Акустическое совершенство Театра Камала
Планировочные решения нового здания Театра Камала в Казани требовали особого подхода к акустике. Уникальные решения рождались буквально в ходе строительства объекта и открывали возможность идеального звучания для каждого из зрительных залов.
Строительство нового здания Татарского государственного академического театра имени Галиасгара Камала в столице Татарстана стало настоящим вызовом для ведущих российских специалистов в области акустики (технологами сложнейшего объекта выступила опытная в своем деле компания «Имлайт» из Кирова, а для решения акустических вопросов была приглашена компания «Акустик Групп»). Непростым оказался сам проект: японские архитекторы на этапе «Концепт» уделили основное внимание зрительной части — формам, фактурам, визуальным эффектам и смыслам, которые не всегда пригодны для эффективной эксплуатации. В результате «красивые картинки» входили в противоречие с требованием заказчика получить в построенном театре залы с очень хорошей и универсальной акустикой, когда актеров было бы слышно без микрофонов, но при желании можно было бы применять и системы звукоусиления. В дополнение к этому, по оценке специалистов, формы Большого и Восточного залов были далеки от акустически безупречных. В частности, Восточный зал был спроектирован не только круглым, но и имел почти полный купол в качестве потолка, что приводило его в состояние «акустически непригодного» для использования.
Важно и то, что работы по корректировке требовалось вести в условиях крайне сжатых сроков. Первое очное знакомство проектировщиков с концепцией будущего здания и желаниями руководства театра состоялось в октябре 2022 года. И к октябрю 2024 года власти республики выражали твердое намерение завершить строительство, что как минимум в два раза меньше необходимых сроков, учитывая впечатляющий объем здания и технологическую сложность его инженерно-театральной начинки. К реальному проектированию специалисты приступили в начале 2023 года, и к концу лета весь проект (стадия «Проектная документация»), включая акустическую часть, был сдан в экспертизу.
Практически до конца стройки шло допроектирование «с колес». И заказчик, и архитекторы бюро Wowhaus не сомневались, что акустика в театре не менее значима, чем зрительное восприятие, а для музыкальных постановок — существенно важнее визуального образа. Со своей стороны инженеры «Акустик Групп» понимали, что любая стройка — это компромисс интересов, поэтому там, где возможно, не говорили жесткое «нет», но в принципиальных вопросах были непреклонны. Отметим, что, помимо акустического проектирования, подразделения компании также являлись поставщиком акустических материалов и конструкций, а также осуществляли непосредственные работы по отделке интерьеров залов, что по большому счету и определяет акустику.
Первоначально проект предусматривал создание трех залов: Большого (театрального), Универсального (он же традиционный blackbox с трансформируемым пространством) и круглого Восточного, но в процессе строительства появилось предложение отгородить часть масштабного фойе и организовать в выделенном объеме небольшой Камерный зал. Инженеры мгновенно оценили акустическую возможность данного решения и пришли к выводу, что форма и размеры будущего объема вполне подходят для музыкального зала. Оставалось дополнить решение подходящими материалами для отделки, которые были выбраны в ходе сложных дискуссий. По завершении строительства акустика в новом Камерном зале признана очень хорошей. Именно камерной, той, которую и хотели услышать музыканты театра.
Высокую оценку получила акустика Большого зала. По признанию директора театра, на первых репетициях и прогонах в новом театре режиссер столкнулся с тем, что артисты за десятилетия работы в старом здании отвыкли от работы без микрофона — им постоянно казалось, что их не слышат зрители. После долгих убеждений привычку удалось переломить. Во время премьерного спектакля находящимся в зале инженерам-акустикам (уже в качестве почетных гостей) было ясно, что звук идет без усиления, так как ощущалась его явная локализация, когда при движении актера по сцене за ним следует его голос. Музыканты в оркестровой яме также играли без звукоусиления. Система звукоусиления, созданная специалистами «Имлайт», подключалась только при необходимости, когда актер говорил или пел из-за кулис или далеко в арьерсцене.
