Смена курса
Рынок жилого строительства стремительно меняется, девелоперы вынуждены приспосабливаться к новым условиям. Каждая компания идет свои путем, делая упор на новые технологии, цифровизацию, качество продукта и т. д.
Новые для девелоперов вызовы в ходе ПМЭФ-2025 обсуждали участники сессии «За рамками жанра: новые модели девелопмента для нового времени» и круглого стола «Выжить, чтобы развиваться».
О чем бы ни говорили участники разных дискуссий на ПМЭФ, многие проблемы сводились к финансированию — точнее, к непомерно высокой ключевой ставке Центробанка.
По мнению Ольги Архангельской, партнера, руководителя направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов Группы компаний Б1, текущие изменения в отрасли, скорее, вынужденные. Рынок развивается всегда, но сейчас для девелоперов — сложное время. Они пытаются снизить себестоимость, нарастить продажи, выстраивают долгосрочные отношения с покупателями — борются с вызовами как могут. Все больше продаж идет через ПИФы, рассрочки, цифровые активы. Применяются новые материалы, технологии, эффективная организация строительства.
По словам Ольги Архангельской, сегодня используются цифровизация, 3D-проектирование, «личные кабинеты», соцсети, БИМ, ИИ, дроны… «Все идет к тому, что дом воспринимается не как набор кирпичей, а как сервис, услуга», — подчеркнула она.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ПАО Банк «ВТБ», полагает, что сегодня на первый план выходит «искусство девелопмента». По его мнению, важно правильно упаковать проект, разбить его по очередям… «Сегодня цена ошибки становится более высокой — процентные ставки влияют на экономику проекта. Процентные ставки из эффективного проекта могут сделать неэффективный», — утверждает он.
При этом лучше себя чувствуют компании, придерживающиеся консервативной политики. Те девелоперы, которые демонстрировали агрессивный рост — скупали земельные участки и проекты, брали кредиты, — получили сегодня большие долги и большой объем нераспроданного жилья.
Максим Грицкевич, председатель правления Банка ДОМ.РФ, отметил: «Мы видим, что есть очевидная временная компонента — рост себестоимости, нехватка кадров, ключевая ставка…»
По его словам, 41% девелоперских компаний готовы покупать новые участки и двигаться дальше. Есть компании, которые притормозили вывод на рынок новых проектов, но есть и те, кто уйдут с рынка, завершив проект. Максим Грицкевич полагает, что банки и застройщики будут реструктурировать обязательства. Но если и банк, и застройщик понимают, что проект не выйдет в плюс, банк не сможет помочь — проект был изначально плохо посчитан.
Способы и методы
Каждая компания не то выживает, не то развивается, как умеет. Группа «Самолет», например, пересмотрела планы в начале 2024 года и сократила развитие. «Мы с 2024 года максимально сократили развитие, запускаем новые проекты с учетом географической диверсификации, принимаем оптимальную стратегию для каждого проекта, управляем земельным банком, выводим только точечные проекты. Фокусируемся на основном бизнесе — девелопмент, стройка. Это основной план развития в 2025-м — первой половине 2026 года», — рассказала Анна Акиньшина, генеральный директор Группы «Самолет».
По ее словам, у компании самый большой земельный банк в стране. Теперь настал момент его монетизировать. Какие-то проекты приостановлены, какие-то проданы. «Наращивать земельный банк с точки зрения входа в проект и кредитования — не время», — утверждает она.
Компания DARS развивалось небыстро. «Мы не меняли стратегию, мы всегда развивались неагрессивно», — подчеркнул Дмитрий Рябов, председатель совета директоров компании DARS.
По его мнению, надо заниматься продажами и наполнением эскроу-счетов, получать разрешения на строительство и открывать продажи, особенно если площадки приобретены на кредитные деньги. Вместе с тем, полагает Дмитрий Рябов, нужно заниматься проектами вроде комплексного развития территорий (КРТ) — такими, где затраты растянуты во времени.
