Высокая планка Татарстана: сохранение истории как драйвер развития территорий
Республика демонстрирует передовую модель интеграции объектов культурного наследия (ОКН) в современную экономику. Успешный опыт Татарстана в этой области, в том числе с применением цифровых технологий, станет одной из центральных тем на III Международном форуме «Ребус» в Казани.
Награды VIII Всероссийского фестиваля «Архитектурное наследие» — яркое подтверждение лидерства республики в бережном развитии исторических территорий, признание правильности выбранной модели сохранения истории в балансе с экономикой и комфортом горожан.
В фокусе внимания — вдохновляющие кейсы Елабуги, Чистополя, казанской мечети Марджани и Свияжска, реализуемые при личном участии главы республики Рустама Минниханова.
Елабуга: гармония веков в городском ландшафте
Гран-при фестиваля «Архитектурное наследие» присуждено проекту Казанского федерального университета (КФУ) по устойчивому развитию исторического поселения Елабуга. Инициатива, стартовавшая в 2022 году при поддержке Рустама Минниханова, объединила усилия ученых КФУ, экспертов и представителей власти. Амбициозная цель — превратить исторический центр города (площадью 5,7 кв. км) из «музея под открытым небом» в динамичное и комфортное пространство, привлекательное для жизни, туризма и бизнеса, при этом сохранив его неповторимый облик.
Команда Института дизайна и пространственных искусств КФУ под руководством Марселя Искандарова выявила 320 исторически ценных объектов, расположенных на 20 улицах. Четко определены зоны охраны с регламентированными параметрами, включая высотность застройки, что создает прозрачные и понятные условия для инвесторов и горожан. В планах — расширение рекреационных зон, создание удобных велопешеходных маршрутов и насыщение центра культурными событиями, чтобы превратить его в место, куда хочется возвращаться.
Администрация Елабуги приступает к практической реализации этой концепции при всесторонней поддержке специалистов КФУ. Как подчеркнула помощник главы Республики Татарстан Олеся Балтусова, проект КФУ демонстрирует эффективное сочетание современных подходов и бережного отношения к историческому облику Елабуги, которая сумела сохранить свою самобытную планировку и живописный ландшафт.
Чистополь: в ожидании ренессанса
Концепция устойчивого развития исторического поселения Чистополь, разработанная КГАСУ, также удостоена престижного Гран-при фестиваля «Архитектурное наследие». Этот проект, инициированный главой Татарстана, призван найти выход из непростой ситуации: 60% исторической застройки находится в высокой степени износа, а 56 из 236 памятников — это аварийные и расселенные дома. Городской центр постепенно теряет жителей и бизнес: сократилось число предприятий (минус 8% с 2015 года), магазинов (минус 13%), гостиниц и ресторанов (минус 19%), образовательных учреждений; молодежь покидает родные места; 38,4 га территорий остаются невостребованными.
Предложенная концепция включает в себя установление четких правил застройки и охраны исторических объектов и определение перспективных «точек роста», способных вернуть экономическую активность и вдохнуть новую жизнь в центр города. Среди них — современная лодочная станция, яхтенная школа, центр народных промыслов и привлекательный туристический комплекс «Рыбацкая деревня». Планируется создание полноценных туристических кластеров с уютными гастрономическими кварталами, где разместятся кафе, рестораны и ремесленные мастерские. Здесь же появятся передовая инженерная школа, современные центры дополнительного образования, креативные индустрии и инкубатор для резидентов территории опережающего социально-экономического развития.
Ожидаемые результаты от реализации проектов в «точках роста» — создание 220 новых рабочих мест, увеличение доходов от туризма на 75 млн рублей и рост налоговых поступлений на 12,6 млн рублей.
Ключевым вопросом для успешного воплощения концепции остается утверждение четких границ исторического поселения. Разработчики предлагают их расширить, что вызывает активные дискуссии с городскими властями и Комитетом по охране объектов культурного наследия Республики Татарстан. Поиск разумного баланса между сохранением исторического наследия и развитием городской инфраструктуры продолжается.
Мечеть Марджани: возвращение к истокам
Проект реставрации и приспособления мечети Марджани (1770 год) в Казани, построенной с личного разрешения Екатерины II, получил на фестивале Гран-при и «Бронзовый диплом». Реставрация 2024 года преследовала ключевые цели: сохранение архитектурного облика первого каменного мусульманского храма Казани, адаптация к современным требованиям, укрепление статуса духовного, образовательного и культурного центра.
Как подчеркнул председатель комитета Иван Гущин, республика уделяет особое внимание сохранению исторических храмов и мечетей, используя индивидуальные подходы и уникальные реставрационные практики.
