Смена курса
Рынок жилого строительства стремительно меняется, девелоперы вынуждены приспосабливаться к новым условиям. Каждая компания идет свои путем, делая упор на новые технологии, цифровизацию, качество продукта и т. д.
Новые для девелоперов вызовы в ходе ПМЭФ-2025 обсуждали участники сессии «За рамками жанра: новые модели девелопмента для нового времени» и круглого стола «Выжить, чтобы развиваться».
О чем бы ни говорили участники разных дискуссий на ПМЭФ, многие проблемы сводились к финансированию — точнее, к непомерно высокой ключевой ставке Центробанка.
По мнению Ольги Архангельской, партнера, руководителя направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов Группы компаний Б1, текущие изменения в отрасли, скорее, вынужденные. Рынок развивается всегда, но сейчас для девелоперов — сложное время. Они пытаются снизить себестоимость, нарастить продажи, выстраивают долгосрочные отношения с покупателями — борются с вызовами как могут. Все больше продаж идет через ПИФы, рассрочки, цифровые активы. Применяются новые материалы, технологии, эффективная организация строительства.
По словам Ольги Архангельской, сегодня используются цифровизация, 3D-проектирование, «личные кабинеты», соцсети, БИМ, ИИ, дроны… «Все идет к тому, что дом воспринимается не как набор кирпичей, а как сервис, услуга», — подчеркнула она.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ПАО Банк «ВТБ», полагает, что сегодня на первый план выходит «искусство девелопмента». По его мнению, важно правильно упаковать проект, разбить его по очередям… «Сегодня цена ошибки становится более высокой — процентные ставки влияют на экономику проекта. Процентные ставки из эффективного проекта могут сделать неэффективный», — утверждает он.
При этом лучше себя чувствуют компании, придерживающиеся консервативной политики. Те девелоперы, которые демонстрировали агрессивный рост — скупали земельные участки и проекты, брали кредиты, — получили сегодня большие долги и большой объем нераспроданного жилья.
Максим Грицкевич, председатель правления Банка ДОМ.РФ, отметил: «Мы видим, что есть очевидная временная компонента — рост себестоимости, нехватка кадров, ключевая ставка…»
По его словам, 41% девелоперских компаний готовы покупать новые участки и двигаться дальше. Есть компании, которые притормозили вывод на рынок новых проектов, но есть и те, кто уйдут с рынка, завершив проект. Максим Грицкевич полагает, что банки и застройщики будут реструктурировать обязательства. Но если и банк, и застройщик понимают, что проект не выйдет в плюс, банк не сможет помочь — проект был изначально плохо посчитан.
Способы и методы
Каждая компания не то выживает, не то развивается, как умеет. Группа «Самолет», например, пересмотрела планы в начале 2024 года и сократила развитие. «Мы с 2024 года максимально сократили развитие, запускаем новые проекты с учетом географической диверсификации, принимаем оптимальную стратегию для каждого проекта, управляем земельным банком, выводим только точечные проекты. Фокусируемся на основном бизнесе — девелопмент, стройка. Это основной план развития в 2025-м — первой половине 2026 года», — рассказала Анна Акиньшина, генеральный директор Группы «Самолет».
По ее словам, у компании самый большой земельный банк в стране. Теперь настал момент его монетизировать. Какие-то проекты приостановлены, какие-то проданы. «Наращивать земельный банк с точки зрения входа в проект и кредитования — не время», — утверждает она.
Компания DARS развивалось небыстро. «Мы не меняли стратегию, мы всегда развивались неагрессивно», — подчеркнул Дмитрий Рябов, председатель совета директоров компании DARS.
По его мнению, надо заниматься продажами и наполнением эскроу-счетов, получать разрешения на строительство и открывать продажи, особенно если площадки приобретены на кредитные деньги. Вместе с тем, полагает Дмитрий Рябов, нужно заниматься проектами вроде комплексного развития территорий (КРТ) — такими, где затраты растянуты во времени.
«В нашем случае хочется развиваться, чтобы жить, а не наоборот», — заявила Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО». Компания задолго до сегодняшнего дня начала заниматься проектам КРТ. Кроме того, при замедлении спроса на все, связанное с ипотечными продуктами, увидела рост спроса на другие виды недвижимости, инвестиционный спрос. Идет диверсификация проектов, экспансия в другие регионы.
