КРТ осваивается на территории
За последние двадцать лет механизмы застройки масштабных участков претерпели множество трансформаций. Первоначальный вариант в виде РЗТ предлагал слишком сложный и непрозрачный подход. Пришедший ему на смену КОТ постепенно преобразовался в КРТ, который дал возможность посчитать экономику и понять сроки. Тем не менее проблем остается множество — от простых «где взять деньги» до философских «как должна выглядеть комплексность».
Партнерский диалог
В отличие от привычных проектов по застройке, КРТ предполагает девелоперам не просто оценить экономический потенциал участка, а выявить факторы, которые закрутят спираль экономики внутри территории. И главным вызовом, по мнению члена совета директоров ГК «ЭНКО» Елены Степановой, становится синхронизация темпов финансовых потоков. «Для старта необходимо разработать более дорогую и масштабную концепцию, переселить людей, освободить участок и начать строительство с инфраструктуры — сетей и дорог. Этот дорогостоящий и долгосрочный разрыв в финансовой модели происходит намного раньше, чем компания сможет подойти к старту продаж и получить первые потоки на эскроу-счета. Поэтому диалог до входа и запуска крайне важен для определения объема участия публичного партнера и для балансирования финансовой модели. Это партнерская, командная работа».
На практике зачастую ситуацию усугубляет отсутствие подобного баланса из-за желания местных властей переложить все обязательства исключительно на застройщика. Участники рынка рассказывают о случаях, когда в договорах КРТ четко прописываются сроки возведения объектов для девелоперов, однако обещания чиновников построить дорогу или ливневку высказываются только на словах. По мнению экспертов, успех проекта возможен, только когда договоренности взаимны. «Муниципалитеты, не понимая, какая нагрузка ложится на девелопера, пытаются вместить в КРТ все: садик, дорогу, пожарное депо... Но все мы понимаем, что такие проекты в текущей ситуации с сегодняшней ставкой не летают. Поэтому хотелось бы, чтобы регионы больше прислушивались к тому, какая нагрузка была бы оптимальной, и позволила проект реализовать», — говорит вице-президент АО «Страна Девелопмент» Андрей Басов, отмечая, что в портфеле — компании 28 действующих проектов, половина из которых предполагает комплексное развитие. В общей сложности расселены уже 3500 человек.
При всем этом механизм КРТ выгоден застройщикам, а кроме того, дает возможность развивать центральные части городов, которые зачастую находятся в ненадлежащем состоянии, но обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. «Если банки готовы финансировать проекты, то нам они кажутся экономически очень перспективными и показывают хорошую устойчивость. В реализации можно структурировать финансовые потоки, либо включая их в проектное финансирование конкретных домов, либо финансируя за счет прибыли от строительства первых домов или очередей», — перечисляет председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов, добавляя, что инструмент стал бы еще привлекательнее, если бы банки брали в залог земельный участок.
Один из вариантов поиска финансового баланса предлагает «ДОМ.РФ». «Ключевой рассинхрон происходит из-за того, что что-то ломается на этапе диалога между застройщиком, властью и жителями, — говорит директор по развитию регионального бизнеса АО “ДОМ.РФ” Софья Пуликовская. — Бюджетный цикл рассчитан на три года, а средний инвестиционно-строительный — на пять-десять-пятнадцать лет, то есть для региона заложить средства на реализацию сложно. Мы выступаем третьей стороной, которая предлагает зафиксировать это (намерение. — Примеч. ред.) в форме соглашения или использовать для строительства инфраструктурные облигации — один из инструментов “Инфраструктурного меню”. Вариантов очень много».
Отметим, что в настоящее время в базе «ДОМ.РФ» находятся 120 проектов комплексного развития совокупной площадью 5,6 тысячи гектар в 49 субъектах Российской Федерации. В общей сложности они обладают градостроительным потенциалом в 25 млн кв. м.
Раскрутить гайки?
Существующее законодательство предполагает достаточно жесткие рамки для реализации проектов КРТ. С одной стороны, это дает застройщикам больше определенности, так как в процессе реализации проекта правила игры не меняются. Другими словами, через пять лет девелопера не могут заставить строить дополнительную школу или два бассейна в составе детского сада. Зная это, власти стали более детально подходить к составлению технического задания.
