского зоопарка.
Зоопарк планирует постепенно пополнять имеющиеся группы моржей, сивучей и морских котиков. Все это — обитатели северных широт, способные круглый год жить в уличных вольерах.
«Проект не имеет аналогов в России в части применения современного универсального комплекса решений по созданию комфортной среды для обитания холодноводных морских млекопитающих, обеспечения оптимальных условий работы сотрудников и формирования максимально зрелищной и информативной экспозиции для осмотра посетителями обитателей павильона на разных уровнях. Условия содержания животных максимально приближены к природным (морская вода, температурный режим, наличие скальных фрагментов и береговой линии, устройство искусственного прибоя, наличие открытых водных вольеров). В будущем впервые в мировой практике предполагается экспериментальное совместное размещение моржей и белух», — говорит Надежда Бреславцева.
По ее словам, в комплексе размещены пять водных вольеров глубиной 7 и 3,5 метра. Объем воды составляет более 9,5 тыс. т. Для подготовки воды и возможности ее рециркуляции используется целый комплекс по засаливанию, насыщению кислородом, поддержанию бактериального и химического состава и очистке. Вся система автоматизирована и диспетчеризирована. В больших вольерах установлена пневмоволна. Предусмотрена система вентиляции c вариативным управлением для поддержания оптимальной круглогодичной температуры водных уличных вольеров в пределах 5–20 градусов. Между большими вольерами установлены герметичные шлюзовые ворота для перемещения млекопитающих по воде. В каждом вольере работает водопад для дополнительного насыщения воды кислородом. Дно вольеров имеет сложный многоступенчатый рельеф для удобства передвижения маленьких особей. Внутри вольеров построены крытые помещения для животных с ваннами.
Для посетителей предусмотрен обзор с улицы через светопрозрачные конструкции, которые обогреваются в зимнее время с целью исключения наледи. Также установлены уличные подводные смотровые окна диаметром 2 м. Обзор экспозиции осуществляется с многоуровневых смотровых дорожек и пандусов. Внутри павильона расположена смотровая галерея с большими акриловыми окнами, обеспечивающими наблюдение за подводной частью вольеров.
Реконструкция превратилась в строительство
«Комплексная масштабная реконструкция павильона "Ластоногие" началась в январе 2020 года. По сути, павильон построили заново», — отмечает пресс-служба Московского зоопарка.
Генеральный подрядчиком строительства выступила ГК ПИК. В работе на объекте участвовал целый ряд других компаний. Специалисты компании AtisPool смонтировали и обеспечили проведение пусконаладочных работ системы водоподготовки для двух вольеров. ООО «ЛОГИН-М» поставило светотехническое оборудование для подсветки павильона. Специалисты «Аква Лого Инжиниринг» спроектировали систему водоподготовки.
Компания «Легар» (Легар.Огнезащита) выполнило технический надзор и контроль технологии при производстве работ по нанесению огнезащитных покрытий. «Были использованы проектные серийно производимые покрытия, а также укрывные краски для защиты поверхности покрытий. Ими обработаны внутренние металлические конструкции искусственной скалы павильона, консоли и балки в насосных и технических помещениях, металлоконструкции домика зоолога. Работы проводились в осенний период в сжатые сроки в ночные производственные окна, чтобы не мешать сотрудникам смежных организаций и художникам скалы. При производстве работ в демисезонном режиме необходим обогрев и активная сушка окрашенных поверхностей. Достижение необходимой толщины покрытия обеспечивается многократным окрашиванием поверхности до 5–10 раз. Огнезащитные покрытия для металлоконструкций бывают на водной основе — используются при плюсовой температуре и на растворителях — для работы зимой», — рассказали в компании.
Также в строительство посильный вклад внесли компании «Юнипро», ГК «Автоматика», «Металлкомплекс», «Пневмакс», «Экосит» и целый ряд других.
Как ластоногие встречают посетителей
Сегодня павильон «Ластоногие» предоставляет большой спектр возможностей как для посетителей, так и для зоологов, отмечают в Московском зоопарке.
