Между эстетикой и экономикой
Задачи у архитекторов и девелоперов, на первый взгляд, разнятся: архитекторы больше привержены эстетике, девелопер не может не думать о деньгах. Однако для создания конечного продукта — жилого комплекса, торгового центра или другого объекта — девелоперы и архитекторы должны выстроить отношения.
Общие интересы у девелопера, который выступает заказчиком, и архитектора в роли исполнителя заказа, безусловно, есть. И архитекторы полагают, что общего между ними и девелоперами гораздо больше, чем кажется. При этом девелоперы начали разбираться в архитектуре, а архитекторы — в экономике.
«Работа архитектора начинается по заказу девелопера — в этом и заключаются их общие интересы. Девелоперу надо построить дом, который хорошо продается. Архитектор может на это повлиять не только в смысле так называемой красоты здания, но и с точки зрения максимального выхода площадей и комфорта квартир. Знание законодательства, которое постоянно меняется, становится еще одной важной составляющей общих интересов девелопера и архитектора», — указывает Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44».
Олег Богдан, главный архитектор проектов Генпро, полагает: интересы девелоперов и архитекторов пересекаются в понятии успешного проекта. «Девелоперу выгодно, когда объект не только построен в срок и с минимальными затратами, но и пользуется спросом на рынке. А качественный архитектурный дизайн, грамотная планировка и эстетика напрямую влияют на привлекательность недвижимости. Поэтому обе стороны заинтересованы в балансе между экономикой и эстетикой».
По его мнению, девелоперы все чаще понимают ценность архитектурной выразительности как инструмента конкурентного преимущества — особенно это заметно в жилых комплексах бизнес- и премиум-классов. «Таким образом, общий интерес заключается в создании продукта, который будет востребован, рентабелен и при этом соответствует современным архитектурным стандартам», — уверен Олег Богдан.
«Я бы не сказал, что такая уж четкая двуполярность: архитекторы — об эстетике, девелоперы — о цифрах, потому что некие инновационные части проекта имеют экономическую эффективность, которую трудно предугадать, и грамотный девелопер четко знает, что закладка каких-то инноваций в проект, применение каких-то материалов — это для проекта набор очков в смысле стоимости и узнаваемости проекта в будущем. Это трудно просчитать, но оно существует. И иногда счастливо совпадают усилия девелопера и архитектора — это всегда очень-очень тонкий процесс», — рассуждает Михаил Мамошин, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Мамошина», академик архитектуры (РАХ, РААСН, МААМ), заслуженный архитектор России.
Он полагает, что сегодня архитекторы уже начинают понимать в девелопменте, то есть могут понять точку зрения заказчика, заказчики-девелоперы путешествуют, интересуются архитектурным мейнстримом…
«Очень важно, наверное, точно так же, как и в творчестве архитектора, в работе девелопера, личностное обозначение. Личностно обозначенный девелопмент – это правильно. Нужны личности, которые могут субъективно поставить задачу, и она в конечном итоге приведет к какой-то новой объективности и к движению вперед…», - добавил Михаил Мамошин.
Феликс Буянов, руководитель и архитектор архитектурной мастерской «Б2», не думает, что надо жестко разделять миссии архитектора и девелопера, поскольку их объединяет общая цель: преображение через развитие. Разнятся лишь инструменты и дивиденды. «Архитектор, мысля образами, не имеет права чураться цифр и должен “поверять алгеброй гармонию”, если, конечно, хочет увидеть задуманное воплощенным в жизнь; равно и девелопер, зацикленный исключительно на цифрах, пренебрегающий образом, обречен на деградацию бизнеса. Гармония всегда сбалансирована, в балансе интересов архитектора и девелопера заинтересованы обе стороны», — отметил он.
Данила Рогожников, руководитель управления архитектуры MARKS GROUP, полагает, что архитекторов, работающих исключительно за идею, давно нет, поскольку архитектурный бизнес — тоже бизнес. Современные девелоперы тоже сосредоточены не только на цифрах: «Девелоперов, думающих лишь о собственном кармане, спрос быстро приведет в чувство. Всех уравняли конкуренция и рынок. Покупательские потребности значительно выросли. Негибкие, невосприимчивые, не слышащие и не понимающие заказчика архитекторы не будут востребованы. Не думающие о запросах покупателя девелоперы не будут востребованы».
