Смена курса
Рынок жилого строительства стремительно меняется, девелоперы вынуждены приспосабливаться к новым условиям. Каждая компания идет свои путем, делая упор на новые технологии, цифровизацию, качество продукта и т. д.
Новые для девелоперов вызовы в ходе ПМЭФ-2025 обсуждали участники сессии «За рамками жанра: новые модели девелопмента для нового времени» и круглого стола «Выжить, чтобы развиваться».
О чем бы ни говорили участники разных дискуссий на ПМЭФ, многие проблемы сводились к финансированию — точнее, к непомерно высокой ключевой ставке Центробанка.
По мнению Ольги Архангельской, партнера, руководителя направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов Группы компаний Б1, текущие изменения в отрасли, скорее, вынужденные. Рынок развивается всегда, но сейчас для девелоперов — сложное время. Они пытаются снизить себестоимость, нарастить продажи, выстраивают долгосрочные отношения с покупателями — борются с вызовами как могут. Все больше продаж идет через ПИФы, рассрочки, цифровые активы. Применяются новые материалы, технологии, эффективная организация строительства.
По словам Ольги Архангельской, сегодня используются цифровизация, 3D-проектирование, «личные кабинеты», соцсети, БИМ, ИИ, дроны… «Все идет к тому, что дом воспринимается не как набор кирпичей, а как сервис, услуга», — подчеркнула она.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ПАО Банк «ВТБ», полагает, что сегодня на первый план выходит «искусство девелопмента». По его мнению, важно правильно упаковать проект, разбить его по очередям… «Сегодня цена ошибки становится более высокой — процентные ставки влияют на экономику проекта. Процентные ставки из эффективного проекта могут сделать неэффективный», — утверждает он.
При этом лучше себя чувствуют компании, придерживающиеся консервативной политики. Те девелоперы, которые демонстрировали агрессивный рост — скупали земельные участки и проекты, брали кредиты, — получили сегодня большие долги и большой объем нераспроданного жилья.
Максим Грицкевич, председатель правления Банка ДОМ.РФ, отметил: «Мы видим, что есть очевидная временная компонента — рост себестоимости, нехватка кадров, ключевая ставка…»
По его словам, 41% девелоперских компаний готовы покупать новые участки и двигаться дальше. Есть компании, которые притормозили вывод на рынок новых проектов, но есть и те, кто уйдут с рынка, завершив проект. Максим Грицкевич полагает, что банки и застройщики будут реструктурировать обязательства. Но если и банк, и застройщик понимают, что проект не выйдет в плюс, банк не сможет помочь — проект был изначально плохо посчитан.
Способы и методы
Каждая компания не то выживает, не то развивается, как умеет. Группа «Самолет», например, пересмотрела планы в начале 2024 года и сократила развитие. «Мы с 2024 года максимально сократили развитие, запускаем новые проекты с учетом географической диверсификации, принимаем оптимальную стратегию для каждого проекта, управляем земельным банком, выводим только точечные проекты. Фокусируемся на основном бизнесе — девелопмент, стройка. Это основной план развития в 2025-м — первой половине 2026 года», — рассказала Анна Акиньшина, генеральный директор Группы «Самолет».
По ее словам, у компании самый большой земельный банк в стране. Теперь настал момент его монетизировать. Какие-то проекты приостановлены, какие-то проданы. «Наращивать земельный банк с точки зрения входа в проект и кредитования — не время», — утверждает она.
Компания DARS развивалось небыстро. «Мы не меняли стратегию, мы всегда развивались неагрессивно», — подчеркнул Дмитрий Рябов, председатель совета директоров компании DARS.
По его мнению, надо заниматься продажами и наполнением эскроу-счетов, получать разрешения на строительство и открывать продажи, особенно если площадки приобретены на кредитные деньги. Вместе с тем, полагает Дмитрий Рябов, нужно заниматься проектами вроде комплексного развития территорий (КРТ) — такими, где затраты растянуты во времени.
