«Неипотека»
Сворачивание ипотечных программ с государственной поддержкой сократило рынок ипотечного кредитования. Взамен девелоперы, чиновники и депутаты начали предлагать альтернативные инструменты покупки жилья. С разной степенью успешности.
После прекращения действия ипотечной программы с господдержкой ипотечный рынок заметно сократился. Одна из главных причин — высокая ключевая ставка Банка России, которая провоцирует заградительные ипотечные ставки.
В начале года аналитики ВТБ прогнозировали сокращение ипотечного рынка на треть — до 3,3 трлн рублей. Однако в начале июня Центробанк снизил ключевую ставку с 21% до 20%. Это позволило крупным банкам немного снизить ставки по ипотеке. В среднем — на 0,94–2,2 п. п. в зависимости от сегмента жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки снизилась на 0,94 п. п., до 25,6% годовых.
У каждой компании или банка — свои показатели по ипотечному кредитованию.
В мае 2025 года Банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) почти на 4,5 млрд рублей. Большинство клиентов воспользовались программой «Семейная ипотека» (более 80%).
Во втором квартале 2025 года доля ипотечных сделок в ЦДС составила 45% от общего объема продаж. До 95% из них пришлось на семейную ипотеку. Остальные 5% — рыночная ипотека.
В ГК «ПСК» доля ипотечных сделок оценивается примерно в 60%, причем 99% ипотечных сделок приходится на программу «Семейная ипотека».
В высокобюджетном сегменте ипотека никогда не выступала драйвером продаж, отметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», — в предыдущие годы ее доля не превышала 30%. «В дорогом сегменте покупатели предпочитают использовать “живые” деньги либо рассрочки от застройщика, условия которых, как правило, согласовываются индивидуально. К тому же у льготных ипотечных программ всегда были ограниченные лимиты относительно стоимости элитных квартир — еще одна причина низкой доли ипотеки в нашем сегменте, где средний чек традиционно высок. За весь прошлый год в нашей компании было заключено всего три ипотечных сделки, причем в первом полугодии 2024-го их не было вовсе. В 2025 году ситуация схожая — лишь один ипотечный договор на фоне более чем двух десятков сделок с элитной недвижимостью, где средний чек составляет 150 млн рублей», — уточнила Оксана Кравцова.
Подножка от «ключа»
Льготные программы остаются самыми популярными на рынке новостроек. Сбер за первые пять месяцев выдал 632 млрд рублей по льготным программам — на 2% больше, чем год назад. При этом доля семейной ипотеки до отмены ипотеки с господдержкой оценивалась в 46,3%, а в первой половине 2025 года она достигла 84,4%.
В июне началась разработка новых условий по программе. Власти планировали увеличить возрастной ценз для детей — с семи до 14 лет; предполагалось дифференцированное увеличение максимальной суммы кредита в зависимости от количества членов семьи и увеличение размера кредита. Предполагалось, что новые условия начнут действовать в июле-августе. Однако на ПМЭФ-25 Марат Хуснуллин, вице-президент правительства РФ, объявил, что обновление программы откладывается. Причины — «очень напряженный бюджет», который уже сформирован, и высокая ключевая ставка. Таким образом, программа обновится только после снижения ключевой ставки.
Мода на рассрочку
После отмены льготной ипотеки лидером среди финансовых инструментов стала рассрочка от застройщика. В апреле на расширенном заседании Госсовета Марат Хуснуллин предложил расширить применение рассрочки, учитывая высокую ключевую ставку и недоступность рыночных ипотечных ставок. Но схема нуждается в доработке. В частности, надо установить залог, а рассрочки разрешить только на готовые объекты, по которым застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли счета эскроу. Кроме того, нужны юридические гарантии для застройщика, например возможность изымать жилье за долги.
Против рассрочки в принципе всегда выступает Центробанк. Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, — против идеи позволить застройщикам изымать жилье за долги по рассрочке, поскольку это может увеличить долговую нагрузку и создать риски для граждан.
Недавно регулятор «напугал» рынок размером суммарной задолженности по рассрочке — один триллион рублей. Только за первые три месяца 2025 года доля сделок с рассрочкой в стране составила около 40%, тогда как в предыдущие годы она находилась на уровне 10–20%. Банк опубликовал информационное письмо, в котором перечислил риски и для покупателей, и для застройщиков: «При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Например, не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Помимо рисков для потребителя, есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет не способен ее погашать».
