Трудности реставрации
В Москве и Петербурге — множество зданий-памятников, локации, застроенные старыми домами. Многие из них нуждаются в реставрации. Это длительная, технически сложная и дорогостоящая работа, требующая особой тщательности на каждом этапе.
В Москве действуют несколько программ, в рамках которых ремонтируются и реставрируются старые здания. Так, реализуется программа капитального ремонта жилого фонда. В апреле президиум правительства Москвы утвердил программу капремонта многоквартирных домов на текущий год и ближайшую перспективу. В планах 2025 года — 2 тыс. домов. При этом в программу включены 364 объекта культурного наследия (ОКН).
Памятники реставрируются за счет городского бюджета, бюджетов министерств РФ, частных инвесторов и меценатов. С 2020 года Москва выделяет субсидии на реставрационные работы в жилых домах-памятниках. Применяется индивидуальная разработка проектов с использованием современных технологий и строгого контроля качества. Городские субсидии позволяют сохранить исторический облик зданий и единство размера взносов жильцов. По такой схеме восстановлено свыше 30 памятников, сообщает официальный портал мэра и правительства Москвы. В 2025 году планируется завершить работы почти на 150 объектах культурного наследия.
В Петербурге программа реставрации зданий-памятников работает с 2022 года. Уже отреставрированы 32 здания. В текущем году предполагается завершить работы на 26 объектах и начать еще на девяти. Всего до 2030 года в Петербурге планируется отреставрировать 255 фасадов исторических многоквартирных домов.
Отдельная программа реализуется на Невском проспекте. Она стартовала в 2024 году. До 2027 года планируется отремонтировать и отреставрировать фасады и крыши 85 зданий.
Бюджет проекта — 2,5 млрд рублей. Следующий этап программы — фасады на Московском проспекте и выходящие на набережную Невы.
Персональный подход
Безусловно, у реставрации фасадов зданий есть отличия от обычного ремонта. Например, стоимость реставрационных работ, как правило, в три раза дороже нового строительства, поскольку предполагает целый комплекс действий: ликвидация ветхих элементов, расчистка, исследования, а также подготовка самостоятельного проекта.
Александр Шумилкин, руководитель ООО АБ «АСГАРД», описал последовательность работ: «Архитектурные решения каждого ОКН индивидуальны. Необходимо установить состав исторических отделочных материалов, их цветовую гамму. Утраченные лепные элементы восстанавливают по сохранившимся фрагментам или архивным фотографиям. При сохранении хотя бы части архитектурного декора необходим их тщательный замер для последующей докомпоновки с подбором соответствующих материалов. Фигурная кладка и глазурованные элементы, как правило, требуют ручной работы».
По его словам, необходимо применять 3D-сканирование для максимально точного выполнения ремонтно-реставрационных работ с применением по возможности аутентичных материалов либо — если их найти не удалось — с заменой современными, отвечающими требованиям производства реставрационных работ.
Как отмечает Александр Урушев, генеральный директор компании АРЛИФТ, основное отличие при работе с обычными и историческими фасадами — повышенные требования к бережному отношению к архитектурным элементам и минимизации повреждений. Компания АРЛИФТ применяет для работ технику, которая специально создана для сложных задач и может работать как снаружи здания, так и внутри помещений. «Наши мини-краны оснащены двигателями внутреннего сгорания для уличных работ и электромоторами для реставрации внутри зданий, где шум и выхлопы недопустимы.
Прорезиненные гусеницы бережно относятся к деликатным поверхностям — мрамору, брусчатке, тротуарной плитке, насыпной дорожке. Вакуумные захваты позволяют аккуратно монтировать стекла, плиты и металлические листы без деформаций, при этом грузоподъемность оборудования достигает 2500 кг», — уточнил он.
По словам Александра Урушева, поскольку реставрация исторических объектов часто требует более тщательной подготовки и согласований, это влияет на продолжительность и бюджет работ. «Тем не менее благодаря широкому ассортименту подъемников — от ножничных до телескопических и мачтовых — мы подбираем оптимальное оборудование с учетом особенностей площадки и задач заказчика, что помогает эффективно управлять процессом», — добавил он.
Сергей Тимофеенко, коммерческий директор ООО «Завод подъемников», ключевыми отличиями от работы на типовых зданиях считает несколько моментов. Во-первых, сроки. «Работы на исторических фасадах занимают больше времени из-за необходимости бережного демонтажа, ручной обработки деталей и согласований с органами охраны культурного наследия», — пояснил он.
