КРТ осваивается на территории
За последние двадцать лет механизмы застройки масштабных участков претерпели множество трансформаций. Первоначальный вариант в виде РЗТ предлагал слишком сложный и непрозрачный подход. Пришедший ему на смену КОТ постепенно преобразовался в КРТ, который дал возможность посчитать экономику и понять сроки. Тем не менее проблем остается множество — от простых «где взять деньги» до философских «как должна выглядеть комплексность».
Партнерский диалог
В отличие от привычных проектов по застройке, КРТ предполагает девелоперам не просто оценить экономический потенциал участка, а выявить факторы, которые закрутят спираль экономики внутри территории. И главным вызовом, по мнению члена совета директоров ГК «ЭНКО» Елены Степановой, становится синхронизация темпов финансовых потоков. «Для старта необходимо разработать более дорогую и масштабную концепцию, переселить людей, освободить участок и начать строительство с инфраструктуры — сетей и дорог. Этот дорогостоящий и долгосрочный разрыв в финансовой модели происходит намного раньше, чем компания сможет подойти к старту продаж и получить первые потоки на эскроу-счета. Поэтому диалог до входа и запуска крайне важен для определения объема участия публичного партнера и для балансирования финансовой модели. Это партнерская, командная работа».
На практике зачастую ситуацию усугубляет отсутствие подобного баланса из-за желания местных властей переложить все обязательства исключительно на застройщика. Участники рынка рассказывают о случаях, когда в договорах КРТ четко прописываются сроки возведения объектов для девелоперов, однако обещания чиновников построить дорогу или ливневку высказываются только на словах. По мнению экспертов, успех проекта возможен, только когда договоренности взаимны. «Муниципалитеты, не понимая, какая нагрузка ложится на девелопера, пытаются вместить в КРТ все: садик, дорогу, пожарное депо... Но все мы понимаем, что такие проекты в текущей ситуации с сегодняшней ставкой не летают. Поэтому хотелось бы, чтобы регионы больше прислушивались к тому, какая нагрузка была бы оптимальной, и позволила проект реализовать», — говорит вице-президент АО «Страна Девелопмент» Андрей Басов, отмечая, что в портфеле — компании 28 действующих проектов, половина из которых предполагает комплексное развитие. В общей сложности расселены уже 3500 человек.
При всем этом механизм КРТ выгоден застройщикам, а кроме того, дает возможность развивать центральные части городов, которые зачастую находятся в ненадлежащем состоянии, но обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. «Если банки готовы финансировать проекты, то нам они кажутся экономически очень перспективными и показывают хорошую устойчивость. В реализации можно структурировать финансовые потоки, либо включая их в проектное финансирование конкретных домов, либо финансируя за счет прибыли от строительства первых домов или очередей», — перечисляет председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов, добавляя, что инструмент стал бы еще привлекательнее, если бы банки брали в залог земельный участок.
Один из вариантов поиска финансового баланса предлагает «ДОМ.РФ». «Ключевой рассинхрон происходит из-за того, что что-то ломается на этапе диалога между застройщиком, властью и жителями, — говорит директор по развитию регионального бизнеса АО “ДОМ.РФ” Софья Пуликовская. — Бюджетный цикл рассчитан на три года, а средний инвестиционно-строительный — на пять-десять-пятнадцать лет, то есть для региона заложить средства на реализацию сложно. Мы выступаем третьей стороной, которая предлагает зафиксировать это (намерение. — Примеч. ред.) в форме соглашения или использовать для строительства инфраструктурные облигации — один из инструментов “Инфраструктурного меню”. Вариантов очень много».
Отметим, что в настоящее время в базе «ДОМ.РФ» находятся 120 проектов комплексного развития совокупной площадью 5,6 тысячи гектар в 49 субъектах Российской Федерации. В общей сложности они обладают градостроительным потенциалом в 25 млн кв. м.
Раскрутить гайки?
Существующее законодательство предполагает достаточно жесткие рамки для реализации проектов КРТ. С одной стороны, это дает застройщикам больше определенности, так как в процессе реализации проекта правила игры не меняются. Другими словами, через пять лет девелопера не могут заставить строить дополнительную школу или два бассейна в составе детского сада. Зная это, власти стали более детально подходить к составлению технического задания.
