«Неипотека»
Сворачивание ипотечных программ с государственной поддержкой сократило рынок ипотечного кредитования. Взамен девелоперы, чиновники и депутаты начали предлагать альтернативные инструменты покупки жилья. С разной степенью успешности.
После прекращения действия ипотечной программы с господдержкой ипотечный рынок заметно сократился. Одна из главных причин — высокая ключевая ставка Банка России, которая провоцирует заградительные ипотечные ставки.
В начале года аналитики ВТБ прогнозировали сокращение ипотечного рынка на треть — до 3,3 трлн рублей. Однако в начале июня Центробанк снизил ключевую ставку с 21% до 20%. Это позволило крупным банкам немного снизить ставки по ипотеке. В среднем — на 0,94–2,2 п. п. в зависимости от сегмента жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки снизилась на 0,94 п. п., до 25,6% годовых.
У каждой компании или банка — свои показатели по ипотечному кредитованию.
В мае 2025 года Банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) почти на 4,5 млрд рублей. Большинство клиентов воспользовались программой «Семейная ипотека» (более 80%).
Во втором квартале 2025 года доля ипотечных сделок в ЦДС составила 45% от общего объема продаж. До 95% из них пришлось на семейную ипотеку. Остальные 5% — рыночная ипотека.
В ГК «ПСК» доля ипотечных сделок оценивается примерно в 60%, причем 99% ипотечных сделок приходится на программу «Семейная ипотека».
В высокобюджетном сегменте ипотека никогда не выступала драйвером продаж, отметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», — в предыдущие годы ее доля не превышала 30%. «В дорогом сегменте покупатели предпочитают использовать “живые” деньги либо рассрочки от застройщика, условия которых, как правило, согласовываются индивидуально. К тому же у льготных ипотечных программ всегда были ограниченные лимиты относительно стоимости элитных квартир — еще одна причина низкой доли ипотеки в нашем сегменте, где средний чек традиционно высок. За весь прошлый год в нашей компании было заключено всего три ипотечных сделки, причем в первом полугодии 2024-го их не было вовсе. В 2025 году ситуация схожая — лишь один ипотечный договор на фоне более чем двух десятков сделок с элитной недвижимостью, где средний чек составляет 150 млн рублей», — уточнила Оксана Кравцова.
Подножка от «ключа»
Льготные программы остаются самыми популярными на рынке новостроек. Сбер за первые пять месяцев выдал 632 млрд рублей по льготным программам — на 2% больше, чем год назад. При этом доля семейной ипотеки до отмены ипотеки с господдержкой оценивалась в 46,3%, а в первой половине 2025 года она достигла 84,4%.
В июне началась разработка новых условий по программе. Власти планировали увеличить возрастной ценз для детей — с семи до 14 лет; предполагалось дифференцированное увеличение максимальной суммы кредита в зависимости от количества членов семьи и увеличение размера кредита. Предполагалось, что новые условия начнут действовать в июле-августе. Однако на ПМЭФ-25 Марат Хуснуллин, вице-президент правительства РФ, объявил, что обновление программы откладывается. Причины — «очень напряженный бюджет», который уже сформирован, и высокая ключевая ставка. Таким образом, программа обновится только после снижения ключевой ставки.
Мода на рассрочку
После отмены льготной ипотеки лидером среди финансовых инструментов стала рассрочка от застройщика. В апреле на расширенном заседании Госсовета Марат Хуснуллин предложил расширить применение рассрочки, учитывая высокую ключевую ставку и недоступность рыночных ипотечных ставок. Но схема нуждается в доработке. В частности, надо установить залог, а рассрочки разрешить только на готовые объекты, по которым застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли счета эскроу. Кроме того, нужны юридические гарантии для застройщика, например возможность изымать жилье за долги.
Против рассрочки в принципе всегда выступает Центробанк. Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, — против идеи позволить застройщикам изымать жилье за долги по рассрочке, поскольку это может увеличить долговую нагрузку и создать риски для граждан.
Недавно регулятор «напугал» рынок размером суммарной задолженности по рассрочке — один триллион рублей. Только за первые три месяца 2025 года доля сделок с рассрочкой в стране составила около 40%, тогда как в предыдущие годы она находилась на уровне 10–20%. Банк опубликовал информационное письмо, в котором перечислил риски и для покупателей, и для застройщиков: «При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Например, не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Помимо рисков для потребителя, есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет не способен ее погашать».