Второй момент — стоимость: использование специализированного оборудования, ручного труда и дорогих материалов (например аутентичных растворов) увеличивает затраты.
В-третьих, это учет архитектурных элементов. Как заявил Сергей Тимофеенко, исторические здания часто имеют сложный рельеф (лепнина, карнизы, скульптуры), что требует применения подъемников с повышенной маневренностью и плавностью хода.
Кроме того, важная минимизация воздействия на фасад здания. «Ограничения по нагрузке на старые конструкции исключают использование тяжелой техники, поэтому предпочтение отдается компактным самоходным подъемникам с малым давлением на грунт», — отметил Сергей Тимофеенко.
По его словам, если учесть перечисленные моменты и использовать современные самоходные подъемники, сроки реставрации и издержки на дорогостоящих специалистов сокращаются.
Индивидуальные решения
Как правило, исторические здания располагаются в центре города. А в Петербурге, например, дома в центре плотно пристроены друг к другу. Это создает сложности при реставрации фасадов — участникам процесса нужны в каждом случае индивидуальные решения и схемы работы.
«В таких городах, как Москва и Петербург, реставрация исторических фасадов часто связана с ограничениями по пространству и сложными условиями работы. В этом случае на первый план выходит компактность и маневренность техники. Например, самый маленький кран АРЛИФТ имеет ширину всего 78 см и может пройти через стандартный дверной проем, что позволяет работать даже в узких дворах-колодцах», — указывает Александр Урушев.
По его словам, также важна адаптация техники к разным поверхностям: ровный асфальт или замусоренная строительная площадка требуют разных решений.
Как отмечает Сергей Тимофеенко, для решения сложных задач производители предлагают оборудование с рядом адаптаций. Так, регулируемые опоры позволяют работать на неровных поверхностях (например брусчатка у старинных зданий) без риска повредить основания. Применяются также узкие и раздвижные шасси, позволяющие работать в арках, узких улочках, и другая техника. «Например, при реставрации одного московского особняка использовался коленчатый подъемник с поворотной корзиной и системой “мягкого старта”, чтобы избежать резких движений при работе рядом с лепниной», — рассказал Сергей Тимофеенко.
Замысловатые сложности
Реставрация — сложный и трудоемкий процесс. Причем сложности встречаются на всех этапах работ.
Например, на этапе обследования состояния объекта основная сложность — обнаружить все дефекты и создать полную картину картины как в графическом, так и в текстовом формате. Необходимо выявить подлинные строительные материалы ОКН, а для этого необходим подбор исторических сведений по объекту либо объектам-аналогам, указал Александр Шумилкин.
По его словам, на втором этапе — назначения этапов выполнения работ с соблюдением всех необходимых технологических решений, подготовкой рекомендаций по их соблюдению — необходим щадящий демонтаж поздних наслоений без повреждения аутентичных элементов. Укрепление конструкций часто осложняется запретом на современные методы и применение современных материалов.
Третий этап — проектирование с необходимостью соблюсти исторический облик объекта, что нередко сочетается с необходимостью приспособления здания для современного использования. «Необходим индивидуальный подход к каждому объекту, к особенностям его архитектурных и конструктивных решений. Реставраторы сталкиваются с нехваткой аналоговых материалов и необходимостью индивидуальных решений для каждого объекта», — уточнил Александр Шумилкин.
«Как представитель проектной организации скажу в первую очередь о сложностях на этапе обследования и проектирования. Исторические фасады, как правило, находятся в плотной городской застройке, а также бывают затенены деревьями, что усложняет выполнение их обмеров практически любым способом. Выполнение обмеров вручную — по умолчанию метод неточный и к таким фасадам обычно не применяется, а вот лазерное сканирование и фотограмметрия уже чувствительны к расстоянию до фасада (от сканера) и к наличию перед ним растительности — и для сканера, и для фотоаппарата. Обмеры всегда нужны “срочно”, поэтому летом некогда ждать осени, чтобы опала листва, а зимой некогда ждать, пока растает снег на карнизах. Все это снижает точность обмерных работ относительно возможной к достижению», — рассказал Александр Лапыгин, генеральный директор ООО «РУСЭКО-СТРОЙПРОЕКТ».
По его словам, есть сложности при организации доступа инженеров-обследователей во внутренние дворы, на чердаки, крыши и на соседние здания, а сегодня — запрет на обследования с помощью БПЛА во многих регионах. Это оставляет возможность лишь ручного фотографирования, что более трудозатратно, а иногда делает фотограмметрию неприменимым методом обмеров.
