Между эстетикой и экономикой
Задачи у архитекторов и девелоперов, на первый взгляд, разнятся: архитекторы больше привержены эстетике, девелопер не может не думать о деньгах. Однако для создания конечного продукта — жилого комплекса, торгового центра или другого объекта — девелоперы и архитекторы должны выстроить отношения.
Общие интересы у девелопера, который выступает заказчиком, и архитектора в роли исполнителя заказа, безусловно, есть. И архитекторы полагают, что общего между ними и девелоперами гораздо больше, чем кажется. При этом девелоперы начали разбираться в архитектуре, а архитекторы — в экономике.
«Работа архитектора начинается по заказу девелопера — в этом и заключаются их общие интересы. Девелоперу надо построить дом, который хорошо продается. Архитектор может на это повлиять не только в смысле так называемой красоты здания, но и с точки зрения максимального выхода площадей и комфорта квартир. Знание законодательства, которое постоянно меняется, становится еще одной важной составляющей общих интересов девелопера и архитектора», — указывает Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44».
Олег Богдан, главный архитектор проектов Генпро, полагает: интересы девелоперов и архитекторов пересекаются в понятии успешного проекта. «Девелоперу выгодно, когда объект не только построен в срок и с минимальными затратами, но и пользуется спросом на рынке. А качественный архитектурный дизайн, грамотная планировка и эстетика напрямую влияют на привлекательность недвижимости. Поэтому обе стороны заинтересованы в балансе между экономикой и эстетикой».
По его мнению, девелоперы все чаще понимают ценность архитектурной выразительности как инструмента конкурентного преимущества — особенно это заметно в жилых комплексах бизнес- и премиум-классов. «Таким образом, общий интерес заключается в создании продукта, который будет востребован, рентабелен и при этом соответствует современным архитектурным стандартам», — уверен Олег Богдан.
«Я бы не сказал, что такая уж четкая двуполярность: архитекторы — об эстетике, девелоперы — о цифрах, потому что некие инновационные части проекта имеют экономическую эффективность, которую трудно предугадать, и грамотный девелопер четко знает, что закладка каких-то инноваций в проект, применение каких-то материалов — это для проекта набор очков в смысле стоимости и узнаваемости проекта в будущем. Это трудно просчитать, но оно существует. И иногда счастливо совпадают усилия девелопера и архитектора — это всегда очень-очень тонкий процесс», — рассуждает Михаил Мамошин, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Мамошина», академик архитектуры (РАХ, РААСН, МААМ), заслуженный архитектор России.
Он полагает, что сегодня архитекторы уже начинают понимать в девелопменте, то есть могут понять точку зрения заказчика, заказчики-девелоперы путешествуют, интересуются архитектурным мейнстримом…
«Очень важно, наверное, точно так же, как и в творчестве архитектора, в работе девелопера, личностное обозначение. Личностно обозначенный девелопмент – это правильно. Нужны личности, которые могут субъективно поставить задачу, и она в конечном итоге приведет к какой-то новой объективности и к движению вперед…», - добавил Михаил Мамошин.
Феликс Буянов, руководитель и архитектор архитектурной мастерской «Б2», не думает, что надо жестко разделять миссии архитектора и девелопера, поскольку их объединяет общая цель: преображение через развитие. Разнятся лишь инструменты и дивиденды. «Архитектор, мысля образами, не имеет права чураться цифр и должен “поверять алгеброй гармонию”, если, конечно, хочет увидеть задуманное воплощенным в жизнь; равно и девелопер, зацикленный исключительно на цифрах, пренебрегающий образом, обречен на деградацию бизнеса. Гармония всегда сбалансирована, в балансе интересов архитектора и девелопера заинтересованы обе стороны», — отметил он.