Господдержка
Тем не менее девелоперы заинтересованы в различного рода поддержке со стороны государства. Такую поддержку обещает Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: «В следующую шестилетку будет работать ряд механизмов, прямые вливания бюджетов, казначейские инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации».
По его словам, уже разработана программа по субсидированию проектного финансирования для проектов со сроком ввода в 2026 году в небольших городах с 20-процентной распроданностью жилья. Будут и другие инструменты, которые помогут застройщикам минимизировать затраты без бюджетных вливаний. Сейчас они на стадии обсуждения.
Но главная помощь от власти бизнесу — не мешать, подчеркнул Никита Стасишин.
В Госдуме также озабочены мерами поддержки строительного комплекса. Как заявил Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, есть предложение выкупать нераспроданное жилье для расселения аварийного жилого фонда. «Это позволит ускорить темпы расселения», — подчеркнул он.
Кроме того, депутаты полагают, что нужны доходные дома, им даже понятно, что именно надо сделать, чтобы в этот сегмент пришел частный капитал. Однако пока этого не происходит.
Некоторым девелоперам повезло больше, чем остальным. Александр Гайдуков, руководитель компании «Страна девелопмент», заявил: когда компания работала на растущем рынке, ее поддерживали все. Сейчас, по его словам, «обнажились места, на которые надо обратить внимание». Он подчеркнул: «Все полномочия для поддержки девелоперов сегодня есть у муниципальных округов, и выживаемость девелопера зависит от политики в муниципальном округе».
Москва, как обычно, оказалась впереди всех. Программа реновации служит эффективной мерой поддержки для девелоперов, выступающих подрядчиками. «Большинство крупных девелоперов — подрядчики по реновации, потому что это гарантированный доход», — отметил Владислав Овчинский, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.
Сейчас, полагает он, наступило время доверия. Столичные власти перешли на скоринг, отказались от гарантий. По его словам, многие крупные девелоперы пользуются этим инструментом, но власти не боятся, потому что уже в первом квартале выросло количество выданных разрешений на строительство. «Это значит, что город доверяет девелоперам, девелоперы — городу», — подчеркнул Владислав Овчинский. Он заявил: «Финансовая поддержка – хорошая история, когда есть финансы».
При этом Владислав Овчинский полагает: не надо создавать искусственных инструментов помощи — у Минстроя и банков их много, у регионов их вполне достаточно, чтобы сформировать программу не выживания, а развития. Надо пользоваться тем, что есть, выжимать из этого максимум. Все остальное, утверждает он, зависит от грамотной стратегии развития бизнеса, стратегии не стабилизации, не консервации, а развития.
Перспектива
Между тем рынок продолжает меняться. Антон Финогенов, директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ», полагает, что ужесточится конкуренция за покупателя, причем малые и средние компании будут конкурировать с крупными вполне успешно, потому что они гибче.
Меняются требования к застройщикам. По словам Антона Финогенова, власти регионов требуют от девелоперов все больше инфраструктурной нагрузки и меньше этажей в домах. Меняется квартирография. В ряде регионов уже нормативно запрещены студии определенной площади. «Думаю, это долгосрочный фактор», — заявил Антон Финогенов.
По его мнению, будет расти доля арендного жилья, будут более гибкими планировочные решения, «плотность будет умной», под влиянием растущих тарифов на коммунальные услуги будут повышаться энергоэффективность, улучшаться экологичные характеристики…
Роман Антощенков считает ключом к успеху проекта — правильный набор квартирографии. По его мнению, цена — не единственный и не самый первый критерий сегодня, потому важно понять, какова целевая аудитория компании или проекта.
Девелоперы сами указывают на слабую цифровизацию строительной отрасли, следовательно, потенциал в этом направлении есть. «Опыт накоплен, а пользоваться им никто не может», — заявил Алексей Дроздов, генеральный директор Pragmacore.
По его словам, нередко процессы использования искусственного интеллекта в компаниях — «для галочки». Максим Грицкевич полагает важной задачей цифровизацию, «которая через несколько лет принесет плоды».