И все же участники рынка просят больше свободы. Например, в части сроков реализации запланированного. «Мы получили жесткую структуру в отношении девелоперов. Однако в КРТ участвует не только застройщик, но и органы власти, местное самоуправление. Например, есть дорога, которую нужно запроектировать и построить, но уже сейчас очевидно, что публичная власть в эти сроки не вмещается... Хотелось бы, чтобы договор был обоюдоострым для всех участников процесса», — рассуждает генеральный директор «КОРТРОС» Станислав Киселев. Помимо этого, понятию комплексного развития не отвечают ситуации, когда застройщика обязывают возводить ливневую канализацию внутри квартала, которую в итоге оказывается не к чему подключить, так как городские сети не готовы. Приемлемым вариантом может стать и смещение сроков отдельных этапов внутри общих сроков КРТ.
Также на уровне федеральных властей обсуждаются корректировки в части социальной инфраструктуры. При достаточном обосновании может быть допущена замена школы на 1500 мест объектом с меньшей посещаемостью. Однако категорически недопустимо отказаться от строительства объекта социальной инфраструктуры под предлогом достаточного количества мест в соседних районах.
Еще одна просьба девелоперов касается возможности привлекать партнеров и перераспределять обязательства — по сути, дробить проекты КРТ и продавать. Впрочем, данное предложение не нашло поддержки. «Нет права нарезать и продавать. Это опасная история, — акцентирует внимание заместитель министра строительства и ЖХК России Никита Стасишин. — Без одобрения властей вы никогда не войдете в КРТ ни в Нижний Новгород, ни в Омск, ни в Волгоград, ни в Ленинградскую область, ни в Петербург, чтобы потом кого-то запустить, продавая. Если бы я был губернатором, то, мягко говоря, разозлился: ты мне пообещал сделать вот такой проект, а потом приходишь и говоришь: ”Пришло время продавать Васе Пупкину”. А он придет, не зная регион, но с согласованной кредитной линией, чтобы через пять лет на ”Движении” рассказывать, что для него ставки большие!»
КРТ для пустующих территорий
Механизм КРТ предлагает девелоперам развивать и пустующие федеральные земли в перспективных локациях. Пул подобных участков сегодня активно формируется. Согласно поручению заместителя председателя правительства России Марата Хуснуллина, недавно созданный Фонд развития территорий приступил к анализу территорий, расположенных в зоне влияния скоростных магистралей, которая порой доходит до 100 километров. Совместно с регионами и муниципалитетами специалистам предстоит продумать будущую застройку и внести соответствующие изменения в программы социально-экономического развития.
По оценкам аналитиков, на каждый километр автодороги возводятся в среднем семь-восемь тысяч квадратных метров нового жилья в уже в момент запуска трассы или в первые годы ее работы. Например, до строительства КАД агломерации Парголова, Парнаса, Юнтолова, Мурина и Бугров, Янина и Ковалева, Кудрова, Пулкова, Шушар и Обухова были практически незастроенными территориями, а сейчас здесь введены миллионы квадратных метров недвижимости и проживают тысячи человек.
В числе перспективных участков, подобранных «ДОМ.РФ», — территория в 3342 гектара на федеральной трассе М-11 «Нева» вблизи северного обхода Твери; 1708 гектаров в непосредственной близости от города Калуги на М-3 «Украина» и 3496 гектаров к северу от границ Воронежа на М-4 «Дон». Эти достаточно большие площади могут быть использованы как частично, так и полностью при условии определения их функционального назначения и приоритетов развития.
Еще несколько привлекательных территорий прямо сейчас формируются по ходу движения М-11 «Нева», когда между Москвой и Санкт-Петербургом идет строительство высокоскоростной магистрали (ВСМ). Президент Центра экономики инфраструктуры Владимир Косой указывает, что при сближении с федеральной дорогой и региональными трассами она сформирует важные узлы с высокой транспортной доступностью. Речь — о Валдае, где планируется станция ВСМ и уже имеется съезд с М-11 вместе с региональной автомобильной дорогой. Не менее привлекательным может стать участок вблизи будущей станции Жаровская, в 50–60 минутах пути от которой проходит М-11. Однако для развития потенциала необходимо проработать вопрос о строительстве нового съезда с федеральной дороги на региональную.