И все же участники рынка просят больше свободы. Например, в части сроков реализации запланированного. «Мы получили жесткую структуру в отношении девелоперов. Однако в КРТ участвует не только застройщик, но и органы власти, местное самоуправление. Например, есть дорога, которую нужно запроектировать и построить, но уже сейчас очевидно, что публичная власть в эти сроки не вмещается... Хотелось бы, чтобы договор был обоюдоострым для всех участников процесса», — рассуждает генеральный директор «КОРТРОС» Станислав Киселев. Помимо этого, понятию комплексного развития не отвечают ситуации, когда застройщика обязывают возводить ливневую канализацию внутри квартала, которую в итоге оказывается не к чему подключить, так как городские сети не готовы. Приемлемым вариантом может стать и смещение сроков отдельных этапов внутри общих сроков КРТ.
Также на уровне федеральных властей обсуждаются корректировки в части социальной инфраструктуры. При достаточном обосновании может быть допущена замена школы на 1500 мест объектом с меньшей посещаемостью. Однако категорически недопустимо отказаться от строительства объекта социальной инфраструктуры под предлогом достаточного количества мест в соседних районах.
Еще одна просьба девелоперов касается возможности привлекать партнеров и перераспределять обязательства — по сути, дробить проекты КРТ и продавать. Впрочем, данное предложение не нашло поддержки. «Нет права нарезать и продавать. Это опасная история, — акцентирует внимание заместитель министра строительства и ЖХК России Никита Стасишин. — Без одобрения властей вы никогда не войдете в КРТ ни в Нижний Новгород, ни в Омск, ни в Волгоград, ни в Ленинградскую область, ни в Петербург, чтобы потом кого-то запустить, продавая. Если бы я был губернатором, то, мягко говоря, разозлился: ты мне пообещал сделать вот такой проект, а потом приходишь и говоришь: ”Пришло время продавать Васе Пупкину”. А он придет, не зная регион, но с согласованной кредитной линией, чтобы через пять лет на ”Движении” рассказывать, что для него ставки большие!»
КРТ для пустующих территорий
Механизм КРТ предлагает девелоперам развивать и пустующие федеральные земли в перспективных локациях. Пул подобных участков сегодня активно формируется. Согласно поручению заместителя председателя правительства России Марата Хуснуллина, недавно созданный Фонд развития территорий приступил к анализу территорий, расположенных в зоне влияния скоростных магистралей, которая порой доходит до 100 километров. Совместно с регионами и муниципалитетами специалистам предстоит продумать будущую застройку и внести соответствующие изменения в программы социально-экономического развития.
По оценкам аналитиков, на каждый километр автодороги возводятся в среднем семь-восемь тысяч квадратных метров нового жилья в уже в момент запуска трассы или в первые годы ее работы. Например, до строительства КАД агломерации Парголова, Парнаса, Юнтолова, Мурина и Бугров, Янина и Ковалева, Кудрова, Пулкова, Шушар и Обухова были практически незастроенными территориями, а сейчас здесь введены миллионы квадратных метров недвижимости и проживают тысячи человек.
В числе перспективных участков, подобранных «ДОМ.РФ», — территория в 3342 гектара на федеральной трассе М-11 «Нева» вблизи северного обхода Твери; 1708 гектаров в непосредственной близости от города Калуги на М-3 «Украина» и 3496 гектаров к северу от границ Воронежа на М-4 «Дон». Эти достаточно большие площади могут быть использованы как частично, так и полностью при условии определения их функционального назначения и приоритетов развития.
Еще несколько привлекательных территорий прямо сейчас формируются по ходу движения М-11 «Нева», когда между Москвой и Санкт-Петербургом идет строительство высокоскоростной магистрали (ВСМ). Президент Центра экономики инфраструктуры Владимир Косой указывает, что при сближении с федеральной дорогой и региональными трассами она сформирует важные узлы с высокой транспортной доступностью. Речь — о Валдае, где планируется станция ВСМ и уже имеется съезд с М-11 вместе с региональной автомобильной дорогой. Не менее привлекательным может стать участок вблизи будущей станции Жаровская, в 50–60 минутах пути от которой проходит М-11. Однако для развития потенциала необходимо проработать вопрос о строительстве нового съезда с федеральной дороги на региональную.