ЦБ рекомендовал банкам анализировать проекты девелоперов, реализующих значительную часть жилья в рассрочку.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, указала на активное использование на рынке рассрочки, доля которой достигает в ряде компаний 30–50% в объеме продаж. «Этот инструмент неплохо работает, если у компании есть объекты со сроком сдачи в 2028–2029 годах. В таком случае можно предложить покупателям комфортную схему платежей. Кроме того, некоторые клиенты рассчитывают в случае снижения ключевой ставки перейти из рассрочки в ипотеку, что также дает пространство для маневра».
Между тем объем покупок с рассрочку начал сокращаться. Газета «Известия» опросила участников рынка, и выяснилось: доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза. В числе причин — срыв сделок. По данным «Прайд Групп», в Петербурге не состоялось примерно 20% таких сделок. По мнению Алексея Бондарева, генерального директора АН «Прайд Групп», в 2025 году рассрочка уже не дает преимуществ: «Девелоперы несут потери, деньги остаются замороженными, объекты — в подвешенном состоянии. В ответ компании переписали правила. Сроки сократили до 12–24 месяцев. Первый взнос — от 20%. За просрочку — 2% в месяц. В премиальном сегменте Москвы рассрочку выдают только при оплате минимум половины стоимости. Покупателей начали проверять так же строго, как банки: запрашивают не только доходы, но и активы, анализируют поведение поручителей… Девелоперы не готовы рисковать. Они работают с деньгами, а не с обещаниями. Продать объект без проблем можно только в том случае, если покупатель подтверждает платежеспособность и вносит средства сразу».
Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», отмечает сокращение доли рассрочек на объектах компании до 40%.
Компания TIBRGROUP работает в сегменте апартаментов, поэтому ипотечные сделки никогда не лидировали в объеме продаж. По словам Елены Соловьевой, директора по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare), с начала года ипотечных сделок в компании не было вообще. «Самым эффективным инструментом продаж и в жилом, и в коммерческом сегменте независимо от региона присутствия остается рассрочка. В наших объектах ее доля составляет 95%. Среди перспективных инструментов продаж можно также отметить покупку недвижимости в лизинг и трейд-ин, но в глобальном смысле это тоже своеобразные виды рассрочки», — полагает она.
«В условиях высокой ключевой ставки альтернативных инструментов для приобретения строящегося жилья остается немного. Программы рассрочки, предлагаемые застройщиками, стали своеобразным “спасательным кругом” для покупателей, стремящихся обзавестись собственным жильем. Однако стоит признать, что рассрочка, несмотря на свою привлекательность, не может в полной мере заместить ипотеку», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
Без ипотеки
Попутно растет число сделок, в которых ипотечные кредиты не участвуют, — неипотечные сделки. По данным сервиса «ДомКлик», почти половина всех сделок с жильем в Сбере за первые пять месяцев текущего года совершалась без использования ипотечного кредита. При этом на рынке новостроек доля таких сделок оценивается в 23,6%.
По подсчетам ВТБ, в первом полугодии россияне заключили около 900 тыс. сделок по покупке жилья без ипотеки — на 3% больше, чем годом ранее.
Банк прогнозирует: по итогам года число неипотечных сделок в России достигнет двух миллионов, рост год к году составит примерно 1%. «В этом году мы наблюдаем устойчивый рост числа покупателей, которые предпочитают использовать при покупке недвижимости собственные накопления, в том числе от рекордных депозитных доходов, и альтернативные формы расчета. Две из трех сделок на рынке недвижимости пройдут за счет собственных средств покупателей. Однако потенциал этого тренда ограничен: неипотечный сегмент близок к насыщению, и структура сделок постепенно стабилизируется», — заявил Александр Пахомов, заместитель президента-председателя правления ВТБ.
Поскольку у Группы ЦДС многие объекты находятся на завершающей стадии строительства, доля сделок за наличный расчет в компании достигает 45%. «При оформлении сделки за наличный расчет, без использования ипотеки или рассрочки, по некоторым нашим объектам мы предоставляем скидку до 25–30% от первоначальной цены. Наличие большого числа объектов с погашенным проектным финансированием позволяет нам гибко подходить к формированию цены и предлагать покупателям столь выгодные условия», — отметила Наталья Кукушкина.