С просьбой о единообразности
Значительная часть полномочий по комплексному развитию территорий отдана местным властям, так как с «земли» лучше видно, какой стратегии требует тот или иной участок. Однако нормативные акты регионов существенно отличаются друг от друга. Примерно половина копирует друг друга, а остальные, как выразился президент НОСТРОЙ Антон Глушков, представляют собой «региональное творчество». В ближайшее время при поддержке Минстроя организация проведет аудит документации, чтобы исключить излишние требования.
С 2025 года в России начнет работу новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в рамках которого сконцентрируются задачи всего строительного комплекса, начиная от возведения жилья, объектов социальной инфраструктуры, восстановления дорог и системы ЖКХ. Предварительный объем финансирования уже оценивается в 107 млрд рублей, однако эксперты не исключают, что он может существенно увеличиться.
В мае этого года список поручений президента пополнился новыми национальными целями на период до 2030 года с перспективой до 2036 года. Согласно Указу № 309, в ближайшее время чиновникам предстоит актуализировать стратегию пространственного развития таким образом, чтобы в течение пяти лет можно было бы улучшить качество среды в опорных населенных пунктах на 30%. Для этого потребуется благоустроить не менее 30 тысяч общественных территорий, привести в нормативное состояние 85% дорог крупных агломераций, а также 60% региональных и межмуниципальных трасс, обновить парк общественного транспорта.
Вместе с тем к 2030 году в России необходимо возводить не менее одного миллиарда квадратных метров жилья в год. «Это очень амбициозная задача. Вся страна должна обновиться в жилом фонде на 20%, — подчеркнул вице-премьер Марат Хуснуллин, добавляя, что достичь этого невозможно без возведения комплексного развития населенных пунктов. — Нужно будет построить почти 350 млн кв. м сопутствующей инфраструктуры (детские сады, социальные объекты, места отдыха и дополнительные рабочие места), а также перестроить ЖКХ». По подсчетам чиновников, все это потребует втянуть в оборот почти 250 тыс. га земли по всей стране. При этом отдельное внимание будет уделено ремонту и строительству дорог, так как от интеграции трасс в программу развития региона будет зависеть расположение точек роста».
Следующие пять лет указанные работы будут проходить в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни».
Эпицентры развития
Ускоренное развитие и приоритетное финансирование в рамках нового нацпроекта получат 1839 опорных пунктов с прилегающими территориями в 81 субъекте. В 2025 году начнутся работы на пилотных участках, где планы развития получили утверждение.
Напомним: последние два года формированием опорных пунктов как будущих точек роста и их обследованием занимались специалисты Министерства сельского хозяйства РФ. Согласно Распоряжению Правительства РФ № 4132-р от 23.12.2022 года, таковым становится поселение с населением от трех до 50 тысяч человек, на территории которого располагается предприятие агропромышленного комплекса, промышленное производство или ведется добыча полезных ископаемых. Для примера: в Подмосковье опорными стали Луховицы, Волоколамск, Шатура, Талдом, Можайск, Истра, Зарайск, Руза и рабочие поселки Серебряные Пруды, Лотошино и Шаховская. Сейчас сотрудники ведомства завершают паспортизацию.
«В основу паспортов принимаются долгосрочные планы развития опорных населенных пунктов, которые предполагают увязку наличия рабочих мест с развитой средой и дальнейшим становлением территорий, а также обеспечением максимально эффективного использования объектов и предоставления качественных услуг для населения. Объединенные в одном документе мероприятия позволят решить межотраслевые проблемы, а синхронизированные между собой по срокам, видам и финансированию дадут возможность закрыть потребность в инфраструктуре», — рассказывает руководитель направления управления реализации инфраструктурных проектов федерального государственного бюджетного учреждения «Агентство развития сельских территорий» Артем Оксанчук, добавляя, что по отдельным агломерациям документы находятся в высокой степени готовности.
