«Неипотека»
Сворачивание ипотечных программ с государственной поддержкой сократило рынок ипотечного кредитования. Взамен девелоперы, чиновники и депутаты начали предлагать альтернативные инструменты покупки жилья. С разной степенью успешности.
После прекращения действия ипотечной программы с господдержкой ипотечный рынок заметно сократился. Одна из главных причин — высокая ключевая ставка Банка России, которая провоцирует заградительные ипотечные ставки.
В начале года аналитики ВТБ прогнозировали сокращение ипотечного рынка на треть — до 3,3 трлн рублей. Однако в начале июня Центробанк снизил ключевую ставку с 21% до 20%. Это позволило крупным банкам немного снизить ставки по ипотеке. В среднем — на 0,94–2,2 п. п. в зависимости от сегмента жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки снизилась на 0,94 п. п., до 25,6% годовых.
У каждой компании или банка — свои показатели по ипотечному кредитованию.
В мае 2025 года Банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) почти на 4,5 млрд рублей. Большинство клиентов воспользовались программой «Семейная ипотека» (более 80%).
Во втором квартале 2025 года доля ипотечных сделок в ЦДС составила 45% от общего объема продаж. До 95% из них пришлось на семейную ипотеку. Остальные 5% — рыночная ипотека.
В ГК «ПСК» доля ипотечных сделок оценивается примерно в 60%, причем 99% ипотечных сделок приходится на программу «Семейная ипотека».
В высокобюджетном сегменте ипотека никогда не выступала драйвером продаж, отметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», — в предыдущие годы ее доля не превышала 30%. «В дорогом сегменте покупатели предпочитают использовать “живые” деньги либо рассрочки от застройщика, условия которых, как правило, согласовываются индивидуально. К тому же у льготных ипотечных программ всегда были ограниченные лимиты относительно стоимости элитных квартир — еще одна причина низкой доли ипотеки в нашем сегменте, где средний чек традиционно высок. За весь прошлый год в нашей компании было заключено всего три ипотечных сделки, причем в первом полугодии 2024-го их не было вовсе. В 2025 году ситуация схожая — лишь один ипотечный договор на фоне более чем двух десятков сделок с элитной недвижимостью, где средний чек составляет 150 млн рублей», — уточнила Оксана Кравцова.
Подножка от «ключа»
Льготные программы остаются самыми популярными на рынке новостроек. Сбер за первые пять месяцев выдал 632 млрд рублей по льготным программам — на 2% больше, чем год назад. При этом доля семейной ипотеки до отмены ипотеки с господдержкой оценивалась в 46,3%, а в первой половине 2025 года она достигла 84,4%.
В июне началась разработка новых условий по программе. Власти планировали увеличить возрастной ценз для детей — с семи до 14 лет; предполагалось дифференцированное увеличение максимальной суммы кредита в зависимости от количества членов семьи и увеличение размера кредита. Предполагалось, что новые условия начнут действовать в июле-августе. Однако на ПМЭФ-25 Марат Хуснуллин, вице-президент правительства РФ, объявил, что обновление программы откладывается. Причины — «очень напряженный бюджет», который уже сформирован, и высокая ключевая ставка. Таким образом, программа обновится только после снижения ключевой ставки.
Мода на рассрочку
После отмены льготной ипотеки лидером среди финансовых инструментов стала рассрочка от застройщика. В апреле на расширенном заседании Госсовета Марат Хуснуллин предложил расширить применение рассрочки, учитывая высокую ключевую ставку и недоступность рыночных ипотечных ставок. Но схема нуждается в доработке. В частности, надо установить залог, а рассрочки разрешить только на готовые объекты, по которым застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли счета эскроу. Кроме того, нужны юридические гарантии для застройщика, например возможность изымать жилье за долги.
Против рассрочки в принципе всегда выступает Центробанк. Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, — против идеи позволить застройщикам изымать жилье за долги по рассрочке, поскольку это может увеличить долговую нагрузку и создать риски для граждан.
Недавно регулятор «напугал» рынок размером суммарной задолженности по рассрочке — один триллион рублей. Только за первые три месяца 2025 года доля сделок с рассрочкой в стране составила около 40%, тогда как в предыдущие годы она находилась на уровне 10–20%. Банк опубликовал информационное письмо, в котором перечислил риски и для покупателей, и для застройщиков: «При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Например, не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Помимо рисков для потребителя, есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет не способен ее погашать».