Кроме расчетов «живыми» деньгами, заемными средствами и популярных рассрочек, застройщики иногда используют иные финансовые инструменты.
Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development, полагает, что сегодня шанс на распространение получает лизинг недвижимости — по сути, это вариант длительной рассрочки на десять лет, «но со своими нюансами». По его мнению, схема может стать хорошей альтернативой ипотеке, но прежде необходимо снизить риски для покупателя. По словам Евгения Бескровного, популярность схемы растет, но все зависит от регулирования: «При взаимодействии с банками застройщики могут создать какой-то совместный гибридный продукт, который снизит риски для клиентов и позволит обслуживать всех тех, кто не попадает под текущие ипотечные условия».
В свою очередь Кирилл Кудрявцев полагает, что альтернативой ипотеке может быть только ипотека. «Сейчас с небольшой ставкой есть семейная программа, и на этом — все. Спрос по ней есть, но пока есть и ограничения по сумме — 12 млн рублей. Если этой суммы на покупку не хватает, применяется комбинированная программа: льготная ставка на максимально возможную сумму плюс рыночная ставка на недостающую. В таком варианте можно увеличить общую сумму займа до 30 млн рублей. Другие варианты для покупателей не из льготных категорий — это траншевая ипотека, позволяющая снизить ежемесячный платеж. А также ипотека с льготным периодом».
В небольшом объеме на рынке также присутствуют цифровые финансовые активы (ЦФА) — токены. Стоимость токена может соответствовать цене квадратного метра, но также девелопер может назначить любую цену. Когда строительство дома завершается, квартиры, на которые выпущены ЦФА, продаются на открытом рынке по действующей на тот момент цене. Возникает доход, который распределяется между инвесторами — покупателями токенов. С одной стороны, это инструмент активизации продаж для застройщика, с другой — для квалифицированных инвесторов.
Невнятная перспектива
Лилия Алексашина указывает: «Сейчас рынок по-прежнему находится в режиме ожидания. Отказ от массовых программ господдержки требует поиска новых, более адресных инструментов стимулирования продаж. Таким перспективным инструментом могут стать целевые льготные ипотечные программы для работников отдельных отраслей экономики, молодых специалистов и военнослужащих, принимающих участие в СВО. В отличие от массовой льготной ипотеки, они будут поддерживать спрос линейно, не оказывая существенного влияния на ценообразование».
Осенью прошлого года в Комитете по строительству и ЖКХ Госдумы появилось предложение ввести лизинг жилья в качестве альтернативы ипотеке.
Власти обдумывают еще один механизм — жилищные депозиты (целевой вклад для накопления первого взноса на ипотечный кредит).
Выступая на Госсовете в апреле 2025 года, Марат Хуснуллин предложил доработать механизм внедрения системы жилищно-накопительных сбережений. На тот момент законопроект уже был принят в первом чтении. «Основная цель — накопление средств на первоначальный взнос», — уточнил вице-премьер.
«Самыми эффективными являются ставки на уровне 5–7% годовых. И если бы ключевая ставка была сопоставимой, то все сложности с бюджетными субсидиями, лимитами, сокращениями и расширениями круга заемщиков, спецпрограммами и прочим отпали бы сами собой за ненадобностью. Поэтому самый перспективный инструмент оздоровления жилищного кредитования — это снижение ключевой ставки», — резюмировал Кирилл Кудрявцев.
В Санкт-Петербурге 29 и 30 июня прошел седьмой конкурс профессионального мастерства «СТРОЙМАСТЕР» в номинации «Лучший сварщик — 2022». В нем приняли участие представители строительных компаний Северной столицы и Ленинградской области, а также учащиеся профессиональных колледжей.
Напомним, организатором конкурса «СТРОЙМАСТЕР» является Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) при участии Профсоюза строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области и других отраслевых объединений и профильных учреждений при поддержке Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга. Бессменный оператор конкурса — Петербургский строительный центр.
Главная цель конкурса «СТРОЙМАСТЕР» — популяризация рабочих профессий, повышение престижа высококвалифицированного труда мастеров строительных работ, пропаганда их достижений и передового опыта учащимся, внедрение новых технологий в строительстве.