Средства на «Инфраструктуру для жизни»
Ради ускоренного развития выбранных точек роста все министерства и ведомства синхронизируют собственные программы. В частности, реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» уже предусматривает работу по четырнадцати направлениям с общим бюджетом порядка 107 млрд рублей. Каждую неделю на стратегических сессиях у председателя правительства РФ проходят детальные обсуждения и формируются ключевые элементы новых национальных проектов.
«Инфраструктура для жизни» объединяет разные направления. В указах президента определена задача обеспечить развитие порядка двух тысяч опорных населенных пунктов, и нам предстоит отработать мастер-планы на не менее чем 200 территориях. Все процедуры прописаны. Каждый федеральный орган исполнительной власти отрабатывает свое направление, идут согласительные совещания, — говорит министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин, указывая, что предложений в части уточнения деталей нацпроектов ждут и от участников отрасли: — Давайте мы вместе сформируем национальные проекты, которые позволят выполнить основную задачу: улучшить качество жизни наших людей».
Одной из составляющих нового нацпроекта станет госпрограмма «Стимул», по которой возводят объекты социальной инфраструктуры. По мнению генерального директора ГК «Кортрос» Станислава Киселева, раскрытие ее потенциала позволит существенно повысить уровень жилищного строительства в регионах. «За пять лет программа выросла в объемах ассигнований с 22 до 30 млрд рублей — около 40%. При этом себестоимость одного метра в садике или в школе выросла практически в два раза. И понятно, что в регионах застройщики не могут обеспечить собственным финансированием строительство социальной инфраструктуры. Снижение потенциала “Стимула” — достаточно болезненная проблема, и в этом смысле я бы предложил посмотреть на возможность увеличения финансирования. Это здо́рово поддержало бы региональное строительство».
Большой блок нацпроекта коснется восстановления транспортного сообщения. По словам генерального директора Национальной ассоциации инфраструктурных компаний (НАИК) Марии Ярмальчук, в состав «Инфраструктуры для жизни» войдут сразу шесть федеральных проектов, нацеленных на развитие дорожной сети. Необходимость реконструкции и строительства крупных транспортных объектов в российских регионах продиктована значительным увеличением потока и быстрыми темпами возведения жилых микрорайонов. Новые участки и искусственные сооружения будут способствовать выстраиванию более удобной логистики и решению задач в социальной сфере, а также откроют новые возможности для развития бизнеса.
Параллельно с этим идет работа и по привлечению дополнительных ресурсов. Для создания развитой инфраструктуры необходимы совместные усилия государства и частных инвесторов, особенно в транспортно-логистических проектах и ЖКХ. «Нужны новые инструменты для привлечения внебюджетных средств, поскольку без этого очень трудно решить задачу не только по увеличению объемов строительства, но и по сохранению темпов, на которые в последние годы вышли, — говорит президент РСПП Александр Шохин. — Проекты развития инфраструктуры обладают очень серьезным мультипликативным эффектом. По оценке, на один вложенный рубль инвестиций в транспортную инфраструктуру экономика получает до пяти рублей прироста ВВП за счет не только прямых, но и косвенных эффектов».
Ритмы ускорения
В то же время основными инвесторами в сфере жилищного строительства являются жители России. По оценкам Марата Хуснуллина, ежегодно граждане вкладывают в улучшение жилищных условий до 40 млрд рублей, поэтому создания инфраструктуры без развития сферы ипотечного кредитования может быть недостаточно для достижения целевых результатов. Не менее важным является и исключение избыточных процедур для повышения скорости работы.
«Поручения президента об увеличении обеспеченности жильем с текущих 28 до 33 кв. м на человека потребует ввести 700 млн кв. м жилья до 2030 года — то есть увеличить на 40% ежегодный ввод от текущих объемов, которые и так являются рекордными, — отмечает генеральный директор ”Самолет Москва” Айман Эль-Хашем. — Чтобы быстрее вводить, необходимо сильно сократить инвестиционно-строительный цикл — особенно для тех проектов, где государству важен быстрый выход на стройку. Для проектов КРТ целесообразно ввести ускоренный трек по получению разрешения на строительство. Кроме того, будет полезно, если государство сделает единое окно по получению всех разрешений и всей исходно-разрешительной документации для строительства».
