Смена курса
Рынок жилого строительства стремительно меняется, девелоперы вынуждены приспосабливаться к новым условиям. Каждая компания идет свои путем, делая упор на новые технологии, цифровизацию, качество продукта и т. д.
Новые для девелоперов вызовы в ходе ПМЭФ-2025 обсуждали участники сессии «За рамками жанра: новые модели девелопмента для нового времени» и круглого стола «Выжить, чтобы развиваться».
О чем бы ни говорили участники разных дискуссий на ПМЭФ, многие проблемы сводились к финансированию — точнее, к непомерно высокой ключевой ставке Центробанка.
По мнению Ольги Архангельской, партнера, руководителя направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов Группы компаний Б1, текущие изменения в отрасли, скорее, вынужденные. Рынок развивается всегда, но сейчас для девелоперов — сложное время. Они пытаются снизить себестоимость, нарастить продажи, выстраивают долгосрочные отношения с покупателями — борются с вызовами как могут. Все больше продаж идет через ПИФы, рассрочки, цифровые активы. Применяются новые материалы, технологии, эффективная организация строительства.
По словам Ольги Архангельской, сегодня используются цифровизация, 3D-проектирование, «личные кабинеты», соцсети, БИМ, ИИ, дроны… «Все идет к тому, что дом воспринимается не как набор кирпичей, а как сервис, услуга», — подчеркнула она.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ПАО Банк «ВТБ», полагает, что сегодня на первый план выходит «искусство девелопмента». По его мнению, важно правильно упаковать проект, разбить его по очередям… «Сегодня цена ошибки становится более высокой — процентные ставки влияют на экономику проекта. Процентные ставки из эффективного проекта могут сделать неэффективный», — утверждает он.
При этом лучше себя чувствуют компании, придерживающиеся консервативной политики. Те девелоперы, которые демонстрировали агрессивный рост — скупали земельные участки и проекты, брали кредиты, — получили сегодня большие долги и большой объем нераспроданного жилья.
Максим Грицкевич, председатель правления Банка ДОМ.РФ, отметил: «Мы видим, что есть очевидная временная компонента — рост себестоимости, нехватка кадров, ключевая ставка…»
По его словам, 41% девелоперских компаний готовы покупать новые участки и двигаться дальше. Есть компании, которые притормозили вывод на рынок новых проектов, но есть и те, кто уйдут с рынка, завершив проект. Максим Грицкевич полагает, что банки и застройщики будут реструктурировать обязательства. Но если и банк, и застройщик понимают, что проект не выйдет в плюс, банк не сможет помочь — проект был изначально плохо посчитан.
Способы и методы
Каждая компания не то выживает, не то развивается, как умеет. Группа «Самолет», например, пересмотрела планы в начале 2024 года и сократила развитие. «Мы с 2024 года максимально сократили развитие, запускаем новые проекты с учетом географической диверсификации, принимаем оптимальную стратегию для каждого проекта, управляем земельным банком, выводим только точечные проекты. Фокусируемся на основном бизнесе — девелопмент, стройка. Это основной план развития в 2025-м — первой половине 2026 года», — рассказала Анна Акиньшина, генеральный директор Группы «Самолет».
По ее словам, у компании самый большой земельный банк в стране. Теперь настал момент его монетизировать. Какие-то проекты приостановлены, какие-то проданы. «Наращивать земельный банк с точки зрения входа в проект и кредитования — не время», — утверждает она.
Компания DARS развивалось небыстро. «Мы не меняли стратегию, мы всегда развивались неагрессивно», — подчеркнул Дмитрий Рябов, председатель совета директоров компании DARS.
По его мнению, надо заниматься продажами и наполнением эскроу-счетов, получать разрешения на строительство и открывать продажи, особенно если площадки приобретены на кредитные деньги. Вместе с тем, полагает Дмитрий Рябов, нужно заниматься проектами вроде комплексного развития территорий (КРТ) — такими, где затраты растянуты во времени.
«В нашем случае хочется развиваться, чтобы жить, а не наоборот», — заявила Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО». Компания задолго до сегодняшнего дня начала заниматься проектам КРТ. Кроме того, при замедлении спроса на все, связанное с ипотечными продуктами, увидела рост спроса на другие виды недвижимости, инвестиционный спрос. Идет диверсификация проектов, экспансия в другие регионы.
Господдержка
Тем не менее девелоперы заинтересованы в различного рода поддержке со стороны государства. Такую поддержку обещает Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: «В следующую шестилетку будет работать ряд механизмов, прямые вливания бюджетов, казначейские инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации».
По его словам, уже разработана программа по субсидированию проектного финансирования для проектов со сроком ввода в 2026 году в небольших городах с 20-процентной распроданностью жилья. Будут и другие инструменты, которые помогут застройщикам минимизировать затраты без бюджетных вливаний. Сейчас они на стадии обсуждения.
