Наука задаст тон строительству
Власти пересматривают подход к реализации масштабных проектов, предлагая науке занять определяющее место, и если не диктовать, то предлагать инновационные и экономически выгодные решения проектировщикам. Ожидается, что в будущем научно-технологическое сопровождение стоимостью в 2% от общей цены контракта станет эффективным инструментом контроля и развития.
Первая ласточка
Сегодня новый подход к научно-технологическому сопровождению обкатывают при создании высокоскоростной железнодорожной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом. Уже в концессионном соглашении прописано обязательное участие научно-технологического эксперта. Более того, через него проходит вся проектная документация, прежде чем попасть на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза».
«Что в итоге получилось: были проведены многоуровневые научные исследования, даже на этапе специальных технических условий; разработаны новые стандарты, которых ранее не существовало; организована работа научно-технологического контура и созданы специальные группы экспертов по всей стране, которые вошли совместно в консорциум Российского университета транспорта, Российской академии транспорта и Российской академии наук, — говорит президент Российской академии транспорта Александр Мишарин. — Получили два результата. Первый — оптимизация решений, которые были предложены проектными организациями. Цифры колоссальные: первые 100 километров — минус 100 миллиардов рублей при тех же технических условиях».
Напомним: высокие скорости движения предъявляют высокие требования к самой магистрали. Основная задача — обеспечить уплотнение и устойчивость трассы, не допустив просадки даже на два сантиметра на всем протяжении в течение следующих десяти лет активной эксплуатации. Сложности вызывает и то, что дорога пойдет по территориям, где колебание температур фиксируется на уровне до минус 40 градусов по Цельсию. Для ответов на подобные запросы отрасли ученые предложили особые решения, часть которых вводится в конструкцию эстакад.
Второй положительный результат связан с активизацией научной мысли и воспитанием специалистов нового поколения. Так, ученые ПГУПС озвучили результаты своих исследований, посвященных обеспечению надежности и долговечности проектируемых мостов в рамках реализации проекта высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург и проблемам расчетов конструкций на прогрессирующее разрушение на симпозиуме Международной ассоциации инженеров-мостостроителей IABSE в Японии. Речь идет о применении новых материалов для строительства и ремонта искусственных сооружений, рациональном управлении ресурсами при содержании парка и мониторинга технического состояния мостовых конструкций с использованием широкого спектра измерительного оборудования и искусственного интеллекта. Как отмечают участники симпозиума, полученные знания и материалы непременно найдут отражение в учебном процессе и позволят сориентировать направления научных исследований в ключе актуальных мировых проблем мостостроения, а приобретенные профессиональные контакты дадут возможность расширить географию исследований.
При РУТ (МИИТ) активную работу ведет Первая инженерная школа «Академия ВСМ», где молодые ученые изучают вопросы создания и работы высокоскоростных магистралей. «Нам нужны конструкторы во всех областях: по подвижному составу, по системам связи, строительству и так далее. Растить инженеров необходимо в сотрудничестве с нашими производственными компаниями, научными институтами и другими университетами», — отмечает директор Центра компетенций ВСМ Передовой инженерной школы «Академия ВСМ» при РУТ (МИИТ) Олег Покусаев.
Эксперимент пойдет в масштаб
Ожидается, что в будущем подобный подход будет распространен на все масштабные проекты — особенно те, что пойдут в реализацию в рамках нового национального проекта «Эффективная транспортная система». В частности, научно-технологического сопровождения требуют работы на территориях Севера и Арктики, в условиях сложного рельефа и при возведении крупных мостовых сооружений. Для решения этих задач предлагается создать Центр научно-технологического сопровождения на базе Российской академии транспорта.