Ластоногих можно наблюдать в любое время года. Даже зимой они спокойно могут плавать на улице. Температура воды поддерживается в комфортном для отечественных видов ластоногих диапазоне — зимой не ниже 10˚, летом не выше 20˚. Окна по периметру вольеров оборудованы автоматической системой обогрева, чтобы на них не образовывалась наледь в холодное время года и посетители без проблем смогли все разглядеть — наблюдать за животными можно практически с расстояния вытянутой руки. В бассейнах при этом сделаны острова и берега достаточной площади — для удобства животных и обслуживающего персонала. Это позволяет зрелищно и безопасно проводить тренинги с животными.
Посмотреть за ластоногими можно не только с верхнего яруса или через иллюминаторы, но и внутри павильона, что особенно приятно зимой, потому что там тепло и уютно.
Во внутренних помещениях животные не содержатся постоянно, только на период карантина, болезни или на время чистки их основных бассейнов. Во время чистки можно видеть в бассейне аквалангистов, очищающих стенки и дно. Сивучей и моржей, которые могут представлять опасность для незнакомых людей, на это время заводят внутрь. Котики и настоящие тюлени мирно соседствуют с аквалангистами, их не требуется закрывать во время чистки бассейна.
«Визуально посещаемость выросла, мы видим большой интерес посетителей к павильону "Ластоногие" и его обитателям, получаем хорошую обратную связь», — отметили в пресс-службе Московского зоопарка.
Аренда с правом выкупа должна привести на рынок покупателей, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой.
Власти запускают новый маркетинговый инструмент формирования спроса на жилье, который при низкой покупательской способности населения позволит сохранить объемы строительства на прежнем уровне. По мнению экспертов, наем с правом выкупа должен стать альтернативой льготной ипотеке или кредиту без первого взноса, переводя в пул покупателей с невысокой платежеспособностью. По поручению президента в стране уже проходит тестирование нескольких моделей работы рынка арендного жилья. Какая из них будет принята за основную, станет понятно после подведения результатов исследования.
В послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил запустить специальную программу льготного арендного жилья для работников предприятий оборонно-промышленного комплекса, по которой ставка аренды будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы за жилье возьмет на себя государство. «Поручаю отработать все детали этой программы и не затягивая приступить к строительству такого арендного жилья. В первую очередь в городах наших значимых оборонных, индустриальных и научно-исследовательских центров», — подчеркнул глава государства.
Отметим, что Владимир Путин уже давал поручение о развитии института арендного жилья в России летом 2021 года на заседании Президиума Государственного совета. Тогда речь шла о том, что аренда с правом выкупа должна помочь улучшить жилищные условия гражданам, которые по разным причинам не могут получить ипотечный кредит по льготной ставке. «Далеко не все могут купить квартиру или дом, поэтому регионам при поддержке Правительства нужно активизировать строительство жилья, которое сдается внаем, причем предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку. Для реализации этого предложения понадобится принять нормативные акты», — указывал Владимир Путин в 2021 году.
По оценкам экспертов из ДОМ.РФ, сегодня от 40 до 47% семей не в состоянии получить ипотеку, даже если ставка по ней будет равна 0%. И главная причина — отсутствие первоначального взноса по кредиту. В качестве второго препятствия участники рынка указывают на высокую закредитованность данной категории, из чего банк не видит в них идеальных клиентов, и наличие долгов по предыдущим обязательствам. Однако эти потенциальные покупатели имеют стабильный доход, не являются малоимущими, имеют потребность в улучшении жилищных условий и вполне могут осуществлять платежи.
Маркетинговый инструмент
По поручению президента, сразу несколько институтов начали разрабатывать и тестировать модели аренды с правом выкупа и сегодня готовы поделиться первыми результатами.
Перед тем как приступить к разработке модели, «Институт экономики города» изучил международный опыт. Собственно, аренда с правом выкупа существует в странах Нового и Старого Света и практически везде используется как маркетинговый инструмент для продажи неликвидной недвижимости. Так, например, в Европе в момент заключения договора аренды фиксируется итоговая цена выкупа, на депозит вносится первый взнос в размере 10%, а в течение 3–7 лет с помощью арендных платежей гасится до 70% стоимости жилья. В Британии инструмент используют семьи, которые по уровню платежеспособности могли бы взять ипотеку, но у них нет первоначального взноса. В этом случае объект выкупается по частям, при этом стоимость доли определяется на момент заключения сделки купли-продажи.