По мнению Данилы Рогожникова, общие интересы легко находятся в конечных пользователях совместного продукта девелопера и архитектора: «Современный востребованный девелоперской проект требует уникального образа, комфортной среды, качественно организованного пространства снаружи и внутри. За что не будут платить люди, то не будет делать ни один архитектор или девелопер».
«Я глубоко убежден, что хорошие проекты появляются, только когда архитекторы и девелоперы находятся в одной команде и мыслят едиными категориями: это значит, что архитектор, создавая образы, понимает функциональность, рациональность и эффективность предложенного проекта и умеет считать деньги, а девелопер, кроме прибыли, еще должен мыслить образами, так вместе они решают единую задачу. Именно это — необходимое условие для успешного и красивого проекта в будущем», — заявил Сергей Цыцин, генеральный директор «АМЦ-Проект».
«Сделайте мне красиво»
Не каждый проект заказчик принимает с первого раза. В том числе потому, что сам изначально не определился, чего он хочет.
По словам Сергея Цыцина, каждый проект индивидуален, и очень важно, чтобы девелопер и архитектор вместе над ним работали. Необходимость в доработке, по его мнению, возникает, когда партнеры погружены в проект и на каком-то этапе понимают, что нужна корректировка. «Характерные причины, по которым проект отправляется на доработку, заключается в прикидочной оценке его стоимости по фасадам и инженерии, поскольку заказчику нужно уместиться в определенный бюджет. Выясняется это не сразу, а при достаточно развитом проекте, когда есть возможность проанализировать оценку его стоимости. Это касается интерьеров, фасадов, инженерии и благоустройства. Все девелоперы хотят, чтобы было очень красиво и в то же время дешево, но так, к сожалению, не получается, хотя нужно стремиться к рациональным вариантам в любом случае», — уточнил Сергей Цыцин.
Как рассказал Феликс Буянов, заказчик быстрее принимает проекты зданий общественного назначения, хотя позже их сложнее согласовывать. Проекты жилья и апартаментов чаще приходится корректировать в процессе разработки — меняются внешние условия, требования «продуктологов» и т. п.
Проект также может меняться, если партнеры не достигли полного взаимопонимания. Никита Явейн полагает важным моментом четкую и подробную формулировку исходного задания и исчерпывающие исходные данные. В противном случае, то есть тогда, когда задание формулируется в общих чертах, меняется по ходу работы, а любые решения согласовываются на разных уровнях, проект может отправиться на доработку. «Как бы то ни было, палитра возможностей, как правило, задается в изначальном задании. То, что архитектор может позволить в премиум-сегменте, в экономе — исключено. Там, где бюджеты больше, на удивление, и свободы у архитектора бывает больше. С другой стороны, такие объекты чаще всего располагаются в историческом центре, а это значит, что процесс согласований значительно сложнее», — подчеркнул Никита Явейн.
Среди задач архитектора – убедить заказчика применять при строительстве конкретные материалы. Общая планировка объекта, его конструктивный каркас, обычно, не вызывает дискуссий архитектора и девелопера. Девелоперы в большинстве случаев, приобретая участки под строительство, уже знают, какого класса объект могут на нем построить. «Чаще всего девелопер сам выбирает тот или иной материал и технологию с точки зрения его себестоимости. В зависимости от места и класса сооружения выбираются и применяемые к нему фасадные и интерьерные материалы. Именно выразительный подбор финишных материалов создает убедительный, притягательный образ и среду, где хочется жить», - поясняет Сергей Цыцин.
Однако рынок сегодня заметно изменился. Если раньше проект окупался задолго до завершения, сегодня девелоперам приходится считать экономику проекта заранее. По словам Сергея Цыцина, девелоперы конкурируют между собой по качеству, уровню, архитектуре, что заставляет их задумываться о создании качественной жилой среды. Поэтому девелоперов интересуют архитектурные изыски. «Часто в этой связи изыски являются хорошей бизнес-составляющей. Просто доброкачественный дом с правильными фасадами и выполненными нормами не является притягательным для будущих клиентов, в то время как проект с интересной архитектурной идеей, которая, в том числе, повышает себестоимость строительства, но при этом привлекательность проекта увеличивается больше, чем его стоимость. Другое дело, что все изыски и новшества должны быть оправданны и обоснованны и иметь рациональное зерно в повышении качества архитектуры, где дома приобретают индивидуальные черты, что тоже немаловажно, но эти новшества и изыски не являются какими-то капризами или субъективным взглядом архитектора на прекрасное. Все-таки все должно быть обоснованно», — полагает Сергей Цыцин.