Помогая созидать
Участниками конкурса «Лучший сварщик — 2022» стали четырнадцать человек, представляющих строительные компании, а также профессиональные учебные заведения. Практическая часть соревнований третий год подряд проходила на площадке учебного научно-технического центра «Сварка». Конкурсантам по специальному заданию необходимо было сварить два контрольных сварных соединения. Оценивало работу сварщиков по ряду показателей компетентное жюри, в которое вошли представители НП «Национальное Агентство Контроля Сварки». Особое внимание эксперты уделяли оценке техники безопасности проводимых работ.
Перед стартом соревнования с напутственными словами в адрес сварщиков выступили соорганизаторы конкурса и специально приглашенные лица. «Каждый участник сегодня покажет свои лучшие навыки, компетенцию и опыт. Ваша основная задача - быть первыми и лучшими в своем деле. Всем удачи!» — подчеркнул член Cовета Ассоциации «Национальное объединение строителей», генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Президент Ассоциации «Петровское объединение строителей» Владимир Чмырёв напомнил, что именно Санкт-Петербург является основоположником данных конкурсов, которые затем стали проводиться и в других городах нашей страны. «Вы — уникальные специалисты, в которых нуждается любое строительство. Наш город растет благодаря вам, поэтому каждому желаю сил и профессионализма! Спасибо, что прибыли на наш конкурс».
Руководитель Северо-Западного аттестационного центра «Национального Агентства Контроля Сварки» Алексей Левченко также пожелал успехов участникам и напомнил, что сварщик всегда находится в творческом поиске, потому что его волнуют зазоры, чистота кромки, и он отдает своей работе всю душу. «У нас создано много профессиональных стандартов по сварочному производству», — уточнил он.
Участников соревнования поздравил и начальник службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Владимир Болдырев. Также за проведение конкурса он поблагодарил его организаторов. «Я глубоко убежден, что любая профессия в сфере строительства имеет сложности. Без вас наша жизнедеятельность невозможна. Я желаю каждому продолжать трудиться на благо нашего города».
Также участников конкурса «Лучший сварщик — 2022» поздравил заместитель председателя Комитета по строительству Артур Сливний: «Символично, что награждение победителей конкурса проходит в преддверии Дня строителя. Не забывайте о том, что ваша профессия востребована в любой сфере строительства и Петербург нуждается в ваших руках. От лица Комитета по строительству всем желаю профессиональных успехов!» — добавил он.
«В 2007 году мы начали организовывать конкурсы рабочих профессий. Отрадно, что с каждым годом участников становится все больше и больше. В вашей профессии нет предела совершенству! Поздравляю всех участников и победителей!» — выразил признательность в своем выступлении председатель Профсоюза строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Георгий Пара.
Лучшие в своем деле
Торжественная церемония награждения победителей конкурса прошла 30 июня во Дворце труда. Перед конкурсантами с поздравлениями выступили представители оргкомитета. Все финалисты получили памятные подарки.
В номинации «Лучший по профессии сварщик Санкт-Петербурга — 2022» первое место занял электрогазосварщик Умарбек Музаффаров из ООО «Северная Компания». В прошлом году он уже участвовал в конкурсе и завоевал серебро. Второе место занял электрогазосварщик Руслан Волковицкий, также представляющий ООО «Северная Компания». Третье место у сварщика Евгения Мокеева из ООО «ЛЕНМОНТАЖ».
В номинации «Лучший по профессии сварщик Ленинградской области — 2022» первое место вновь у представителя ООО «Северная Компания», электросварщика Александра Васильева. Второе место занял Александр Фисенко из ООО «Газпром газораспределение Ленинградская область». Третье место досталось также представителю данной организации — электрогазосварщику Сергею Кузьмину.
В номинации «Лучший учащийся по профессии сварщик — 2022» завоевал первое место студент 3-го курса Невского колледжа им. А. Г. Неболсина Максим Скляренко. Второе место разделили между собой учащиеся Тихвинского промышленно-технологического техникума им. Е. И. Лебедева студент 3-го курса Кирилл Александров и студент 2-го курса Владислав Выров.
