Смена курса
Рынок жилого строительства стремительно меняется, девелоперы вынуждены приспосабливаться к новым условиям. Каждая компания идет свои путем, делая упор на новые технологии, цифровизацию, качество продукта и т. д.
Новые для девелоперов вызовы в ходе ПМЭФ-2025 обсуждали участники сессии «За рамками жанра: новые модели девелопмента для нового времени» и круглого стола «Выжить, чтобы развиваться».
О чем бы ни говорили участники разных дискуссий на ПМЭФ, многие проблемы сводились к финансированию — точнее, к непомерно высокой ключевой ставке Центробанка.
По мнению Ольги Архангельской, партнера, руководителя направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов Группы компаний Б1, текущие изменения в отрасли, скорее, вынужденные. Рынок развивается всегда, но сейчас для девелоперов — сложное время. Они пытаются снизить себестоимость, нарастить продажи, выстраивают долгосрочные отношения с покупателями — борются с вызовами как могут. Все больше продаж идет через ПИФы, рассрочки, цифровые активы. Применяются новые материалы, технологии, эффективная организация строительства.
По словам Ольги Архангельской, сегодня используются цифровизация, 3D-проектирование, «личные кабинеты», соцсети, БИМ, ИИ, дроны… «Все идет к тому, что дом воспринимается не как набор кирпичей, а как сервис, услуга», — подчеркнула она.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ПАО Банк «ВТБ», полагает, что сегодня на первый план выходит «искусство девелопмента». По его мнению, важно правильно упаковать проект, разбить его по очередям… «Сегодня цена ошибки становится более высокой — процентные ставки влияют на экономику проекта. Процентные ставки из эффективного проекта могут сделать неэффективный», — утверждает он.
При этом лучше себя чувствуют компании, придерживающиеся консервативной политики. Те девелоперы, которые демонстрировали агрессивный рост — скупали земельные участки и проекты, брали кредиты, — получили сегодня большие долги и большой объем нераспроданного жилья.
Максим Грицкевич, председатель правления Банка ДОМ.РФ, отметил: «Мы видим, что есть очевидная временная компонента — рост себестоимости, нехватка кадров, ключевая ставка…»
По его словам, 41% девелоперских компаний готовы покупать новые участки и двигаться дальше. Есть компании, которые притормозили вывод на рынок новых проектов, но есть и те, кто уйдут с рынка, завершив проект. Максим Грицкевич полагает, что банки и застройщики будут реструктурировать обязательства. Но если и банк, и застройщик понимают, что проект не выйдет в плюс, банк не сможет помочь — проект был изначально плохо посчитан.
Способы и методы
Каждая компания не то выживает, не то развивается, как умеет. Группа «Самолет», например, пересмотрела планы в начале 2024 года и сократила развитие. «Мы с 2024 года максимально сократили развитие, запускаем новые проекты с учетом географической диверсификации, принимаем оптимальную стратегию для каждого проекта, управляем земельным банком, выводим только точечные проекты. Фокусируемся на основном бизнесе — девелопмент, стройка. Это основной план развития в 2025-м — первой половине 2026 года», — рассказала Анна Акиньшина, генеральный директор Группы «Самолет».
По ее словам, у компании самый большой земельный банк в стране. Теперь настал момент его монетизировать. Какие-то проекты приостановлены, какие-то проданы. «Наращивать земельный банк с точки зрения входа в проект и кредитования — не время», — утверждает она.
Компания DARS развивалось небыстро. «Мы не меняли стратегию, мы всегда развивались неагрессивно», — подчеркнул Дмитрий Рябов, председатель совета директоров компании DARS.
По его мнению, надо заниматься продажами и наполнением эскроу-счетов, получать разрешения на строительство и открывать продажи, особенно если площадки приобретены на кредитные деньги. Вместе с тем, полагает Дмитрий Рябов, нужно заниматься проектами вроде комплексного развития территорий (КРТ) — такими, где затраты растянуты во времени.
«В нашем случае хочется развиваться, чтобы жить, а не наоборот», — заявила Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО». Компания задолго до сегодняшнего дня начала заниматься проектам КРТ. Кроме того, при замедлении спроса на все, связанное с ипотечными продуктами, увидела рост спроса на другие виды недвижимости, инвестиционный спрос. Идет диверсификация проектов, экспансия в другие регионы.