«В нашем случае хочется развиваться, чтобы жить, а не наоборот», — заявила Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО». Компания задолго до сегодняшнего дня начала заниматься проектам КРТ. Кроме того, при замедлении спроса на все, связанное с ипотечными продуктами, увидела рост спроса на другие виды недвижимости, инвестиционный спрос. Идет диверсификация проектов, экспансия в другие регионы.
Господдержка
Тем не менее девелоперы заинтересованы в различного рода поддержке со стороны государства. Такую поддержку обещает Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: «В следующую шестилетку будет работать ряд механизмов, прямые вливания бюджетов, казначейские инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации».
По его словам, уже разработана программа по субсидированию проектного финансирования для проектов со сроком ввода в 2026 году в небольших городах с 20-процентной распроданностью жилья. Будут и другие инструменты, которые помогут застройщикам минимизировать затраты без бюджетных вливаний. Сейчас они на стадии обсуждения.
Но главная помощь от власти бизнесу — не мешать, подчеркнул Никита Стасишин.
В Госдуме также озабочены мерами поддержки строительного комплекса. Как заявил Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, есть предложение выкупать нераспроданное жилье для расселения аварийного жилого фонда. «Это позволит ускорить темпы расселения», — подчеркнул он.
Кроме того, депутаты полагают, что нужны доходные дома, им даже понятно, что именно надо сделать, чтобы в этот сегмент пришел частный капитал. Однако пока этого не происходит.
Некоторым девелоперам повезло больше, чем остальным. Александр Гайдуков, руководитель компании «Страна девелопмент», заявил: когда компания работала на растущем рынке, ее поддерживали все. Сейчас, по его словам, «обнажились места, на которые надо обратить внимание». Он подчеркнул: «Все полномочия для поддержки девелоперов сегодня есть у муниципальных округов, и выживаемость девелопера зависит от политики в муниципальном округе».
Москва, как обычно, оказалась впереди всех. Программа реновации служит эффективной мерой поддержки для девелоперов, выступающих подрядчиками. «Большинство крупных девелоперов — подрядчики по реновации, потому что это гарантированный доход», — отметил Владислав Овчинский, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.
Сейчас, полагает он, наступило время доверия. Столичные власти перешли на скоринг, отказались от гарантий. По его словам, многие крупные девелоперы пользуются этим инструментом, но власти не боятся, потому что уже в первом квартале выросло количество выданных разрешений на строительство. «Это значит, что город доверяет девелоперам, девелоперы — городу», — подчеркнул Владислав Овчинский. Он заявил: «Финансовая поддержка – хорошая история, когда есть финансы».
При этом Владислав Овчинский полагает: не надо создавать искусственных инструментов помощи — у Минстроя и банков их много, у регионов их вполне достаточно, чтобы сформировать программу не выживания, а развития. Надо пользоваться тем, что есть, выжимать из этого максимум. Все остальное, утверждает он, зависит от грамотной стратегии развития бизнеса, стратегии не стабилизации, не консервации, а развития.
Перспектива
Между тем рынок продолжает меняться. Антон Финогенов, директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ», полагает, что ужесточится конкуренция за покупателя, причем малые и средние компании будут конкурировать с крупными вполне успешно, потому что они гибче.
Меняются требования к застройщикам. По словам Антона Финогенова, власти регионов требуют от девелоперов все больше инфраструктурной нагрузки и меньше этажей в домах. Меняется квартирография. В ряде регионов уже нормативно запрещены студии определенной площади. «Думаю, это долгосрочный фактор», — заявил Антон Финогенов.
По его мнению, будет расти доля арендного жилья, будут более гибкими планировочные решения, «плотность будет умной», под влиянием растущих тарифов на коммунальные услуги будут повышаться энергоэффективность, улучшаться экологичные характеристики…
Роман Антощенков считает ключом к успеху проекта — правильный набор квартирографии. По его мнению, цена — не единственный и не самый первый критерий сегодня, потому важно понять, какова целевая аудитория компании или проекта.