В России также есть примеры. В 2016 году в Челябинске застройщик, созданный правительством региона, запустил программу аренды с правом выкупа, чтобы реализовать остатки без снижения цены за квадратный метр, которая на тот момент в городе-миллионнике и так была одной из самых низких в стране. «Конечно, для нас это инструмент реализации менее ликвидных квартир, которые располагаются на первых этажах, имеют слишком большую или слишком малую площадь, а также неудачную планировку, от которой мы как застройщик отказались при реализации новых проектов, — говорит генеральный директор "Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и инвестиций" Ольга Валова, добавляя, что программа стала альтернативой ипотеке с господдержкой и ипотеке без первого взноса. — Да, для нас это не основной продукт, и в данном случае мы экономим на оплате коммунальных платежей за квартиры, которые все равно стоят».
Наполнение рынка арендных квартир
Впрочем, вопрос о том, за счет каких квартир наполнится рынок арендного жилья, пока остается открытым. «Институт экономики города» протестировал три сценария. Согласно первому, арендные дома возводят коммерческие застройщики, по второму — государство создает свою строительную компанию, по третьему — выкупает для целей аренды с правом выкупа уже имеющиеся на рынке квартиры.
«Интерес для застройщиков в том, чтобы они могли строить жилье, потому что сейчас, по нашим оценкам, есть проблема в неперегретости рынка: заложенное сегодня жилье через 1–2 года будет вводиться, а доходы населения не растут. Есть вопрос разрыва, и появляется новый формат, который может поднять покупательскую способность и не уронить ввод», — обращает внимание управляющий директор ДОМ.РФ по вопросам Дальнего Востока Александр Левинталь.
Отметим, что ДОМ.РФ тестирует вариацию первого сценария на Дальнем Востоке, где по поручению президента необходимо создать 0,5 млн кв. м арендного жилья за следующие четыре года, а в случае удачного решения тиражировать в другие регионы страны. В частности, корпорация предложила местным застройщикам возводить дома на основе государственно-частного партнерства и концессии, однако интерес компаний к проекту невелик из-за высоких рисков невозврата инвестиций и отсутствия гарантий. Чтобы их снять, ДОМ.РФ разработал поправки в законодательство и на днях подал их на рассмотрение в Минстрой РФ и экспертные организации. «Мы не сидим сложа руки. По ГЧП и концессии мы активно работаем с федеральными органами власти и прорабатываем законопроект, который позволит строить наемные дома», — подчеркнул заместитель директора подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Эльдар Асадуллаев.
Взамен ДОМ.РФ предлагает ввести льготы по налогу на имущество организаций. Кстати, такие уже действуют в 18 регионах страны. Кроме того, необходимо решить вопрос возвратности платежей в случае, если договор аренды будет расторгнут. По мнению специалистов корпорации, защищать эти средства должен механизм, подобный счетам эскроу. Опыт челябинского застройщика показывает, что порядка половины арендодателей не пользуются правом выкупа и расторгают договор аренды раньше.
Впрочем, дискуссия о том, каким может быть арендное жилье для работников оборонно-промышленного комплекса (о котором говорил президент), продолжается. По мнению начальника отдела продаж компании «Отделстрой» Николая Гражданкина, сейчас нет смысла возвращаться во времена общежитий и коммуналок, потому что у людей уже не тот уклад жизни, что был во времена Советского Союза (когда ели в столовой, мылись в бане, отдыхали в Доме культуре, а домой только приходили спать). «Чтобы молодые специалисты охотно шли работать в промышленность, надо создать условия для их нормальной жизни рядом с предприятием, чтобы они домой не просто ночевать приходили, а жили с семьей, отдыхали, — говорит Николай Гражданкин. — Квартира должна быть изолированной, со своей кухней и санузлом, расположена рядом с производственной площадкой (у оборонных предприятий свободных земель много). Помимо домов, обязательно нужна инфраструктура — площадки, детские сады, школы, магазины и прочее. При этом само такое жилье должно быть типовым, панельным и быстровозводимым (с циклом возведения 1–1,5 года). В этом смысле участие в программе может быть интересно крупным домостроительным комбинатам с собственным производством».