«В нашем случае хочется развиваться, чтобы жить, а не наоборот», — заявила Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО». Компания задолго до сегодняшнего дня начала заниматься проектам КРТ. Кроме того, при замедлении спроса на все, связанное с ипотечными продуктами, увидела рост спроса на другие виды недвижимости, инвестиционный спрос. Идет диверсификация проектов, экспансия в другие регионы.
Господдержка
Тем не менее девелоперы заинтересованы в различного рода поддержке со стороны государства. Такую поддержку обещает Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: «В следующую шестилетку будет работать ряд механизмов, прямые вливания бюджетов, казначейские инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации».
По его словам, уже разработана программа по субсидированию проектного финансирования для проектов со сроком ввода в 2026 году в небольших городах с 20-процентной распроданностью жилья. Будут и другие инструменты, которые помогут застройщикам минимизировать затраты без бюджетных вливаний. Сейчас они на стадии обсуждения.
Но главная помощь от власти бизнесу — не мешать, подчеркнул Никита Стасишин.
В Госдуме также озабочены мерами поддержки строительного комплекса. Как заявил Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, есть предложение выкупать нераспроданное жилье для расселения аварийного жилого фонда. «Это позволит ускорить темпы расселения», — подчеркнул он.
Кроме того, депутаты полагают, что нужны доходные дома, им даже понятно, что именно надо сделать, чтобы в этот сегмент пришел частный капитал. Однако пока этого не происходит.
Некоторым девелоперам повезло больше, чем остальным. Александр Гайдуков, руководитель компании «Страна девелопмент», заявил: когда компания работала на растущем рынке, ее поддерживали все. Сейчас, по его словам, «обнажились места, на которые надо обратить внимание». Он подчеркнул: «Все полномочия для поддержки девелоперов сегодня есть у муниципальных округов, и выживаемость девелопера зависит от политики в муниципальном округе».
Москва, как обычно, оказалась впереди всех. Программа реновации служит эффективной мерой поддержки для девелоперов, выступающих подрядчиками. «Большинство крупных девелоперов — подрядчики по реновации, потому что это гарантированный доход», — отметил Владислав Овчинский, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.
Сейчас, полагает он, наступило время доверия. Столичные власти перешли на скоринг, отказались от гарантий. По его словам, многие крупные девелоперы пользуются этим инструментом, но власти не боятся, потому что уже в первом квартале выросло количество выданных разрешений на строительство. «Это значит, что город доверяет девелоперам, девелоперы — городу», — подчеркнул Владислав Овчинский. Он заявил: «Финансовая поддержка – хорошая история, когда есть финансы».
При этом Владислав Овчинский полагает: не надо создавать искусственных инструментов помощи — у Минстроя и банков их много, у регионов их вполне достаточно, чтобы сформировать программу не выживания, а развития. Надо пользоваться тем, что есть, выжимать из этого максимум. Все остальное, утверждает он, зависит от грамотной стратегии развития бизнеса, стратегии не стабилизации, не консервации, а развития.
Перспектива
Между тем рынок продолжает меняться. Антон Финогенов, директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ», полагает, что ужесточится конкуренция за покупателя, причем малые и средние компании будут конкурировать с крупными вполне успешно, потому что они гибче.
Меняются требования к застройщикам. По словам Антона Финогенова, власти регионов требуют от девелоперов все больше инфраструктурной нагрузки и меньше этажей в домах. Меняется квартирография. В ряде регионов уже нормативно запрещены студии определенной площади. «Думаю, это долгосрочный фактор», — заявил Антон Финогенов.
По его мнению, будет расти доля арендного жилья, будут более гибкими планировочные решения, «плотность будет умной», под влиянием растущих тарифов на коммунальные услуги будут повышаться энергоэффективность, улучшаться экологичные характеристики…
Роман Антощенков считает ключом к успеху проекта — правильный набор квартирографии. По его мнению, цена — не единственный и не самый первый критерий сегодня, потому важно понять, какова целевая аудитория компании или проекта.