С просьбой о единообразности
Значительная часть полномочий по комплексному развитию территорий отдана местным властям, так как с «земли» лучше видно, какой стратегии требует тот или иной участок. Однако нормативные акты регионов существенно отличаются друг от друга. Примерно половина копирует друг друга, а остальные, как выразился президент НОСТРОЙ Антон Глушков, представляют собой «региональное творчество». В ближайшее время при поддержке Минстроя организация проведет аудит документации, чтобы исключить излишние требования.
Городские агломерации — не просто скопление потребителей, но локомотив для развития инфраструктуры и экономики соседних регионов и всей страны. Министерство экономического развития РФ надеется, что в 2023 году к 22 существующим агломерациям добавятся еще семь. Но пока подобные скопления возникают скорее стихийно, чем по плану: процесс сдерживает низкая эффективность территориального планирования, использования бюджетных средств и проч.
О вкладе агломераций в экономику и наборе инструментов, которые позволяют усилить экономический эффект, рассуждали участники сессии «Агломерации: точка роста в эпоху турбулентности» в ходе ПМЭФ-2023.
Статистика + экономика
Фонд «Центр стратегических разработок» провел исследование, по итогам которого выяснил: в России есть 22 агломерации с населением более 1 млн человек. Всего в российских агломерациях проживают 59 млн человек. В некоторых численность людей растет, в других — сокращается.
Агломерации привлекают половину всех инвестиций в стране и обеспечивают 53% экономики.
Основная масса агломераций сосредоточена в центре страны. Разумеется, самая большая — Московская. Это крупнейший рынок сбыта — 23% потребления от всех домашних хозяйств, хорошо развитая инфраструктура, крупный научный центр.
В Московской агломерации проживают более 20 млн человек. Другие образования заметно меньше, и сравнивать их между собой неправильно, полагает Владимир Ефимов, заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений. Эффект масштаба, по его словам, позволяет увеличить производительность труда. В столичной агломерации она в два раза выше, чем по стране. Например, поезд в метро перевозит в Москве ежедневно 1,5 тыс. человек, в любом другом регионе — меньше. Т. е. производительность получается меньше.
Самое главное, подчеркнул Владимир Ефимов, транспортная связанность и скорость перемещения внутри агломерации, что экономит время, невозобновляемый ресурс. По его словам, построенные и строящиеся транспортные артерии связывают разные точки Москвы и позволяют ускорить экономический оборот.
О необходимости транспортных связей говорил и Алексей Текслер, губернатор Челябинской области. В регионе есть и формируется несколько агломераций — в соответствии с концепцией. Транспорт — это первый вектор развития. Второй приоритет — концепция 20-минутного города: жилье, культура, спорт, здравоохранение, работа должны находиться в 20-минутной доступности. Алексей Текслер подчеркнул: по каждому муниципалитету есть программа развития.
В том числе формируется агломерация Челябинск — Екатеринбург, притом что расстояние между городами составляет 180 км. По словам Алексея Текслера, аналогов в стране нет. «Мы видим в агломерациях драйвер развития», — резюмировал он.
Способы и методы
Власти заинтересованы в создании агломераций. Как заявил Дмитрий Вахруков, заместитель министра экономического развития РФ, эта тема давно в повестке министерства. Однако пока, по его словам, «больше обсуждаем, чем делаем, потому что все развиваются самостоятельно».
Но темпы развития агломераций в регионах отстают от темпов двух столиц. Причин много. По словам Дмитрия Вахрукова, это дефицит земельных и трудовых ресурсов, недостаток инфраструктуры в регионах, транспортные проблемы, в некоторых агломерациях — сокращение населения. Кроме того, в отличие от столичных образований практика муниципальных взаимодействий работает слабо: почти нет случаев, когда муниципалитеты объединяются для совместных проектов. Планы муниципалов не синхронизированы: кто-то строит дорогу, которая не имеет продолжения в соседней локации. Кто-то опережающими темпами наращивает жилищное строительство, не обеспечивая рабочих мест.
Развитие регионов сдерживает эффективность территориального планирования, эффективность использования бюджетных ресурсов.
Поэтому власти начали проекты — долгосрочные программы развития агломераций. В этом году ожидается появление семи новых образований, в том числе в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде. Задача — вывести темпы экономического роста на уровень выше среднего по стране. Для этого формируются экономические модели — набор мероприятий, которые нужны для развития региона. В числе инструментов — инфраструктурные кредиты, реструктуризация ранее выданных займов.
Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты РФ, сомневается в бездействии властей. Она полагает, что правительство в достаточной мере поддерживает формирование агломераций. Это, например, крупные проекты, связанные с инновационным развитием. Это вложение огромных средств в строительство жилья и развитие городской среды. Это инфраструктура и качественные дороги — проблема, над которой Минтранс работает с 2018 года. И т. д. «Колоссальный комплекс инструментария», — резюмировала Наталья Трунова.
Агломерации, отметил Дмитрий Вахруков, становятся точками притяжения человеческих ресурсов. Хотя бы из-за более высокой зарплаты. Поэтому, формируя агломерации, надо действовать аккуратно, «чтобы агломерации не высосали весь ресурс из других территорий», подчеркнул Дмитрий Вахруков.
В тени агломераций
Агломерации действительно становятся точками притяжения — нынче на заработки едут не на Север, а в Москву. Но, по словам Павла Смелова, заместителя генерального директора фонда «Центр стратегических разработок», все экономики всех субъектов так или иначе связаны.
Сегодня в Москве образовался огромный рынок труда, где работают 875 тыс. человек, не проживая в столичной агломерации — они приезжают из соседних регионов.
«Рост выпуска продукции на 1 рубль в Москве стимулирует выпуск на 20 коп. в регионе, который связан со столицей», — отметил Павел Смелов.
Павел Малков, губернатор Рязанской области, подтвердил: люди уезжают в поисках высокооплачиваемой работы. А по соседству Москва — огромный рынок сбыта при коротком плече доставки. «Агломерация — это вызов», — подчеркнул Павел Малков.
Региональным властям приходится думать, как удержать людей. «Сейчас идет работа по созданию новых рабочих мест, создаются общественные пространства… чтобы люди не уезжали», — добавил Павел Малков.
По его словам, риск здесь один — неготовность работать по новым правилам.
«Российское могущество прирастать будет Сибирью…»
Участники дискуссии единодушны: агломерации — эффективны в экономическом плане, необходимо их развивать для поступательного движения экономики страны.
По мнению Владимира Ефимова, «административно никого ни с кем объединять не надо, надо дороги строить».
Он полагает, что надо искать точки роста в агломерациях, которые стагнируют. При этом указывает: регионам, у которых много муниципальных образований, сложнее сформировать агломерацию. Но агломерации, убежден Владимир Ефимов, надо развивать по всей стране.
Агломерации в России очень разные, указала Наталья Трунова. Не везде растет численность населения. Не в каждой есть экономический рост — он рост в наиболее активных, а где-то стагнация.
Идет перестройка секторов экономики — нужен масштаб, нужна кооперация сначала для создания транспортных связей, для организации новых производств.
По словам Натальи Труновой, соседний Китай уже перешел к новой фазе — начал выстраивать мегарегионы: 11 городов с населением от 5 млн человек, а в России только Московская агломерация более-менее соответствует подобным масштабам. Поэтому, отметила Наталья Трунова, очень важно развивать такие агломерации, как Екатеринбург — Челябинск.
По ее словам, постепенно компании начинают перемещаться в Сибирь. В том числе потому, что некоторые города уже готовы стать частью агломерации.
Доля энергетики из возобновляемых источников энергии (ВИЭ) в России пока мала и растет медленно. Наращивать ее надо, но при этом отечественные компании до последнего времени работали на импортном оборудовании и цена энергии из возобновляемых источников достаточно велика. Участники рынка поставлены перед выбором: технологический суверенитет страны или низкая цена энергии.
Проблему выбора обсудили участники сессии «Возобновляемая энергетика: низкие цены на электроэнергию или технологический суверенитет?», прошедшей в рамках Петербургского международного экономического форума. Они пришли к выводу: нужен баланс между ценой и суверенитетом.
Малые мощности
В 2022 году доля ветровой (ВЭС) и солнечной энергии (СЭС) составила в России 19% от мирового производства. По данным Ассоциации развития возобновляемой энергетики (АРВЭ), в 2022 году самая большая доля СЭС и ВЭС в совокупном объеме выработки электрической энергии зафиксирована в странах Европы. Но наибольший совокупный объем мощности СЭС и ВЭС по итогам года зафиксирован в Китае — 759,0 ГВт. Китай считается бесспорным лидером, который, кроме прочего, придумывает новые технологии для солнечной и ветровой энергетики. Например, солнечные батареи из гибкого кремния. Китай выступает основным поставщиком технологий.