Господдержка
Тем не менее девелоперы заинтересованы в различного рода поддержке со стороны государства. Такую поддержку обещает Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: «В следующую шестилетку будет работать ряд механизмов, прямые вливания бюджетов, казначейские инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации».
По его словам, уже разработана программа по субсидированию проектного финансирования для проектов со сроком ввода в 2026 году в небольших городах с 20-процентной распроданностью жилья. Будут и другие инструменты, которые помогут застройщикам минимизировать затраты без бюджетных вливаний. Сейчас они на стадии обсуждения.
Но главная помощь от власти бизнесу — не мешать, подчеркнул Никита Стасишин.
В Госдуме также озабочены мерами поддержки строительного комплекса. Как заявил Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, есть предложение выкупать нераспроданное жилье для расселения аварийного жилого фонда. «Это позволит ускорить темпы расселения», — подчеркнул он.
Кроме того, депутаты полагают, что нужны доходные дома, им даже понятно, что именно надо сделать, чтобы в этот сегмент пришел частный капитал. Однако пока этого не происходит.
Некоторым девелоперам повезло больше, чем остальным. Александр Гайдуков, руководитель компании «Страна девелопмент», заявил: когда компания работала на растущем рынке, ее поддерживали все. Сейчас, по его словам, «обнажились места, на которые надо обратить внимание». Он подчеркнул: «Все полномочия для поддержки девелоперов сегодня есть у муниципальных округов, и выживаемость девелопера зависит от политики в муниципальном округе».
Москва, как обычно, оказалась впереди всех. Программа реновации служит эффективной мерой поддержки для девелоперов, выступающих подрядчиками. «Большинство крупных девелоперов — подрядчики по реновации, потому что это гарантированный доход», — отметил Владислав Овчинский, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.
Сейчас, полагает он, наступило время доверия. Столичные власти перешли на скоринг, отказались от гарантий. По его словам, многие крупные девелоперы пользуются этим инструментом, но власти не боятся, потому что уже в первом квартале выросло количество выданных разрешений на строительство. «Это значит, что город доверяет девелоперам, девелоперы — городу», — подчеркнул Владислав Овчинский. Он заявил: «Финансовая поддержка – хорошая история, когда есть финансы».
При этом Владислав Овчинский полагает: не надо создавать искусственных инструментов помощи — у Минстроя и банков их много, у регионов их вполне достаточно, чтобы сформировать программу не выживания, а развития. Надо пользоваться тем, что есть, выжимать из этого максимум. Все остальное, утверждает он, зависит от грамотной стратегии развития бизнеса, стратегии не стабилизации, не консервации, а развития.
Перспектива
Между тем рынок продолжает меняться. Антон Финогенов, директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ», полагает, что ужесточится конкуренция за покупателя, причем малые и средние компании будут конкурировать с крупными вполне успешно, потому что они гибче.
Меняются требования к застройщикам. По словам Антона Финогенова, власти регионов требуют от девелоперов все больше инфраструктурной нагрузки и меньше этажей в домах. Меняется квартирография. В ряде регионов уже нормативно запрещены студии определенной площади. «Думаю, это долгосрочный фактор», — заявил Антон Финогенов.
По его мнению, будет расти доля арендного жилья, будут более гибкими планировочные решения, «плотность будет умной», под влиянием растущих тарифов на коммунальные услуги будут повышаться энергоэффективность, улучшаться экологичные характеристики…
Роман Антощенков считает ключом к успеху проекта — правильный набор квартирографии. По его мнению, цена — не единственный и не самый первый критерий сегодня, потому важно понять, какова целевая аудитория компании или проекта.
Девелоперы сами указывают на слабую цифровизацию строительной отрасли, следовательно, потенциал в этом направлении есть. «Опыт накоплен, а пользоваться им никто не может», — заявил Алексей Дроздов, генеральный директор Pragmacore.
По его словам, нередко процессы использования искусственного интеллекта в компаниях — «для галочки». Максим Грицкевич полагает важной задачей цифровизацию, «которая через несколько лет принесет плоды».
Он также возлагает надежды на снижение ключевой ставки в 2026 году хотя бы до 14–15%, тогда ситуация на рынке выправится. «Банковские инструменты развились, надо развивать другие инструменты — привлечь профессиональных инвесторов в отрасль. И лет через 20 отрасль будет другой», — добавил Максим Грицкевич.
По словам Владислава Овчинского, почти во всех компаниях, у которых есть планы на развитие, произошла диверсификация: стали строить свои заводы, создали подразделения по строительству промышленных площадей. Кроме того, в Москве активизировалось строительство коммерческих площадей.