Возврат инвестиций
Если при покупке жилья с использованием ипотеки каждому участнику рынка понятно, как происходит возврат вложенных инвестиций, то с вариантом аренды — нет. «Институт экономики города» разработал и просчитал экономическую модель, согласно которой в каждый ежемесячный платеж арендодателя будет заложена и выкупная стоимость, и плата за аренду вместе с коммунальными услугами. В структуре предполагается деление 50 на 50.
«В размер выкупной стоимости закладываются расходы на строительно-монтажные работы, приобретение земельного участка под строительство, благоустройство и уплату процентов по строительному кредиту (на период строительства), — поясняет генеральный директор фонда "Институт экономики города", заведующий кафедрой "Экономика города и муниципального управления" НИУ ВШЭ Александр Пузанов. — А в плату за наем войдут текущие операционные расходы (процент по кредиту, налоги, аренда земельного участка, страхование, капитальный ремонт)». При этом у человека останется право отказаться от выкупа и расторгнуть договор, вернув часть уплаченного.
В качестве примера для расчетов аналитики взяли семью со средним доходом, которая берет в аренду с правом выкупа квартиру площадью 44 кв. м и в течение 20 лет выплачивает ежемесячно порядка 32 тысяч рублей (сумма варьируется и зависит от того, как квартира попала в массу арендного жилья). Отметим, что платеж по льготной ипотеке при покупке этой же квартиры составлял бы чуть более 35 тысяч рублей в месяц.
Разработчики продумали и варианты по уменьшению арендной платы за счет дополнительных льгот от государства. Среди предложенных вариантов: нулевая стоимость аренды земельного участка, нулевая ставка налога на имущество организаций, объем заемных средств и сниженная ставка по налогу на прибыль. При их использовании ежемесячная плата за аренду с правом выкупа квартиры площадью 44 «квадрата» может составить 19 тысяч рублей.
Правовой вопрос аренды
Однако, чтобы запустить инструмент аренды с правом выкупа на полную мощность, нужно менять законодательство не только в части концессий, но и в документах, которые регулируют сам рынок аренды.
«Арендные отношения регулируются 34-й главой ГК РФ, а наем — 35-й. И если в 34-й главе есть статья о выкупе арендуемого имущества, то в 35-й об этом ничего не сказано, поэтому часто приходится заключать отдельные договоры. Нет стерильно чистого юридического продукта, и понятно, что с этим связаны определенные риски», — обращает внимание генеральный директор «Института экономики города», добавляя, что есть потребность ввести и новый тип договора, который может носить название «Договор найма жилого помещения жилого фонда социального использования с правом выкупа жилого помещения».
Сергей Пахомов, депутат Госдумы, и вовсе предлагает сначала ввести новые правила на рынке аренды и риелторских услуг: «Нам необходимо активизировать строительство наемного жилья, предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку. Конечно, на рынок должны прийти новые механизмы финансирования с учетом того, что у многих покупателей возникает проблема накопления первоначального взноса и параллельных расходов на съем жилья, пока идет стройка. Данная проблема может быть решена через условный лизинг жилья, что сегодня имеет право на жизнь. Дальше можно эту тему развивать в части финансовых инструментов. Видим перспективу и в государственно-частном партнерстве. Но, конечно, над правилами надо поработать. Доходных домов в царской России было много, и многие художники, писатели снимали квартиры и были счастливы. Но если государство всерьез будет заниматься арендой жилья, то как минимум вначале должно навести порядок на рынке услуг, когда риелторы «партнерятся» с застройщиками вдолгую и попадают на НДС и признание договоров с риелторами трудовыми отношениями. Нужна понятная модель арендного рынка для всех сторон, наведение прозрачных правил».