«Девелопер приветствует архитектурные изыски на старте проекта и охладевает на стадии рабочей документации, тут искусство архитектора состоит в умении убеждать, в удержании баланса», — заявил Феликс Буянов.
Время экономить
Когда девелопер выходит на площадку после множества согласований, он – или подрядчик с его согласия — нередко начинает вносить в проект изменения. Как правило, это связано с желанием удешевить проект или с нежеланием подрядчика выполнять сложные архитектурные решения. Нередко также меняется квартирография. Все это — без согласования с архитектором. При этом архитектор не может ничего возразить, если по договору не сопровождает проект.
По словам Сергея Цыцина, «АМЦ-Проект», как правило, сопровождает проект до полного его завершения, хотя авторский надзор в нашей стране недооценены и оплачиваются по остаточному принципу.
«В идеале архитектор должен сопровождать проект на всех стадиях реализации, чтобы контролировать соблюдение авторского замысла. Однако в реальности так бывает не всегда, особенно если договор не предусматривает авторский надзор. Чтобы минимизировать отклонения, важно на ранних этапах договоренностей четко прописывать обязательства сторон и значение сохранения архитектурного концепта для конечного успеха проекта», — подчеркивает Олег Богдан.
«Не всегда архитектор сопровождает проект до его завершения, в случае смены проектировщика на рабочей стадии вероятность отклонения от проекта возрастает. Как правило, вероятна замена фасадных элементов более дешевыми, не исключены изменения планировок и отдельных конструктивных элементов», — рассказывает Феликс Буянов.
По мнению Никиты Явейна, отклонения от проекта, которые происходят на этапе строительства, когда подрядчик начинает диктовать условия, а девелопер вынужден их принимать, чтобы уменьшить стоимость, — самая слабая сторона той ситуации, которая сложилась в строительной сфере. «Сначала все долго и упорно согласовывается, а потом при строительстве происходят достаточно серьезные изменения, и становится совсем не понятно, зачем перед этим было столько согласований. Такое происходит очень часто и касается практически всех разделов, кроме конструктива», — говорит он.
Сергей Цыцин полагает, что отклонений становится меньше, и они, как правило, носят объективный характер. В частности, в последние годы строителям пришлось отказаться от многих импортных материалов, изделий и оборудования, заменив их параллельным импортом или отечественными аналогами.
Вместе с тем Данила Рогожников указывает на нехорошие последствия из-за отклонений от проекта. «Изменения проекта в процессе стройки в домах с проданными квартирами чревато штрафами, судебными разбирательствами с покупателями. Например, есть прецеденты, когда покупатель требовал соответствия сданного проекта и согласованного АГР. Контроль за последовательным соответствием АГК, АГР, проектной и рабочей документаций регулярно совершенствуется».
«Нам не жить друг без друга»
Вместе с изменениями строительного рынка меняются взаимоотношения между его участниками, включая взаимоотношения между девелоперами и архитекторами. По мнению Никиты Явейна, они стали более уважительными в последние годы: теперь все понимают, что архитектура — это важная составляющая коммерческого успеха.
Сергей Цыцин утверждает, что взаимоотношения становятся более профессиональными, и эффективность этих взаимоотношений постоянно растет.
«Взаимоотношения девелопера и архитектора — процесс творческий, они проходят через кризисы, переживают взлеты и падения, ясно одно: нам трудно жить друг без друга», — резюмировал Феликс Буянов.
Госдума готовится рассмотреть законопроект о новом финансовом инструменте — жилищных депозитах, который, по замыслу разработчиков, будет «выращивать новых ипотечных заемщиков».
Законопроект «О стимулировании жилищных сбережений граждан и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесли депутат Госдумы Анатолий Аксаков и сенатор Николай Журавлев. Документ уже одобрили правительство РФ и Центробанк.
Механизм простой: потенциальный покупатель жилья открывает в банке целевой счет, на который регулярно вносит некие суммы. Открыть счет может только физическое лицо, пополнять — кто угодно. На вклад начисляются проценты. Их размер не определен, но они могут быть выше, чем по обычным вкладам. Минимальный срок действия депозита — один год. Сбережения будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Использовать накопленные средства можно только для покупки жилья на первичном или вторичном рынках.
Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», находит инструмент интересным для многих клиентов: «Думаю, что из сегодняшних интересантов и желающих воспользуются этим проектом не менее 30%: многие не умеют копить деньги, имея даже хороший стабильный доход, и задача накопить первоначальный взнос для них актуальна».
Другие участники рынка ничего плохого в законопроекте не видят, однако сомневаются в его эффективности.
«Сама идея очень хорошая. Родители могут накопить ребенку на первый взнос по квартире или совместно собрать средства на покупку квартиры. Но есть одно «но»: цены на недвижимость в Петербурге растут довольно быстро. По нашему опыту, накопить на первоначальный взнос — довольно сложная задача», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд групп».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», признается: законопроект вызывает смешанные чувства: «Это кажется шагом навстречу тем, кто столкнулся с ужесточением критериев получения ипотеки, особенно в части увеличения первоначального взноса. Введение этой программы может быть воспринято как попытка смягчить впечатление от ограничений, предоставив людям альтернативный способ действия. Однако когда дело доходит до деталей, программа выглядит довольно расплывчатой. Нет четкости по ключевым аспектам: размер процентной ставки по новым вкладам, или как изменится процент по ипотеке для участников программы. Эта неопределенность лишает людей возможности делать осознанный выбор, исходя из реальной выгоды, что подрывает доверие к инициативе. По сути, предложение выглядит как пиар-ход, создающий иллюзию заботы и внимания к проблемам граждан, в то время как реальная польза и гарантии остаются под вопросом».
Евгений Бескровный, директор по продажам ГК «Запстрой», сомневается в большой востребованности механизма. По его мнению, у этого механизма есть как очевидные плюсы в виде страхования повышенной суммы вклада в размере 10 млн рублей по сравнению со стандартными банковскими вкладами в размере 1,4 млн рублей, так и минусы в виде ограничения использования средств только на приобретение жилья: за период накопления ситуация и потребность клиента в жилье могут измениться.
«Я думаю, небольшое число покупателей воспользуется этим вкладом. Сейчас не самое спокойное время, и замораживать деньги на год — не самая разумная затея. Но стоит дождаться финала предложений от банков и застройщиков по этому вкладу. Возможно, будет что-то интересное. Но я в этом сомневаюсь», — говорит Алексей Бондарев.
По мнению Аллы Шинкевич, генерального директор АН «Невский простор», в проекте есть большой потенциал, особенно для тех, кто стремится накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Но пока неясно, каков будет размер ставок, и будет ли возможность их корректировать в случае изменения жизненных обстоятельств вкладчика.
«С одной стороны, перспектива получения дохода по вкладам выше среднего может мотивировать больше людей к накоплению средств на покупку жилья. С другой стороны, встают вопросы о гибкости таких вкладов: какие условия будут предусмотрены для случаев, когда человеку срочно понадобятся средства на непредвиденные расходы? Важно также понимать, насколько доступными будут эти вклады для широкого круга лиц, и будут ли ограничения на максимальный размер накоплений», — пояснила она.
Подобные нюансы станут ключевыми в определении успеха этой инициативы и ее способности привлечь интерес общественности, полагает Алла Шинкевич.
«Хотя законопроект и кажется обещающим, его реальная эффективность и привлекательность для потенциальных вкладчиков станут ясны только после введения в действие и первых результатов его применения. Жду с интересом дальнейших разработок и надеюсь на положительные изменения на рынке недвижимости, которые он сможет принести», — резюмировала она.
Подпорка для ипотеки
Главная идея — вырастить новых ипотечных заемщиков, о чем говорится в пояснительной записке к законопроекту. Предполагается, что можно накопить 20–30% стоимости квартиры на первый взнос, чтобы затем взять ипотеку. Клиент может выбрать любой банк — необязательно тот, в котором накапливал средства.
Банк может отказаться открыть депозит при высокой долговой нагрузке клиента или просроченной задолженности на сумму от 30 тыс. рублей.
Затем банк анализирует поступления средств, чтобы оценить платежеспособность и дисциплину клиента. По результатам мониторинга ипотечная ставка может снизиться.