«Выживают сильные, а умирают не слабые, а глупые», — заключил он.
Производство стеклопакетов для знаковых культурных и спортивных сооружений — особая задача, требующая не только высочайшего уровня качества и технологичности, но и глубокого понимания архитектурной идеи и концепции проекта.
Важно учитывать несколько ключевых аспектов.
Эстетика: фасады таких объектов становятся визитной карточкой города и должны производить впечатление.
Безопасность: крупные общественные пространства требуют максимальной надежности конструкций.
Отражение идеи архитектора: остекление должно быть не просто элементом здания, а его художественной частью, поддерживающей замысел и концепцию.
Новое здание Третьяковской галереи
Остекление нового здания Государственной Третьяковской галереи — знаковый и уникальный проект для RGC. Самая эффектная часть фасада выполнена с помощью цифровой печати керамическими чернилами. Мы создали изображения самых известных картин на стекле, что придало зданию неповторимый арт-облик.
Цифровая печать здесь выполняет сразу несколько функций:
- создает эстетический акцент и превращает фасад в арт-объект;
- подчеркивает функцию здания как культурного центра;
- дополнительно защищает внутренние помещения музея от солнечного перегрева.
При этом необходимо было решить сложные технические задачи:
- обеспечить видимость изображения с большого расстояния;
- сохранить прозрачность изнутри и не затемнять обзор на городскую панораму;
- скрыть межэтажные перекрытия плотностью рисунка.
Совместно с архитекторами бюро СПИЧ наши дизайнеры нашли идеальное графическое решение: триплекс, где на первое прозрачное стекло нанесено черное изображение, а на второе, более темное, — изображение белым цветом.
Музей Мирового океана
В Музее Мирового океана мы изготовили 1200 уникальных стеклопакетов для 42-метрового корпуса-шара, символизирующего планету Земля. В проекте использовались реальные снимки NASA, объединенные в единое изображение и аккуратно перенесенные на сферическую поверхность фасада.
Каждый стеклопакет — уникальная деталь сложного фасадного пазла, требующего ювелирной точности изготовления и монтажа. Изображение нанесено атмосферостойкими красками, а второе стекло выполнено в виде эмалита с индивидуально подобранным оттенком.
Центр гимнастики имени Ирины Винер-Усмановой
Дворец гимнастики в Лужниках — еще один яркий проект, в котором остекление играет ключевую роль. Здание с волнообразной крышей, символизирующей летящую гимнастическую ленту, имеет полупрозрачный стеклянный фасад с зеркальным эффектом.
На производстве RGC было изготовлено более 1500 структурных однокамерных стеклопакетов с мультифункциональным закаленным стеклом, часть из которых декорирована шелкотрафаретной печатью. Общая площадь остекления превысила 4500 квадратных метров.
Мультифункциональное стекло обеспечивает комфортный микроклимат внутри здания: отражает тепловую энергию летом и сохраняет тепло зимой.
RGC не просто производит стеклопакеты — мы воплощаем архитектурные идеи в уникальных конструкциях, которые вдохновляют и остаются в памяти. В нашем распоряжении — все возможности для реализации самых амбициозных проектов: моллированные изделия, сенсорные стеклопакеты, угловые стеклопакеты без импоста, технологичные стеклопакеты с цифровой и шелкотрафаретной печатью, декоративными покрытиями и особыми функциональными свойствами.
Если ваш проект призван удивлять, вдохновлять и оставлять след в истории — в RGC знают, как сделать это реальностью.
Ведущий отечественный поставщик насосов для бытового, коммерческого и промышленного применения существенно расширил парк оборудования на заводе в Ногинске. С организацией производственных процессов нас познакомили специалисты предприятия.
Долгое время пальма первенства в сегменте насосного оборудования на российском рынке принадлежала зарубежным производителям. Уход иностранных игроков стал мощным драйвером роста отечественных компаний. Они продемонстрировали не просто жизнеспособность, но и в ряде случаев уникальный потенциал для развития производства. ООО «ВИЛО РУС» — в их числе.
Компания WILO — мировой поставщик насосов и насосных систем для различных объектов в 1997 году создала российское подразделение с целью локализации производства и обеспечения близости к рынку сбыта. В 2016-м открылся завод в Ногинске. На сегодняшний день на территории России действуют 31 филиал компании, 13 региональных складов и более 130 авторизованных сервисных партнеров.