Нормативная база для введения нового инструмента контроля в виде научно-технологического сопровождения уже создана. Связь науки, образования, проектирования и строительства заложена в основу Указа президента России о национальных целях развития РФ на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года, Указа президента России о Стратегии научно-технологического развития РФ и утвержденной Транспортной стратегии РФ на период до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. Сейчас законодатели дорабатывают проект Федерального закона «О технологической политике в РФ», который требует изменений для внедрения научно-технологического сопровождения. Также корректируется Градостроительный кодекс в части уточнения перечня уникальных и технически сложных объектов, направленных на реализацию национального проекта «Эффективная транспортная система». В ближайшее время увидит свет и Концепция научно-технологического развития транспортного комплекса Российской Федерации, предложенная федеральным Минтрансом. В конце мая этого года документ был принят президиумом Российской академии наук, а сейчас находится на утверждении правительства.
По мнению авторов концепции, наука должна опережать действительность: видеть задачи будущего, оценивать их и предлагать инновационные подходы заранее. «Главное — заглянуть в завтрашний день, потому что прикладная позиция — ”мы имеющимися методами ответим на все вопросы” — в перспективе проиграет. Только фундаментальная наука и глубинные исследования, опережающие наши технологии, дадут эффект и снимут нагрузки, которые возникают при решении современных транспортных задач. Я верю в силу наших ученых, мы активно сотрудничаем с Российской академией наук, и Минтранс открыт для новых идей», — подчеркивает заместитель министра транспорта Российской Федерации Константин Пашков.
В качестве одного из позитивных примеров эффективного взаимодействия ученых, проектировщиков и строителей можно назвать советский период, когда логистическая сеть страны росла именно под влиянием научной мысли. Академик Владимир Николаевич Образцов был уверен, что развитие дорог превратит молодую Россию в великую державу, и настаивал на создании крупных многопрофильных железнодорожных узлов, которые и сегодня являются удачным решением многих транспортных проблем. Исследователь буквально видел будущее и его задачи. Возможно, именно поэтому за полгода до начала Великой Отечественной войны Владимир Николаевич предложил решение для эффективной работы станций в военное время.
Два процента от стоимости проекта
Дискуссии идут вокруг цены услуг по научно-технологическому сопровождению. В представленных документах говорится о 2% от стоимости контрактов. Авторы указывают, что в будущем затраты получится покрыть за счет финансово-экономических эффектов, возникающих при научно-технологическом сопровождении проекта на различных этапах жизненного цикла. И именно за этим активно наблюдают в процессе реализации высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург.
Недвижимость остаётся надёжным средством сбережений даже в период высоких процентных ставок, уверены девелоперы. По пассивной доходности она, безусловно, проигрывает депозитам, но это временно.
Ключевая ставка будет снижаться в текущем году, ожидают участники круглого стола «Инвестиции - 2025», организованного изданием «Эксперт. Центр Аналитики» совместно с порталом «ТТ Финанс». Многие из них надеются, что это уменьшит привлекательность депозитов и снизит стоимость кредитов, в том числе ипотечных. А значит, приподнимет спрос на квадратные метры. Так что лучший способ подготовиться к неизбежному понижению ставки, по мнению представителей девелоперского сообщества — купить недвижимость прямо сейчас.
Игра вдолгую
«Объём депозитов настолько велик, что люди понимают: в случае снижения ставки, когда эти деньги придут на рынок, какие-то инфляционные процессы возникнут, — прогнозирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Эти инфляционные ожидания двигают покупателями. Мы видим небывалое количество граждан, которые покупают недвижимость за 100% стоимости. Рынок давно отвык уже от этого инструмента. Во всем мире рынок недвижимости, в принципе, функционирует за счёт ипотеки. Когда осенью ежемесячно заканчивались лимиты по льготной ипотеке сразу прекратился рост ипотечного портфеля. И вот на сегодняшний день вовсю идёт сокращение выдач. То, что люди приходят со стопроцентной оплатой, говорит о том, что покупателей мотивирует желание получить справедливую цену по результату глобальной турбулентности. Они считают, что получат справедливую цену благодаря тому, что средства будут овеществлены в недвижимости».