Но главная помощь от власти бизнесу — не мешать, подчеркнул Никита Стасишин.
В Госдуме также озабочены мерами поддержки строительного комплекса. Как заявил Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, есть предложение выкупать нераспроданное жилье для расселения аварийного жилого фонда. «Это позволит ускорить темпы расселения», — подчеркнул он.
Кроме того, депутаты полагают, что нужны доходные дома, им даже понятно, что именно надо сделать, чтобы в этот сегмент пришел частный капитал. Однако пока этого не происходит.
Некоторым девелоперам повезло больше, чем остальным. Александр Гайдуков, руководитель компании «Страна девелопмент», заявил: когда компания работала на растущем рынке, ее поддерживали все. Сейчас, по его словам, «обнажились места, на которые надо обратить внимание». Он подчеркнул: «Все полномочия для поддержки девелоперов сегодня есть у муниципальных округов, и выживаемость девелопера зависит от политики в муниципальном округе».
Москва, как обычно, оказалась впереди всех. Программа реновации служит эффективной мерой поддержки для девелоперов, выступающих подрядчиками. «Большинство крупных девелоперов — подрядчики по реновации, потому что это гарантированный доход», — отметил Владислав Овчинский, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.
Сейчас, полагает он, наступило время доверия. Столичные власти перешли на скоринг, отказались от гарантий. По его словам, многие крупные девелоперы пользуются этим инструментом, но власти не боятся, потому что уже в первом квартале выросло количество выданных разрешений на строительство. «Это значит, что город доверяет девелоперам, девелоперы — городу», — подчеркнул Владислав Овчинский. Он заявил: «Финансовая поддержка – хорошая история, когда есть финансы».
При этом Владислав Овчинский полагает: не надо создавать искусственных инструментов помощи — у Минстроя и банков их много, у регионов их вполне достаточно, чтобы сформировать программу не выживания, а развития. Надо пользоваться тем, что есть, выжимать из этого максимум. Все остальное, утверждает он, зависит от грамотной стратегии развития бизнеса, стратегии не стабилизации, не консервации, а развития.
Перспектива
Между тем рынок продолжает меняться. Антон Финогенов, директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ», полагает, что ужесточится конкуренция за покупателя, причем малые и средние компании будут конкурировать с крупными вполне успешно, потому что они гибче.
Меняются требования к застройщикам. По словам Антона Финогенова, власти регионов требуют от девелоперов все больше инфраструктурной нагрузки и меньше этажей в домах. Меняется квартирография. В ряде регионов уже нормативно запрещены студии определенной площади. «Думаю, это долгосрочный фактор», — заявил Антон Финогенов.
По его мнению, будет расти доля арендного жилья, будут более гибкими планировочные решения, «плотность будет умной», под влиянием растущих тарифов на коммунальные услуги будут повышаться энергоэффективность, улучшаться экологичные характеристики…
Роман Антощенков считает ключом к успеху проекта — правильный набор квартирографии. По его мнению, цена — не единственный и не самый первый критерий сегодня, потому важно понять, какова целевая аудитория компании или проекта.
Девелоперы сами указывают на слабую цифровизацию строительной отрасли, следовательно, потенциал в этом направлении есть. «Опыт накоплен, а пользоваться им никто не может», — заявил Алексей Дроздов, генеральный директор Pragmacore.
По его словам, нередко процессы использования искусственного интеллекта в компаниях — «для галочки». Максим Грицкевич полагает важной задачей цифровизацию, «которая через несколько лет принесет плоды».
Он также возлагает надежды на снижение ключевой ставки в 2026 году хотя бы до 14–15%, тогда ситуация на рынке выправится. «Банковские инструменты развились, надо развивать другие инструменты — привлечь профессиональных инвесторов в отрасль. И лет через 20 отрасль будет другой», — добавил Максим Грицкевич.
По словам Владислава Овчинского, почти во всех компаниях, у которых есть планы на развитие, произошла диверсификация: стали строить свои заводы, создали подразделения по строительству промышленных площадей. Кроме того, в Москве активизировалось строительство коммерческих площадей.
«Выживают сильные, а умирают не слабые, а глупые», — заключил он.
В последние годы выросли запросы на функциональность этого важного строительного материала, влияющего не только на внешний вид, но и эксплуатацию здания, потребление энергоресурсов. А что сегодня предлагает российский производитель потребителю? И какими возможностями обладают современные стекла?
Сберегают тепло…
Похоже, обычные стекла, которые мы привыкли видеть в наших домах, уже бесповоротно устарели. Сегодня так называемый базовый вариант, не имеющий добавленных свойств, все реже используется в оконном остеклении. Ведущие компании-производители уделяют повышенное внимание производству специальных продуктов с применением новейших технологий в области производства стекла для архитектуры и строительства.