Продукция предприятия — насосы и насосные установки, а также приборы автоматического управления — широко применяется в системах ЖКХ, строительстве, на объектах энергетики, водоканалах. Спрос на нее высок и не подвержен спадам, связанным с экономическими и геополитическими потрясениями. Для того чтобы удовлетворять его в полной мере, компании приходится увеличивать свои производственные мощности, внедрять современные технологии.
Максимальная надежность поставок
В течение всего 2024 года происходила работа по монтажу и пусконаладке станочного оборудования для механической обработки деталей насосов — одной из важнейших технологических операций, оказывающей непосредственное влияние на эксплуатационные характеристики изделия: надежность и энергоэффективность. Это ключевая компетенция производителя насосного оборудования.
— За последние несколько лет существенно расширился парк технологического оборудования завода в Ногинске, — отмечает технический директор ООО «ВИЛО РУС» Павел Филиппенков. — Как видите, установлены шесть металлообрабатывающих станков различных типов и все необходимое сопутствующее оборудование: грузоподъемные механизмы, системы фильтрации СОЖ (смазывающая и охлаждающая жидкость), измерительная лаборатория с координатно-измерительными машинами различных типов.
По словам специалиста, в совокупности весь этот технологический комплекс способен обеспечить полностью независимый процесс механообработки деталей для насосов определенных типов, а также служить резервом производительности в случае непредвиденных сбоев у внешних поставщиков, от услуг которых компания не планирует отказываться. Хотя значительная часть заготовок сегодня обрабатывается собственными силами, такая гибкая схема позволит обеспечить максимальную надежность поставок продукции заказчикам.
Индивидуальный подход к каждой детали
Процессы производства компонентов проходят три основные стадии: литейная заготовка, механическая обработка, нанесение на деталь катафорезного покрытия, которое обеспечивает изделиям высокие антикоррозионные свойства.
— Для каждой детали процесс подбирается индивидуально, исходя из габаритов изделия, геометрии, серийности, — поясняет Павел Филиппенков. — Качество литейной заготовки самым непосредственным образом влияет на характеристики будущего насоса. Шероховатость поверхности проточной части и рабочего колеса, точность геометрических размеров, отсутствие смещения песчаных стержней при сборке литейной формы — эти параметры чрезвычайно важны и требуют постоянного инструментального и визуального контроля.
Мы убедились, что он осуществляется на всех стадиях производства: от выбора процесса и изготовления оснастки до определения температуры расплава металла при заливке формы.
Далее детали насосов направляют на стадию нанесения катафорезного покрытия. Готовые изделия с покрытием поступают на сборку.
— Участок сборки насосных установок организован так, чтобы обеспечить баланс между скоростью сборочного процесса и его гибкостью, то есть возможностью производить огромное многообразие типов и моделей установок, — продолжает специалист. — Здесь выделены несколько зон: для механического монтажа установки, электроподключений и испытательный стенд. На отдельном участке производится сборка приборов автоматического управления насосными установками.
Внимание — качеству
Каждая деталь, начиная от спектрального анализа металла на литейном производстве и заканчивая функциональным испытанием в составе готового изделия, проходит несколько десятков измерений, проверок, операций визуального и инструментального контроля.
— Вся совокупность таких операций регламентирована и строго контролируется отделом качества производственного департамента WILO RUS в Ногинске, — поделился технический директор ООО «ВИЛО РУС» Павел Филиппенков. — Он оснащен самым современным оборудованием: здесь применяется трехмерное сканирование, которое позволяет построить точную 3D-модель заготовки и сравнить ее параметры и параметры, заданные конструктором. А координатно-измерительная машина способна определить отклонения размера в полтора микрона. Для испытаний готовых насосов и насосных установок на заводе имеются испытательные стенды различных габаритов и назначения.
Технический директор ООО «ВИЛО РУС» Павел Филиппенков:
— Производство трубопроводной обвязки насосных установок осуществляется на автоматизированном комплексе орбитальной сварки. Оборудование лазерной резки трубных заготовок обеспечивает исключительную точность размеров компонентов и готовых коллекторов, что упрощает сборку насосной установки. Для очистки поверхности изделий из углеродистой стали применяется лазерный очиститель, который имеет существенные преимущества перед традиционными технологиями пескоструйной очистки.
Следующий этап развития — установка в начале 2026 года роботизированного сварочного комплекса, который позволит значительно повысить производительность и качество сварки.