Он также возлагает надежды на снижение ключевой ставки в 2026 году хотя бы до 14–15%, тогда ситуация на рынке выправится. «Банковские инструменты развились, надо развивать другие инструменты — привлечь профессиональных инвесторов в отрасль. И лет через 20 отрасль будет другой», — добавил Максим Грицкевич.
По словам Владислава Овчинского, почти во всех компаниях, у которых есть планы на развитие, произошла диверсификация: стали строить свои заводы, создали подразделения по строительству промышленных площадей. Кроме того, в Москве активизировалось строительство коммерческих площадей.
«Выживают сильные, а умирают не слабые, а глупые», — заключил он.
Биржевой мост через Малую Неву, идущий от Стрелки Васильевского острова до Мытненской набережной, впервые в своей истории закрылся на капитальный ремонт. Об идущих работах и том, что предстоит сделать в ходе реконструкции, журналистам рассказали в ходе визита на стройплощадку.
«Биржевой мост был закрыт для движения автомобилей и пешеходов 9 октября. Несмотря на то, что работы фактически только начались, темп набран хороший. Дело в том, что на «раскачку» времени совершенно нет. В ходе капремонта предстоит выполнить огромный объем различных работ, а уже в начале мая 2023 года объект должен быть введен в эксплуатацию. Более того, рабочее движение транспорта планируется запустить еще раньше – в ноябре 2022-го», - рассказал глава Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Андрей Левакин.
По его словам, к настоящему времени выполнены все предварительные работы (организована альтернативная схема движения транспорта, сформированы и огорожены строительный городок и стройплощадка, демонтированы светильники наружного освещения). Кроме того, удалено асфальтобетонное покрытие проезжей части и тротуаров.
«Сейчас рабочие осуществляют устройство конструкции ледореза с помощью плавучего крана, формирование временной опоры разводного пролета, демонтаж плиты проезжей части, а также разбираются противовесы разводных пролетов. Подрядчик – ПО «Возрождение» организовал на объекте двухсменную работу. Всего на стройке занято более 120 специалистов. Работы идут в соответствие с графиком», - отметил Андрей Левакин.
В целом подрядчику при проведении реконструкции моста предстоит осуществить ремонт береговых и промежуточных опор, а также разводных и стационарных пролетных строений, замену разводного механизма с электрического на гидравлический, укладку нового асфальтобетонного покрытия, восстановление исторических элементов декора.
«Несмотря на то, что мост не является объектом исторического наследия и, соответственно, не подлежит надзору КГИОП, он давно стал привычной составной частью облика Стрелки Васильевского острова, которая является одним из классических «открыточных видов» Петербурга. Поэтому, хотя работы и называются капитальным ремонтом, а не реставрацией, перед нами стоит задача сохранить исторический облик переправы. Соответственно, мы постараемся, насколько это возможно, сберечь декоративные элементы моста, а также восполнить утраченные и полностью деградировавшие», - отмечает генеральный директор АО «ПО «Возрождение» Михаил Клобертанс.
По словам Андрея Кочина, директора СПб ГБУ «Мостотрест» (которое выступает заказчиком на объекте), такой подход к ведению работ предопределяет используемые технологии. «Даже несмотря на то, что это несколько увеличивает временные и трудозатраты на реализацию проекта, поскольку имеющиеся конструкции переправы выступают в качестве технологического моста и по ним перемещается строительная техника. В определенном смысле, используя современные технологии мостостроения (в частности, надвижку пролетных конструкций с разных берегов), его можно было бы построить проще и быстрее», - считает он.
Сумма контракта, подписанного с подрядчиком 28 июля 2021 года, по итогам проведенного тендера, превышает 2,37 млрд рублей. Проект работ был разработан АО «Институт Гипромост – Санкт-Петербург» и получил положительное заключение ФАУ «Главгосэкспертиза России».
«Могу отметить, что наши предшественники работали на совесть. Этот капремонт моста – первый за время его существования, а, напомню, существующая переправа была введена в строй в 1960 году. При работах становится ясно, что часть конструкций, могли бы служить и дальше, но решение задачи по капремонту объекта в целом делает необходимым полноценную перестройку всего моста. Ведь механизмы устарели и сильно изношены, а часть конструкций деградировала», - говорит Михаил Клобертанс.