ЦБ рекомендовал банкам анализировать проекты девелоперов, реализующих значительную часть жилья в рассрочку.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, указала на активное использование на рынке рассрочки, доля которой достигает в ряде компаний 30–50% в объеме продаж. «Этот инструмент неплохо работает, если у компании есть объекты со сроком сдачи в 2028–2029 годах. В таком случае можно предложить покупателям комфортную схему платежей. Кроме того, некоторые клиенты рассчитывают в случае снижения ключевой ставки перейти из рассрочки в ипотеку, что также дает пространство для маневра».
Между тем объем покупок с рассрочку начал сокращаться. Газета «Известия» опросила участников рынка, и выяснилось: доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза. В числе причин — срыв сделок. По данным «Прайд Групп», в Петербурге не состоялось примерно 20% таких сделок. По мнению Алексея Бондарева, генерального директора АН «Прайд Групп», в 2025 году рассрочка уже не дает преимуществ: «Девелоперы несут потери, деньги остаются замороженными, объекты — в подвешенном состоянии. В ответ компании переписали правила. Сроки сократили до 12–24 месяцев. Первый взнос — от 20%. За просрочку — 2% в месяц. В премиальном сегменте Москвы рассрочку выдают только при оплате минимум половины стоимости. Покупателей начали проверять так же строго, как банки: запрашивают не только доходы, но и активы, анализируют поведение поручителей… Девелоперы не готовы рисковать. Они работают с деньгами, а не с обещаниями. Продать объект без проблем можно только в том случае, если покупатель подтверждает платежеспособность и вносит средства сразу».
Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», отмечает сокращение доли рассрочек на объектах компании до 40%.
Компания TIBRGROUP работает в сегменте апартаментов, поэтому ипотечные сделки никогда не лидировали в объеме продаж. По словам Елены Соловьевой, директора по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare), с начала года ипотечных сделок в компании не было вообще. «Самым эффективным инструментом продаж и в жилом, и в коммерческом сегменте независимо от региона присутствия остается рассрочка. В наших объектах ее доля составляет 95%. Среди перспективных инструментов продаж можно также отметить покупку недвижимости в лизинг и трейд-ин, но в глобальном смысле это тоже своеобразные виды рассрочки», — полагает она.
«В условиях высокой ключевой ставки альтернативных инструментов для приобретения строящегося жилья остается немного. Программы рассрочки, предлагаемые застройщиками, стали своеобразным “спасательным кругом” для покупателей, стремящихся обзавестись собственным жильем. Однако стоит признать, что рассрочка, несмотря на свою привлекательность, не может в полной мере заместить ипотеку», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
Без ипотеки
Попутно растет число сделок, в которых ипотечные кредиты не участвуют, — неипотечные сделки. По данным сервиса «ДомКлик», почти половина всех сделок с жильем в Сбере за первые пять месяцев текущего года совершалась без использования ипотечного кредита. При этом на рынке новостроек доля таких сделок оценивается в 23,6%.
По подсчетам ВТБ, в первом полугодии россияне заключили около 900 тыс. сделок по покупке жилья без ипотеки — на 3% больше, чем годом ранее.
Банк прогнозирует: по итогам года число неипотечных сделок в России достигнет двух миллионов, рост год к году составит примерно 1%. «В этом году мы наблюдаем устойчивый рост числа покупателей, которые предпочитают использовать при покупке недвижимости собственные накопления, в том числе от рекордных депозитных доходов, и альтернативные формы расчета. Две из трех сделок на рынке недвижимости пройдут за счет собственных средств покупателей. Однако потенциал этого тренда ограничен: неипотечный сегмент близок к насыщению, и структура сделок постепенно стабилизируется», — заявил Александр Пахомов, заместитель президента-председателя правления ВТБ.
Поскольку у Группы ЦДС многие объекты находятся на завершающей стадии строительства, доля сделок за наличный расчет в компании достигает 45%. «При оформлении сделки за наличный расчет, без использования ипотеки или рассрочки, по некоторым нашим объектам мы предоставляем скидку до 25–30% от первоначальной цены. Наличие большого числа объектов с погашенным проектным финансированием позволяет нам гибко подходить к формированию цены и предлагать покупателям столь выгодные условия», — отметила Наталья Кукушкина.