Девелоперы сами указывают на слабую цифровизацию строительной отрасли, следовательно, потенциал в этом направлении есть. «Опыт накоплен, а пользоваться им никто не может», — заявил Алексей Дроздов, генеральный директор Pragmacore.
По его словам, нередко процессы использования искусственного интеллекта в компаниях — «для галочки». Максим Грицкевич полагает важной задачей цифровизацию, «которая через несколько лет принесет плоды».
Он также возлагает надежды на снижение ключевой ставки в 2026 году хотя бы до 14–15%, тогда ситуация на рынке выправится. «Банковские инструменты развились, надо развивать другие инструменты — привлечь профессиональных инвесторов в отрасль. И лет через 20 отрасль будет другой», — добавил Максим Грицкевич.
По словам Владислава Овчинского, почти во всех компаниях, у которых есть планы на развитие, произошла диверсификация: стали строить свои заводы, создали подразделения по строительству промышленных площадей. Кроме того, в Москве активизировалось строительство коммерческих площадей.
«Выживают сильные, а умирают не слабые, а глупые», — заключил он.
В ближайшее время автопарк отечественной дорожно-строительной техники может пополниться высокоавтоматизированными беспилотниками, способными выполнять работы в любое время дня и ночи практически без участия человека. Соответствующий вызов, озвученный руководителем Федерального дорожного агентства, приняли российские машиностроители и разработчики оборудования.
С 2024 года специалисты ведущих дорожно-строительных организаций помогают машиностроителям совершенствовать отечественные образцы спецтехники. Особая рабочая группа испытывает машины и формирует список рекомендаций по доработке экскаваторов, катков, асфальтоукладчиков и автогрейдеров. В общей сложности тестирования уже прошли шесть видов техники от девяти производителей. Одновременно с этим идет разработка первой отечественной дорожной фрезы. Ожидается, что опытный образец, способный снимать покрытие шириной 1,3 м и на глубину до 200 мм, увидит свет в первом квартале 2025 года. Также в планах — разработка отечественного самоходного перегружателя, что сейчас активно обсуждается с Минпромторгом России.
«Работа, которую мы делаем вместе с дорожниками и российскими предприятиями, дает результаты. Вы видите новые образцы техники, которые выходят на рынок, видите, как постепенно российские машиностроители учатся слушать и воплощать пожелания клиентов в металле. Мы видим прогресс в этом плане. Уверен, что это продолжится и дальше, принесет свои плоды в будущем», — указал заместитель начальника Управления сельскохозяйственного, пищевого и строительно-дорожного машиностроения Минпромторга России Станислав Черторыжский.
Новая задача
Обсуждая результаты проделанной работы, глава Росавтодора Роман Новиков предложил не останавливаться на достигнутом и двигаться дальше в повышении технологичности, чтобы прийти к беспилотному управлению транспортом и дорожными машинами при производстве работ.
«В качестве новогоднего поздравления я получил ролик о том, как в Китае реализовали задачи по управлению процессами при производстве дорог. Естественно, меня это не могло не задеть. Давайте поставим задачу, чтобы к концу текущего года мы вместе с отраслевым сообществом в этом направлении уже выдали результат», — указал руководитель Федерального дорожного агентства.
Ожидается, что работа по достижению новой цели будет выстроена так же, как при переходе на асфальтоукладчики и катки российского производства. Напомним, в августе 2023 года специалисты дорожного дела поставили задачу усовершенствовать отечественные образцы и с их помощью выполнить работы на одном из объектов. Задуманное было реализовано на тестовом отрезке в Республике Башкортостан, где подрядчики использовали исключительно отечественные асфальтоукладчики и катки вместе с самосвалами местного производства. «Весь комплекс дорожных работ был выполнен. Это положительный результат, и надо таким же способом запустить беспилотные машины», — подчеркнул Роман Новиков.