По словам Андрея Левакина, важнейшей частью проекта является замена разводного механизма моста с электрического на гидравлический. «Новый тип оборудования, который планируется здесь установить, обеспечит надежную разводку, а также позволит более экономно расходовать электроэнергию. Биржевой мост является последней большой переправой в Петербурге, на которой до недавнего времени функционировал разводной механизм с электроприводом. На остальных в ходе проводившихся работ по реконструкции уже работают гидравлические системы», - рассказал он.
В настоящее время, параллельно с работами непосредственно на мосту, идет изготовление новых разводных механизмов. «Уже размещены заказы на производство специальной техники. Гидравлическое оборудование выпустит компания «Промтрансавтоматика» на своем заводе в Луге (Ленобласть). Известный холдинг «Алмаз-Антей» изготовит для Биржевого моста гидравлические цилиндры-толкатели. Ко времени, когда мостовые конструкции будут готовы к установке новой техники, она уже будет произведена и доставлена на стройплощадку. Отмечу, что почти все оборудование – российского производства. Исключение составляют некоторые специализированные датчики, выпускаемые крупными мировыми концернами, аналогов которых у нас изготавливают», - сообщил Андрей Кочин.
Все участники брифинга уверены в успешной реализации проекта в заявленные сроки, и заверяют, что примерно через год по Биржевому мосту будет запущено рабочее движение транспорта.
Справка
Биржевой мост (в 1923-1989 годах – мост Строителей) перекинут через Малую Неву – от Стрелки Васильевского острова до Мытненской набережной. Первая переправа в этом месте – еще деревянная была построена в 1894 году по проекту Николая Мазурова. Это был 25-пролетный мост сложной балочно-подкосной системы с двукрылым разводным пролетом посередине. Длина составляла 328 м, ширина – 21 м.
Идея строительства капитального металлического сооружения появилась еще до революции, но из-за нее была надолго отложена. Проект был разработан в 1940 году, строительство началось только в 1957-м. Разработчиками выступили архитекторы Лев Носков и Петр Арешев. Интересно, что продольная ось нового моста была смещена на 300 м ниже по течению Малой Невы, что обеспечило завершение оформления симметричного облика Стрелки Васильевского острова. Появился пятипролетный металлический мост с двукрылым разводным пролетом посередине. Длина переправы составила 252 м, ширина – 21 м.
С 2014 года в России на государственном уровне одной из основных форм территориального развития промышленности признаны индустриальные парки. Формат оказался привлекательным не только для крупных предприятий, но и для представителей малого и среднего бизнеса.
Согласно данным, опубликованным на сайте Ассоциации индустриальных парков (АИП), по итогам 2020 года на территории страны действует 206 промышленных парков и еще 128 находится в стадии создания. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал рост даже в период пандемии, что демонстрирует его востребованность.
Главное — определенность
Как показал накопленный опыт, срок реализации проекта в промышленном парке составляет 12–18 месяцев. По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, именно определенность в сроках реализации и бюджете проекта и привлекает резидентов. Это достигается благодаря тому, что уже на начальном этапе известны стоимость и сроки присоединения всех инженерных ресурсов. «Реализуя проект вне индустриального парка, инвестор может столкнуться либо с неопределенными сроками и стоимостью присоединения к сетям, либо с принципиальной невозможностью такого присоединения (если, например, мощности отсутствуют на головном источнике, а его реконструкция в обозримом будущем не входит в планы сетевой компании)», — поясняет Максим Соболев.
Схожую позицию высказывает заместитель генерального директора АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург» по строительству Владимир Балабанов: «Основные преимущества индустриального парка или территории ОЭЗ — это наличие подготовленной инженерной и дорожной инфраструктуры. К тому же, как правило, они либо находятся вблизи крупных транспортных хабов, либо располагаются в развитых районах, к которым уже построены магистрали».
Александр Паршуков, директор по инвестициям компании ВТБ Девелопмент, осуществляющей развитие индустриального парка «Марьино», считает не менее важным фактором надежность сделки: «Заключая договоры с управляющей компанией индустриального парка, которая, как правило, является частью большой группы компаний, промышленный инвестор может быть уверен, что все обещания, данные ей, будут выполнены. С частным продавцом земли это далеко не всегда бывает так».
