«Полипласт»: инженерная поддержка на всех этапах
На круглом столе в Великом Новгороде эксперты обсудили вызовы строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) Санкт-Петербург — Москва. Завод «Полипласт» в Кингисеппе гарантирует надежность своих решений для одного из самых амбициозных инфраструктурных проектов.
Крупнейшее предприятие по синтезу добавок для бетона не только в России, но и в Европе с 2003 года наращивает мощности, создает R&D-центры, усиливает инженерную поддержку на объектах и адаптирует продукты под самые экстремальные условия.
Ключевые вызовы
Опыт участия в крупных строительных и логистических проектах, среди которых «Газпром Арена» и масштабные морские порты Северо-Запада, позволяет «Полипласту» с уверенностью преодолевать сложности, связанные со строительством ВСМ в Северо-Западном регионе.
Климатические условия — перепады температур, высокая влажность, морозные зимы — требуют бетона с повышенной морозостойкостью (F500 и выше). Логистика и дефицит сырья диктуют необходимость поставки миллионов тонн инертных материалов (щебень, песок) при ограниченных ресурсах региона. Соблюсти сжатые сроки — укладка 6 млн м³ бетона за три года — можно только при условиях бесперебойных поставок и стабильного качества. К тому же существуют технологические требования, определяющие долговечность конструкций на магистральной стройке: сохранение подвижности смеси до шести часов, устойчивость к динамическим нагрузкам и другие.
Как отметил Иван Махлаев, директор по продажам и маркетингу «Полипласт Северо-запад», ключевым вызовом становится не только состав бетона, но и транспортная доступность сырья, стабильность поставок и мощность региональных карьеров.
— Мы не можем сегодня ограничиваться взаимодействием только с производителями бетона, а должны выстраивать работу и с «золотым треугольником»: заказчик — проектировщик — подрядчик. Только так можно избежать ошибок и задержек, — подчеркнул он.
От лаборатории до объекта
Как отмечают эксперты, в условиях жестких сроков и сложного климата недостаточно просто поставить добавки, нужен комплексный подход, сочетающий передовые технологии с практической реализуемостью.
Компания «Полипласт» осуществляет инженерную поддержку клиентов на каждом этапе — от лабораторных испытаний до работы на объекте.
— Мы не просто продаем добавки — мы создаем отраслевые решения. Наша задача — чтобы каждый куб бетона на ВСМ соответствовал нормативам даже в экстремальных условиях, — отмечает Олег Трубецкой, руководитель отдела продаж по СЗФО «Полипласт Северо-запад».
Научно-исследовательская база предприятия позволяет проводить лабораторные испытания на соответствие ГОСТ 7473-2022 и адаптировать состав под разные участки трассы с учетом климата и нагрузок.
Система многоступенчатого контроля качества гарантирует соблюдение жестких требований к морозостойкости (F500), прочности и подвижности смесей.
Выездные технические специалисты на объектах проводят мониторинг параметров бетона в реальном времени. Таким образом может происходить оперативная корректировка составов.
Производственные мощности предприятия обеспечивают стабильные поставки в сжатые сроки.
Технический сервис, предоставляемый компанией Полипласт, - неотъемлемая часть совместной работы, включающий в себя: подбор оптимального решения, его адаптации к местным сырьевым материалам, отработка технологии производства и последующее сопровождение при реализации проекта.
Новости о проектах «Полипласт Северо-запад» — в Telegram-канале «ПолиПрактика».
Это участки на Петроградской стороне и в Пушкинском районе, общей площадью более 2.3 тыс. га.
В Пушкинском районе речь идет обо всей территории бывшего совхоза «Детскосельский» общей площадью более 2,3 тыс. га. А на Петроградской в программу комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) включен участок площадью 42 га, ограниченный Вяземским переулком и набережными Малой Невки и Карповки. На этой территории находятся завод «Ригель», Электротехнический университет, Иоанновский монастырь.
В случае с территорией в Пушкинском районе решение комиссии стало, судя по всему, реакцией на поправку в Генплан, которую лоббировал депутат ЗакС Юрий Бочков. Она давала зеленый свет застройке многоэтажным жильем 270 га бывших совхозных угодий. О планах построить там жилье заявляли собственники участка – предприятия «Детскосельское» и СПК «Племзавод «Детскосельский».
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов предположил, что решение включить в зону КУРТ всю территорию совхоза – не что иное, как «режим санкций против собственника, который не согласовал свои действия с кем надо».
«КУРТ – как оно изложено в Гражданском кодексе – штука полезная. Нельзя строить без проекта планировки. Нельзя строить жилье, не обеспеченное социальной инфраструктурой и транспортом. В общем – правильная идея. Но сделать ППТ на такую территорию – это как генплан небольшого города. Поэтому решение комиссии – не про устойчивое развитие, а про то, чтобы выращивали капусту и не дергались, пока не позовут», – считает он.
Решение по участку на Петроградской стороне тоже для многих стало неожиданностью. «Тут никто не сможет сказать, что досталось одному предприятию, которое сделало что-то не то. Досталось всем», – говорит Александр Карпов. Но с чем это связано – непонятно.
Понятие КУРТ ввел Федеральный закон № 373-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс по регулированию подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но фактически ввел совершенно новый градостроительный институт, КУРТ, для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры. Сначала Петербург определил пять территорий для КУРТ. Позже их список расширили до 14 адресов по заявлениям районных администраций.
«Инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже на новом витке истории. Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Без КУРТ рынок живет в состоянии перетягивания каната в условиях правовой неопределенности», – так описывал идею КУРТ глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев.
«Практики реализации таких проектов нет. А значит, не все понятно по процедуре. Но я уверен, что в проектах КУРТ – большой потенциал. По сути, до сих пор большие территории город и бизнес развивали в качестве юридического экспромта. А договор КУРТ придаст больше легитимности этой деятельности: позволит прогнозируемо получить документацию по планировке территории, упростит процедуру взаимного контроля при ее застройке. И данный пилотный проект в «сером поясе» это докажет. Важно только найти профессиональную компанию, которая возьмется за развитие участка», – говорит управляющий партнер «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
Но девелоперы, чьи земли попали в КУРТ, вовсе не пляшут от радости. «Это тупик, поскольку никто не знает, как функционирует этот режим», – говорит глава УК «Теорема Игорь Водопьянов, у которого в КУРТ попали 200 га земли в Петродворцовом районе.
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».