Татарстанские мастера под кураторством Комитета Республики Татарстан по охране ОКН и ГБУ «Центр культурного наследия Татарстана» укрепили несущие конструкции и фундамент, кропотливо восстановили исторический фасад в стиле барокко с татарскими мотивами, уникальной лепниной, витражами и металлическими элементами, модернизировали все инженерные системы (отопление, электроснабжение и др.), сделав мечеть безопасной и удобной для прихожан и туристов.
Особенность мечети — непрерывность ее работы, включая советский период. Проект признан образцом комплексного и осознанного подхода к управлению объектами культурного наследия.
Свияжск: больше чем музей
Проект музея реки «Старая Волга» (архитектор Павел Тиняев) удостоен «Золотого диплома» в номинации «Лучшее в историко-культурном туризме». Музей создается на живописной набережной реки Щуки в Свияжске (на месте исторической Миллионной улицы) при активном участии ассоциации «Старая Волга».
В Свияжск вернутся старинные деревянные дома конца XIX – начала XX века, в том числе те, что были вывезены при создании Куйбышевского водохранилища. На набережной планируется воссоздать историческую застройку Миллионной улицы по сохранившимся архивным материалам.
Интерактивная площадка «Двор мастера-лодочника» предложит гостям уникальную возможность познакомиться с традиционными ремеслами: в мастерских можно будет понаблюдать за изготовлением лодок, плетением сетей и созданием глиняных грузил. В экспозиции будет представлена богатая история волжского судоходства (маломерные суда, подвесные моторы). Образовательные программы расскажут посетителям о значении Волги для истории и культуры региона.
Главная цель музея — сохранить исчезающие ремесла и укрепить связь между поколениями через живую историю великой реки. Как отметил директор музея-заповедника «Остров-град Свияжск» Артем Силкин, этот проект позволит гостям по-новому открыть для себя Волгу и ее богатые традиции.
Обнаруженная во время реставрации Дома Радио живопись предположительно выполнена художником Михаилом Васильевым. Ранее мастер работал над росписью Кронштадтского Морского собора. На его участие в оформлении интерьеров здания указывают архивные документы о строительстве дома Благородного собрания. Реставрация и адаптация Дома Радио к современному использованию проходит в рамках проекта банка ВТБ.
Работу Михаила Васильева над росписью подтверждает запись в смете Благородного собрания о выплате за отделку «русской столовой». На историческом строительном плане это помещение соответствует месту, где при демонтаже поздних конструкций были найдены фрагменты живописи. В архивах есть информация, что художник также расписывал своды Дома Радио. Его работа располагалась под наиболее известной живописной композицией здания – панно Гавриила Горелова «Диана на охоте».
«Новые исторические факты усиливают ценность обнаруженных фрагментов живописи. Пока мы предполагаем, что они могут быть частью творческого наследия выдающихся мастеров своего времени. Историко-культурное исследование позволит нам детально оценить их состояние и подобрать наиболее оптимальный подход для реставрационных работ», − сообщила Дарья Филиппова, старший вице-президент ВТБ.
«Известно, что архитектор Дома Радио – Василий Косяков – приглашал для работы над строительством Благородного собрания тех же подрядчиков, которые работали над возведением Кронштадтского Морского собора. Среди них был и художник Михаил Васильев, известный своими росписями и эскизами, созданными для собора. Это еще одно доказательство в пользу нашей версии об авторстве найденной живописи, которая придает ей особую художественную ценность», − отметила Мария Шапченко, архитектор проекта, руководитель АРМ2 ООО «НИиПИ Спецреставрация».
Михаил Меркулович Васильев родился 14 января 1861 года в деревне Нечаевка Саратовского уезда. В 1888 году поступил вольнослушателем в Санкт-Петербургскую Академию художеств, где учился до 1893 года. Принимал участие в отделке православных церквей в западных губерниях России и в европейских странах. Заслужил признание как один из специалистов по «неорусскому» стилю.
Роспись, закрашенная масляной краской, была обнаружена в процессе разбора обшивок стен в помещении на пятом этаже Дома Радио. Лабораторные исследования установили, что она выполнена с использованием натуральных пигментов и относится к началу XX века – периоду постройки здания Благородного собрания. Специалисты провели работы по ее укреплению и консервации.
Справка
Дом Радио – здание на углу Малой Садовой и Итальянской улиц в Санкт-Петербурге, построено в 1912–1914 годах по проекту Василия Косякова для Благородного собрания. В 1933 году здание заняло Ленинградское радио. С 2019 года – центр культуры и искусств, официальная резиденция оркестра, хора и танцевальной труппы musicAeterna под руководством дирижера Теодора Курентзиса.
Реставрация и создание современного облика Дома Радио как культурного центра – проект ВТБ в рамках программы банка «Культурная страна». Восстановлением памятника занимаются специалисты «НИиПИ Спецреставрация» и «Специализированного строительного управления – 5». Автором концепции будущего пространства стало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
XVI Съезд строителей Ленинградской области состоялся в режиме диалога между властью и бизнесом: власть озвучила итоги прошедшего, 2024 года и планы на будущее, а затем участники съезда получили возможность задать вопросы представителям администрации и получить на них ответы.
Строительный комплекс региона завершил год вполне успешно. Хотя, как отметил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, понимая, что ключевая ставка ЦБ и завершение льготных ипотечных программ негативно повлияют на рынок, план по вводу нового жилья на 2024 год власти сократили относительно 2023-го, план вновь перевыполнен. В регионе введено более 4 млн кв. м жилья; 2,7 млн кв. м пришлось на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строительная отрасль выросла на 37,5%, до 404,5 млрд рублей. В строительной отрасли заняты 109,5 тыс. человек. Количество компаний увеличилось на 9% — до 4335. Отрасль перешла на отечественное оборудование, наладила логистику.
В числе успехов — полное закрытие проблемы с обманутыми дольщиками. На решение этой проблемы областной бюджет потратил более 20 млрд рублей, а также предоставил преференции девелоперам, которые достраивали проблемные дома за недобросовестными застройщиками.
Перевыполнена программа расселения аварийного жилья. Десять лет исполнилось программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Причем к концу года правительство региона закрыло все действующие обязательства перед застройщиками. Возводятся несколько десятков социальных объектов за счет бюджета и силами застройщиков. В 2025 году планируется сдать в эксплуатацию 21 объект за счет Адресной инвестиционной программы, 12 — за счет застройщиков. И т. д.
Новыми курсами
Власти Ленобласти уже выбрали приоритетные направления работы в строительном комплексе на 2025-й и последующие годы.
Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ, подчеркнул: регион будет наращивать объемы ИЖС, многоквартирных домов предполагается вводить 1,2–1,3 млн кв. м в год.
«Мы — регион, где земли достаточно, будем делать ставку на ИЖС, малоэтажное строительство», — отметил Александр Дрозденко.
По его словам, сейчас корректируются генпланы территорий с акцентом на строительство малоэтажного жилья.
Кроме того, регион делает ставку на комплексное развитие территорий (КРТ), что предполагает строительство не только жилья, но и социальных объектов, территорий для промышленного развития.
С 1 января текущего года администрация получила право заключать договоры по инициативе застройщиков по проектам КРТ. Регион забрал часть полномочий по таким проектам в Комитет по градостроительной политике.
«КРТ работает там, где есть генпланы. Мы уже утвердили 23 генплана, переутвердили в сотнях локаций… Нам нужно добавлять «морковку» для тех, кто будет реализовывать проекты КРТ», — объявил Александр Дрозденко.
Через механизм КРТ предполагается также работать по программе расселения аварийного жилья.
Недостаток социальных объектов постепенно восполняется. До 2040 года администрация рассчитывает получить в регионе по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» 100 детских садов и 37 школ. Предполагается, что в рамках проектов КРТ. Для успешной реализации задуманного власти планируют экстраполировать действие программы на другие объекты (кроме школ и детских садов). Застройщики будут получать выплаты в 50%, если, конечно, вовремя выполняют условия соглашений.
Кроме того, есть предложение от регионального парламента. Как заявил Сергей Бебенин, председатель Законодательного собрания Ленинградской области, предложения разработаны и направлены губернатору. «Мы предлагаем муниципальным образованиям, получившим субсидии на социальные объекты, заключать договоры по аналогии с договорами долевого участия на строительство таких объектов — деньги будут поступать сразу, а не после ввода объектов», — пояснил он.
То есть бюджет будет не выкупать, а софинансировать строительство социальных объектов.
В ходе сессии вопросов и ответов застройщики высказали опасение, что этих денег придется ждать до завершения строительства, поскольку они прямиком попадут на эскроу-счета.
Александр Дрозденко согласился с предложением депутатов, но указал: пусть прежде финансовый и правовой комитеты найдут адекватные решения.
Власти планируют вернуть в бюджет средства, потраченные на обманутых дольщиков. Целый ряд участков выставлен на торги. По словам Евгения Барановского, торги идут по 20 участкам, планируются еще по 17. По большей части это участки с уже полученными разрешениями на строительство. Понятно, что победители торгов смогут вносить изменения в проекты. «Теперь можно застраивать, что осталось от недобросовестных компаний», — заключил Евгений Барановский.
Про деньги
У застройщиков было немало серьезных вопросов, решения по некоторым позициям принимались прямо во время съезда.
Например, сегодня банки взимают комиссионные с застройщиков, на объекты которых покупатели оформляют ипотечные кредиты.