Данила Рогожников, руководитель управления архитектуры MARKS GROUP, полагает, что архитекторов, работающих исключительно за идею, давно нет, поскольку архитектурный бизнес — тоже бизнес. Современные девелоперы тоже сосредоточены не только на цифрах: «Девелоперов, думающих лишь о собственном кармане, спрос быстро приведет в чувство. Всех уравняли конкуренция и рынок. Покупательские потребности значительно выросли. Негибкие, невосприимчивые, не слышащие и не понимающие заказчика архитекторы не будут востребованы. Не думающие о запросах покупателя девелоперы не будут востребованы».
По мнению Данилы Рогожникова, общие интересы легко находятся в конечных пользователях совместного продукта девелопера и архитектора: «Современный востребованный девелоперской проект требует уникального образа, комфортной среды, качественно организованного пространства снаружи и внутри. За что не будут платить люди, то не будет делать ни один архитектор или девелопер».
«Я глубоко убежден, что хорошие проекты появляются, только когда архитекторы и девелоперы находятся в одной команде и мыслят едиными категориями: это значит, что архитектор, создавая образы, понимает функциональность, рациональность и эффективность предложенного проекта и умеет считать деньги, а девелопер, кроме прибыли, еще должен мыслить образами, так вместе они решают единую задачу. Именно это — необходимое условие для успешного и красивого проекта в будущем», — заявил Сергей Цыцин, генеральный директор «АМЦ-Проект».
«Сделайте мне красиво»
Не каждый проект заказчик принимает с первого раза. В том числе потому, что сам изначально не определился, чего он хочет.
По словам Сергея Цыцина, каждый проект индивидуален, и очень важно, чтобы девелопер и архитектор вместе над ним работали. Необходимость в доработке, по его мнению, возникает, когда партнеры погружены в проект и на каком-то этапе понимают, что нужна корректировка. «Характерные причины, по которым проект отправляется на доработку, заключается в прикидочной оценке его стоимости по фасадам и инженерии, поскольку заказчику нужно уместиться в определенный бюджет. Выясняется это не сразу, а при достаточно развитом проекте, когда есть возможность проанализировать оценку его стоимости. Это касается интерьеров, фасадов, инженерии и благоустройства. Все девелоперы хотят, чтобы было очень красиво и в то же время дешево, но так, к сожалению, не получается, хотя нужно стремиться к рациональным вариантам в любом случае», — уточнил Сергей Цыцин.
Как рассказал Феликс Буянов, заказчик быстрее принимает проекты зданий общественного назначения, хотя позже их сложнее согласовывать. Проекты жилья и апартаментов чаще приходится корректировать в процессе разработки — меняются внешние условия, требования «продуктологов» и т. п.
Проект также может меняться, если партнеры не достигли полного взаимопонимания. Никита Явейн полагает важным моментом четкую и подробную формулировку исходного задания и исчерпывающие исходные данные. В противном случае, то есть тогда, когда задание формулируется в общих чертах, меняется по ходу работы, а любые решения согласовываются на разных уровнях, проект может отправиться на доработку. «Как бы то ни было, палитра возможностей, как правило, задается в изначальном задании. То, что архитектор может позволить в премиум-сегменте, в экономе — исключено. Там, где бюджеты больше, на удивление, и свободы у архитектора бывает больше. С другой стороны, такие объекты чаще всего располагаются в историческом центре, а это значит, что процесс согласований значительно сложнее», — подчеркнул Никита Явейн.
Среди задач архитектора – убедить заказчика применять при строительстве конкретные материалы. Общая планировка объекта, его конструктивный каркас, обычно, не вызывает дискуссий архитектора и девелопера. Девелоперы в большинстве случаев, приобретая участки под строительство, уже знают, какого класса объект могут на нем построить. «Чаще всего девелопер сам выбирает тот или иной материал и технологию с точки зрения его себестоимости. В зависимости от места и класса сооружения выбираются и применяемые к нему фасадные и интерьерные материалы. Именно выразительный подбор финишных материалов создает убедительный, притягательный образ и среду, где хочется жить», - поясняет Сергей Цыцин.
