КРТ осваивается на территории
За последние двадцать лет механизмы застройки масштабных участков претерпели множество трансформаций. Первоначальный вариант в виде РЗТ предлагал слишком сложный и непрозрачный подход. Пришедший ему на смену КОТ постепенно преобразовался в КРТ, который дал возможность посчитать экономику и понять сроки. Тем не менее проблем остается множество — от простых «где взять деньги» до философских «как должна выглядеть комплексность».
Партнерский диалог
В отличие от привычных проектов по застройке, КРТ предполагает девелоперам не просто оценить экономический потенциал участка, а выявить факторы, которые закрутят спираль экономики внутри территории. И главным вызовом, по мнению члена совета директоров ГК «ЭНКО» Елены Степановой, становится синхронизация темпов финансовых потоков. «Для старта необходимо разработать более дорогую и масштабную концепцию, переселить людей, освободить участок и начать строительство с инфраструктуры — сетей и дорог. Этот дорогостоящий и долгосрочный разрыв в финансовой модели происходит намного раньше, чем компания сможет подойти к старту продаж и получить первые потоки на эскроу-счета. Поэтому диалог до входа и запуска крайне важен для определения объема участия публичного партнера и для балансирования финансовой модели. Это партнерская, командная работа».
На практике зачастую ситуацию усугубляет отсутствие подобного баланса из-за желания местных властей переложить все обязательства исключительно на застройщика. Участники рынка рассказывают о случаях, когда в договорах КРТ четко прописываются сроки возведения объектов для девелоперов, однако обещания чиновников построить дорогу или ливневку высказываются только на словах. По мнению экспертов, успех проекта возможен, только когда договоренности взаимны. «Муниципалитеты, не понимая, какая нагрузка ложится на девелопера, пытаются вместить в КРТ все: садик, дорогу, пожарное депо... Но все мы понимаем, что такие проекты в текущей ситуации с сегодняшней ставкой не летают. Поэтому хотелось бы, чтобы регионы больше прислушивались к тому, какая нагрузка была бы оптимальной, и позволила проект реализовать», — говорит вице-президент АО «Страна Девелопмент» Андрей Басов, отмечая, что в портфеле — компании 28 действующих проектов, половина из которых предполагает комплексное развитие. В общей сложности расселены уже 3500 человек.
При всем этом механизм КРТ выгоден застройщикам, а кроме того, дает возможность развивать центральные части городов, которые зачастую находятся в ненадлежащем состоянии, но обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. «Если банки готовы финансировать проекты, то нам они кажутся экономически очень перспективными и показывают хорошую устойчивость. В реализации можно структурировать финансовые потоки, либо включая их в проектное финансирование конкретных домов, либо финансируя за счет прибыли от строительства первых домов или очередей», — перечисляет председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов, добавляя, что инструмент стал бы еще привлекательнее, если бы банки брали в залог земельный участок.
Один из вариантов поиска финансового баланса предлагает «ДОМ.РФ». «Ключевой рассинхрон происходит из-за того, что что-то ломается на этапе диалога между застройщиком, властью и жителями, — говорит директор по развитию регионального бизнеса АО “ДОМ.РФ” Софья Пуликовская. — Бюджетный цикл рассчитан на три года, а средний инвестиционно-строительный — на пять-десять-пятнадцать лет, то есть для региона заложить средства на реализацию сложно. Мы выступаем третьей стороной, которая предлагает зафиксировать это (намерение. — Примеч. ред.) в форме соглашения или использовать для строительства инфраструктурные облигации — один из инструментов “Инфраструктурного меню”. Вариантов очень много».
Отметим, что в настоящее время в базе «ДОМ.РФ» находятся 120 проектов комплексного развития совокупной площадью 5,6 тысячи гектар в 49 субъектах Российской Федерации. В общей сложности они обладают градостроительным потенциалом в 25 млн кв. м.
Раскрутить гайки?
Существующее законодательство предполагает достаточно жесткие рамки для реализации проектов КРТ. С одной стороны, это дает застройщикам больше определенности, так как в процессе реализации проекта правила игры не меняются. Другими словами, через пять лет девелопера не могут заставить строить дополнительную школу или два бассейна в составе детского сада. Зная это, власти стали более детально подходить к составлению технического задания.