На отечественных технологиях
Предложение уже нашло отклик у машиностроителей. «Мы тоже ориентированы на то, чтобы создать беспилотные машины. На самом деле это веяние времени. Передовые беспилотные технологии сейчас используются в зоне СВО для разминирования и разведки, и их необходимо использовать в гражданской сфере. Это кратчайший путь для перехода технологий в беспилотную укладку асфальта и так далее», — заявил заместитель директора Ассоциации «РОССПЕЦМАШ» Вячеслав Пронин, добавляя, что значительная часть производителей дорожно-строительной техники участвует в гособоронзаказе и является держателями технологий, что и позволяет рассчитывать на специальные бонусы для машин с высокой степенью автоматизации.
Например, в Челябинске ученые ЮУрГУ вместе со специалистами тракторного завода «ДСТ УРАЛ» создали беспилотные бульдозер и погрузчик, управлять которыми можно со смартфона. При этом погрузчик способен работать с разным типом навесного оборудования, предназначенного не только для решения коммунальных нужд (сбора мусора и снега), но и обезвреживания противопехотных мин. Сейчас такие машины, оборудованные противопехотными минными тралами, работают на территории ДНР. Другая группа ученых университета работает над автоматизированной системой, которая позволит коммунальной технике без участия человека выбирать тот или иной режим уборки, опираясь на данные о дорожной обстановке.
Помимо этого, дорожная отрасль получит и наработки, уже созданные российскими учеными для автономного судовождения и создания автоматизированных цифровых фарватеров, которые могут быть сразу перенесены в область создания высокоинтеллектуальной дорожно-строительной техники. Кроме того, в числе важных тем — интеграция беспилотной спецтехники с технологией беспилотных авиационных средств. Ожидается, что взаимодействие двух беспилотных систем позволит более точно выстраивать логику движения машин. «Российская Федерация является лидером в мире, и в настоящее время в Международной морской организации мы наиболее активны в части внедрения стандартов автономного судовождения. Конечно, это не дорожное хозяйство, но технологии уже обкатаны в Российской Федерации с участием институтов Академии наук, ведущих университетов-партнеров и позволяют достаточно быстро совершить перенос тех достижений, которые есть в других областях транспорта, на сферу дорожно-строительной техники. Я считаю, что именно в этой области беспилотная техника может очень быстро появиться и стать практически значимой», — отметил ректор Российского университета транспорта (МИИТ) Александр Климов.
Испытания уже начались
В результате отрасль получит не только беспилотные отечественные катки (уже известно, что их будут испытывать на новом полигоне вблизи трассы М-1 «Беларусь»), а также усовершенствованные российские автогредеры и бульдозеры.
Руководитель технического комитета ТК 418 «Дорожное хозяйство» Николай Быстров отметил, что иностранная высокоавтоматизированная техника, работающая на основе трехмерной модели местности по лазерному лучу, уже давно опробована целым рядом крупнейших подрядных организаций. «Одна из них внедрила такую технику шесть-семь лет назад, и когда я задал вопрос главному инженеру о возврате средств, мне ответили, что все вложения вернули за полгода. Дело в том, что раньше ночью не могли работать, потому что водитель ничего не видит, а теперь машина движется по лазерному лучу. Это направление имеет колоссальное будущее», — пояснил эксперт.