ЦБ рекомендовал банкам анализировать проекты девелоперов, реализующих значительную часть жилья в рассрочку.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, указала на активное использование на рынке рассрочки, доля которой достигает в ряде компаний 30–50% в объеме продаж. «Этот инструмент неплохо работает, если у компании есть объекты со сроком сдачи в 2028–2029 годах. В таком случае можно предложить покупателям комфортную схему платежей. Кроме того, некоторые клиенты рассчитывают в случае снижения ключевой ставки перейти из рассрочки в ипотеку, что также дает пространство для маневра».
Между тем объем покупок с рассрочку начал сокращаться. Газета «Известия» опросила участников рынка, и выяснилось: доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза. В числе причин — срыв сделок. По данным «Прайд Групп», в Петербурге не состоялось примерно 20% таких сделок. По мнению Алексея Бондарева, генерального директора АН «Прайд Групп», в 2025 году рассрочка уже не дает преимуществ: «Девелоперы несут потери, деньги остаются замороженными, объекты — в подвешенном состоянии. В ответ компании переписали правила. Сроки сократили до 12–24 месяцев. Первый взнос — от 20%. За просрочку — 2% в месяц. В премиальном сегменте Москвы рассрочку выдают только при оплате минимум половины стоимости. Покупателей начали проверять так же строго, как банки: запрашивают не только доходы, но и активы, анализируют поведение поручителей… Девелоперы не готовы рисковать. Они работают с деньгами, а не с обещаниями. Продать объект без проблем можно только в том случае, если покупатель подтверждает платежеспособность и вносит средства сразу».
Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», отмечает сокращение доли рассрочек на объектах компании до 40%.
Компания TIBRGROUP работает в сегменте апартаментов, поэтому ипотечные сделки никогда не лидировали в объеме продаж. По словам Елены Соловьевой, директора по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare), с начала года ипотечных сделок в компании не было вообще. «Самым эффективным инструментом продаж и в жилом, и в коммерческом сегменте независимо от региона присутствия остается рассрочка. В наших объектах ее доля составляет 95%. Среди перспективных инструментов продаж можно также отметить покупку недвижимости в лизинг и трейд-ин, но в глобальном смысле это тоже своеобразные виды рассрочки», — полагает она.
«В условиях высокой ключевой ставки альтернативных инструментов для приобретения строящегося жилья остается немного. Программы рассрочки, предлагаемые застройщиками, стали своеобразным “спасательным кругом” для покупателей, стремящихся обзавестись собственным жильем. Однако стоит признать, что рассрочка, несмотря на свою привлекательность, не может в полной мере заместить ипотеку», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
Без ипотеки
Попутно растет число сделок, в которых ипотечные кредиты не участвуют, — неипотечные сделки. По данным сервиса «ДомКлик», почти половина всех сделок с жильем в Сбере за первые пять месяцев текущего года совершалась без использования ипотечного кредита. При этом на рынке новостроек доля таких сделок оценивается в 23,6%.
По подсчетам ВТБ, в первом полугодии россияне заключили около 900 тыс. сделок по покупке жилья без ипотеки — на 3% больше, чем годом ранее.
Банк прогнозирует: по итогам года число неипотечных сделок в России достигнет двух миллионов, рост год к году составит примерно 1%. «В этом году мы наблюдаем устойчивый рост числа покупателей, которые предпочитают использовать при покупке недвижимости собственные накопления, в том числе от рекордных депозитных доходов, и альтернативные формы расчета. Две из трех сделок на рынке недвижимости пройдут за счет собственных средств покупателей. Однако потенциал этого тренда ограничен: неипотечный сегмент близок к насыщению, и структура сделок постепенно стабилизируется», — заявил Александр Пахомов, заместитель президента-председателя правления ВТБ.
Поскольку у Группы ЦДС многие объекты находятся на завершающей стадии строительства, доля сделок за наличный расчет в компании достигает 45%. «При оформлении сделки за наличный расчет, без использования ипотеки или рассрочки, по некоторым нашим объектам мы предоставляем скидку до 25–30% от первоначальной цены. Наличие большого числа объектов с погашенным проектным финансированием позволяет нам гибко подходить к формированию цены и предлагать покупателям столь выгодные условия», — отметила Наталья Кукушкина.
Кроме расчетов «живыми» деньгами, заемными средствами и популярных рассрочек, застройщики иногда используют иные финансовые инструменты.
Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development, полагает, что сегодня шанс на распространение получает лизинг недвижимости — по сути, это вариант длительной рассрочки на десять лет, «но со своими нюансами». По его мнению, схема может стать хорошей альтернативой ипотеке, но прежде необходимо снизить риски для покупателя. По словам Евгения Бескровного, популярность схемы растет, но все зависит от регулирования: «При взаимодействии с банками застройщики могут создать какой-то совместный гибридный продукт, который снизит риски для клиентов и позволит обслуживать всех тех, кто не попадает под текущие ипотечные условия».