Коммерческий директор PLG Виктория Левина назвала себя абсолютным поклонником бетонного метра и заявила: «Выгоднее, чем недвижимость, на сегодняшний день инструмента нет. Если говорить о долгосрочном вложении, то выгоднее сочетания надёжности и общей доходности, которую тебе дают метры бетона, ничего пока ещё не придумали. Поэтому, я всегда отвечаю на вопрос, когда выгодно покупать недвижимость — недвижимость выгодно покупать сейчас»!
«Я бы добавил, наверное, что недвижимость надо было покупать вчера, — усилил идею Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Конечно же, я приверженец недвижимости, замечательных апарт-отелей. Это такая игра в долгую. И всё-таки сейчас, конечно, не стоит забывать о таких сиюминутных депозитных вложениях. Симбиоз рассрочек с минимальными вложениями и депозитов сейчас, мне кажется, самая выгодная история».
Отдала должное выгодности краткосрочных вложений в депозиты и Евгения Мироненко, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). Однако и для неё в долгосрочной перспективе вне конкуренции бетон. «Мы также уверены, что инвестиции в недвижимость будут востребованы и продолжат приносить прибыль инвесторам, — согласилась Евгения Мироненко. — Вкладывая в недвижимость от хорошего, проверенного застройщика с опытом и сильным брендом, ты понимаешь, насколько твоя недвижимость вырастет, что она будет приносить. Не так важно даже — квартиры это или апартаменты. Санкт-Петербург и Москва – да, недвижимость там всегда ликвидна, но для более высокой доходности можно рассмотреть и те регионы, где порог вхождения ниже. Так что, если инвестировать в долгую – то в недвижимость. Если же ориентироваться на краткосрочные вложения – сейчас это всё-таки вклады, либо иностранная валюта».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов считает главным не вкладывать какой-то единственный инструмент. «Вот здесь точно, мне кажется, есть высокие риски, потому что я вспоминаю, как в начале года доллар был в районе 100 рублей, и все прогнозы аналитиков сводились к тому, что нас ждёт в короткой достаточно перспективе, к середине года, где-то 115-120. Мы видим сегодня доллар по 84. Я понимаю, что у нас сейчас даже на горизонте 2-3 месяцев аналитики не попадают с прогнозами. Наверное, недвижимость точно тот инструмент, который будет расти всегда, если мы говорим про нормальную, понятную, качественную недвижимость, достаточно свежую. «Вторичка» может локально где-то снижаться. Это нормальная история, потому что у всех свои задачи, кто-то в моменте может испытывать потребность в финансах, поэтому он, конечно же, может дисконтировать и продать ниже рынка. И многие аналитики могут увидеть в этом снижение».
Полезный инструмент
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group), привела конкретный кейс успешного использования такого инструмента, как рассрочка от застройщика, набравшего популярность после отмены массовой льготной ипотеки в прошлом году. По её словам, инвестор при покупке квартиры от Setl Group внёс только 20% от её стоимости, 2 млн рублей вместо 10 млн, на остальное оформив рассрочку без удорожания. На фоне активного спроса, вымывания ликвидного предложения, уже через несколько месяцев застройщик скорректировал цены на этом объекте, а через полгода стоимость возросла свыше 10%, покупатель, при необходимости, мог уже реализовывать квартиру на 1 млн. дороже, чем приобрел. Даже если инвестор при продаже сделал скидку и прибыль получилась меньше максимально возможных 50% (на вложенные средства первого взноса), то всё равно она оказалась значительной, считает Ольга Трошева.
Как рассказала Светлана Денисова, основным рабочим инструментом для «БФА-Девелопмент» остаётся семейная ипотека. С ней проходит более 65% сделок. Четверть покупателей пользуются рассрочкой. И свыше 10% сделок проходят со стопроцентной оплатой. «Это просто космическая цифра, — поражается она. — Потому что ещё в 2023 году доля сделок со стопроцентной оплатой не превышала полпроцента. И вдруг мы работаем с цифрой 10 плюс. Это говорит о том, что граждане стремятся зафиксировать цену».
Динамика положительная
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены на недвижимость в прошлом году в Петербурге показали положительную динамику. «Она обосновывается тем, что выбор сокращается, — пояснила Ольга Трошева. — Происходит вымывание, нет той динамики по стартам, которую хотелось бы видеть, что в том числе и толкало средний ценник по предложению. Я сейчас не говорю, что все массово повышали. Но, тем не менее, на 7-8% в прошлом году был средний рост. И в первые 3 месяца текущего года по нашим данным, положительная динамика роста продолжилась +1,5% по Петербургу и +3,6% в пригородной зоне ЛО».
Виктория Левина считает основным преимуществом недвижимости как долгосрочного инвестиционного актива то, что на нём почти невозможно потерять деньги. «Цена ошибки в недвижимости невелика, — уверена она. — Очень сложно ошибиться в выборе объекта. Даже если ты не очень хорошо разбираешься в рынке, всё равно, если мыслишь долгосроком — ты не ошибёшься. Я приведу цифры, чтобы не просто рассуждать. В среднем набор продуктов, по которому Росстат считает инфляцию, подорожал с начала века в 8 раз. Недвижимость — в среднем в 16 раз. Кто-то вложился классно, и у него объект подорожал в 20 раз. У кого-то менее удачливого — в 12 раз. Но в любом случае оба обогнали и инфляцию, и депозиты».
Осознанный выбор
Если рассматривать недвижимость как источник рентного дохода, здесь апартаменты по-прежнему выигрывают у жилья. Именно поэтому опытные инвесторы чаще выбирают их. «Мы постоянно делаем анализ, кто у нас является покупателем по апартаментам, — рассказала Евгения Мироненко. — Основная возрастная категория — это 45-54 года, они составляют 59%. Это уже осознанные инвесторы, которые понимают показатели доходности. 55+ — это 23% инвесторов».
«К нам заходит в основном уже подкованный инвестор, где-то, наверное, 45-50 плюс, — подтверждает тенденцию Константин Чирков. — У которого уже есть не одна недвижимость, который понимает, что такое доходность. Он знает, что, если апарт-отель декларирует 9,5-10,5% годовых, это не значит, что он каждый месяц будет 9,5% получать. Есть сезонность, есть зимние периоды, есть летние периоды, в которые можно заработать гораздо больше, но в итоге доходность складывается средняя по году такая».
Рынок закладывает ожидания
Финансовые рынок сейчас, с одной стороны, выигрывает от высокой ключевой ставки, а с другой — даёт возможности выгодно отыграть её будущее понижение.
Поскольку ключ хоть и перестал расти, но находится на рекордно высоком уровне 21% годовых, наиболее популярным способом сбережений остаются банковские вклады. Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак рассказал, что в январе 2025 года в целом по банковской системе наблюдался некоторый отток депозитов, но это нормальное явление для начала года после традиционного декабрьского притока. «В целом предыдущий год по депозитам показал колоссальный прирост, — констатировал он. — Объем средств физических лиц на депозитах, накопительных счетах и счетах до востребования вырос более чем на 12 трлн рублей. В текущем году, после пиков декабря, ставки по вкладам начали снижаться, и к настоящему моменту, если брать топ-10 банков, ставка снизилась где-то на полтора процентных пункта. Это закономерно, так как ключевая ставка не растёт. Соответственно, банки начали менее агрессивно работать на рынке пассивов».
Если в геополитике события будут развиваться позитивно, вполне вероятен сценарий со снижением ключевой ставки, уверен Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами управляющей компании ПСБ. «Ключевая ставка осталась на прежнем уровне, но мы видим тенденции к снижению инфляции и, вполне возможно, что Центробанк во втором квартале придёт к снижению ключевой ставки, — говорит он. — Фондовый рынок всегда закладывает какие-то ожидания, так или иначе, заранее. Поэтому длинные ОФЗ, наша основная идея в облигациях, уже начали расти. Рост с декабря более чем на 15%. Мы считаем, что на ближайшие полтора-два года это основная идея. Этот рост будет продолжен, он даст в абсолюте до 54% за ближайшие два года», — говорит Андрей Шульга.
По прогнозу ПСБ, средняя ключевая в текущем году составит 18,5% годовых. Это ниже, чем ожидает ЦБ РФ: по состоянию на 14 февраля 2025 года официальный прогноз регулятора — 19-22%.
В петербургском Доме Радио во время реставрации интерьеров обнаружили новые фрагменты настенной живописи. Роспись относится к началу ХХ века, когда было построено здание. Живопись сохранят, изучат и восстановят в рамках проекта ВТБ по реставрации и адаптации Дома Радио к современному использованию.
Роспись была долгое время скрыта от глаз, специалисты обнаружили ее в процессе разбора обшивок стен в зале на пятом этаже, где ранее находилась одна из студий Пятого канала. За картонными акустическими панелями оказались заполненные строительным мусором три глубокие полукруглые ниши – экседры с фрагментами живописи, закрашенной масляной краской. После расчистки ниш реставраторы взяли образцы росписи для исследования химического состава и провели работы по ее укреплению и консервации, заклеив специальной особо прочной бумагой.
«Лабораторная экспертиза показала, что живопись выполнена с использованием натуральных пигментов и относится к началу XX века – периоду постройки здания Благородного собрания. Каждая такая находка для нас – это возможность восстановить утраченные интерьеры и бережно раскрыть исторические слои здания-памятника. Подобные открытия позволяют увидеть его глазами создателей, установить связь с прошлым. Хотя это требует дополнительных исследований и корректировок в проекте, наша главная цель – вернуть исторический облик здания, и результат оправдает затраченные усилия», − рассказала Дарья Филиппова, старший вице-президент ВТБ.
«Найден еще один утраченный фрагмент, что приближает нас к полному восстановлению Дома Радио. После перепланировки зала и переноса располагавшихся здесь гардеробных для открытия стены, мы планируем интегрировать экседры в архитектурное оформление. Сама живопись будет полностью музеефицирована и очищена от поздних наслоений масляной краски. Это позволит восстановить подлинный декор зала, а также даст более полное представление о первоначальном замысле архитектора и художника», − отметила Мария Шапченко, архитектор проекта, руководитель АРМ2 ООО «НИиПИ Спецреставрация».
Сейчас архитекторы бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», которые отвечают за будущие интерьеры Дома Радио, прорабатывают новую планировку пространства. В будущем в нем расположится хоровая, где резиденты Дома Радио будут готовиться к выступлениям.
Интерьеры Дома Радио, закрытого на реставрацию в апреле 2024 года, отличаются разнообразием оформления и представляют собой высокую художественную ценность. В частности, над созданием живописных панно здесь работал Гавриил Горелов. Работы планируют завершить в конце 2026 года, после чего Дом Радио откроется как многофункциональный культурный центр.
Справка
Дом Радио – здание на углу Малой Садовой и Итальянской улиц в Санкт-Петербурге, построено в 1912–1914 годах по проекту Василия Косякова для Благородного собрания. В 1933 году здание заняло Ленинградское радио. С 2019 года – центр культуры и искусств, официальная резиденция оркестра, хора и танцевальной труппы musicAeterna под руководством дирижера Теодора Курентзиса.
Реставрация и создание современного облика Дома Радио как культурного центра – проект ВТБ в рамках программы банка «Культурная страна». Восстановлением памятника занимаются специалисты «НИиПИ Спецреставрация» и «Специализированного строительного управления – 5». Автором концепции будущего пространства стало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».