По данным Федеральной антимонопольной службы, на 1 января 2023 года в стране действовали 186 объектов ВИЭ. По подсчетам АРВЭ, доля генерации составляет всего 1% в общем объеме. По словам Алексея Жихарева, директора АРВЭ, господдержка этого сегмента «очень умеренная», игроков на рынке мало — в основном это молодые компании, которые базировались на трансфере западных технологий.
Двигатель прогресса
Чтобы снизить затраты на электроэнергию, которую генерируют ВИЭ, необходимо удешевить оборудование. Это также поможет России конкурировать на мировом рынке.
«Модернизировать европейские технологии, потом выйти с ними на рынок не получится — нужна глубокая модернизация. Можно ли выиграть войну чужими танками, которых у нас нет?» — рассуждает Валерий Селезнев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по энергетике.
Михаил Хардиков, руководитель энергетического бизнеса En+ Group, генеральный директор АО «ЕвроСибЭнерго», удивляется: «Был же технологический суверенитет до СВО. А теперь нет — это что за локализация была?»
По его мнению, с оборудованием для ГЭС, а это тоже источники возобновляемой энергии, проблем нет, оно все производится в России, причем разными компаниями. А вот уровень локализации по ВИЭ «надо посмотреть».
С 2007 года, отметил Михаил Хардиков, компания «ЕвроСибЭнерго» много оборудования закупала в Китае. На тендерах китайские компании конкурировали с российскими и европейскими (за исключением последнего времени) и выигрывали.
Он полагает: «Нужно выбирать — что хотим свое и до какой степени».
Виталий Королев, заместитель руководителя, Федеральная антимонопольная служба (ФАС России), согласен: «Надо снижать капитальные затраты».
По его словам, наработки технологий есть в Росатоме, например. Планируется проект по поликремнию, реализация которого позволит не зависеть от китайских поставщиков, «которые очень подняли цены».
Кроме того, компания «Юнигрин Энерджи» в 2023 году запустит завод по производству оборудования для солнечной энергетики в Калининграде. Это будет предприятие полного цикла, рассказал Олег Шуткин, заместитель генерального директора ООО «Юнигрин Энерджи»: кремниевая пластина, ячейка и модуль.
Сейчас тема возобновляемой энергетики появилась в новых регионах — в странах Латинской Америки, Африки, и Олег Шуткин полагает, что новые страны будут заинтересованы в российской продукции.
«Чтобы мы могли конкурировать, надо говорить о более серьезных инвестициях в НИОКР. Ключевое слово — технология, а не каждый винтик», — заявил Алексей Жихарев.
Он также полагает важным не зависеть от одного поставщика, если мы хотим создать уверенно развивающуюся отрасль с ориентацией на экспорт с паритетной ценой.
Или-или
Выбор между низкой ценой на электроэнергию и технологическим суверенитетом зависит от позиции той или иной компании — потребитель она или производитель. Компания «Н2 Чистая энергетика» выступает в двух ипостасях. Однако Алексей Каплун, генеральный директор, ООО «Н2 Чистая энергетика», утверждает: «Для нас низкие цены важнее».
При этом для потребителя не важно, откуда именно он получит энергию: важнее цена. Потому что, констатирует Алексей Каплун, «цены давно не низкие».
По мнению Олега Шуткина, для стабилизации цен на отечественное оборудование можно масштабировать бизнес. По крайней мере, «Юнигрин Энерджи» так и поступает. «Мы масштабируем производство, чтобы быть конкурентными», — заявил он.
В то же время некоторые эксперты полагают, что необходимости выбирать нет. По словам Виталия Королева, потребители отстаивают право на доступную энергию, и цены надо снижать. Но можно параллельно снижать затраты и наращивать технологический суверенитет. «Механизмы есть. Нужно их скомпоновать и правильно использовать», — заявил Королев.
Эксперты называют ВИЭ перспективным направлением. «Есть спрос на низкоуглеродную энергию. Углеродная повестка есть и будет», — говорит Михаил Хардиков.
Но в то же время напоминает: ВИЭ — не только солнце и ветер, но и ГЭС.
«Надо определять не долю ВИЭ, а роль», — убежден Валерий Селезнев.
По его словам, нужен крупный — государственный— игрок в этом сегменте рынка. А пока нет ни такого игрока, ни внятного законодательства, ни политической воли, ни ясной перспективы хотя бы до 2030 года.