Кроме расчетов «живыми» деньгами, заемными средствами и популярных рассрочек, застройщики иногда используют иные финансовые инструменты.
Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development, полагает, что сегодня шанс на распространение получает лизинг недвижимости — по сути, это вариант длительной рассрочки на десять лет, «но со своими нюансами». По его мнению, схема может стать хорошей альтернативой ипотеке, но прежде необходимо снизить риски для покупателя. По словам Евгения Бескровного, популярность схемы растет, но все зависит от регулирования: «При взаимодействии с банками застройщики могут создать какой-то совместный гибридный продукт, который снизит риски для клиентов и позволит обслуживать всех тех, кто не попадает под текущие ипотечные условия».
В свою очередь Кирилл Кудрявцев полагает, что альтернативой ипотеке может быть только ипотека. «Сейчас с небольшой ставкой есть семейная программа, и на этом — все. Спрос по ней есть, но пока есть и ограничения по сумме — 12 млн рублей. Если этой суммы на покупку не хватает, применяется комбинированная программа: льготная ставка на максимально возможную сумму плюс рыночная ставка на недостающую. В таком варианте можно увеличить общую сумму займа до 30 млн рублей. Другие варианты для покупателей не из льготных категорий — это траншевая ипотека, позволяющая снизить ежемесячный платеж. А также ипотека с льготным периодом».
В небольшом объеме на рынке также присутствуют цифровые финансовые активы (ЦФА) — токены. Стоимость токена может соответствовать цене квадратного метра, но также девелопер может назначить любую цену. Когда строительство дома завершается, квартиры, на которые выпущены ЦФА, продаются на открытом рынке по действующей на тот момент цене. Возникает доход, который распределяется между инвесторами — покупателями токенов. С одной стороны, это инструмент активизации продаж для застройщика, с другой — для квалифицированных инвесторов.
Невнятная перспектива
Лилия Алексашина указывает: «Сейчас рынок по-прежнему находится в режиме ожидания. Отказ от массовых программ господдержки требует поиска новых, более адресных инструментов стимулирования продаж. Таким перспективным инструментом могут стать целевые льготные ипотечные программы для работников отдельных отраслей экономики, молодых специалистов и военнослужащих, принимающих участие в СВО. В отличие от массовой льготной ипотеки, они будут поддерживать спрос линейно, не оказывая существенного влияния на ценообразование».
Осенью прошлого года в Комитете по строительству и ЖКХ Госдумы появилось предложение ввести лизинг жилья в качестве альтернативы ипотеке.
Власти обдумывают еще один механизм — жилищные депозиты (целевой вклад для накопления первого взноса на ипотечный кредит).
Выступая на Госсовете в апреле 2025 года, Марат Хуснуллин предложил доработать механизм внедрения системы жилищно-накопительных сбережений. На тот момент законопроект уже был принят в первом чтении. «Основная цель — накопление средств на первоначальный взнос», — уточнил вице-премьер.
«Самыми эффективными являются ставки на уровне 5–7% годовых. И если бы ключевая ставка была сопоставимой, то все сложности с бюджетными субсидиями, лимитами, сокращениями и расширениями круга заемщиков, спецпрограммами и прочим отпали бы сами собой за ненадобностью. Поэтому самый перспективный инструмент оздоровления жилищного кредитования — это снижение ключевой ставки», — резюмировал Кирилл Кудрявцев.
Девелоперы и владельцы недвижимости постепенно возвращаются к принципам устойчивого развития, переходя на российские стандарты «зеленой» сертификации и отечественные технологии. Современные тренды эксперты обсудили на площадке конференции «Зеленая недвижимость: выгода для девелопера и потребителя».
После событий 2022 года рынок сертификации по стандартам «зеленого» строительства ощущал большой спад, и продолжался он, по словам экспертов, в течение года.
«Сейчас под конец 2024 года я вижу, что количество обращений увеличивается. В связи с переходом на российскую сертификацию рынок стабилизируется», — отмечает генеральный директор EST Group Евгений Тесля. Если говорить в цифрах, то примерно 25% участников рынка недвижимости, ранее обращавшихся за сертификацией, пожелали проверить свои здания на соответствие российскому «зеленому» ГОСТу.
Например, ожидает сертификации бизнес-центр Comcity. Ранее этот московский объект получал документы о соответствии стандартам BREEAM Excellent и обладает сертификатом LEED с оценкой Gold, а также имеет четыре «зеленые» награды.