Застройщики поделились: при субсидированной ставке банк забирает до 8% от стоимости квартиры. Это ложится на себестоимость, как и ряд других затрат, ухудшаются финансовые показатели. Дополнительные затраты застройщиков достигают 15%.
Кроме того, в конце прошлого года некоторые банки остановили проектное финансирование по уже открытым кредитным линиям.
Александр Дрозденко также поднимал этот вопрос еще во вступительной части съезда.
Представитель Сбера пояснил: проекты стартовали еще до повышения ключевой ставки и не предполагали такого объема финансирования. В частности, проекты, стартовавшие в 2023 году, сегодня на 13–18% подорожали. С другой стороны, банки не хотели бы стать обладателями недостроенных объектов, поэтому сегодня модели финансирования пересматриваются. По нескольким проектам решения уже приняты.
Банки из разных регионов, и Сбер в их числе, просят центральный аппарат отменить комиссии, но пока окончательного решения нет.
Еще один вопрос про деньги касался строительства по госконтрактам. Затраты на них формируются по методике Минстроя РФ, но расценки по многим позициям ниже реальных, иногда — в разы. Так, затраты на банковские гарантии, охрану объекта в 2–2,5 раза ниже существующих в регионе. Расходы по зарплате — в три раза меньше региональных и т. д.
Строители попросили администрацию обратиться в Минстрой, чтобы изменить методику расчета затрат.
В регионах действительно разные зарплаты и цены. Чтобы расходы приблизились к реальности, необходим переход на ресурсный метод расчета смет. Но процесс идет довольно вяло.
Виталий Лазуткин, председатель Комитета по строительству, рассказал: комитет мониторит, в частности, стоимость материалов, но цены у крупных производителей в ближних к Петербургу районах и удаленных районах области отличаются в два раза. Он предложил строителям включать логистические расходы в стоимость материалов, пообещал мониторить ситуацию впредь и затем обращаться в федеральные структуры.
Застройщики попросили более гибкие подходы к ценообразованию по подключению к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», посчитав тарифы необоснованными. «Любую стройку можно остановить тарифами на подключение. Нельзя, чтобы тарифы тормозили подключение», — поддержал строителей Александр Дрозденко.
Он предложил Евгению Барановскому вместе с комитетом по тарифам «посмотреть» расценки на подключение. Тем более что деньги Водоканалу поступают, в том числе, из областного бюджета. Предложений губернатор ждет в апреле.
Хотя Александру Дрозденко не нравится идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов, он все же готов после обсуждения в областном Союзе строителей выслушать предложения застройщиков. Девелоперы полагают, что поэтапное раскрытие счетов при нынешних ставках на кредиты поможет бороться с повышением себестоимости строительства.
Губернатор пояснил осторожное отношение к поэтапному раскрытию: «Логика есть — раскрывать счета поэтапно. Но возникает вопрос: кто оценит готовность этапа, как это регулировать? Губернатор и Законодательное собрание имеют право законодательной инициативы. Мы обсуждали эту тему на федеральном уровне, но отношение у федеральной власти настороженное».
Кроме того, 20 млрд рублей, потраченные на закрытие проблемы с обманутыми дольщиками, заставляют опасаться непроверенных схем.
Законы — в помощь
Регион поддерживал строительную отрасль в 2024 году, будет поддерживать и в 2025-м. По словам Александра Дрозденко, готовятся предложения по поддержке застройщиков на региональном и федеральном уровнях. Свои предложения регион направляет в Москву.
В частности, речь идет о предоставлении финансирования инфраструктуры в проектах КРТ. Сейчас, пояснил губернатор, только 22 региона имеют возможность получить федеральное финансирование — это регионы с низкими темпами строительства. Предлагается вернуться к идее компенсации части процентной ставки в проектах КРТ — как в период пандемии — при выполнении застройщиком всех обязательств.
Ряд предложений касаются ипотечных программ. Так, предлагается отменить комиссии банков по льготным ипотечным программам; расширить программу семейной ипотеки; распространить льготные программы на нераспроданные остатки уже построенных домов; разрешить рефинансирование проектов в других банках.
Кроме того, регион предлагает предоставлять застройщикам льготную ставку при расселении аварийного жилья.
Еще одна позиция — сократить нормативы по парковочным местам.
Не осталась незамеченной поддержка участников СВО. Александр Дрозденко отметил: ряд застройщиков уже работают в этом направлении.
Власти предлагают рассмотреть возможность предоставлять льготы и преференции участникам СВО и их семьям, а также выделять участки для ветеранов СВО при внесении изменений в генпланы.
Задач перед строителями поставлено много, Ленобласть всегда готова помочь строительному комплексу. «Надо строить комфортно, красиво, да еще и недорого. Задача сложная, но, надеюсь, она нам по плечу», — резюмировал Александр Дрозденко.