«Возможность для банков не предоставлять ипотеку на выгодных условиях, даже если это предусмотрено законопроектом, усиливает ощущение неопределенности. Менталитет в России таков, что большинство людей предпочли бы не брать кредиты и ипотеку, если бы у них были средства для покупки жилья наличными. Идея выращивать новое поколение ипотечных заемщиков без реальных льгот и гарантий кажется малопривлекательной», — убежден Валерий Летенков.
Большинство экспертов тем не менее полагают возможным выращивание ипотечных заемщиков. При этом Юлия Усачева подчеркивает: если инструмент будет защищен и надежен. Хотя, по мнению Алексея Бондарева, намного разумней приобрести квартиру «здесь и сейчас», жилищные депозиты — хороший способ проверить на деле, удастся ли вырастить новых ипотечных заемщиков.
В то же время Евгений Бескровный подчеркивает: на выращивание новых заемщиков уйдут не год и не два. Поэтому судить об эффективности и востребованности механизма следует как минимум через два-три года после его запуска.
Ищи, кому выгодно
В пояснительной записке к законопроекту отмечено: аналогичные договоры о жилищных сбережениях есть в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и других стран. Но для вкладчиков в этих странах предусмотрены субсидии от государства — определенные суммы из бюджетов в зависимости от размера вклада, что выступает стимулом для покупателей жилья. В России субсидий из федерального или региональных бюджетов не будет. Хотя могут появиться отдельные региональные программы. Надо понимать, если в бюджетах будут на это деньги.
Пока неясны детали документа. Однако уже более-менее понятно, кто выиграет от запуска нового механизма. По мнению Юлии Усачевой, выиграют все участники процесса: «Во-первых, наверное, все-таки выиграет заемщик, которому помогут с накоплением денег на ипотеку. Во-вторых, наверное, все же банк, который все это время будет работать с этими деньгами. Ну, и в результате накопления — конечно, застройщик, который сможет планировать свои продажи, предлагая таким заемщикам более лояльные условия приобретения».
Евгений Бескровный полагает, что реализация механизма будет особенно выгодна банкам, так как это позволит им привлечь на длительный срок дополнительный капитал граждан и иметь возможность оценить платежеспособность и дисциплинированность клиента, прежде чем одобрить ему ипотеку.
«Давайте пофантазируем. Эти вклады прижились, и люди вкладывают средства на квартиры загодя. Накапливают внушительные суммы, полученные безболезненным накоплением. Сформируется культура откладывания средств на покупку недвижимости. От этого выиграют все: и покупатели, и застройщики. Покупатели не будут идти на рискованные для их бюджета сделки, вытягивая свои последние финансовые возможности, чтобы позволить себе жилье. У девелоперов появится новый пласт покупателей с готовыми средствами. У банков будут менее рисковые клиенты на ипотечные «портфели». Все в плюсе! Но для этого должно пройти много времени, и условия этих вкладов должны быть интересными. Пока это просто круги на воде от хорошей идеи», — размышляет Алексей Бондарев.
Позиция Валерия Летенкова жестче. По его мнению, такие программы могут негативно повлиять на экономику, заставляя деньги «сидеть» в банках, а не работать в экономике. «Становится ясно, что выигрыш от этого законопроекта неочевиден ни для экономики, ни для потребителей, ни даже для банков и застройщиков. В итоге кажется, что перед нами пиар-акция, создающая видимость заботы, но не предлагающая реальных решений или гарантий. Важно, чтобы любая программа, направленная на помощь гражданам в получении жилья, была прозрачной, предсказуемой и действительно выгодной», — заключил он.
Регламент Таможенного союза «О безопасности лифтов» требует привести в соответствие все отработавшие лифты к 15 февраля 2025 года. Фактически к этой дате необходимо заменить новыми 78,4 тыс. подъемников в жилом фонде, в противном случае они будут отключены и выведены из эксплуатации. Чиновники предлагают сдвинуть срок вправо на несколько лет.
«Давайте говорить откровенно: к 2025 году лифты мы не заменим. Это очевидно, и надо прямо и честно сказать об этом нашему правительству. Программу надо сдвигать вправо, но небезгранично», — обозначил позицию председатель Общественного совета при Минстрое России Сергей Степашин.