Потребителя все больше интересуют стекла с напылениями. Современные технологии позволяют придать им совершенно разные свойства. Например, отражать тепло от нагретых предметов внутри помещения — оргтехники, отопительных приборов и т. д., тем самым сокращая энергопотребление. Такой эффект достигается благодаря применению стекол с энергосберегающим покрытием.
Энергосберегающее стекло на российском рынке существует достаточно давно, получив в отрасли специальное название: низкоэмиссионное, или low-e. Визуально оно абсолютно нейтральное и прозрачное, тем не менее имеет свойство отражать направленное на него тепло. Согласно нормам, в основном на территории нашей страны применяются двухкамерные стеклопакеты с одним энергосберегающим стеклом, в холодных регионах их должно быть два.
…и защищают от солнца
В знойный период, особенно в южных регионах страны с жарким климатом, актуальны солнцезащитные стекла. Это свойство они приобретают в результате нанесения специального напыления, которое отражает энергию солнца, тем самым блокируя прохождение ее внутрь помещения. Оно позволяет предотвратить перегрев и сэкономить на кондиционировании.
— В линейке AIG солнцезащитное стекло представлено маркой Phoenix, —комментирует менеджер по продукту архитектурного сегмента компании AIG Наталья Константинова. — Солнцезащитные стекла имеют высокие рефлективные свойства. Зеркальная поверхность позволяет создавать современные фасадные решения и придает визуальную статусность объекту. Встречаются также запросы на стекла с высокими солнцезащитными характеристиками серого или бронзового оттенков. Такие решения особенно популярны в остеклении лоджий и балконов.
Создают комфортный микроклимат в помещении
Было бы оптимально, если бы стекла сочетали в себе вышеупомянутые функции энергосбережения и солнцезащиты. Чтобы внутри в теплый период помещение не перегревалось, а в холодный сохраняло тепло.
Современные технологии позволяют производить продукцию с функцией теплоизоляции и защиты от солнца, так называемые мультифункциональные стекла. Комфортная температура в помещениях — основная их задача. Ассортимент мультифункциональных стекол в компании AIG достаточно обширен. Он включает несколько групп, которые отличаются и визуальной составляющей, и техническими показателями.
Все продукты линейки WIN имеют среднюю рефлективность, нейтральный внешний вид, оптимальные свойства по солнцезащите и энергосбережению, удовлетворяющие условиям всех нормирующих документов. Эти стекла универсальные и нашли широкое применение в остеклении многоквартирных домов и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС).
В последнее время все более популярным становится остекление в пол. Панорамные светопрозрачные конструкции позволяют визуально увеличить пространство и стереть границу между помещением и окружающей средой.
— Наша компания предлагает стекла линейки Vision, многообразие технических и визуальных характеристик которых позволяет закрыть потребности любого проекта, — говорит Наталья. — На сегодняшний день эти изделия обладают высочайшими параметрами по теплоизоляции и солнцезащите в ассортименте компании. Для больших конструкций и создания максимально энергоэффективного решения мы рекомендуем применять двухкамерные стеклопакеты с сочетанием продуктов линейки Vision с высоким светопропусканием на внешнем стекле и энергосберегающего TopLT на внутреннем.
Создают премиальный внешний вид
Говоря о мультифункциональных стеклах, стоит отдельно отметить общий тренд на нейтральность архитектурного остекления, стремление к визуальной легкости и отсутствию оттенков. Такое остекление наполняет пространство естественным светом и создает ощущение воздушности. Этот эффект достигается благодаря применению специальных осветленных стекол с низким содержанием соединений железа, которые придают зеленый оттенок обычному стеклу.
— Нейтральные фасады украшают современные города, и в ближайшие годы этот тренд не поменяется. Мы изготавливаем стекла со специальными покрытиями на базе нашего флагманского продукта — просветленного стекла марки Crystalvision, — отмечает Наталья. — При нанесении напыления на такое стекло получаем максимально прозрачный, нейтральный продукт.
Безопасность и акустический комфорт
При применении больших светопрозрачных конструкций важно помнить не только о тепловом комфорте, но и об обеспечении безопасности. Для этого стекло подвергают дополнительной обработке — закалке. В отличие от сырого (необработанного) варианта такое стекло при разрушении осыпается на небольшие осколки с притупленными кромками, которые не могут нанести ранения.
Другой тип безопасного остекления — многослойные или ламинированные стекла, их называют еще триплексами. Многослойное стекло состоит из двух и более стекол, соединенных между собой полимерными пленками. При разрушении ламинированного стекла осколки остаются на пленке, снижая риск повреждения.