В свою очередь Кирилл Кудрявцев полагает, что альтернативой ипотеке может быть только ипотека. «Сейчас с небольшой ставкой есть семейная программа, и на этом — все. Спрос по ней есть, но пока есть и ограничения по сумме — 12 млн рублей. Если этой суммы на покупку не хватает, применяется комбинированная программа: льготная ставка на максимально возможную сумму плюс рыночная ставка на недостающую. В таком варианте можно увеличить общую сумму займа до 30 млн рублей. Другие варианты для покупателей не из льготных категорий — это траншевая ипотека, позволяющая снизить ежемесячный платеж. А также ипотека с льготным периодом».
В небольшом объеме на рынке также присутствуют цифровые финансовые активы (ЦФА) — токены. Стоимость токена может соответствовать цене квадратного метра, но также девелопер может назначить любую цену. Когда строительство дома завершается, квартиры, на которые выпущены ЦФА, продаются на открытом рынке по действующей на тот момент цене. Возникает доход, который распределяется между инвесторами — покупателями токенов. С одной стороны, это инструмент активизации продаж для застройщика, с другой — для квалифицированных инвесторов.
Невнятная перспектива
Лилия Алексашина указывает: «Сейчас рынок по-прежнему находится в режиме ожидания. Отказ от массовых программ господдержки требует поиска новых, более адресных инструментов стимулирования продаж. Таким перспективным инструментом могут стать целевые льготные ипотечные программы для работников отдельных отраслей экономики, молодых специалистов и военнослужащих, принимающих участие в СВО. В отличие от массовой льготной ипотеки, они будут поддерживать спрос линейно, не оказывая существенного влияния на ценообразование».
Осенью прошлого года в Комитете по строительству и ЖКХ Госдумы появилось предложение ввести лизинг жилья в качестве альтернативы ипотеке.
Власти обдумывают еще один механизм — жилищные депозиты (целевой вклад для накопления первого взноса на ипотечный кредит).
Выступая на Госсовете в апреле 2025 года, Марат Хуснуллин предложил доработать механизм внедрения системы жилищно-накопительных сбережений. На тот момент законопроект уже был принят в первом чтении. «Основная цель — накопление средств на первоначальный взнос», — уточнил вице-премьер.
«Самыми эффективными являются ставки на уровне 5–7% годовых. И если бы ключевая ставка была сопоставимой, то все сложности с бюджетными субсидиями, лимитами, сокращениями и расширениями круга заемщиков, спецпрограммами и прочим отпали бы сами собой за ненадобностью. Поэтому самый перспективный инструмент оздоровления жилищного кредитования — это снижение ключевой ставки», — резюмировал Кирилл Кудрявцев.
«Зеленое» строительство до сего времени не стало популярным направлением, хотя разговоры о его преимуществах идут не первый год. Низкий спрос обусловлен не только и не столько слабой информированностью граждан, но также дороговизной «зеленых» проектов. Запустить моду на «зеленые» объекты должны помочь специальные финансовые инструменты.
«Зеленое» строительство стало одной из тем, обсуждаемых в ходе Петербургского международного экономического форума в июне 2023 года на секции «"Зеленый свет" "зеленым" зданиям: строительство энергоэффективного и качественного жилья».
По самым строгим критериям, только 3–5% рынка недвижимости сегодня можно отнести к «зеленым» объектам, заявил Антон Шалаев, руководитель Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), но к 2024–2025 годам доля таких объектов превысит 20%.
Во всяком случае чиновники рассчитывают на стимул в виде Стратегии строительства и ЖКХ, в которой есть энергоэффективные технологии и материалы. По словам Антона Шалаева, в развитие стратегии был принят план мероприятий по стандартизации.
Так, в прошлом году утвержден ГОСТ Р — первый российский «зеленый» стандарт, который пока дополняется, уточняется. Сейчас в работе — стандарт для ИЖС.
Но при этом применение «зеленого» стандарта остается сугубо добровольным.
Подсчитали — прослезились
Девелоперы в течение многих лет говорят о низком спросе на «зеленое» строительство. Сертифицированные по зарубежным стандартам существующие здания — в основном нежилого назначения, причем построенные по заказу иностранных компаний.
В жилом строительстве, по расчетам группы «Самолет», себестоимость вырастает на 7–10%. По данным Сбера, внедрение «зеленых» стандартов может увеличить затраты застройщика на 10–15%. Само собой, вырастает цена квартиры. Но позволить себе лишние траты на приобретение жилья покупатели массового сегмента вряд ли могут и готовы.