Самым большим сюрпризом стала очень высокая акустическая оценка самого проблемного Круглого (Восточного) зала на 250 зрительских мест. По всем правилам площадки такой формы, тем более с купольным пространством, строить категорически нельзя. Однако ситуацию спасло предложенное решение в части отделки купола — круглые элементы, символизирующие типично восточное женское украшение. Инженеры «Акустик Групп» предложили трансформировать плоские «монетки» в выпуклые воинские щиты, что позволило превратить их в эффективные рассеиватели звука. А вместе с дополнительными акустическими мероприятиями на потолке зал превратился в уникальное пространство, которое впоследствии оркестр театра выбрал для репетиций и проведения концертов.
Универсальный зал получил прямоугольную форму shoebox, подходящую для акустики. По предложению японских архитекторов он должен был быть украшен традиционными для Востока коврами на стенах, но по ряду причин (в том числе требованиям пожарной безопасности) от этого решения отказались. Хотя, говорят специалисты в области распространения звука, для акустики оно было бы полезным. Инженеры-акустики произвели замену звукопоглощающего материала негорючим с нужными акустическими свойствами, и зал получился универсальным во всех смыслах: и технологически, и акустически.
Акустические измерения подтвердили не только высокую субъективную оценку акустики всех четырех залов нового здания Театра им. Г. Камала, но и наличие хороших объективных акустических показателей. «Это в очередной раз подтверждает выстраданный нами за десятки лет работы тезис, что в акустике не бывает не только мелочей, но и случайностей. Именно целенаправленная бескомпромиссная работа позволяет достичь высокого результата даже в сложнейших условиях реалий большой стройки», — говорит кандидат технических наук, президент «Акустик Групп» Анатолий Лившиц.
Архитектурно-акустическое решение Большого зала
Большой зал на 750 зрительских мест имеет подковообразную форму в плане с партером, амфитеатром и двумя балконами, сценическую коробку, а также подъемно-опускную оркестровую яму. Основное функциональное назначение зала — проведение драматических и музыкальных постановок. В отделке стен и потолка зала применены шпонированные гипсовые облицовки поверхностной плотностью не менее 45 кг/м². Фрагментарно на стенах и потолке использована декоративная рейка. На полу уложено ковровое покрытие.
Архитектурно-акустическое решение Восточного зала
Зал вместимостью 250 зрительских мест имеет круглую форму в плане с основной сценой в центральной части и с присоединенным объемом второй сцены. Предназначен для проведения концертов камерной музыки. Стены оформлены в виде гипсовых декоративных монеток выпуклой формы, поверхностная плотность которых не менее 40 кг/м². Стена за сценой — стеклянный витраж. Потолок представляет колосниковый настил, поверхности запотолочного пространства отделаны звукопоглощающим материалом. На полу применен дощатый настил. Кресла в зрительном зале — полумягкого типа (скамьи с тканевой обивкой).
Архитектурно-акустическое решение Универсального зала
Вместимость Универсального зала — от 100 до 300 мест в зависимости от конфигурации. Зал выполнен по принципу blackbox, с возможностью трансформации сцены (подъемно-опускной механизм) и зрительских мест (блитчер). Основное функциональное назначение — проведение театрализованных постановок. Зал имеет прямоугольную форму в плане с техническими галереями по периметру. В отделке стен применены звукопоглощающие и звукоотражающие панели. Потолок звукопоглощающий, на полу — дощатый настил.
Архитектурно-акустическое решение Камерного зала
Камерный зал рассчитан на 61 зрительское место, места расположены амфитеатром. Форма зала несимметричная, но близкая к прямоугольной. Боковые стены выполнены из стекла, они не параллельны, остальные стены отделаны деревянными панелями. Потолок обшит гипсовыми панелями ступенчатой формы. Пол на сцене — керамогранит, пол в зоне зрительских мест — дощатый настил, кресла в зале — полумягкого типа. Зал предназначен для проведения концертов камерной музыки и театрализованных постановок.
В 2024 году 155 клиентов среднего и малого бизнеса ВТБ стали резидентами льготных правовых режимов Дальнего Востока и Арктики, что стало рекордом за все время работы таких механизмов господдержки.
Объем новых заявленных инвестиций превышает 60 млрд рублей.
Наиболее популярными регионами для новых резидентов стали Приморский край, Ямало-Ненецкий автономный округ и Архангельская область. В структуре этих предприятий лидируют сферы услуг, строительства и логистики.