Немаловажным является и тот факт, что подобные 3D системы нивелирования, с помощью которых возводились все знаковые объекты транспортной инфраструктуры последних лет, создавались на территории России, но под иностранным брендом. В 2022 году после ухода зарубежных партнеров специалистам с 20-летним опытом пришлось искать новую работу. В итоге основная часть команды инженеров-разработчиков (бывшие сотрудники Topcon Positioning Systems Inc.) вместе с профессионалами из компании-разработчика спутникового геодезического оборудования JAVAD GNSS Inc. продолжили разработки уже в составе отечественной компании FNGROUP (входит в «ФН Системы»). За два года полностью разработаны софт и «железо» с оригинальной схемотехникой, алгоритмами и программным обеспечением. Первые 20 рабочих образцов в ноябре 2024 года уже передали в распоряжение ведущих подрядных организаций «ВАД» и ДСК «Автобан» для апробации. Сейчас тесты продолжаются на объектах Северо-Западного, Центрального и Южного федеральных округов в Ленинградской и Нижегородской областях, а также Республике Татарстан.
«Этап бета-тестирования показал, что система способна выходить на отметку плюс-минус два сантиметра, не допускает критических отключений и сбоев, обладает высокой устойчивостью к подавлению спутниковых сигналов, отличается стабильностью и плавностью работы, а также понятным интерфейсом», — рассказывает директор по развитию «ФН Системы» Михаил Алексеев, добавляя, что степень локализации соответствует критериям Постановления Правительства России от 17 июля 2015 года № 719 «О подтверждении производства промышленной продукции на территории РФ», а инвестиции в проект до 2027 составят один миллиард рублей.
Основной принцип работы заключается в следующем. В панель управления загружается цифровая модель проектной поверхности, и в результате система постоянно контролирует актуальное пространственное положение и смещение кромки рабочего органа машины, например ковша экскаватора или отвала бульдозера, относительно проектной поверхности. При этом позиционирование дорожно-строительной техники происходит в режиме реального времени, для чего используется геодезическое оборудование, принимающее сигналы глобальных навигационных спутниковых систем. Еще одним способом позиционирования является использование роботизированного тахеометра. Системы могут быть установлены на экскаваторы, асфальтоукладчики, бульдозеры, автогрейдеры и дорожные фрезы, что позволяет технике работать по схеме день-ночь в различных условиях освещенности.
В 2024 году 155 клиентов среднего и малого бизнеса ВТБ стали резидентами льготных правовых режимов Дальнего Востока и Арктики, что стало рекордом за все время работы таких механизмов господдержки.
Объем новых заявленных инвестиций превышает 60 млрд рублей.
Наиболее популярными регионами для новых резидентов стали Приморский край, Ямало-Ненецкий автономный округ и Архангельская область. В структуре этих предприятий лидируют сферы услуг, строительства и логистики.
«Практический каждый третий резидент преференциальных режимов выбирает ВТБ своим финансовым партнером, а общий инвестпортфель наших клиентов превышает 824 млрд рублей. Сегодня в фокусе их внимания не только Дальний Восток, но и Арктика, на которую приходится уже треть запланированного объема инвестиций и более половины новых резидентов в 2024 году. Совместно с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики мы стремимся комплексно поддерживать инвесторов на всех этапах реализации их проектов – от выбора льготного режима до предоставления инструментов для оптимизации бизнес-процессов», – прокомментировал член правления ВТБ Руслан Еременко.
В рамках заключенного на ВЭФ-2023 соглашения КРДВ и ВТБ реализуют проект по информированию жителей ДФО и российской Арктики о мерах государственной поддержки для старта и развития бизнеса. В том числе - о способах получения статуса резидента территории опережающего развития (ТОР), Свободного порта (СПВ), Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ) и преференциального режима на Курильских островах (КОРФ), налоговых льготах и административной поддержке, возможностях привлечения финансирования под новые инвестиционные проекты, применения сервисов и услуг. В проекте принимают участие 16 регионов и 15 офисов банка по обслуживанию юридических лиц от Мурманска до Приморского края.
«Главной задачей нового проекта является повышение привлекательности регионов для новых инвесторов и помощь действующим резидентам в успешной реализации заявленных проектов, эффективное сопровождение резидентов, вышедших на операционную стадию», – сообщил заместитель генерального директора по сопровождению инвестиционных проектов КРДВ Сергей Скалий.