Жилье экологического стандарта
Внимательно изучают российские экологические стандарты и крупные девелоперы. Например, ГК «Самолет» решила испытать сертификацию по «зеленому» ГОСТу на жилом комплексе «Пригород Лесное», расположенном в 15 км от Москвы. «Это один из самых массовых проектов, и именно его выбрали для того, чтобы проверить, насколько внутренние стандарты соответствуют требованиям ГОСТа», — отмечает директор по устойчивому развитию ГК «Самолет» Кира Смирнова.
А Группа компаний «Эталон» в 2022–2023 годах приняла участие в пилотном проекте Дом.рф по созданию нового ГОСТа для многоквартирных домов. «Это дало нам возможность изучить российский стандарт и понять, как его можно использовать в проектах масс-маркета, — говорит начальник отдела взаимодействия с инвесторами и устойчивого развития ГК «Эталон» Мария Бевзюк. — Мы очень трепетно относимся к устойчивому строительству и включаем в это понятие не только «зеленое» строительство, но и комфортную среду для будущих поколений, жизни, отдыха и работы».
Именно поэтому девелоперы выходят в регионы с программами комплексного развития территорий, где застройщик не только возводит жилые дома, но и создает комфортную среду: общественные пространства, зеленые скверы с объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, застройщик продумывает пешеходные маршруты и точки притяжения внутри новых жилых кварталов, что сподвигает людей отдыхать в своем районе и пересаживаться с машин на велосипеды и самокаты.
Для участия в программе Дом.рф «Эталон» выбрал жилой комплекс комфорт-класса в Екатеринбурге, где цена «квадрата» составляла около 120 тыс. рублей. При этом ЖК удалось доказать соответствие критериям устойчивого строительства. Более дорогостоящие решения в части водо- и энергоэффективности девелопер применил в московском жилом комплексе «Серебряный фонтан», где удалось интегрировать систему приточно-вытяжной вентиляции.
Разница в понимании
Присутствующий на мероприятии председатель совета по экологическому развитию RUGBC Гай Александр Имз поддержал решение застройщика об использовании приточно-вытяжной вентиляции, указывая, что микроклимат в помещении — один из самых важных параметров, так как человек проводит внутри помещений около 90% своего времени, и очень важно поддерживать его работоспособность на высоком уровне. При этом открывать форточку для проветривания — неправильно, ведь так в атмосферу попадает углекислый газ, что наносит вред окружающей среде.
Впрочем, у российских экспертов на этот счет — иное мнение. Напомним, в октябре на полях XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге дизайнер Артемий Лебедев предложил Минстрою обращать больше внимания на обустройство комфортного жилья при проектировании и вернуть форточки. «Мы можем сколько угодно обсуждать плотность застройки, озеленение, комфорт, детские сады, парикмахерские на первом этаже... Это все очень нужно и классно, но после этого мы заходим к себе в квартиру, которую только что построили, и у нас в этой квартире стоит окно пластиковое, в котором нет форточки. Нам, конечно же, скажут маркетологи: “А мы вам сделали микропроветривание — смотрите, вот щель инновационная из нее”. Воздух заходит к нам в квартиру, но это не источник свежего воздуха. Потому что самый лучший воздух, который есть, — это воздух на улице. <…> А мы себя загоняем в квартиры, в которых эта базовая потребность отсутствует», — считает дизайнер.
В ответ на это заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин отметил, что, возможно, в некоторых вопросах действительно можно вернуться к старому образу жизни. Кроме того, по словам чиновника, покупателям квартир стало важным наличие благоустроенных дворов и парковых территорий, культурных, спортивных и образовательных объектов в шаговой доступности — всего, что создает комфортную среду для жизни и воспитания детей.
Главное — цена
Об изменении во взглядах на комфортное жилье говорят и результаты исследований ведущих девелоперов. «Если в 2020 году наличие зеленой зоны вблизи интересовало 13% клиентов, то сейчас — 87%. Экологическая обстановка в районе в 2020-м волновала 6%, в 2022-м — 25%, а сейчас — 84%. Мы понимаем, что изменяется общее поле», — указала Кира Смирнова.