Дополнительным свойством многослойного стекла является также защита от шума. Это особенно актуально, когда здание располагается рядом с автострадами, железнодорожным транспортом, трамвайными путями или аэропортом. Многослойное безопасное стекло в компании AIG представлено маркой Stratosafe, а с повышенными акустическими свойствами — Stratosafe Acoustic. Применение этих стекол блокирует значительное шумовое воздействие извне, тем самым обеспечивая акустический комфорт в помещении.
Вывод очевиден: современные стекла в составе стеклоизделий могут решить практически любую поставленную задачу. На сегодняшний день российский производитель предлагает стекла со всеми необходимыми функциями для удовлетворения потребностей строительной отрасли при реализации крупных архитектурных проектов и объектов ИЖС.
Важной составляющей комфортной среды проживания является предоставление широкого набора дополнительных сервисов потребителю. В связи с этим возрастает роль консьержа, которого собственники жилья хотят видеть многозадачным. Особенно это актуально для ЖК классов «бизнес» и «премиальный».
Бабушка в окошке — не вариант
Успешный девелопмент будущего предполагает создание высокотехнологичной экосистемы жилья, включающей в себя три ключевых компонента: цифровизацию всех процессов — от проектирования и строительства до продаж, разработку принципиально нового продукта и создание комфортной среды проживания, постобслуживание с широким набором дополнительных сервисов и услуг. Казалось бы, сегодня каждый застройщик ориентирован на реализацию всех этих направлений. Но, к сожалению, зачастую услуги, предоставляемые от управляющей компании (УК) собственникам жилья, могут существенно отличаться от заявленных при продаже, а то и вовсе не соответствовать им по качеству и ассортименту. Возьмем, к примеру, консьерж-службу, весьма востребованную покупателями недвижимости и активно анонсируемую застройщиком.
Сегодня многие признают, что бабушка в окошке — уходящая натура. Прибегает к ее услугам УК чаще всего из желания сэкономить средства. Но для ЖК повышенной категории это точно не тот вариант, который виделся девелоперу в процессе реализации проекта. Ну что, к примеру, сможет сделать пожилая женщина, если ворвутся грабители? Другое дело — сотрудник ЧОПа (частное охранное предприятие). В такой ситуации он не растеряется. Однако у охранника за стойкой ресепшн тоже есть существенный минус: как правило, он не справляется с расширенным функционалом консьержа, поскольку не получает методических уроков. Одним словом, нет обучающей платформы для такого уровня персонала, плана работы, оценки его деятельности. Когда консьерж числится в штате УК, это, безусловно, более подходящая история. Но в большинстве случаев управляющая компания не располагает человеческим ресурсом, чтобы оперативно перекрыть пост, если сотрудник ушел в отпуск или заболел, поэтому вынуждена постоянно находиться в поиске новых кадров, которых к тому же надо обучать необходимым навыкам.
Доверяя лучшим
Компания YarSecurity, много лет профессионально оказывающая на различных объектах недвижимости услугу «консьерж-сервис», предлагает принципиально новый подход к решению этой проблемы.
Во-первых, это совмещение функционала консьержа и охранника, некоторая коллаборация. Жильцы хотят жить в безопасности и видеть в зоне ресепшен клиентоориентированного сотрудника, готового всегда прийти на помощь: открыть дверь, помочь с коляской, ответить на любой вопрос, связанный с ЖК. Есть жилищные комплексы, где консьержи компании выступают и в роли бариста, контролируют фитнес-зоны, следят за общественными пространствами, то есть выполняют роль администраторов.
Во-вторых, высокое качество подготовки персонала, обеспеченное за счет собственной обучающей платформы, наличия методиста и методического кабинета.
В-третьих, строгое соответствие собственным жестким стандартам контроля качества услуг.
И наконец, огромным полюсом является своя профессиональная служба по подбору персонала, наработанная за 15 лет деятельности обширная база данных, благодаря чему более 60% консьержей — постоянные сотрудники компании.
— Совокупность этих основополагающих элементов позволяет нам предоставлять услугу консьержа в ЖК различных категорий — от класса «комфорт-плюс» до «делюкс» — в зависимости от требований заказчика и цены контракта, — рассказывает Елена МУРАВСКАЯ, директор по развитию в сфере жилой и коммерческой недвижимости компании YarSecurity. — Нельзя сбрасывать со счетов и финансовую выгоду. Например, содержание одного консьерж-поста УК обходится примерно до 290 тыс. рублей в месяц, в то время как оказанная специализированной компанией аналогичная услуга — в 140 тыс. рублей При этом профессионально подготовленные сотрудники еще и обеспечат стабильно высокое качество работы, дополнительные опции, оперативное реагирование на возникающие запросы потребителей.