Два года назад в интервью «Строительному Еженедельнику» Рубен Чинарьян, директор по стратегическому развитию и маркетингу ГК «ПромСтройКонтракт» (ПСК), заявил, что полностью отечественная опалубка — реальность. Организовав производство из отечественных материалов и комплектующих и используя собственные разработки, ГК ПСК может констатировать: импортозамещение на рынке опалубки близится к 100%.
После начала спецоперации в феврале 2022 года объем жилищного строительства оказался под угрозой сокращения — застройщики притормозили вывод на рынок новых проектов. Не исключено сокращение этого сегмента строительного рынка.
Однако по-прежнему идет возведение инфраструктурных объектов — в первую очередь по госзаказу. Поэтому спрос на опалубку, которую выпускает ГК ПСК, не снижается, хотя ажиотажным его назвать нельзя.
В перспективе можно ждать спроса из ряда областей Украины, ДНР и ЛНР, где есть необходимость восстанавливать объекты — и жилые и инфраструктурные. Потребность в опалубочном оборудовании будет, если речь пойдет о монолитном строительстве, уточнил Чинарьян. Еще один из вариантов роста спроса на отечественную опалубку — уход из России иностранных компаний. Информация об этом уже появилась на рынке. Кроме того, государство затеяло масштабное транспортное строительство и модернизацию ЖКХ.
Для производства опалубки на предприятиях ГК ПСК используются российские материалы — металл, фанера, деревянная балка и другие комплектующие изделия. Но технологическое оборудование для производства опалубочных систем по большей части импортное, поэтому с заменой и обслуживанием могут возникнуть проблемы, но они несиюминутны. Таким образом, задача импортозамещения практически выполнена.
Опалубка, без которой не может обойтись монолитное домостроение, пришла в Россию в 1990-е. До этого в стране появлялись только отдельные объекты. Монолитное строительство уверенно набрало темп. Российские специалисты сначала учились у зарубежных коллег, рассказал Чинарьян. Получив определенный опыт, они что-то переработали, что-то придумали сами, и сегодня ГК ПСК производит все виды опалубочных систем, применяемых на объектах любого функционального назначения — от жилых домов до космодрома.
Опалубка используется различная — в зависимости от объекта. Для гражданского строительства или, например, для атомной отрасли — это стандартные и самоподъемные гидравлические опалубочные системы для вертикальных и горизонтальных строительных конструкций, для мостостроения в том числе предлагается уникальная скользящая гидравлическая опалубка. Кроме того, для объектов мостостроения ГК ПСК производит и поставляет опорные части, деформационные швы и механические соединения арматуры.
В каждом случае нужен индивидуальный подход. Но коль скоро компания производит все виды опалубки, предложить заказчику конкретное решение — не проблема, поскольку на предприятии не прекращаются самостоятельные разработки.
Получив на конкурсной основе подряд, ГК ПСК сегодня работает на строительстве мостовых переходов магистрали М-12, которая станет частью транспортного коридора Западная Европа — Западный Китай. Конкурс на поставку опалубки удалось выиграть благодаря собственным технологическим наработкам, которые сокращают время на строительство вдвое.
«Продукция нашей компании всегда была востребована — на объектах Росатома, на строительстве дорог, на сооружении знаковых инфраструктурных объектов. В опалубке есть и будет потребность», — заключил Рубен Чинарьян.
Справка
Компания «ПромСтройКонтракт» создана в 1992 году. Сейчас это промышленно-строительный холдинг, работающий во многих российских регионах, имеющий офисы за рубежом.
Компании группы «ПромСтройКонтракт» активно участвуют в строительстве объектов энергетического, промышленного, транспортного, гражданского и специального строительства, среди которых можно выделить спортивные сооружения Олимпийских игр в Сочи и все двенадцать стадионов к чемпионату мира по футболу; вантовые мосты «Русский» и «Золотой Рог» в г. Владивостоке; искусственные сооружения ЗСД и ЦКАД; комплекс высотных зданий делового центра Москва-Сити и самое высокое в Европе здание «Лахта-Центр» в г. Санкт-Петербурге; космодром Восточный; объекты Госкорпорации Росатом на территории стран СНГ и за рубежом; ведущиеся в настоящее время работы по строительству оснований гравитационного типа (ОГТ) для проекта «Арктик СПГ 2» с использованием скользящей опалубки; а также сотни других объектов промышленно-гражданского строительства.