«Практический каждый третий резидент преференциальных режимов выбирает ВТБ своим финансовым партнером, а общий инвестпортфель наших клиентов превышает 824 млрд рублей. Сегодня в фокусе их внимания не только Дальний Восток, но и Арктика, на которую приходится уже треть запланированного объема инвестиций и более половины новых резидентов в 2024 году. Совместно с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики мы стремимся комплексно поддерживать инвесторов на всех этапах реализации их проектов – от выбора льготного режима до предоставления инструментов для оптимизации бизнес-процессов», – прокомментировал член правления ВТБ Руслан Еременко.
В рамках заключенного на ВЭФ-2023 соглашения КРДВ и ВТБ реализуют проект по информированию жителей ДФО и российской Арктики о мерах государственной поддержки для старта и развития бизнеса. В том числе - о способах получения статуса резидента территории опережающего развития (ТОР), Свободного порта (СПВ), Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ) и преференциального режима на Курильских островах (КОРФ), налоговых льготах и административной поддержке, возможностях привлечения финансирования под новые инвестиционные проекты, применения сервисов и услуг. В проекте принимают участие 16 регионов и 15 офисов банка по обслуживанию юридических лиц от Мурманска до Приморского края.
«Главной задачей нового проекта является повышение привлекательности регионов для новых инвесторов и помощь действующим резидентам в успешной реализации заявленных проектов, эффективное сопровождение резидентов, вышедших на операционную стадию», – сообщил заместитель генерального директора по сопровождению инвестиционных проектов КРДВ Сергей Скалий.
По его словам, преференциальные режимы Дальнего Востока и Арктики предлагают инвесторам выгодные возможности для успешной реализации бизнес-идей в самых разных сферах. Это подтверждается количеством проектов, созданных резидентами преференциальных режимов – более 1000 крупных, средних и малых предприятий в таких отраслях, как жилищное строительство, логистика, сфера услуг, туризм, нефте- и газохимия, горнодобыча, медицинская и авиационная промышленность, лесная и рыбоперерабатывающая отрасли. Общее количество инвестиционных проектов, реализуемых на Дальнем Востоке и в Арктике резидентами ТОР, СПВ, АЗРФ, КОРФ с применением других мер господдержки, составляет около 3,8 тысячи – 89% из них являются субъектами малого и среднего предпринимательства. Объем привлеченных инвестиций составляет более 11,4 триллионов рублей, из которых 5,4 триллиона уже вложено. Создано более 167 тысяч рабочих мест.
Справка:
18 территорий опережающего развития (ТОР) – комплексный режим, в котором государство обеспечивает резидента земельным участком по льготной аренде с возможностью его выкупить после реализации проекта и необходимой инфраструктурой. Резидент платит сниженные до 7,6% страховые взносы в течение 10 лет, 5 лет имеет возможность не платить налоги на имущество и прибыль, нулевой налог на землю действует первые 3-5 лет. Также резидентам доступны режим свободной таможенной зоны (СТЗ), привлечение иностранной рабочей силы без квот и другие преференции.
Свободный порт Владивосток (СПВ) – распространенный на 22 муниципалитета в пяти регионах ДФО, предоставляет резидентам возможность платить сниженные до 7,6% страховые взносы в течение 10 лет, на 5 лет обнулены налоги на имущество и прибыль, нулевой налог на землю действует первые 3-5 лет. Доступны режим СТЗ, привлечение иностранной рабочей силы без квот, другие преференции.
Необходимый минимальный объем инвестиций в свои проекты для резидентов ТОР и СПВ должен составлять 500 000 рублей.
Арктическая зона Российской Федерации (АЗРФ) — крупнейшая особая экономическая зона в мире, распространена на 10 регионов российской Арктики. Резиденты получают налоговые льготы, такие как нулевая ставка налога на прибыль при зачислении в федеральный бюджет (на 10 лет) и пониженные ставки налога на прибыль при зачислении в бюджет субъекта Российской Федерации в течение 10 лет (ставки варьируются в зависимости от регионального законодательства), пониженная ставка земельного налога и налога на имущество, пониженная ставка НДПИ (кроме угля и углеводородов), возмещение страховых взносов посредством субсидирования 75% объема страховых взносов (за исключением проектов по добыче углеводородного сырья).
Минимальный объем капитальных вложений в инвестиционный проект резидента АЗРФ должен составлять не менее 1 000 000 рублей.
Курильские острова РФ (КОРФ) представляют собой территорию с особым режимом для предпринимателей, где инвесторам предоставляются налоговые льготы, сниженные страховые взносы и упрощенные административные процедуры для поддержки и развития бизнеса. Режим действует на всей территории Курильских островов. Участникам доступны нулевая ставка налога на прибыль, землю, имущество. Кроме этого, на территории КОРФ действует режим 0% транспортного налога, а также 7,6% страховых взносов. Все льготы действуют 20 лет с момента регистрации резидента. Также для участников предусмотрена возможность предоставления земельных участков без торгов, применение процедуры СТЗ. Получателем налоговых, страховых и административных преференций могут стать организации, регистрация которых осуществлена на территории Южно-Курильского, Курильского и Северо-Курильского городских округов Сахалинской области после 1 января 2022 года и не имеющая обособленных подразделений за пределами Курильских островов. Требований по осуществлению инвестиций не предусмотрено, никаких дополнительных согласований для получения налоговых льгот не требуется.
Явным трендом на рынке недвижимости из-за дороговизны ипотеки и сокращения льгот по ней стало широкое распространение рассрочки от продавца. Но девелоперы не теряют надежд вернуть ипотеке часть утраченных позиций.
На круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки — 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой», про рассрочку упоминали почти все участники.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» посетовал, что из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки петербургский первичный рынок жилья потерял, по разным оценкам, от 30 до 40% спроса. Чтобы не допустить обвала цен, застройщики Петербурга резко снизили запуск новых проектов. На следующий год выдано разрешений на строительство всего 900 тыс. м2. И это при том, что сдано в эксплуатацию в 2024-м году было 2,66 млн м2. «То есть понятно, что бизнес очень осторожно относится к старту новых проектов», — подчеркнул глава СРО.
Чтобы сгладить последствия серьезного падения спроса, девелоперское сообщество готовит предложения для мартовского заседания Госсовета, где, в том числе, будет вырабатываться дальнейшая стратегия развития строительного комплекса. Среди предложений - повышение с 6 до 14 лет возраста ребенка для получения семейной ипотеки. Именно этот вид ипотеки обеспечивает сегодня 35-40% всех продаж на первичном рынке жилья.
Еще одно предложение касается рассрочки от застройщика. «Эта мера начала широко применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки, но законодательных основ до сих пор не имеет, — обрисовал ситуацию Алексей Белоусов. — Одна из задач, которая, мы надеемся, будет поддержана Госсоветом, это легализация механизма ипотеки от застройщика: то есть для девелоперов, как и для банков, недвижимость будет объектом залога».
Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству, рассказала о законодательной инициативе по поддержке многодетных семей, покупающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные приобретают недвижимость в рассрочку. «Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, — рассказывает Наталия Астахова. — Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской области и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 млрд рублей».
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, рассказала, что продавцы апартаментов тоже предлагают покупателям рассрочку. «У нас есть разные программы для разных категорий покупателей. Хотя, имеются и некоторые ограничения по суммам: мы ограничены 214-м ФЗ, и, продавая по договорам долевого участия, должны учесть, что основная часть этого договора должна быть оплачена до ввода объекта в эксплуатацию. Стройка занимает в среднем 2-3 года, значит и покупатели должны выплатить стоимость объекта за этот период — не для всех это просто. Поэтому без возврата ипотеки с подъёмным процентом говорить о том, что мы сможем обеспечить нашим гражданам возможность приобретения любой недвижимости, наверное, сложно».
Марина Павлюкевич акцентировала внимание ещё на одной тенденции: поскольку застройщики вынуждены сокращать объём новых проектов, они стараются сдвигать их в более дорогие сегменты. Это станет ещё одним фактором, снижающим доступность жилья, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится. «Будет меньше строиться недвижимости, и она будет дороже», — спрогнозировала она.
Появившиеся у некоторых участников круглого стола предположения о том, что цены на недвижимость из-за низкого спроса могут пойти вниз, представители девелоперов сходу отвергали как полную ересь. Их железобетонный аргумент заключается в том, что все составляющие себестоимости строительства: земля, стройматериалы, энергоресурсы и рабочая сила имеют тенденцию к удорожанию, а в убыток никто из строителей работать не станет.
«Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была, в принципе, на протяжении очень долгого времени», — уверена Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра ПСБ в Санкт-Петербурге. По мнению сотрудницы банка, семейная ипотека может измениться в лучшую сторону. Пока она в портфеле ипотечных сделок ПСБ занимает 70%. «Это объемный пул, но он может быть больше, — говорит спикер ПСБ. — Снижение доли семейной ипотеки связано с ее адресностью: воспользоваться семейной ипотекой на покупку квартиры в Санкт-Петербурге могут семьи с ребенком до 6 лет (включительно), либо с ребенком-инвалидом до 18 лет. Реализация предложенных инициатив и увеличение возраста ребёнка с 6 до 14 лет позволит расширить аудиторию клиентов и потенциально увеличить продажи.
Мы прекрасно понимаем, что строительная отрасль вносит немалый вклад в экономику страны. А ипотека — это один из определяющих факторов отрасли. Например, в 2023 году 80% продаж на российском рынке недвижимости были с ипотечным кредитованием. В 2024 году стало меньше, но всё равно этот показатель около 60%. То есть это значительный пласт. Поэтому я думаю, что любые предложения будут рассматриваться, и будут находиться компромиссы, так, чтобы это всем было комфортно».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напротив, убеждён, что в данный момент ипотеку нельзя назвать драйвером рынка недвижимости. «Когда мы говорим «ипотека», то в 9 случаев из 10 подразумеваем, что это семейная ипотека, — пояснил он. — Эта программа работает, но необходимо заплатить банку комиссионное вознаграждение за выдачу такой ипотеки. А также существенно снизился процент одобрений по таким кредитам в ряде банков. На этом фоне произошел ренессанс рассрочек, доля которых в сделках стремится к 60%. Кроме этого, вырос интерес к сделкам с трейд-ин – продажей имеющейся недвижимости в счёт покупки новой».
Сергей Софронов также сделал акцент на привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость, которая сейчас выигрывает у жилья по доходности. По его словам, самые популярные и понятные сегменты коммерческой недвижимости — это стритритейл и сервисные апартаменты.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала, что рассрочка от продавца встречается и на вторичном рынке недвижимости. «Продавцы на вторичном рынке всё чаще соглашаются на рассрочку платежей для покупателей, — заявила она. — Такие продавцы обычно заинтересованы в быстрой реализации своей недвижимости. При этом они понимают, что высокие ставки по ипотеке (30% годовых и выше) существенно ограничивают круг потенциальных покупателей. В таких условиях рассрочка становится альтернативой для тех, кто не может сразу собрать всю сумму, но готов платить её частями. Однако условия рассрочки остаются ограниченными: максимальная сумма обычно не превышает 2 млн рублей, а срок — один год. Это связано с тем, что продавцы не хотят рисковать и брать на себя долгосрочные обязательства без гарантий».
Кроме того, продавцы гораздо легче, чем прежде, соглашаются на торг. В связи с этим Светлана Белова уверена, что вторичный рынок недвижимости именно сейчас представляет собой отличный инвестиционный продукт. Ситуация выгодна для покупателей, которые могут получить дисконт до 10% от начальной цены.
Отмена массовой льготной ипотеки действительно оказала значительное влияние на сферу недвижимости. Это связано с тем, что льготы делали покупку жилья более доступной для большинства граждан, а их отмена привела к увеличению финансовой нагрузки на потенциальных покупателей. Тем не менее, Группа Аквилон демонстрирует свою гибкость и адаптивность к новым условиям. «Мы строим комплексные жилые проекты с развитой инфраструктурой, а также разрабатываем предложения с рассрочкой платежей и гибкими условиями ипотеки. А также акцентируем внимание на качестве и энергоэффективности жилья, что становится важным критерием для покупателей.
Например, мы разработали собственный динамический калькулятор. Клиенты могут самостоятельно рассчитать индивидуальные условия рассрочки, подбирая оптимальные параметры, такие как размер первоначального взноса и срок платежа. Программа оперативно предлагает шесть разных вариантов оплаты — каждый получает персональные и комфортные условия рассрочки. Подобное новшество обеспечивает быстрый и удобный сервис, что является ключевым фактором для многих покупателей», — заключил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве и Санкт-Петербурге.