Девелоперы сами указывают на слабую цифровизацию строительной отрасли, следовательно, потенциал в этом направлении есть. «Опыт накоплен, а пользоваться им никто не может», — заявил Алексей Дроздов, генеральный директор Pragmacore.
По его словам, нередко процессы использования искусственного интеллекта в компаниях — «для галочки». Максим Грицкевич полагает важной задачей цифровизацию, «которая через несколько лет принесет плоды».
Он также возлагает надежды на снижение ключевой ставки в 2026 году хотя бы до 14–15%, тогда ситуация на рынке выправится. «Банковские инструменты развились, надо развивать другие инструменты — привлечь профессиональных инвесторов в отрасль. И лет через 20 отрасль будет другой», — добавил Максим Грицкевич.
По словам Владислава Овчинского, почти во всех компаниях, у которых есть планы на развитие, произошла диверсификация: стали строить свои заводы, создали подразделения по строительству промышленных площадей. Кроме того, в Москве активизировалось строительство коммерческих площадей.
«Выживают сильные, а умирают не слабые, а глупые», — заключил он.
ООО «Испытания. Диагностика. Контроль» («И.Д.К») осуществляет все виды контроля качества дорог и дорожно-строительных работ, включая лабораторное сопровождение строительства. Стационарные лаборатории компании базируются на Северо-Западе России, для выполнения заказов в других точках страны формируются мобильные лабораторные комплексы, оснащенные всем необходимым.
Наверное, каждый из нас задумывался о качестве российских дорог, хотя в последние годы сделано немало для его повышения. На Петербургском экономическом форуме бывший министр транспорта, сейчас помощник президента РФ Игорь Левитин заявил, что федеральные дороги приведены в порядок, 85% из них соответствуют установленным нормативам.
Это произошло благодаря многим факторам, в том числе кропотливой работе специалистов по контролю качества дорожного полотна в ходе строительства, ремонта или реконструкции.
Однако далеко не у каждой строительной компании имеются собственные ресурсы для осуществления полноценного контроля качества работ, материалов и изделий на объекте, ведь для этого необходимо проводить исследования и испытания с применением высокотехнологичного и сложного оборудования. Например, испытания на прочность, износ, усталость с помощью разрывных машин, или выявление дефектов с применением акустического, магнитного, ультразвукового метода. Или химические исследования свойств материалов, характеризующих их безопасность и качество.
Наряду со сложной приборной техникой требуются специалисты высокой квалификации, владеющие передовыми методами исследований.
С учетом современного уровня развития методов лабораторного анализа и дефицита квалифицированных кадров строительным компаниям трудно организовать и держать в штате подразделения по контролю качества. Целесообразно обращаться к специализированным компаниям, обладающим необходимым парком оборудования и специалистами.
Лабораторное сопровождение
Большой опыт в области контроля качества объектов дорожного строительства имеет ООО «И.Д.К» («Испытания. Диагностика. Контроль»). Если охарактеризовать основные услуги компании для дорожной отрасли одной фразой, то можно сказать, что это лабораторное сопровождение строительства. Оно осуществляется по двум направлениям: анализ стройматериалов, обследование и аудит дорог на различных этапах строительства, реконструкции или ремонта.
Спектр исследуемых материалов широк: песок, грунты, щебень, гравий, бетон, битумы, мастики, эмульсии, различные типы асфальтобетонов и т. д.
Возможности компании, включая оснащение современным оборудованием и квалификацией персонала, позволяют определять множество механических и физико-химических характеристик, влияющих на качество анализируемого материала. Это плотность, морозостойкость, растяжимость, влажность, водопоглощение, водонепроницаемость, гранулометрический состав, коэффициент уплотнения, зерновой состав и многое другое.