В целом реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» призвана повысить уровень жизни сразу в трех категориях: в миллионниках приоритет отдадут развитию транспортной сети, в городах и городских агломерациях — благоустройству общественных центров, а в сельских агломерациях — восстановлению и новому строительству различных объектов социальной инфраструктуры.
Столичные власти намерены ускорить строительство новых домов по программе реновации в два раза. Таким образом, в год предстоит возводить по сотне объектов общей площадью 1,5 млн кв. м. Для достижения заданной цели в ход идет усовершенствованный механизм поиска земельных участков, модульное строительство и цифровизация.
Впервые программу реновации представили в 2017 году. Тогда мэр Москвы Сергей Собянин заявил о решении снести 5176 советских пятиэтажек, а миллион жителей столичных «хрущевок» переселить в новое комфортное жилье. Год ушел на разработку градостроительной документации, и за следующие шесть лет в столице возвели 311 жилых домов, суммарная площадь которых оценивается в 4,4 млн кв. м. По словам Рафика Загрутдинова, главы Департамента строительства Москвы, этого объема достаточно для того, чтобы расселить порядка тысячи старых пятиэтажек. Тем не менее глава города поставил задачу ускориться и до конца 2024 года сдать порядка 100 домов общей площадью 1,5 млн кв. м, чтобы к концу периода объем жилья, построенного по программе, превысил 6 млн «квадратов».
За первое полугодие строители ввели в эксплуатацию семь новых домов по программе реновации. При этом в работе находятся еще около 9 млн кв. м, из которых 4,2 млн кв. м — в стадии строительства. Речь идет о 230 высотках.
«Одно дело — строительство жилых домов в чистом поле и совсем другое — работа в условиях плотно застроенной территории, когда приходится сталкиваться с переустройством инженерных сетей, когда нужно переселить каждого участника программы, чтобы освободить жилой дом, — говорит Рафик Загрутдинов. — Все жилые дома вплетены в городскую инженерную инфраструктуру. Как правило, по подвалам каждого проходит огромное количество транзитных инженерных сетей, которые, в том числе, питают соседние дома, а также и те, что не задействованы в программе реновации. Поэтому глубину задач, которые мы ежедневно решаем на уровне города и мэра, знают только те, кто непосредственно занимаются реализацией».
Значительно ускориться не позволяет и нехватка специалистов в части внутренней отделки помещений. В начале года чиновники говорили о дефиците строителей на уровне 15–20 тысяч человек. Отметим, что, в отличие от коммерческих проектов, дома по реновации не сдаются в черновых вариантах.
LEGO на службе реновации
Новые скорости может предоставить унификация процессов. Каждый дом реновации собирается из тысячи элементов, а единый подход в проектировании и строительстве дает возможность создавать типовые узлы решений — и речь не про одноликие панельки или пятиэтажки, популярные в советское время. Подрядчики программы реновации жилого фонда закладывают типовые узлы решений в цифровом виде в процессе информационного моделирования. А сегодня идут переговоры с производителями, чтобы укрупненные модули в виде собранных сантехузлов, кабин, стояков со смонтированной инфраструктурой или навесные панели поступали на строительную площадку уже в готовом виде.
По словам Рафика Загрутдинова, возможности укрупненной сборки уже начали тестировать. Так, в столице возвели здание детского сада из готовых модулей, а сейчас идет работа над школой. До конца этого года подрядчики соберут из модулей первый жилой дом. На данный момент чиновники определили «пилотную» площадку в микрорайоне Северный и приступили к подготовительным работам. После сдачи в эксплуатацию собранный дом будет передан Департаменту городского имущества Москвы.
«Я думаю, это сократит сроки строительства», — подчеркнул руководитель Департамента строительства столицы, добавляя, что данная технология позволяет заключить в одном модуле целую квартиру площадью порядка 100 «квадратов», которая будет учитывать и квартирографию, и стандарты, необходимые для программы реновации.