И все же участники рынка просят больше свободы. Например, в части сроков реализации запланированного. «Мы получили жесткую структуру в отношении девелоперов. Однако в КРТ участвует не только застройщик, но и органы власти, местное самоуправление. Например, есть дорога, которую нужно запроектировать и построить, но уже сейчас очевидно, что публичная власть в эти сроки не вмещается... Хотелось бы, чтобы договор был обоюдоострым для всех участников процесса», — рассуждает генеральный директор «КОРТРОС» Станислав Киселев. Помимо этого, понятию комплексного развития не отвечают ситуации, когда застройщика обязывают возводить ливневую канализацию внутри квартала, которую в итоге оказывается не к чему подключить, так как городские сети не готовы. Приемлемым вариантом может стать и смещение сроков отдельных этапов внутри общих сроков КРТ.
Также на уровне федеральных властей обсуждаются корректировки в части социальной инфраструктуры. При достаточном обосновании может быть допущена замена школы на 1500 мест объектом с меньшей посещаемостью. Однако категорически недопустимо отказаться от строительства объекта социальной инфраструктуры под предлогом достаточного количества мест в соседних районах.
Еще одна просьба девелоперов касается возможности привлекать партнеров и перераспределять обязательства — по сути, дробить проекты КРТ и продавать. Впрочем, данное предложение не нашло поддержки. «Нет права нарезать и продавать. Это опасная история, — акцентирует внимание заместитель министра строительства и ЖХК России Никита Стасишин. — Без одобрения властей вы никогда не войдете в КРТ ни в Нижний Новгород, ни в Омск, ни в Волгоград, ни в Ленинградскую область, ни в Петербург, чтобы потом кого-то запустить, продавая. Если бы я был губернатором, то, мягко говоря, разозлился: ты мне пообещал сделать вот такой проект, а потом приходишь и говоришь: ”Пришло время продавать Васе Пупкину”. А он придет, не зная регион, но с согласованной кредитной линией, чтобы через пять лет на ”Движении” рассказывать, что для него ставки большие!»
КРТ для пустующих территорий
Механизм КРТ предлагает девелоперам развивать и пустующие федеральные земли в перспективных локациях. Пул подобных участков сегодня активно формируется. Согласно поручению заместителя председателя правительства России Марата Хуснуллина, недавно созданный Фонд развития территорий приступил к анализу территорий, расположенных в зоне влияния скоростных магистралей, которая порой доходит до 100 километров. Совместно с регионами и муниципалитетами специалистам предстоит продумать будущую застройку и внести соответствующие изменения в программы социально-экономического развития.
По оценкам аналитиков, на каждый километр автодороги возводятся в среднем семь-восемь тысяч квадратных метров нового жилья в уже в момент запуска трассы или в первые годы ее работы. Например, до строительства КАД агломерации Парголова, Парнаса, Юнтолова, Мурина и Бугров, Янина и Ковалева, Кудрова, Пулкова, Шушар и Обухова были практически незастроенными территориями, а сейчас здесь введены миллионы квадратных метров недвижимости и проживают тысячи человек.
В числе перспективных участков, подобранных «ДОМ.РФ», — территория в 3342 гектара на федеральной трассе М-11 «Нева» вблизи северного обхода Твери; 1708 гектаров в непосредственной близости от города Калуги на М-3 «Украина» и 3496 гектаров к северу от границ Воронежа на М-4 «Дон». Эти достаточно большие площади могут быть использованы как частично, так и полностью при условии определения их функционального назначения и приоритетов развития.
Еще несколько привлекательных территорий прямо сейчас формируются по ходу движения М-11 «Нева», когда между Москвой и Санкт-Петербургом идет строительство высокоскоростной магистрали (ВСМ). Президент Центра экономики инфраструктуры Владимир Косой указывает, что при сближении с федеральной дорогой и региональными трассами она сформирует важные узлы с высокой транспортной доступностью. Речь — о Валдае, где планируется станция ВСМ и уже имеется съезд с М-11 вместе с региональной автомобильной дорогой. Не менее привлекательным может стать участок вблизи будущей станции Жаровская, в 50–60 минутах пути от которой проходит М-11. Однако для развития потенциала необходимо проработать вопрос о строительстве нового съезда с федеральной дороги на региональную.