Однако рынок сегодня заметно изменился. Если раньше проект окупался задолго до завершения, сегодня девелоперам приходится считать экономику проекта заранее. По словам Сергея Цыцина, девелоперы конкурируют между собой по качеству, уровню, архитектуре, что заставляет их задумываться о создании качественной жилой среды. Поэтому девелоперов интересуют архитектурные изыски. «Часто в этой связи изыски являются хорошей бизнес-составляющей. Просто доброкачественный дом с правильными фасадами и выполненными нормами не является притягательным для будущих клиентов, в то время как проект с интересной архитектурной идеей, которая, в том числе, повышает себестоимость строительства, но при этом привлекательность проекта увеличивается больше, чем его стоимость. Другое дело, что все изыски и новшества должны быть оправданны и обоснованны и иметь рациональное зерно в повышении качества архитектуры, где дома приобретают индивидуальные черты, что тоже немаловажно, но эти новшества и изыски не являются какими-то капризами или субъективным взглядом архитектора на прекрасное. Все-таки все должно быть обоснованно», — полагает Сергей Цыцин.
«Девелопер приветствует архитектурные изыски на старте проекта и охладевает на стадии рабочей документации, тут искусство архитектора состоит в умении убеждать, в удержании баланса», — заявил Феликс Буянов.
Время экономить
Когда девелопер выходит на площадку после множества согласований, он – или подрядчик с его согласия — нередко начинает вносить в проект изменения. Как правило, это связано с желанием удешевить проект или с нежеланием подрядчика выполнять сложные архитектурные решения. Нередко также меняется квартирография. Все это — без согласования с архитектором. При этом архитектор не может ничего возразить, если по договору не сопровождает проект.
По словам Сергея Цыцина, «АМЦ-Проект», как правило, сопровождает проект до полного его завершения, хотя авторский надзор в нашей стране недооценены и оплачиваются по остаточному принципу.
«В идеале архитектор должен сопровождать проект на всех стадиях реализации, чтобы контролировать соблюдение авторского замысла. Однако в реальности так бывает не всегда, особенно если договор не предусматривает авторский надзор. Чтобы минимизировать отклонения, важно на ранних этапах договоренностей четко прописывать обязательства сторон и значение сохранения архитектурного концепта для конечного успеха проекта», — подчеркивает Олег Богдан.
«Не всегда архитектор сопровождает проект до его завершения, в случае смены проектировщика на рабочей стадии вероятность отклонения от проекта возрастает. Как правило, вероятна замена фасадных элементов более дешевыми, не исключены изменения планировок и отдельных конструктивных элементов», — рассказывает Феликс Буянов.
По мнению Никиты Явейна, отклонения от проекта, которые происходят на этапе строительства, когда подрядчик начинает диктовать условия, а девелопер вынужден их принимать, чтобы уменьшить стоимость, — самая слабая сторона той ситуации, которая сложилась в строительной сфере. «Сначала все долго и упорно согласовывается, а потом при строительстве происходят достаточно серьезные изменения, и становится совсем не понятно, зачем перед этим было столько согласований. Такое происходит очень часто и касается практически всех разделов, кроме конструктива», — говорит он.
Сергей Цыцин полагает, что отклонений становится меньше, и они, как правило, носят объективный характер. В частности, в последние годы строителям пришлось отказаться от многих импортных материалов, изделий и оборудования, заменив их параллельным импортом или отечественными аналогами.
Вместе с тем Данила Рогожников указывает на нехорошие последствия из-за отклонений от проекта. «Изменения проекта в процессе стройки в домах с проданными квартирами чревато штрафами, судебными разбирательствами с покупателями. Например, есть прецеденты, когда покупатель требовал соответствия сданного проекта и согласованного АГР. Контроль за последовательным соответствием АГК, АГР, проектной и рабочей документаций регулярно совершенствуется».