По словам заместителя главы Министерства строительства и ЖКХ Алексея Ересько, документ о смещении сроков уже получил согласование всех профильных органов исполнительной власти и сейчас находится на рассмотрении в аппарате правительства. В нем чиновники предлагают перенести дату на 2030 год, но оставляют и место для дискуссии. «Мы сознаем, что должна быть золотая середина, нельзя уводить далеко вправо, потому что это может привести к тяжелым последствиям. Но в то же время прекрасно понимаем, что сделать это до 2025 года невозможно», — заявил Алексей Ересько, добавляя, что перенос срока на 2027 год также был бы приемлемым.
Беспокойство вызывает и то, что в федеральном бюджете на 2024–2026 годы не заложены средства на поддержание программы замены лифтов, поэтому основным источником станут средства собственников, собираемые в рамках сбора за проведение капитального ремонта, и региональные бюджеты.
С помощью региональных бюджетов
Многие субъекты поддерживают региональные программы. По данным Минстроя, в 2023 году из бюджетов субъектов на замену были выделены 12,36 млрд рублей, что в 1,5 больше, чем в 2022 году. Например, Северо-Западный федеральный округ увеличил вложения в два раза — до 6,291 млрд рублей, в Приволжье инвестиции выросли на 1 млрд рублей.
В последние годы не останавливалась работа по замене лифтов в домах под управлением региональных операторов. Например, с 2018-го в Москве специалисты уже заменили свыше 45 тысяч подъемников и еще около 2,6 тыс. лифтов планируют обновить до конца 2024 года. По словам заместителя мэра Москвы Петра Бирюкова, оборудование, находящееся на счете регионального оператора, заменяют строго по окончании 25-летнего срока службы без дополнительного продления периода эксплуатации.
В Петербурге по состоянию на 2023 год необходимо было заменить порядка 7000 единиц лифтового оборудования к 2025 году, в настоящее время это число сократилось примерно до 5000. Так, в 2019 году Фонд капитального ремонта Санкт-Петербурга обновил 883 подъемника, в 2020-м — 995, в 2021-м — 1203, в 2022-м — 1464, в 2023-м — 2405, а в 2024-м запланирована замена еще 2489 лифтов. «В настоящее время договоры заключены по более чем 2100 единиц оборудования, из которых в работу переданы уже более 1000 лифтов, более чем по 90 лифтам уже завершены строительно-монтажные работы, — говорит начальник отдела строительного контроля за лифтовым оборудованием НО ”ФКР МКД СПб” Сергей Денисов. — На эти цели правительство города уже несколько лет подряд выделяет субсидию: в 2022 году — 3 млрд рублей, в 2023-м и 2024-м — по 6 млрд рублей, в 2025-м также запланированы 6 млрд рублей». Дополнительно в Северной столице действует программа рассрочки с производителями лифтового оборудования, и специалисты фонда ведут работу по раннему проведению аукционной кампании по объектам 2025 года.
«В Санкт-Петербурге с 2022 года завод лифтового оборудования ALEXLIFT в установленные договорами сроки изготовил более пятидесяти лифтов с нестандартными размерами кабин в рамках программы по замене лифтов, отработавших назначенный срок службы — 25 лет, — говорит коммерческий директор компании "Алекс-Лифт" Андрей Васекин. — Мы готовы поддержать программу замены лифтов, отработавших назначенный срок службы, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ориентировать производство на ежегодный выпуск 150 лифтов. Замена лифтов — это не только современные, высокотехнологичные и комфортные лифты, но и проведение работ по проектированию и испытанию лифтов специализированными аккредитованными компаниями, в которых работают профильные специалисты. Ускоренная программа замены лифтов потребует привлечения значительных дополнительных человеческих ресурсов, что особенно проблематично при реализации данной программы на всей территории РФ. Мы считаем, что сроки реализации программы по замене лифтов, отработавших назначенный срок службы, не должны оказывать влияние на качество услуг, чтобы после программы капитального ремонта жилые дома становились красивыми, а лифты — надежными и комфортными».
На федеральном уровне опыт замены лифтов в рассрочку признан удачным не только в Петербурге. Благодаря ему несколько десятков тысяч подъемников удалось обновить в Свердловской, Нижегородской, Смоленской и Владимирской областях. Эксперты указывают, что самой выгодной для работы операторов оказалась схема 30–20–60, когда 30% вносится в качестве аванса, 20% — после замены и 50% распределяется на срок до 60 месяцев по правилам беспроцентной рассрочки.