На этапе проектирования возникают проблемы программного обеспечения. «Универсальные программы для достижения сразу всех целей проектов реставрации отсутствуют, поэтому разные программы используются для разных задач, и большое количество времени требуется для передачи данных из одного ПО в другое. При конвертации часть данных неизбежно теряется, что тоже влияет на конечный результат», — отметил Александр Лапыгин.
Еще одна проблема, как ни странно, — борьба с коррупцией, которая заставляет ведомства придерживаться установленного законом срока на согласования в 30 дней. При этом через 30 дней вместо согласования заявитель может получить отказ и должен скорректировать проект. Результаты историко-культурной экспертизы не спасают ситуацию — у каждого эксперта может быть свое мнение, поэтому акты экспертизы приходится переделывать. «То есть пока система работает явно не так, как должна. Ну а пока таким образом тянется время, фасады продолжают разрушаться, все увеличивая объем реставрационных работ», — заключил Александр Лапыгин.
Перевод большинства технических требований в разряд добровольных в сфере строительства законодательно не продуман и вызывает множество вопросов. Такие выводы делает генеральный директор компании «Эксперт Проект» Максим Яковлев. В авторской статье эксперт вспоминает новейшую историю отраслевого технического регламента и рассуждает о том, как его выполнять после последних принятых законодательных изменений.
В ходе совещания на тему дорожного строительства 2 июня 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Президенту РФ об исполнении поручения по сокращению количества обязательных требований в строительстве. Соответствующее Постановление от 20 мая 2022 года № 914 вступит в силу 1 сентября 2022 года. При этом, как сообщил вице-премьер, сами нормы не перестанут действовать, а перевод обязательных требований в разряд добровольных создаст для проектировщиков и строителей возможность выбирать, какие нормативные документы они будут использовать для подтверждения соответствия проекта требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений.
Неужели теперь застройщики вздохнут свободно, так как не будет двойных толкований нормативных документов? Давайте разберемся. Новейшая история сокращения обязательных документов в строительстве началась в августе 2020 года, когда Правительство РФ в соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ утвердило новый перечень (№ 985) национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента. Данный документ вступил в действие с 1 августа 2020 года и должен иметь силу в течение как минимум пяти лет. Его подготовила команда под руководством вновь назначенного руководителя Министерства строительства РФ. Однако, несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем № 985 еще не успели высохнуть, Правительство РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Федерального закона № 384-ФЗ утверждает новый перечень — № 815, который вступил в действие с 1 сентября 2021 года.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня № 985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающий в себя 254 требования безопасности). Однако Министерство строительства РФ на этом не успокоилось и инициировало принятие Постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 «О внесении изменений в перечень № 815», которое и вступит в действие с 1 сентября 2022 года.
В проекте данного постановления, в его первоначальном варианте, из перечня № 815 исключались все обязательные своды правил и национальные стандарты. Однако в недрах согласующих министерств нашелся один компетентный специалист, который, по всей видимости, сообщил «специалистам» Минстроя, что для принятия этого постановления в таком виде необходимо менять Федеральный закон № 384-ФЗ. Его изменение потребовало бы много времени, а руководству Минстроя необходимо было доложить о выполнении поручения Президента. В связи с этим принято «гениальное» решение — оставить в перечне № 815 всего один национальный стандарт и четыре свода правил (СП), самым важным из которых оказался СП 28.13330.2017 — защита от коррозии.
Так что же получается? Застройщик теперь обязан выполнить только эти пять документов, а остальные добровольные может не выполнять? Нет, это не совсем так. Добровольность не означает, что данные нормы не нужно соблюдать!
Добровольность применения предоставляет возможность использования проектировщиками либо добровольных требований, либо на альтернативной основе других правил при дополнительном обосновании того, что они обеспечивают соблюдение требований Технического регламента. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов при условии, что содержащиеся в них проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения обосновываются одним или несколькими из следующих способов: 1. Результатами исследований. 2. Расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам. 3. Моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий. 4. Оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.
Однако что означают эти четыре волшебных пункта? Несмотря на то, что они существуют в федеральном законе уже в течение девяти лет, «специалисты» Минстроя РФ не соизволили разработать подзаконные акты по методологии соответствия каждого из этих четырех положений, а значения этих пунктов не понимает никто из чиновников ведомства.
Что же остаётся в сухом остатке: 1. Исключив из технического регламента практически все обязательные требования, Минстрой полностью изменил принципы технического регулирования в строительстве. 2. Ввиду фактического отсутствия возможности проектировщикам обосновать не применение добровольных сводов правил одним или несколькими из этих четырех способов 667 документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, стали обязательными к применению.
Застройщики все чаще объявляют бронирование квартир на ранней стадии строительства, до официального старта продаж. Это законно, но риски будущих дольщиков возрастают.
Застройщик может открывать продажи на основании разрешения на строительство и проектной декларации. Во многих случаях компания объявляет бронирование, имея на руках такие документы. В этом случае эксперты оценивают этот факт как маркетинговый ход, который позволяет изучить конъюнктуру рынка. «Так делают почти все застройщики, чтобы понять, каков будет финансовый поток в первые три месяца после старта продаж. Застройщики должны понимать, сколько покупателей к ним придет. Т. е. цель бронирования — сформировать пул на старт продаж», — поясняет Павел Штепан, учредитель ГК «ЮРИНФО».
По формальному признаку
Хотя застройщик имеет право привлекать деньги только на основании договора долевого участия, Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», указывает: «Действующее гражданское законодательство основывается на принципах свободы договора: между застройщиком и гражданами могут заключаться иные виды договоров, в том числе договор бронирования, предметом которого может являться предоставление преимущественного права на приобретение квартиры. Такая потребность может возникнуть исходя из желания покупателя подготовиться к будущей сделке, при этом быть уверенным в том, что интересующая его квартира не будет продана иному покупателю».
Бронирование — не бесплатная услуга, она обойдется потенциальному дольщику минимум в 200–300 тыс. рублей. Но и цены до открытия продаж на 5–15% ниже, хотя на старте обычно они и без того невысоки. Покупатель, как правило, платит «живые» деньги. Уплаченная сумма, подчеркивает Максим Алексеев, не может учитываться в оплате ДДУ — это будет прямое нарушение 214-ФЗ, поскольку «застройщик не вправе оставлять у себя денежные средства, причитающиеся по ДДУ, вся сумма должна идти на эскроу-счета».
Однако, получая деньги от будущих покупателей за услугу бронирования квартиры, застройщики формально не нарушают действующее законодательство, добавил эксперт.
Без формализма
В то же время договор бронирования — не тот документ, который позволит стать впоследствии собственником жилья, он лишь резервирует конкретную квартиру за потенциальным дольщиком до заключения ДДУ. Поэтому для покупателя возникают риски.
Максим Алексеев перечисляет:
- риски, связанные с заблуждением покупателя относительно сути сделки, заключаемой на основании договора бронирования, поскольку бронь — это выражение лишь неких условий будущей сделки, бронирование не является предварительным договором, а также не влечет правовых последствий, направленных на приобретение самого объекта, в отличие от ДДУ;
- риск двойной продажи, поскольку договор бронирования не регистрируется;
- договор бронирования не дает гарантий приобретателю в отличие от прав дольщика, предусмотренных Законом № 214-ФЗ;
- риск потери внесенных денежных средств, в случае если сделка не состоится по любым причинам, — приобретателям необходимо внимательно ознакомиться с условиями бронирования, особенно в части порядка возврата внесенных денежных средств.
К тому же не факт, что застройщик, объявивший бронирование, вообще получит разрешение на строительство и выйдет на площадку.
Павел Штепан полагает, что практику бронирования пресекать не надо. Обе стороны сделки получают выгоду: застройщик — понимание спроса, цен и первых финансовых потоков, покупатель — льготную цену на квартиру. «Деньги он платит небольшие, а опасности двойных продаж нет», — убежден эксперт.
«Мне кажется, практику бронирования сложно пресечь, поскольку никуда не исчезнет спрос со стороны потенциальных покупателей "придержать" за собой право на покупку квартиры, пока покупатели разрешают некоторые формальности с подготовкой к будущей сделке. Да и добросовестные застройщики, ориентируясь на спрос на такую услугу со стороны покупателей, будут находить механизмы предварительно закрепить намерения сторон относительно будущей сделки. Самое главное, чтобы приобретатели понимали и осознавали правовые последствия предлагаемой им схемы с бронирования», — резюмирует Максим Алексеев.
ОТ РЕДАКЦИИ
Каждый месяц «Строительный Еженедельник» публикует информацию о выведенных на рынок новых проектах в двух столичных регионах. И каждый месяц несколько проектов из этого списка приходится удалять перед публикацией — застройщики, как оказывается, не объявляли о старте продаж, речь идет только о бронировании. Если это законная процедура, чего они опасаются?