«Нам не жить друг без друга»
Вместе с изменениями строительного рынка меняются взаимоотношения между его участниками, включая взаимоотношения между девелоперами и архитекторами. По мнению Никиты Явейна, они стали более уважительными в последние годы: теперь все понимают, что архитектура — это важная составляющая коммерческого успеха.
Сергей Цыцин утверждает, что взаимоотношения становятся более профессиональными, и эффективность этих взаимоотношений постоянно растет.
«Взаимоотношения девелопера и архитектора — процесс творческий, они проходят через кризисы, переживают взлеты и падения, ясно одно: нам трудно жить друг без друга», — резюмировал Феликс Буянов.
Одним из интереснейших проектов, привлекших большое внимание архитектурной и строительной общественности Москвы и всей России, стала реставрация дома Наркомфина на Новинском бульваре, 25, — всемирно признанного шедевра советского конструктивизма.
Выполненные работы имеют особое значение, ведь с 2006 года объект входил в список 100 крупнейших памятников мировой культуры, находящихся под угрозой уничтожения, формируемый некоммерческой организацией World Monuments Fund.
Рождение шедевра
Заказчиком дома Наркомфина (другое название — второй дом Совнаркома; первый — знаменитый «Дом на Набережной»), построенного в 1928–1930 годах, выступал нарком финансов РСФСР Николай Милютин, сам живо интересовавшийся вопросами архитектуры и градостроительства. Он дал советскому зодчему Моисею Гинзбургу полный «карт-бланш» для апробации на объекте новейших для того времени архитектурных идей и строительных технологий.
По мнению специалистов, в проекте отчетливо заметно влияние «Пяти отправных точек современной архитектуры» одного из отцов-основателей функционализма Ле Корбюзье, которые были опубликованы в журнале «Советская архитектура» в начале 1928 года. А именно: столбы-опоры, плоская крыша-терраса, свободная планировка, ленточное остекление и свободный фасад. Таким образом, творение Моисея Гинзбурга было выполнено в ключе самых актуальных тенденцией архитектурного авангарда того времени.
Сам автор называл жилой комплекс «опытным домом переходного типа». Проект воплощал идеи экономичного, но комфортного дома с отдельными квартирами и общественным сервисом в противовес развивавшейся параллельно в тот же период концепции дома-коммуны с полным обобществлением быта.
По проекту комплекс состоял из четырех корпусов: жилого, на 50 семей (приблизительно 200 человек); коммунального с кухней, двумя столовыми — крытой внутри и летней на крыше, а также спортзалом и библиотекой (кухня работала в 1930-е годы, продавая еду на вынос, столовая не заработала); круглого в плане здания детсада (не построен); «служебного двора», включавшего механическую прачечную (действовала в 1930-е годы), сушилку и гараж. Также намечалось, что рядом, вдоль южной границы парка, будет построен второй жилой дом с большими квартирами, но планы не были реализованы.
Жилой корпус представляет собой семиэтажное здание с двумя лестничными пролетами. Общая площадь — 5,2 тыс. кв. м, в т. ч. 870 кв. м — эксплуатируемые кровли. Первый этаж нежилой, на остальных этажах расположены «жилые ячейки». Для больших семей предлагались трехкомнатные двухъярусные квартиры (90 кв. м). Для одиночек и бездетных семей были предусмотрены малометражки (37 кв. м). С торца дома по обеим сторонам от лестниц расположены квартиры с двумя жилыми комнатами. Здание спроектировано так, что окна спален выходят на восток, а гостиных — на запад.
При строительстве использовались новейшие для того времени технологии. Каркас был изготовлен из монолитного железобетона, наружные и внутренние стены — из бетонитовых пустотелых камней, пол в квартирах — из двухслойного ксилолита, а стены и перегородки — из фибролита. Новаторские идеи были реализованы в планировке и дизайне помещений, включая вопросы колористики и инсоляции.