В то же время, подчеркивает Марина Слуцкая, директор по устойчивому развитию банка Дом.РФ, если закладывать энергоэффективные технологии на ранней стадии проекта, «можно предусмотреть минимальное удорожание».
В то же время применение «зеленого» стандарта дает преимущества. По расчетам, если следовать ГОСТ Р, экономия коммунальных платежей достигнет 60%, также вырастает ликвидность квартиры.
Как утверждает Марина Слуцкая, выгоду получает в том числе государство: «На одну и ту же инфраструктуру можно подключить больше объектов, а население меньше платит за коммуналку».
Пока в большинстве проектов появляются отдельные «зеленые» элементы, хотя, как ранее выяснили специалисты Дом.РФ, больше половины граждан полагают энергоэффективность важным критерием выбора жилья.
При увеличенных затратах застройщика и низком спросе нужны стимулирующие меры от государства, убежден Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Государство должно создавать стимулы, чтобы девелоперы шли в "зеленое" строительство и чтобы покупатели обращали внимание на такие дома».
«Наше все» в «зеленом» виде
Один из важных стимулов — «зеленая» ипотека, которую продвигает Дом.РФ. По словам Марины Слуцкой, инструмент обсуждается в Минстрое РФ и Центробанке. «Готовим базу, чтобы застройщики могли развиваться в "зеленом" направлении, не дожидаясь поддержки государства», — пояснила она.
По мнению Владимира Кошелева, для развития «зеленого» строительства нужны специализированные банковские продукты, причем со специальными ставками, желательно — отрицательными. «Нужен адресный продукт с более низкой относительно рыночной ставкой. У нас все почему-то опасаются инфляции, но это не вызовет инфляции», — уточнил он.
Если в коммерческих объектах есть конкретный интересант, который смотрит на репутацию, на тарифы, на больничные, то жилая недвижимость — более дисперсная история: там есть люди, которые не знают об энергоэффективности, снижении тарифов и прочем, рассуждает Марина Слуцкая. По ее словам, «все упирается в достаток населения и ипотечный платеж», поэтому необходимо уравновесить ипотечные платежи для «зеленых» и не «зеленых».
Владимир Кошелев полагает, что внедрение «зеленой» ипотеки простимулирует и девелоперов, поскольку 99% доступного жилья приобретается в кредит.
Анастасия Федотова, управляющий директор-руководитель дирекции по устойчивому развитию ПАО «Сбербанк», подчеркивает: нужно стимулировать и застройщиков, которые вынуждены в условиях сократившихся возможностей входить в новые проекты. «Это могут быть субсидии и макропруденциальное регулирование, сниженные нормативы резервирования», — рассуждает она.
По словам Анастасии Федотовой, есть поручение президента разработать меры стимулирования именно для проектов устойчивого развития. «Хотелось бы, чтобы туда "зеленое" строительство вошло», — сказала она.
Теория и практика
В прошлом году стартовал эксперимент по выпуску «зеленых» облигаций. Одна из первых компаний, выпустившая бумаги, — «Легенда». «Это было естественное продолжение работы с зеленым стандартом, совместной работы с Дом.РФ», — пояснил Василий Селиванов, генеральный директор Legenda Intelligent Development.
По его словам, задача «вдруг стать "зелеными"» не стояла. «Позеленеть» можно по многим критериям, докрутив чуть-чуть уже наработанные в компаниях стандарты. Какие-то критерии стандарта следует учитывать в следующих проектах — в частности, закладывать на этапе проектирования другие решения. Это в том числе повышает качество проектов.
Однако Василий Селиванов отметил: «Половина себестоимости проекта не относится к стройке».
По его мнению, стимулирование необходимо, но нужен «ресурс на улучшение качества» и избавление девелоперов от лишних обременений.
В Москве, указал Антон Кульбачевский, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, «зеленое» строительство рассматривается как перспективное направление для программы реновации. И один из мощных стимулов, по его мнению, — пиар, с которого надо начинать.
Одновременно застройщики видят препоны на пути внедрения «зеленых» технологий. Например, Владимир Калина, управляющий директор дирекции регионального девелопмента ПАО «ПИК-специализированный застройщик», заявляет: половину зданий, построенных компанией, можно сразу сертифицировать по ГОСТ Р, но девелоперы вынуждены строить по формальным стандартам — в противном случае проекты не могут пройти экспертизу. По его мнению, необходимо совершенствовать механизм экспертизы. Но главным двигателем прогресса может стать «зеленая» ипотека.