Нюансы выбора
Представленные сейчас на рынке предложения по размещению производств неоднородны, и при выборе эксперты советуют учитывать различные нюансы. Владимир Балабанов рекомендует обратить внимание на наличие свободных инженерных мощностей, отсутствие ограничений на земельный участок, варианты его оформления (выкуп или долгосрочная аренда), а также наличие льгот от субъекта РФ, таможенного поста или упрощенных таможенных режимов. «Последние льготы и преференции, к примеру, действуют в ОЭЗ "Санкт-Петербург"», — добавляет он. Максим Соболев отмечает, что потенциальные резиденты в первую очередь смотрят на расположение парка, наличие необходимых ресурсов и ценовую политику.
По мнению Александра Паршукова, большое значение также имеет и впечатление от увиденного: «Когда потенциальный инвестор приезжает в индустриальный парк и видит аккуратно убранные дороги, работающий КПП с охранником в форме, действующие и строящиеся предприятия — это сразу формирует впечатление о парке как о территории, на которой можно планировать долгосрочное развитие и в которую не страшно вкладывать деньги».
А что потом?
После запуска производства встает вопрос эффективной организации его функционирования, а вместе с ним и желание часть проблем решить совместно с соседями. Большинство индустриальных парков предусматривает централизованную охрану территории и обслуживание объектов общей инфраструктуры. «В индустриальном парке Greenstate управляющая компания занимается обслуживанием дорог, благоустройством, а также эксплуатацией инженерных сетей общего пользования. Кроме того, на договорной основе мы обслуживаем внешние сети отдельных резидентов», — сообщает Максим Соболев.
С транспортными услугами все сложнее, единую систему развозки организовать трудно. «Очень сильно влияют графики работы предприятий. Если они у резидентов разнятся, то "подстроиться" под всех удается не всегда, что приводит к сложным логистическим схемам и зачастую к простоям транспорта», — делится наблюдениями Владимир Балабанов.
При этом определенные элементы общей инфраструктуры, созданные одним из предприятий, вполне могут использоваться впоследствии и другими компаниями. «Столовая расположенного на территории парка Greenstate завода Siemens пользуется популярностью не только у наших резидентов, но и у окружающих производств», — приводит пример Максим Соболев.
Как рассказал Александр Паршуков, все резиденты централизованным управлением довольны: «Управляющая компания всегда отвечает за содержание сетей и дорог парка, кроме того, есть возможность с помощью управляющей компании находить решение вопросов, касающихся не одного, а сразу нескольких резидентов, вместо того чтобы действовать поодиночке».
Для малого бизнеса
Крупные предприятия — желанные резиденты любого промышленного парка или ОЭЗ, и именно такие компании в первую очередь и становились резидентами. Однако сегодня организации малого и среднего бизнеса также демонстрируют активный интерес к индустриальным паркам.
По словам Максима Соболева, из 26 компаний, работающих в парке Greenstate, восемнадцать составляют малые и средние российские и иностранные предприятия. «Как правило, такие компании арендовали либо имели в собственности устаревшие помещения, не отвечающие их производственным потребностям и запросам, — поясняет он. — Для строительства новых предприятий эти клиенты зачастую привлекают заемное финансирование, стоимость которого сопоставима с арендными платежами, что и делает проекты привлекательными».
Александр Паршуков также признает наличие спроса на небольшие участки: «В ходе заполнения второй очереди нашего парка по запросу компаний мы их выделяли в тех случаях, когда позволяла наша планировка. В то же время многие компании, приходя с запросом на маленький участок, в ходе переговоров и предпроектных проработок более четко осознают свои планы перспективного развития и к моменту подписания договора уже запрашивают участки большей площади».
Однако самостоятельная застройка не является единственным способом попадания в число резидентов. «В нынешнем году у нас в парке появился инвестор, который планирует строить небольшие производственно-складские помещения для сдачи в аренду, — рассказал Максим Соболев. — Уверен, что такое предложение будет востребовано среди небольших производств и торговых компаний».