За конструктивные эксперименты отвечал инженер Сергей Прохоров. Важным нововведением стало использование блоков «холодного» бетонного камня с двумя крупными отверстиями: для междуэтажных перекрытий и внутри вертикальных стен между квартирами. При этом внутренние пустоты блоков использовались для прокладки канализационных, водосточных и вентиляционных каналов, размещенных внутри здания. Это обеспечивало правильную геометрию помещениям и избавляло от создания дополнительных коробов под сети. Любопытно, что производство блоков было организованно прямо на стройплощадке. Для утепления железобетонных балок использовался «камышит» («соломит») – теплоизоляционный материал из сухой спрессованной травы.
Лучшей системой освещения, по мнению, Моисея Гинзбурга, является «горизонтальная световая лента, подтянутая к потолку», которая «дает значительно более равномерную освещенность». Так появились ленточные оконные системы, характерные для объекта. В них было использовано еще одно из нововведений дома Наркомфина – «сдвижные» по горизонтали окна, скользящие по направляющим.
До конца проект реализован не был. Вместо запланированных появились не относящиеся к комплексу строения. Не начали работать и некоторые из предполагавшихся сервисов. Затем часть объектов изменила функциональное назначение, а жилой корпус неоднократно перестраивался, что разрушило его изначальный архитектурный облик. Несмотря на это, в 1987 году его взяли под государственную охрану как объект наследия регионального значения. Это, впрочем, не помешало зданию и далее деградировать, и к середине «нулевых» его состояние было признано «критическим».
Эпоха возрождения
Идея реставрации объекта наследия появилась еще в 1990-х. Но переходу дела в практическую плоскость мешала крайне запутанная ситуация с правами собственности на объект. Положение изменилось в 2015 году, когда компания «Лига прав» сумела получить контроль над зданием в целом. Символично, что проект реставрации выполнил внук Моисея Гинзбурга — Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской Ginzburg Architects, одной из целей создания которой было именно восстановление дома Наркомфина. Проект стал победителем конкурса AD Design Award в номинации «Сохранение наследия».
Реализация проекта началась в апреле 2017 года. «Для меня была очень важна не только реставрация "формы" этого здания, но и демонстрация его актуальности, восстановление его функционального значения в том виде, каким дом был задуман автором. Идеи, заложенные архитекторами в дом Наркомфина, абсолютно современны. Это подтверждается и тем, что сейчас в нем будут жить люди, купившие все квартиры еще до завершения реставрации», — говорит Алексей Гинзбург.
Рабочие демонтировали поздние надстройки и пристройки, воссоздали объемно-планировочную структуру корпусов и исторический цвет фасадов. Несущий железобетонный каркас здания отреставрировали в соответствии с исходными конструктивными решениями. От поздних пристроек освободили часть первого этажа. Было восстановлено большое открытое рекреационное пространство, включающее незастроенную часть первого этажа, а также галерея, вестибюльная группа и лестница.
В здании восстановлена характерная схема инженерных коммуникаций внутри стен и перекрытий, система гидроизоляции и схема озеленения. Воссоздано оригинальное наполнение внутренней среды дома.
«Часто говорят о социальных и архитектурных достоинствах и смыслах дома Наркомфина, но очень мало известно о его инновационности с точки зрения инженерно-технических систем. Этот дом очень простой и лаконичный снаружи, но он очень сложен внутри. Его устройство невероятно продуманно, в нем нет декоративных элементов и ни одной случайной детали, которая бы не имела конкретного смысла и функции», — подчеркивает Алексей Гинзбург.
В результате реставрации зданию возвращена историческая функция. После реконструкции в жилом корпусе насчитываются 44 квартиры площадью от 30 до 120 кв. м, сохранены оригинальные двухуровневые планировки, а высота потолков варьируется от 3 до 5 м. Некоторым квартирам присвоены названия по именам известных людей, которые в них проживали: Дейнеки, Гинзбурга и Милютина.
Работы на объекте были завершены в начале 2020 года, после чего он был введен в эксплуатацию. «Дом Наркомфина был, пожалуй, одним из самых тяжелых для реставрации объектов в Москве. Он даже вошел в 100 мировых объектов культуры, которые находились под угрозой утраты. Это, безусловно, позор был, потому что это яркий памятник советского конструктивизма 1920–1930-х годов. И после того, как он был отреставрирован, конечно, видно, что действительно уникальный объект», — заявил мэр Москвы Сергей Собянин, посетивший здание.
Алексей Гинзбург выражает надежду, что реставрация дома Наркомфина станет хорошим примером. «Хотелось бы верить, что этим проектом мы показали: архитектуру той эпохи вполне можно использовать и восстанавливать даже в рамках коммерческого проекта. Точно такой же подход применим к еще сохранившимся конструктивистским рабочим поселкам. С помощью локальных изменений малогабаритные квартиры можно сделать комфортным, современным, востребованным жильем, а пространства вокруг домов — гармоничной средой для жителей», — считает он.
Участники проекта
Реализация такого уникального проекта собрала целую группу компаний, приложивших усилия для возрождения шедевра. В качестве изыскателей и проектировщиков по строительным конструкциям и инженерным разделам была привлечена ПФ «Градо». «Мы были генпроектировщиками, и в нашу задачу входило создание высокоэффективной профессиональной команды для разработки всех разделов проекта и его реализации, а также координация всех этапов этой деятельности», — рассказывает генеральный директор ПФ «Градо» Максим Коношенко.
По его словам, к самым серьезным проблемам следует отнести две. «Во-первых, здание находилось просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и пр. находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако — к некоторому даже нашему удивлению — строгость в сохранении всех деталей, на которой настаивал и Алексей Гинзбург, и органы охраны наследия, дали совершенно изумительный результат», — говорит эксперт.
По словам Максима Коношенко, большая работа потребовалась для восстановления инженерии здания. «Объект во много был экспериментальный, с трубами, проложенными внутри «камней Прохорова». При позднейшей эксплуатации, люди, которые не понимали этой специфики, пытаясь улучшить работу коммуникаций, по сути, часто ухудшали ее, разрушая созданную систему. В итоге, чтобы обеспечить нормальную работу сетей, нам приходилось применять очень сложные инженерные решения. Современное сетевое оборудование было уложено в тех же пространствах, что историческое. Хоть это было и не просто, нам удалось и конструктив сохранить, и не повлиять на объемно-планировочные решения здания», - отмечает он.
Специалист добавляет, что немало уникальных локальных решений применено при реставрации окон, живописи, других элементов здания. «При этом везде по-максимуму использовались исторические технологии. Очень сложную и интересную работу по методам аутентичным для 1930-м годов, мы выполнили при воссоздании витража», - отмечает Максима Коношенко.
Резюмируя, он подчеркивает: «Это, наверное, был самый сложный из объектов, на которых нам приходилось работать. Но результат того стоит. Ликвидировав позднейшие пристройки, понизив уровень почвы, восстановив исходное ленточное остекление, мы вернули Дому Наркомфина его изначальный облик, строившийся на пяти принципах Ле Корбюзье».
Трехмерный обмер помещений дома Наркомфина осуществляла инжиниринговая компания «НГКИ». «Нами дважды было выполнено подробное лазерное сканирование всех площадей в здании. Создана детальная интерактивная трехмерная модель объекта. Эти материалы легли в основу исполнительной документации (чертежи, планы, схемы) при подготовке проекта реставрации. Необычной, с точки зрения нашей повседневной практики нашей работы, была необходимость обмерять все помещения жилого здания. Обычно речь все-таки идет об отдельных квартирах. Мы рады были работать на таком интересном и знаковом объекте», — рассказал генеральный директор «НГКИ» Александр Фролов.
Неотъемлемой частью комплекса зданий Дома Наркомфина на Новинском бульваре в Москве, реставрация которого завершилась в прошлом году, является прачечная с сушилкой. Восстановление и приспособление выявленного объекта наследия к современному использованию выполнил известный столичный застройщик IKON Development.
Небольшому зданию, площадью всего 330 кв. м, вернули исторический облик. В нем откроются кафе и общественные пространства.
Исторический бэкграунд
Дом Наркомфина задумывался своим создателем — крупным советским архитектором Моисеем Гинзбургом — как «дом переходного типа»: от «старого» личного к «новому» совместному быту. Поэтому было запланировано множество общих пространств: две столовые с кухней, библиотека, спортзал, гараж, детский сад и прачечная.
Прямоугольное двухэтажное здание первой в Москве механической прачечной с сушилкой входило, по замыслу зодчего, в «служебный двор», который, наряду с коммунальным корпусом, обеспечивал сервисную инфраструктуру комплекса. Второй этаж частично нависал над первым. По мысли Моисея Гинзбурга, такой прием визуально объединял объект с жилым корпусом. Изначально в подвале размещалась котельная, на первом этаже — прачечная, на втором — несколько жилых комнат для работников «служебного двора». В южной части здания на первом этаже находилась терраса, откуда на второй вела открытая лестница, расположенная на боковом фасаде дома.
Идеи «нового быта», даже в умеренном варианте, сторонником которого был Моисей Гинзбург, не получили распространения. Полностью сервисные службы Дома Наркомфина так и не заработали. Прачечная функционировала в 1930-е годы. После войны здание неоднократно меняло функционал, появились пристройки и переделки. Его внешний вид и внутренняя планировка существенно изменились и перестали соответствовать авторскому замыслу. На протяжении последних десятилетий здание не эксплуатировалось и не отапливалось, в результате чего пришло в аварийное состояние.
К новой жизни
В таком виде и находится объект, когда на него пришел IKON Development. «Это здание из-за многочисленных переустройств совершенно утратило исходный облик, и опознать в нем составную часть шедевра советского конструктивизма конца 1920-х годов было практически невозможно», — рассказывает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
При этом прачечная играла важную композиционную роль во всем ансамбле Дома Наркомфина, будучи своеобразным парафразом жилого корпуса и демонстрируя использование схожих архитектурных приемов. Поэтому решено было воссоздавать объект в точном соответствии с изначальным проектом Моисея Гинзбурга.
«Заказчик согласился с тем, что важно оставить незастроенным пустое пространство под частью дома, которое было, конечно, застроено в советское время. К этой «лоджии» приходят дорожки из системы парка Дома Наркомфина, и становится понятно, как это маленькое, но не такое уж безыдейное пространство работало в общей системе. В этой архитектуре у каждой детали был свой смысл и предназначение. Пространство под "ногами" прачечной было "шарниром", связывающим этот корпус с жилым и коммунальным», — говорит Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской Ginzburg Architects, подготовившей проект реставрации всего комплекса зданий Дома Наркомфина.
Задачи перед IKON Development стояли сложнейшие. С одной стороны, здание представляло собой аварийный дом, готовый развалиться от любого воздействия. А с другой — он был включен в число выявленных объектов наследия, со всеми ограничениями на производство работ, которые этот статус накладывает. Дня начала требовалось расчистить строение от позднейших пристроев и переделок и законсервировать его во избежание дальнейшей деградации.
«Вопрос консервации оказался очень сложным — там осталось мало подлинной материальной фактуры, которая в принципе сохранилась и была пригодной для консервации. И нашей задачей в ходе этого проекта было сделать так, чтобы прачечная не оказалась полностью новоделом», — вспоминает Алексей Гинзбург.
Уникальные решения
«При реализации проекта было принято принципиальное решение сохранить все оригинальные элементы объекта, которые подлежали сохранению. А то, что было безвозвратно утрачено, воссоздавалось, насколько это было возможно, по технологиям конца 1920-х годов. Это несколько усложняло процесс реставрации, зато обеспечивало объекту максимальную аутентичность», — говорит Антон Детушев.
Тщательно был восстановлен внешний облик прачечной. Решение для всего комплекса Дома Наркомфина было единообразным: здания имели оштукатуренные фактурные поверхности стен белого цвета, сочетающиеся с черными круглыми колоннами и гладкими ленточными окнами серого цвета.
Для восполнения утраченных конструктивных элементов — пустотелых шлакобетонных камней типа «Крестьянин» и жестких камней системы инженера Прохорова — использовались материалы, близкие по характеристикам к оригинальным. И крепились они по технологиям, аналогичным тем, что использовались 90 лет назад. При реставрации кладки заполнения наружных стен были подобраны блоки керамзитобетона исходных размеров. Для восстановления плиты покрытия применена технология аналогичных сборно-монолитных перекрытий, которая была разработана при возведении Дома Наркомфина.
В некоторых местах, где лучше всего сохранились фрагменты оригинальных материалов, их оставляли «вскрытыми». С одной стороны это давало представление об оригинальных технологиях, которые использовались при строительстве здания-памятника, а с другой — обеспечивало даже визуальное ощущение подлинности объекта, демонстрировало, что это не новострой, а тщательно отреставрированный шедевр.
Например, часть исторической кладки была оставлена без оштукатуривания как своего рода экспозиционный материал. Самый сохранившийся фрагмент утеплителя «соломита» интегрирован в интерьер в виде оформленного под стекло зондажа. Также были сохранены найденные в ходе расчисток здания фрагменты конструктивных элементов.
Специалистами были воссозданы утраченные заполнения дверных и оконных проемов с фурнитурой. По технологии, близкой к исходной, восстановлены ленточные окна — одна из изюминок комплекса. «При реставрации мы восстановили все перекрытия в том виде, который был в 1932 году, восстановили кровлю, по чертежам сделали водометы для сбора воды при дожде. Внутри здание облицовано штукатуркой и окрашено в соответствии с оформлением самого Дома Наркомфина», — отмечает Антон Детушев.
«Прачечная сама по себе является примером конструктивистской архитектуры, и ее можно и нужно было реставрировать хотя бы поэтому. Но для нас в воссоздание объекта вкладывался и композиционный смысл, поскольку это важнейшая часть той среды, которую мы хотим зафиксировать и показать в консервационном режиме как идею наших авангардистов 1920-х годов вкупе с общественным пространством», — подчеркивает Алексей Гинзбург.
Специалисты высоко оценили работу, проделанную на объекте компанией IKON Development. «Воссозданы объемно-пространственная структура здания в редакции 1932 года, колористическое решение фасадов с отделкой штукатуркой. Сохранен характер обработки поверхностей наружной лестницы. Восстановлены односкатная малоуклонная фальцевая кровля и открытая терраса в пределах колоннады», — отметил глава Департамента культурного наследия Москвы Алексей Емельянов.
Теперь объект ждет новая жизнь. Он находится в уникальной локации с большим трафиком и способен стать точкой притяжения людей. В шаговой доступности две станции метро — «Баррикадная» и «Краснопресненская», имеется удобный подъезд со стороны Садового кольца и Конюшковской улицы. Расстояние до Бульварного кольца — всего 800 м, до сердца города — Красной площади — менее 2 км. Поблизости объекты, обеспечивающие уникальный трафик, — Московский зоопарк (более 3,5 млн посетителей в год) и Планетарий (еще около 1 млн человек).
Работа была удостоена высокой награды в конкурсе «Московская реставрация» за развитие традиций московской школы реставрации и популяризацию общественного интереса к памятникам истории и культуры. За реализацию проекта IKON Development получил почетную грамоту от мэра Москвы Сергея Собянина. «Такие награды особенно ценны. Это очень интересный проект с точки зрения сохранения советского конструктивизма, и это, конечно, повод для гордости. Уникальный объект с уникальной историей в уникальной локации. Это сочетание способно сделать здание одним из культовых мест столицы», — резюмирует Антон Детушев.