Но в первую очередь подавляющее число покупателей жилья интересует стоимость квартиры и транспортная доступность. Именно поэтому девелоперы опасаются массово использовать капиталоемкие решения и оттолкнуть покупателей.
«Решения зеленой кровли и других дорогостоящих зарубежных систем удорожают стоимость квадратного метра, поэтому в масс-маркете их использовать достаточно проблематично, — поясняет Мария Бевзюк. — Мы живем в турбулентном состоянии при высоких ключевых ставках, поэтому основной вызов — финансовый. И если мы говорим об энергоэффективных решениях, то они удорожают строительство, и не всегда покупатель готов платить, потому что часть этих затрат мы закладываем в стоимость».
Ситуацию могла бы поправить поддержка государства, но широкого набора инструментов для субсидирования и финансирования зеленого строительства сегодня нет. Только Дом.рф в ряде регионов предлагает льготное финансирование на этапе старта и субсидирует ставку на 2–4% п. п. на тот момент, пока она еще привязана к «ключу».
Несмотря на это, некоторые застройщики применяют отечественные разработки в части «зеленого» строительства. Например, ГК «Кортрос» оборудовала солнечными батареями фасады нескольких своих жилых комплексов в различных регионах России. Так, в столице кремниевые панели можно увидеть на стенах жилого дома Headliner, расположенного напротив «Москва-Сити», и сейчас идет установка оборудования на здании одноименного общественного центра. Смонтировано оборудование в Екатеринбурге в ЖК «Олимпика», а в Уфе инновационное решение использовано при возведении ЖК «Умный дом Гелиос». Помимо этого, солнечные станции работают и на фасадах коммерческих объектов — Сберсити, центрального офиса Россельхозбанка и здании компании «Сибур».
«У всех — разные архитектурные решения, но возможно замещение до 10–15% от всего энергопотребления здания, а с точки зрения домовых нужд — до 30–40%. Это реальная экономия для людей, которые приобретают квадратный метр в этом доме», — говорит директор департамента продаж России и СНГ «Юнигрин энерджи» Александр Маслов, добавляя, что максимальный эффект от работы российских солнечных батарей достигается в Чите.
С вниманием к окружающей среде
Тем временем в России продолжают изучать возможности деревянных конструкций из CLT-панелей. Совместно с Министерством строительства России и МЧС прошел ряд раундов испытаний на огнестойкость. На полигоне в Оренбурге были построены несколько домов, и проходил процесс их сжигания. Специалисты изучали скорость распространения и степень огнестойкости. Огонь не распространялся дальше источника пожара, что доказало соответствие подобных конструкций нормам (класс пожарной безопасности К0 [45]).
Сейчас идет процесс подготовки поправок в нормативную базу. А в будущем дома из деревянных CLT-панелей на облегченных фундаментах планируют возводить в северных широтах при реализации мастер-планов в опорных городах Арктики и по пути следования Северного морского пути. Помимо этого, производители опытным путем доказали устойчивость конструкции в Байкальске при сейсмической активности. Это открывает перспективы для массового строительства домов по данной технологии на территории Дальнего Востока. Также рассматривается возможность возведения объектов общественного и социального назначений. «Там нужно строить здания без нарушения экологии среды, и CLT — одно из лучших решений, — обращает внимание коммерческий директор по технологии CLT в BN Group Кирилл Конов (BN Group и Segesha Group входят в АФК “Система”. — Примеч. ред.). — Дерево является энергоэффективным материалом и продолжает поглощать углекислый газ даже в процессе эксплуатации готовых домов».
В Европе и других зарубежных странах данная технология подходит под стандарты экологичности и сейчас находится на пике популярности. «Есть огромное будущее не только для внутреннего развития, но и для экспорта, потому что в России лесов много, а труд и энергия не так дороги», — говорит Гай Александр Имз.
Впрочем, интерес к данной технологии существует и в дружественных странах. По словам Кирилла Конова, возможности сотрудничества обсуждаются со странами — членами БРИКС и СНГ, а именно: с Азербайджаном, Узбекистаном, Бразилией и Индией.
Уважаемые коллеги! Друзья!
Поздравляем вас с наступающим Новым годом и Рождеством!
Пусть вам сопутствует удача, а все трудности и препятствия будут легкопреодолимы.
Желаем интересных и успешных проектов, неиссякаемой энергии и вдохновения.
Редакция газеты «Строительный Еженедельник»
и портала ASNinfo