По его словам, преференциальные режимы Дальнего Востока и Арктики предлагают инвесторам выгодные возможности для успешной реализации бизнес-идей в самых разных сферах. Это подтверждается количеством проектов, созданных резидентами преференциальных режимов – более 1000 крупных, средних и малых предприятий в таких отраслях, как жилищное строительство, логистика, сфера услуг, туризм, нефте- и газохимия, горнодобыча, медицинская и авиационная промышленность, лесная и рыбоперерабатывающая отрасли. Общее количество инвестиционных проектов, реализуемых на Дальнем Востоке и в Арктике резидентами ТОР, СПВ, АЗРФ, КОРФ с применением других мер господдержки, составляет около 3,8 тысячи – 89% из них являются субъектами малого и среднего предпринимательства. Объем привлеченных инвестиций составляет более 11,4 триллионов рублей, из которых 5,4 триллиона уже вложено. Создано более 167 тысяч рабочих мест.
Справка:
18 территорий опережающего развития (ТОР) – комплексный режим, в котором государство обеспечивает резидента земельным участком по льготной аренде с возможностью его выкупить после реализации проекта и необходимой инфраструктурой. Резидент платит сниженные до 7,6% страховые взносы в течение 10 лет, 5 лет имеет возможность не платить налоги на имущество и прибыль, нулевой налог на землю действует первые 3-5 лет. Также резидентам доступны режим свободной таможенной зоны (СТЗ), привлечение иностранной рабочей силы без квот и другие преференции.
Свободный порт Владивосток (СПВ) – распространенный на 22 муниципалитета в пяти регионах ДФО, предоставляет резидентам возможность платить сниженные до 7,6% страховые взносы в течение 10 лет, на 5 лет обнулены налоги на имущество и прибыль, нулевой налог на землю действует первые 3-5 лет. Доступны режим СТЗ, привлечение иностранной рабочей силы без квот, другие преференции.
Необходимый минимальный объем инвестиций в свои проекты для резидентов ТОР и СПВ должен составлять 500 000 рублей.
Арктическая зона Российской Федерации (АЗРФ) — крупнейшая особая экономическая зона в мире, распространена на 10 регионов российской Арктики. Резиденты получают налоговые льготы, такие как нулевая ставка налога на прибыль при зачислении в федеральный бюджет (на 10 лет) и пониженные ставки налога на прибыль при зачислении в бюджет субъекта Российской Федерации в течение 10 лет (ставки варьируются в зависимости от регионального законодательства), пониженная ставка земельного налога и налога на имущество, пониженная ставка НДПИ (кроме угля и углеводородов), возмещение страховых взносов посредством субсидирования 75% объема страховых взносов (за исключением проектов по добыче углеводородного сырья).
Минимальный объем капитальных вложений в инвестиционный проект резидента АЗРФ должен составлять не менее 1 000 000 рублей.
Курильские острова РФ (КОРФ) представляют собой территорию с особым режимом для предпринимателей, где инвесторам предоставляются налоговые льготы, сниженные страховые взносы и упрощенные административные процедуры для поддержки и развития бизнеса. Режим действует на всей территории Курильских островов. Участникам доступны нулевая ставка налога на прибыль, землю, имущество. Кроме этого, на территории КОРФ действует режим 0% транспортного налога, а также 7,6% страховых взносов. Все льготы действуют 20 лет с момента регистрации резидента. Также для участников предусмотрена возможность предоставления земельных участков без торгов, применение процедуры СТЗ. Получателем налоговых, страховых и административных преференций могут стать организации, регистрация которых осуществлена на территории Южно-Курильского, Курильского и Северо-Курильского городских округов Сахалинской области после 1 января 2022 года и не имеющая обособленных подразделений за пределами Курильских островов. Требований по осуществлению инвестиций не предусмотрено, никаких дополнительных согласований для получения налоговых льгот не требуется.