С вниманием к спецсчетам
«В прошлом году мы заменили 16 тысяч лифтов в ”котлах” — региональных операторах. Но, к сожалению, половина лифтов находится на спецсчетах, динамика замены которых не приближается к необходимому уровню. В прошлом году на спецсчетах заменено менее тысячи лифтов», — говорит Сергей Мирошников, советник руководителя комиссии по вопросам лифтового хозяйства Общественного совета при Минстрое России.
Согласно официальной статистике, из 78,4 тыс. лифтов, подлежащих замене, 40 тысяч находятся в управлении региональных операторов капремонта, а 38,4 тыс. расположены в домах, собственники которых собирают деньги на спецсчетах (к 2025 году цифра увеличится и достигнет 41 тысячи). В ходе совещания Алексей Ересько подчеркнул, что сконцентрироваться необходимо именно на замене лифтов на специальных счетах.
Одними из самых проблемных признаны шесть субъектов ПФО: Саратовская, Самарская, Нижегородская, Ульяновская области и Удмуртская Республика. В общей сложности они накопили на спецсчетах треть всех лифтов, подлежащих замене, — почти 15 тысяч единиц оборудования. «Нижегородскую область хвалят за замену 4000 лифтов, но они в “котле”, — обращает внимание Сергей Мирошников и добавляет: — Владельцам спецсчетов зачастую не хватает средств на закупку дорогостоящего оборудования. Более того, собственники со спецсчетами знают, что отгорожены стеной: деньги сыпятся только в общий “котел”, хотя Жилищный кодекс достаточно четко говорит о том, что меры государственной поддержки должны оказываться независимо от способа накопления средств на капремонт». К слову, субсидирование владельцев спецсчетов сегодня существует только в Свердловской и Архангельской областях. Первая из них в этом году намерена оплачивать за счет бюджета до 30% от стоимости оборудования тем, кто заключит договоры о замене лифтов именно в рассрочку. Ранее субсидия составляла 60% и действовала без всяких условий.
Для решения проблемы нехватки накопленных средств советник руководителя комиссии по вопросам лифтового хозяйства Общественного совета при Минстрое России предлагает обнулить НДС для владельцев спецсчетов, что позволит снизить затраты собственников на ускоренное обновление подъемников. В частности, предлагается включить в статью 164 Налогового кодекса России пункт об установлении ставки в 0% налога на добавленную стоимость при оплате услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, включающих в себя ремонт, замену шахт, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений. Принципиально важно, что сотрудничество в таком формате предлагается наладить исключительно с российскими организациями.
В общей сложности на специальных счетах многоквартирных домов находится сумма порядка 250 млрд рублей. «Если они лежат на спецсчетах недвижимо, то что от этого бюджет выигрывает? И лифты не меняем. Лежим на золоте и не можем его потратить», — говорит Сергей Степашин.
Производители лифтового оборудования, со своей стороны, предложили распространить механизм инфраструктурных облигаций на замену подъемников в жилых домах, чтобы привлекать внебюджетные средства с субсидированием из бюджета лишь небольшой части в виде купонного дохода на облигации, а также перейти на прямые закупки лифтов у заводов.
«Переход на прямые закупки лифтов у производителя — определенно выгодное решение для покупателя, — считает директор по продажам лифтового оборудования ”МЭЛ” Илья Перцев. — Производитель, как правило, комплексно обеспечивает впоследствии корректную работу оборудования на объекте. Здесь “не размазывается” ответственность между разработчиком проекта, дилером, монтажной организацией. Прямое сотрудничество с производством часто более выгодно в плане финансов и сроков поставки. Мощностей отечественных лифтостроительных заводов достаточно для того, чтобы своевременно обеспечивать лифтами объекты в любой точке страны. В прошлом году российские производители выпустили 26 977 лифтов — это не предел, заводы загружены не на полную мощность. Все упирается в финансирование. В бюджеты регионов не закладывают достаточно средств для покупки и замены лифтов. А сотрудничество с оплатой в рассрочку невыгодно производителям. Сырье, материалы, детали для будущих лифтов завода нужно закупать и оплачивать сейчас, а не через 60 месяцев».
Ближайшие два месяца профильные комиссии и ведомства намерены собирать предложения по совершенствованию работы лифтовой отрасли, чтобы в конце мая представить обновленный план развития председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко.