Ван Эгераат вписался в поворот
Последнее заседание петербургского Градсовета было посвящено обсуждению знакового проекта: и по авторству – его представлял известный голландец Эрик ван Эгераат, и по расположению на карте города. Спроектированный элитный жилой комплекс, по замыслу мэтра, будет отражаться в водах Мойки и Крюкова канала. Его силуэт, асимметричный и стремительный, будет по-разному смотреться с двух сторон Мойки, но в любом случае станет приковывать взгляд – и лебединой белизной, и «необщим выражением» подчеркнуто современного фасада.
Превратности функций
На крутых поворотах истории невинной жертвой зачастую оказывается архитектура, причем по мотивам, связанным не с эстетикой, а исключительно с функцией.
В Санкт-Петербурге, на повороте течения Мойки за Поцелуевым мостом, в 1796 г. Иван Старов построил здание для Литовского мушкетерского полка с приземистыми круглыми башнями, напоминавшее крепость. Спустя 40 лет Иосиф Шарлемань, переосмыслил здание для другого предназначения – Исправительного арестантского дома. При Александре II здесь стали содержать как уголовников, так и «политических». И эта «комплексная» функция обрекла замок на гибель в феврале 1917 г. В те дни от Литовского замка остались одни головешки.
Советская власть приспособила образовавшуюся пустоту для принципиально иной функции: у остатка стены замка возникла школа, а на фасадной линии Мойки в 1961 г. построили по-хрущевски минималистский домик-кубик для детского сада. Нельзя сказать, что он радовал глаз среди архитектуры XVII-XIX вв.
Однако на очередном крутом повороте «кубик» стал смотреться чуждо, и не только по эстетике, но опять же по функции. Он занимал место, которое в новом градостроительном языке принято называть видовым, или открыточным. И когда детское учреждение отсюда переехало, стало ясно, что «кубику» жить недолго, и на этом месте возникнет нечто кардинально новое – сугубо частное, для потребностей нового состоятельного класса.
Альтернатива была. На заседании Градсовета архитектор Юрий Земцов напомнил, что при разработке проектов Мариинки-2 и Новой Голландии весь квартал между рекой, каналом, ул. Декабристов и пер. Матвеева предлагали снести, чтобы образовать по-европейски просторную пешеходную площадь.
Но история вновь слегка повернулась: случился финансовый кризис, широким массам стало не до досуга, трансформация Новой Голландии замерла, а затем переосмыслилась, а процедура сноса квартала в новых бюджетных реалиях оказалась неподъемной. Тем более что в таких случаях необходимо разрешать имущественные вопросы, а участок на углу Мойки и канала был уже в собственности «Охта-Групп».
Что такое контекст?
Для разработки проекта 20-квартирного жилого дома из 6 этажей на месте Литовского замка компания пригласила именитого голландца Эрика ван Эгераата. Член Градсовета Станислав Гайкович посетовал, что вообще-то для проектирования в таких местах был бы уместен архитектурный конкурс. Это замечание осталось без ответа и даже без дискуссии, благо на заседании не было ни Никиты Явейна, ни Евгения Герасимова, у которых есть опыт конкурсных побед над европейскими знаменитостями.
Тем не менее, совсем без дискуссии собрание обойтись никак не могло. Ван Эгераат задумал здание архитектуры XXI в., что явствовало из каждой детали: плоской кровли – впрочем, волнообразно поднимающейся к углу канала и реки, образуя небольшой высотный акцент; навесного фасада, отстоящего на полметра от основной стены с увеличением «отрыва» снизу вверх, так что верхняя часть сетки при боковом обзоре образовывала сквозные просветы; формы этой сетки, где вертикали иррегулярно сменяются диагоналями; заглублением цокольного, отделанного гранитом этажа; неровной линией фасада вдоль канала, образующего выступ – надо полагать, для создания видовых возможностей потенциальным обитателям «боковых» квартир.
Ничего подобного в архитектуре соседних исторических зданий нет и быть не может. Помимо этого, фасад проектируемого здания резко выделяется еще и ярко-белым цветом. Ю.Земцов высказал мягкое замечание именно по части цвета, напомнив о превратностях климата. Больше никаких пожеланий у рецензента не возникало, и потому именно к нему, а не к ван Эгераату, обратился академик Юрий Курбатов: вписывается ли представленный проект в градостроительный контекст? Ответ был удивительнее вопроса: ничего подобного на Градсовете ранее слышать не приходилось. «А я не знаю, что такое контекст», - заявил Ю.Земцов.
Догадываясь, что спор зашел о принципах, ван Эгераат высказал собственные аргументы. Он напомнил о том, что дома в Петербурге все-таки очень разные, а общим свойством является высокое качество. А что касается эстетики, то все внешние элементы, характерные для классической застройки, здесь присутствуют: и эркеры, и консоли, и вариативная группировка окон.
Особо подчеркивалось, что здание не превышает 23,5 м при предельно допустимых 28; что оно выполняет фасадную линию, делая плавный изгиб вдоль поворота; что на углу Мойки и канала фасад закруглен, что напоминает о башне Литовского замка, а также созвучно закруглению стены комплекса Новой Голландии. Цвет обязательно должен быть ярко-белым, а внешний фасад будет выполнен из натурального камня.
И получалось, что архитектурному сообществу сказать как бы нечего. С того момента, как выяснилось, что контекст – это неизвестно что, критикам оставалось «цепляться» разве что к деталям. Так, Михаил Мамошин отметил, что для классической петербургской архитектуры типично вертикальное членение – иначе говоря, разновысотность этажей со своим стилем оконных проемов. Но замечание было не вполне уместно, поскольку у соседнего дома членение этажей было как раз нетипичным.
Теперь окна будут
«Пристрастный» академик Ю.Курбатов адресовал участвовавшему в заседании Градсовета замглавы КГИОП Алексею Комлеву тот же вопрос: предъявлялись ли к архитектору при проектировании в зоне ЗРЗ-1 требования по стилистической части? «Мы не настаивали на том, чтобы у здания была скатная крыша», - продолжил А.Комлев разговор о частностях. Он торопился на совещание к вице-губернатору, но академик успел задать ему еще один «каверзный», но безответный вопрос: рассматривался ли проект на Совете по культурному наследию?
Член этого Совета Олег Иоаннисян сообщил, что ничего не слышал о проекте. Он напомнил, что сохранившийся фрагмент стены Литовского замка обрушился при строительстве подземной части Мариинки-2. «Вот ведь как совпало», - заметил археолог.
Глава студии «Литейная часть» Рафаэль Даянов подчеркнул, что два здания в квартале как раз такой высоты, как проектируемый дом ван Эгераата, а кроме того, у них тоже плоские кровли. Он, впрочем, забыл добавить, что эти здания на фасадную линию Мойки не выходят и расходящимися диагоналями не эпатируют. Но это был опять же вопрос о контексте. Что касается других частностей, то у Литовского замка, напомнил Р.Даянов, была стена без окон. А теперь окна будут – может быть, косые и расходящиеся, но все-таки они будут.
Если, продолжив анализ Р.Даянова, окинуть взглядом соседние кварталы, то нельзя не заподозрить, что проект Мариинки-2 послужил неким прецедентом для архитектурных новаций близ Театральной пл. Сам ван Эгераат, впрочем, не считает Мариинку-2 шедевром. Более того, на торцах его здания, обращенных к улице Декабристов, окон не предусмотрено вовсе. Потенциальные приобретатели недвижимости будут любоваться только классическими красотами.
Правила мешают полету
«Если бы кто-то из нас предложил нечто подобное, идея была бы отвергнута однозначно», - заявил М.Мамошин под конец дискуссии. В самом деле, можно себе представить, какие эпитеты были бы применены к новаторскому проекту в центре, будь его автором кто-нибудь из российских архитекторов. Влетело бы и за крышу, и за окна, и за ухищрения коммерческого назначения. Достаточно вспомнить, как «распекали» Евгения Подгорнова за еле заметные «видовые уголки» на наб. Робеспьера. Но, как заметили еще древние римляне, quod licet Jovi non licet bovi.
Нельзя сказать, что выразительных эпитетов в адрес проекта ван Эгераата вовсе не прозвучало. «Дырявость – это свойство скорее средиземноморской архитектуры, чем петербургской», - отметил глава Союза архитекторов Санкт-Петербурга Владимир Попов. Сергей Орешкин назвал здание «каким-то дробным и разваливающимся». Кроме него, кажется, никто не обратил внимания на иррегулярные диагонали. И даже Ю.Курбатов в итоге высказался в пользу проекта с учетом замечаний.
Откровеннее всех оказался В.Григорьев, неполиткорректно положив конец обсуждению частностей. «Бывают традиционалистские проекты, а бывают модернистские. Этот – модернистский», - заявил он. Он не заметил, что проект не вписывается в некоторые требования ПЗЗ. Со стороны канала динамичный силуэт внешнего фасада, по его оценке, дважды нависнет над красной линией. А значит, придется делать одно из двух: либо приспосабливать правила к автору, либо автора к правилам.
Главный архитектор города Юрий Митюрев не отреагировал на это замечание напрямую, но его заключительное выступление содержало исключительно похвалы в адрес голландского мастера. Более того, по мнению Ю.Митюрева, здание настолько индивидуально, что почерк ван Эгераата угадывается мгновенно.
Какой Эгераат нам нужен
Общий знаменатель всех завершающих рекомендаций выразился в восклицании М.Мамошина: «У нас европейские архитекторы уже 15 лет ничего не могут построить. Дайте Эгераату такую возможность!».
В самом деле, общую благосклонность обычно придирчивого Градсовета трудно было объяснить чем-либо иным, кроме отношения к мэтру. Перед ним как-то неловко: его проекты уже выставлялись на городские конкурсы, но не удостаивались первого места. И в результате в других европейских городах есть ван Эгераат, а у нас нет.
Но вот что интересно: его прежние проекты для Петербурга (в отличие от разработок для Москвы и Ханты-Мансийска) как раз не были модернистскими. Его «голландский городок» в Новой Голландии как раз воспроизводил традиционную европейскую архитектуру. А его дома-«дольки» в комплексе «Театральный» у Юсуповского дворца прятались за фасадами на набережной, не звучали намеренным вызовом градостроительной среде (избежим «неведомого» термина «контекст»).
«Все дома разные, как и люди», - пояснял голландец на Градсовете, явно ожидая сопротивления консерваторов. «И есть такие люди, которые хотят обязательно оказаться на виду», - дополнил В.Попов.
После одобрения проекта, ван Эгераат сообщил, что считает свое произведение великолепным. Более того, по его словам, он намеренно хотел внедрить архитектуру XXI в., пусть и делающей некоторые реверансы перед традицией, на отдельно взятом небольшом участке в центре города, чтобы преодолеть «главную проблему» Петербурга – недоверие к новшествам.
Мойка, даже с точки зрения формальностей охранного зонирования, а не индивидуальных вкусов, - не то же самое, что Большая Невка у «Русского дизеля», и даже не Крестовский. Но революционный напор возможен теперь и здесь – поскольку дозволен и более того, приветствуется. «Выбрав этого автора, мы сознательно пошли на то, что эта архитектура будет узнаваемой», - пояснил Ю.Митюрев, таким образом не оставляя сомнений в том, какой именно ван Эгераат ныне востребован: именно модернистский, именно вызывающий. Другое дело, что понятие «мы» остается несколько неопределенным: понятно только, что оно не распространяется на Совет по культурному наследию. Насколько это «мы» распространяется на жителей Центрального района, прояснится, надо полагать, на общественных слушаниях: проект планировки и межевания преобразуемого квартала еще не утвержден.
Константин Черемных
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
Фонд имущества Петербурга и Сбербанк России создали Российский аукционный дом (РАД), который займется продажей частной собственности и залогового имущества банков. Первые торги пройдут еще до конца этого года. В сферу интересов новой компании входят земли, здания, коммерческие и жилые объекты, загородная недвижимость, акции, ценные бумаги и предметы искусства.
Долги с аукциона
По словам советника президента Сбербанка России Николая Андреева, все российские банки столкнулись с необходимостью реализации проблемной задолженности. «Для оптимизации работы с имуществом должников Сбербанк решил создать аукционный дом», - пояснил советник. «У нас есть и другие способы реализации залогов, но этот мы считаем одним из самых перспективных», - признает г-н Андреев.
Основой эффективности и прозрачности станет аукционный способ продажи заложенного имущества. Это позволит обеспечить сохранение интересов как продавца и покупателя, так и залогодержателя.
На торгах Российского аукционного дома заложенное имущество будет продаваться во внесудебном порядке, что полностью исключает возможность продажи ипотечных квартир. Ипотечные квартиры можно отчуждать только в судебном порядке, а это осложняет ситуацию для покупателей и для продавцов. Кроме реализации банковских залогов, на торги будет выставляться имущество предприятий-банкротов.
«РАД готов продавать имущество, заложенное по кредитам других банковских структур, а не только Сбербанка, - говорит Андрей Степаненко. - Мы готовы интегрироваться в банковскую систему, так как именно банки являются основными держателями имущества».
Торги по-русски
Российский аукционный дом зарегистрирован в конце августа с уставным капиталом в 20 млн рублей. Учредителями РАД стали: Сбербанк, которому принадлежит 25% акций, Сбербанк АСТ - 8%, Фонд имущества Санкт-Петербурга - 33%, «Русский ювелир» - 33%, НП «Гильдия управляющих и девелоперов» - 1%. Председателем совета директоров Российского аукционного дома назначен заместитель председателя правления Сбербанка России Антон Карамзин, а генеральным директором — Андрей Степаненко.
В качестве основной площадки для реализации имущества избран Фонд имущества, крупнейший продавец государственной собственности на территории РФ. Другие площадки планируется открыть в Москве и Сочи.
По словам г-на Степаненко, первые торги пройдут до конца этого года. По данным советника Сбербанка, банк передаст на аукцион имущество стоимостью несколько сотен миллионов долларов. Однако единственный озвученный лот – это Ижорские заводы. Он включает в себя здание
По словам Андрея Степаненко, комиссионные от продажи имущества составят 3% от начальной цены и 10% от ее увеличения или 0,5%, если цена превысит 1 млрд руб.
Однако РАД не станет конкурентом своему учредителю - Фонду имущества, потому что он будет продавать имущество частных собственников, а Фонд останется единоличным продавцом имущества Санкт-Петербурга. «Все решения, связанные с деятельностью Фонда имущества, принимаются городом. И в данном случае город одобряет инициативу Фонда имущества и считает Российский аукционный дом экономически выгодным и своевременным проектом, - сказал Игорь Метельский, председатель КУГИ Санкт-Петербурга. – Не стоит забывать, что РАД - дочерняя структура Фонда, а значит, город опосредованно через Фонд будет получать дивиденды от его деятельности. Это будет, по сути, дополнительным доходом городского бюджета».
Внесудебная выгода
Напомним, глава Сбербанка Герман Греф предлагал законодательно усовершенствовать процедуру внесудебной реализации заложенной по кредитам недвижимости еще в июне нынешнего года. А в конце мая глава ВТБ Андрей Костин с этой же целью предлагал ужесточить соответствующие нормы в Уголовном кодексе.
Как известно, юридической формой воплощения внесудебного метода продажи заложенного недвижимого имущества является открытый аукцион, проводимый с согласия залогодателя. Внесудебный метод продажи актуален, эффективен и выгоден потому, что гарантирует срочность, максимальную рыночную цену, с учетом конъюнктуры, сложившейся на дату проведения аукциона, а также исключает возможность объявления аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества несостоявшимся.
Директор Департамента по работе с партнерами Абсолют Банка Елена Воронина уверена, что внесудебная продажа имущества выгодна всем участникам рынка. «По нашим прогнозам, в период финансовой нестабильности такие программы будут пользоваться спросом у заемщиков», - уверена эксперт. Например, заемщики Абсолют Банка не портят себе кредитную историю и имеют возможность продать квартиру по программе «Выгодная ипотека», что значительно дороже, чем на судебном аукционе. Для того, чтобы осуществить такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита, после прохождения андеррайтинга и получения одобрения от банка клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком – остаток задолженности по кредиту и, если они были начислены, штрафы и пени. После этого, если на счету продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению.
По мнению Владимира Шевченко, главного редактора FinNews, у банков на сегодняшний день есть несколько вариантов реализации заложенного имущества: продажа с аукционов, создание ПИФов, списание на «дочек». «В начале лета несколько банков заговорили о возможности внесудебных продаж или создании дочерних структур. Сбербанк стал первой ласточкой», – считает эксперт. Однако сейчас покупателей гораздо больше чем продавцов, поэтому стоит подумать – реализовать проект с торгов или управлять им самостоятельно. По мнению г-на Шевченко, сегодня продажи не принесут ожидаемой прибыли, а банки не станут продавать с большим дисконтом, поэтому РАД – это проект на перспективу.
Справка:
ЗАО «Сбербанк – Автоматизированная система торгов» (АСТ) – 100-процентная «дочка» Сбербанка России, создано на базе компании «АМБИТ», существующей на рынке с 2002 года. С 1 июня распоряжением Правительства РФ определено оператором для проведения открытых аукционов в электронной форме.
Наталья Бурковская