С просьбой о единообразности
Значительная часть полномочий по комплексному развитию территорий отдана местным властям, так как с «земли» лучше видно, какой стратегии требует тот или иной участок. Однако нормативные акты регионов существенно отличаются друг от друга. Примерно половина копирует друг друга, а остальные, как выразился президент НОСТРОЙ Антон Глушков, представляют собой «региональное творчество». В ближайшее время при поддержке Минстроя организация проведет аудит документации, чтобы исключить излишние требования.
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
Компания РОСТерм была основана в Санкт-Петербурге в 2005 году. На сегодняшний день является крупнейшим производителем труб и фитингов из полимерных материалов в Северо-Западном округе России, а также компанией, поставляющей на рынок материалы и решения в области внутренних инженерных систем.
За эти годы компания стала одним из крупнейших игроков на рынке инженерного обеспечения объектов жилого, коммерческого и государственного строительства России.
Все решения компании максимально адаптированы к сложным условиям эксплуатации российских систем водоснабжения, отопления и канализации.
Уже более пятнадцати лет компания РОСТерм является надежным партнером компаний «Эталон» и ЛСР и поставляет полипропиленовые трубы на все объекты в Санкт-Петербурге.
О производстве
С 2014 года РОСТерм развивает производство по переработке полимерных материалов: PE-Xa/ PE-Xb/ PE-RT/ PVDF/ PPSU /PP-R /PP-RT/PVC.
На текущий момент:
- переработано более 15 000 тонн сырья;
- запущено 9 современных линий и 11 термопластавтоматов;
- произведено более 150 млн метров трубы;
- произведено более 30 млн фитингов.
Сегодня РОСТерм — это уникальное современное технологичное производство в Санкт-Петербурге, выпускающее аксиальную систему PE-Xа: трубы и фитинги PPSU/PVDF на одной площадке. Это позволяет проводить испытания не только оборудования, но и соединений трубы и фитингов в собственной аккредитованной лаборатории.
В начале 2022 года из-за повышенного спроса на аксиальную систему PE-Xa РОСТерм скорректировал стратегию развития производства: расширил производственные площади на 2500 кв метров и интегрировал новое оборудование по производству труб и фитингов.
Целью компании стала быстрая адаптация к изменяющимся экономическим условиям и готовность предоставлять лучшие решения для замещения импортного оборудования.
2022-й — год вызовов и возможностей
В 2022 году РОСТерм стал основным поставщиком SETL CITY по всем полимерным трубам PP-R/PE-Xa/PE-RT. Несмотря на задержки поставок сырья, была обеспечена вся потребность крупнейшего застройщика Санкт-Петербурга.
Сегодня компания РОСТерм является номинированным поставщиком ПИК в регионе Санкт-Петербурга по всем полимерным трубам PP-R/PE-Xa.
В рамках стратегического партнерства продолжаются поставки комплексных решений в ЛенСтройТрест. За текущий год обеспечены инженерным оборудованием под ключ двенадцать домов.
В новые строительные объекты интегрированы радиаторы РОСТерм, балансировочная и термостатическая арматура Heizen, трубы PP-R и аксиальная система PE-Xa РОСТерм.
После ухода иностранных игроков с рынка РФ компания РОСТерм в несколько раз увеличила складскую программу по балансировочной и термостатической арматуре Heizen. Это позволило закрыть срочные потребности в балансировочной арматуре крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, таких как ПИК, «Эталон» и других, которые остались без оборудования Danfoss на сдаточных объектах, и запустить системы отопления, несмотря на форс-мажор.
Главным преимуществом, которое позволит расширить производство РОСТерм, увеличить поставки, закрыть все потребности клиентов, являются люди РОСТерм — команда профессионалов, которая гибко реагирует на новые вызовы рынка и быстро адаптируется к изменяющимся экономическим условиям, готовая предоставить лучшие решения для замещения импортного оборудования.