Напомним, стандарты реновации сформировались в первые годы реализации программы. Как вспомнил экс-руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин во время своей последней пресс-конференции весной 2024 года, в процессе проектирования новых домов представители различных департаментов детально изучали архитектурно-планировочное решение каждого дома на заседаниях рабочей группы. «Были видны каждый этаж и каждая квартира: площадь, туалет раздельный или совмещенный, кухня в виде пенала шесть на три метра или три на три, комната не могла иметь длинную и вытянутую форму. В процессе сформировался пул проектировщиков, которые начали понимать и жить в новой парадигме», — указал чиновник.
Первый ЖК из крупногабаритных модулей появился на территории Новой Москвы (в деревне Яковлево поселения Десеновское) недалеко от завода по производству готовых квартир. На площадке выпускают крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 метров, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. Речь идет о полностью отделанном помещении свободной планировки площадью около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями. При желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов.
«Я проповедовал, что это кирпичная кладка. Дом собирается из кирпичей, и мы в кирпич попробуем закинуть квартиру, — указал Сергей Амбарцумян, генеральный директор “Концерн Монарх”, во время выступления на площадке выставки-форума “Россия” на ВДНХ. — Сегодня у нас есть заказ на школу, детский сад и жилой дом высотой в 23 этажа и площадью 90 тысяч кв. м». Параллельно с этим компания работает над разработкой компьютерной программы, которая станет самостоятельно готовить проектно-сметную документацию для будущих жилых комплексов и даст возможность собирать модули в беспилотном варианте.
Чиновники не исключают, что долгосрочность программы и ясность будущих планов сподвигнут инвесторов на вложения в развитие производств. Согласно документам, реновация продлится в течение 15 лет, при этом в открытом доступе публикуется план работ на следующую пятилетку со стабильным финансированием. Таким образом, все участники понимают объемы работы и загрузки. Например, производители лифтов точно знают, сколько тысяч единиц оборудования необходимо произвести для программы реновации.
Ускоренный подбор площадок для строительства
Сдерживающим фактором становится нехватка земельных участков под строительство новых домов по реновации. В целом для реализации программы власти уже подобрали места, на которых можно возвести порядка 12 млн кв. м жилья. Однако этого недостаточно. Как пояснил Сергей Левкин, в конце первого квартала для ускорения процесса было принято решение, что 44 площадки, отведенные ранее под комплексное развитие территорий, отданы под реновацию. Не исключено, что список дополнят еще 24 земельных участка, дискуссия о предназначении которых идет с комплексом экономической политики. По словам Сергея Ивановича, такой подход позволит 80 тысячам москвичей переехать в новые дома намного раньше — уже на втором этапе реализации с 2025 по 2028 год.
Без бумаги и личного присутствия
Помогает ускоряться и цифровизация. Уже внедрен сервис, позволяющий наладить прямую связь между жителями дома, которым предстоит переселяться, и государственными структурами. И теперь можно в электронном виде получить уведомление о переселении, подать заявление с просьбой оказать помощь при переезде (что заложено в программу) и направить все необходимые документы, заверенные электронной цифровой подписью. В дальнейшем все, что связано с взаимодействием между чиновниками, городом, жителями и домом, планируется перевести в электронный формат — вживую москвичи будут только получать ключи от квартиры и принимать отделочные работы во внутренних помещениях.
«Но самое главное, что в Департаменте строительства продолжается большая работа по описанию и оцифровке бизнес-процессов. В стройке очень важна скорость принятия решения, поэтому важно сократить, свести до минимума бюрократию, — говорит Рафик Равилович. — Как вы знаете, в любых отраслях очень много бумажной работы. Надо правильно запроектировать и согласно проекту построить объект, а для доказательства того, что продукт соответствует проекту, нужно подготовить огромное количество исполнительной документации и чертежей. Теперь мы принимаем ее только в цифровом виде. Следующим шагом станет использование элементов искусственного интеллекта. Нам поставлена задача подойти к универсальным процессам с сокращением бумажной волокиты до минимума, к стандартным типовым решениям и унификации всех проектных решений. Благодаря этому нам удается сокращать сроки строительства при увеличении объемов ввода».