Испытательные лаборатории ООО «И.Д.К» соответствуют требованиям ГОСТ ИСО/МЭК 17025-2019, что подтверждено аттестатом Федеральной службы по аккредитации.
Основа контроля качества
«Лабораторные исследования – это основа контроля качества дорог и дорожно-строительных работ. Мы располагаем стационарными испытательными лабораториями в Санкт-Петербурге и Великом Новгороде, – рассказывает генеральный директор ООО «И.Д.К» Александр Васильев. – Кроме того, для заказов на удаленных объектах, где наша работа рассчитана на длительный срок, мы формируем мобильные лаборатории на базе строительных вагончиков. Сейчас такие лаборатории работают на наших объектах в Мурманске, Уфе, на Дальнем Востоке в поселке Верхнезейске Амурской области на строительстве железнодорожной магистрали БАМ-2, где мы работаем уже более полугода. А, например, для объектов в Тверской области нет смысла собирать лаборатории-вагончики, целесообразнее отвезти образцы материалов в Великий Новгород».
«И.Д.К» комплектует мобильные лаборатории оборудованием на том же техническом уровне, что и стационарные, за исключением крупногабаритных установок, которые не разместить в вагончике. При этом несущие конструкции вагончика, в частности полы, усиливаются, чтобы могли выдержать соответствующую нагрузку.
Комплекс услуг
Контроль качества дорог, разумеется, не ограничивается лабораторным сопровождением, которое проводится в ходе строительно-монтажных работ (СМР). «И.Д.К» может оказывать комплекс услуг на всех стадиях реализации проекта строительства автомобильной или железнодорожной магистрали. Перед началом СМР осуществляется входной контроль проектной документации, включая проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР). После этого контролируется качество стройматериалов и изделий, поступающих на площадку. Затем проводится геодезический контроль с проверкой соответствия проекту положения элементов, частей сооружений и инженерных сетей в процессе их монтажа и временного закрепления. Потом идет операционный контроль в ходе выполнения СМР. По их окончании настает время приемочного контроля, который состоит в итоговой оценке качества выполненных работ, а также отдельных конструкций и правильности оформления исполнительной документации.
Помимо этого, «И.Д.К» по заказу партнеров может осуществлять инспекционный контроль, включающий выборочную проверку качества выполняемых работ и применяемых материалов, а также технологических карт, инструкций по качеству и технике безопасности.
В наши дни все более серьезные требования предъявляются к сохранению окружающей среды. Компания может взять на себя комплексный экологический надзор за строительными работами – контроль за рубкой деревьев, вывозом отходов и грунта, соблюдением других норм экологической безопасности. Специалисты следят, чтобы в ходе работ не загрязнялись водоемы и почва.
Плодотворное сотрудничество
«Многие подрядчики прекрасно понимают важность профессионального контроля качества строительных работ, поэтому привлекают к сотрудничеству компании, специализирующиеся в данной области», – констатирует Александр Васильев. В послужном списке компании немало крупных объектов дорожного строительства, например, скоростная автомобильная дорога Москва – Санкт-Петербург М-11 «Нева», трасса М-5 «Урал», Крымский мост.
«Контроль качества дорожного полотна и дорожно-строительных работ является важнейшим направлением нашей работы, – подчеркивает Александр Васильев. – Сотрудничество с нами помогает заказчикам быстро выявить недостатки на всех этапах строительства. Это позволяет избежать лишних затрат в будущем».
1 ноября 2023 года состоялась конференция «ТИМИ-2023 Санкт-Петербург. Технологии информационного моделирования и инжиниринга», организованная компанией «НИП-Информатика» при поддержке «СиСофт Девелопмент» и «Нанософт». В ее работе приняло участие около 200 представителей строительных компаний, проектных институтов, вузов, специалистов сметного дела и строительной экспертизы.