Павел Карнаух, генеральный директор «CLT Девелопмент» (АФК «Система»), чья компания строит CLT-дома в Вологодской области, — они намного дешевле построенных по традиционным технологиям и «соответствуют всей повестке "зеленого" домостроения», видит проблемы в слабо развитой нормативной базе.
Стандарт едет за рубежи
Между тем Росстандарт, Минстрой РФ и Дом.РФ готовы поделиться наработками со странами — участницами Евразийского экономического союза (ЕАЭС). Базой послужит ГОСТ Р, на основе которого будет разработан межгосударственный стандарт
«У нас большие планы по написанию новых стандартов: это не только ГОСТ Р для ИЖС и ГОСТ Р для капитального ремонта, но и продвижение утвержденного в прошлом году ГОСТ Р для МКД на пространство ЕАЭС, который станет основой для написания Межгосударственного стандарта. Реализация стандарта невозможна без помощи федерального ведомства, которое, в свою очередь, также поддерживает идею отраслевого обмена опытом с зарубежными странами. Для значительного снижения углеродного следа в отрасли необходима координация усилий стран — партнеров по линии СНГ и ЕАЭС. Росстандарт, Минстрой России и ЕЭК поддержали инициативу ДОМ.РФ по разработке в 2023 году межгосударственного "зеленого" стандарта», — прокомментировала Марина Слуцкая.
Источник фото: фотобанк Фонда Росконгресс
«Газпромнефть – Битумные материалы» применила уникальную разработку в ходе масштабных работ по замене верхнего слоя дорожного покрытия на одной из важнейших транспортных артерий Санкт-Петербурга – Литейном проспекте.
Специалисты предприятия нанесли инновационный продукт, жидкую ленту, с помощью специального устройства – автоматизированного модуля для асфальтоукладчика. Технологию применили на участке протяженностью один километр от Невского проспекта до улицы Пестеля.
Оборудование не имеет аналогов, повышает качество и скорость работ. При этом модуль легко устанавливается на любой асфальтоукладчик и позволяет автоматически наносить продукт непосредственно при укладке асфальтобетонной смеси.
Дмитрий Орлов, генеральный директор «Газпромнефть – Битумные материалы»:
«Применение наших технологий при работах в историческом центре Санкт-Петербурга – большая ответственность. Туристическая привлекательность города зависит, в том числе и от качества дорожной сети. Это достигается не только за счёт тщательного контроля проводимых работ и профессионализма строителей, но и благодаря использованию современных технологий. В комплексе с заменой дорожного полотна это не только позволяет повысить безопасность движения, но и сократить время нахождения в пути при поездках. Литейный проспект стал первой локацией в Петербурге, где мы применили наш инновационный модуль для нанесения продукта. В дальнейшем мы продолжим применять наши технологии, чтобы жители могли с комфортом добираться до главных туристических достопримечательностей».
Александр Варламов, директор по производству ООО «ДСК АБЗ-Дорстрой»
«В качестве генерального подрядчика мы регулярно выполняем работы на объектах транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, в частности в рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги». Это предъявляет особенные требования к результату, добиться которого нам позволяет наличие собственного производства асфальтобетонной смеси, богатый профессиональный опыт и качественное оборудование. При этом замена дорожного полотна на Литейном проспекте стала для нас своего рода знаковым событием, поскольку речь идет об одной из главных улиц города. Выполнить такую ответственную задачу помогают самые современные технологии, которые, в том числе предлагают наши партнеры».
Андрей Демин, начальник управления контроля качества и внедрения инноваций СПБ ГКУ «Дирекция транспортного строительства»
«Ремонт на Литейном проспекте проведен с опережением по срокам и по современной методике объемно-функционального проектирования смесей и покрытий, что позволит значительно повысить устойчивость дороги к высоким нагрузкам. Но самое главное – в результате развития транспортной инфраструктуры город станет еще комфортнее для жителей. Это возможно только благодаря эффективной координации действий власти и бизнеса, примером которой и стали работы на таком значимом объекте. Применение современных технологий особенно важно для Санкт-Петербурга, где объемы дорожного ремонта постоянно растут. И только в этом году в рамках нацпроекта в городе будут приведены в нормативное состояние еще 130 км дорог».
Справка:
* Жидкая стыковочная лента — это битумно-полимерный жидкий состав с различными модификаторами. В отличие от работы с рулонным материалом, технология ее применения состоит всего из двух операций: залить состав в бак машины и под давлением нанести его на кромку. При этом не требуется дополнительной фиксации материала на кромке, лента не требует разогрева и не содержит растворителей.