По мнению исполнительного директора АРПП «Отечественный софт» Рената Лашина, информационное моделирование сегодня находится в топе цифровой повестки государства. Это связано с необходимостью достижения технологического суверенитета в ближайшие 2-3 года, поскольку большинство иностранных производителей ПО для информационного моделирования ушло с российского рынка.
«Наша компания столкнулась с непростой проблемой: за ограниченное время заменить импортное программное обеспечение, не теряя при этом функциональности», – обозначил ключевую задачу российских разработчиков САПР Илья Ивахов, начальник отдела САПР ПГС «НИП-Информатика».
Компания «СиCофт Девелопмент», которая в течение 15 лет развивает это направление, сейчас выступает лидером в разработке САПР- и ТИМ-решений. Об этом говорят масштабы распространения ее программных продуктов: свыше миллиона лицензий, более 35 тысяч предприятий-клиентов и 400 тысяч рабочих мест. Не случайно лейтмотивом конференции стала программа Model Studio CS на платформе nanoCAD и практика ее применения в промышленном и гражданском строительстве. Один из наиболее популярных продуктов Model Studio CS Строительные решения включает средства 3-мерного проектирования по разделам АР, КР, графическую САПР-платформу nanoCAD, библиотеку элементов в поставке с ПО, подсистемы генерации чертежей и спецификаций на основе российских стандартов. По сравнению с первой версией 2014 года программа увеличила перечень команд с 12 до 127 и постоянно обновляется благодаря практикам с такими партнерами, как Газпром, Росатом, Роснефть и другими ведущими компаниями.
Руководитель проектов Александр Коростылев рассказал собравшимся о комплексной BIM-cистеме Model Studio CS, области ее применения, замещении иностранных программных продуктов, а также о планах и приоритетах развития программного комплекса Model Studio CS и единой информационной платформе CADLib на период до 2025 года. Среди них – поддержка ОС на базе Linux, датацентричная технология, оптимизация алгоритмов обработки больших моделей и многое другое. Другие специалисты компании подробно остановились на функционале АРМ операторов BIM-моделей, методике подготовки экспресс-смет, комплексном решении NS Project для цифровизации процессов проектирования.
В отличие от зарубежных вендоров отечественные разработчики готовы адаптировать продукт под конкретные требования, а их взаимодействие с заказчиком можно назвать командной работой. К примеру, с «ГЭХ Теплостройпроект» у «СиСофт Девелопмент» сотрудничество по разработке и внедрению автоматизированного проектирования тепловых сетей длится с 2017 года. «Во-первых, компания решила вложить усилия в создание критически необходимого для нас инструмента, которого изначально не было в Model Studio CS, – отмечает руководитель департамента технической политики, методологии и стандартизации Александр Можаев. – Во-вторых, при выборе платформы нас склонили в пользу nanoCAD, а не AutoCAD, поэтому 2022-й не стал для нас неожиданностью».
С подобными прикладными кейсами выступило несколько заказчиков, что говорит о широком потенциале отечественных САПР.
Российские программные продукты далеко не первый год заменяют зарубежное ПО, и с каждой новой версией разработчики зачастую предлагают по-настоящему инновационные решения. Например, специалисты «Нанософт разработка» представили первые в России smart-нормативы для проверки информационных моделей через алгоритмизацию семантического анализа. Другие разработки компании – обработка данных 3D-сканирования с помощью модульной платформы ReClouds или автоматизация поиска нормативных нарушений в цифровой модели – также вызвали большой интерес участников конференции.
«Мероприятие в Санкт-Петербурге стало живой площадкой общения в силу того, что в городе и в Ленинградской области растет пул компаний, влившихся в цифровую трансформацию, – подвел итоги конференции директор представительства ГК «СиСофт» Александр Белкин. – Здесь мы познакомились с интересными практиками выбора и внедрения софта и вновь пополнили свое портфолио темами, которые могут стать перспективными направлениями развития».