Производственная необходимость
Сегодня в России насчитывается порядка 550 млн кв. м промышленных площадей, из которых примерно 40% имеют критический износ по срокам эксплуатации. Чтобы исправить ситуацию и перейти от сырьевой модели развития к промышленно-технологической к 2030 году, как говорится в указе президента о национальных целях, требуется порядка 10 трлн рублей государственных и частных инвестиций.
В последние годы новые объекты строились, но в недостаточно количестве. Ежегодный ввод промышленных площадей оценивается в 5 млн кв. м. Если продолжать работы в том же темпе, то полное обновление существующих мощностей случится не раньше, чем через 110 лет. «И это только для того, чтобы заменить старое. А чтобы развиваться опережающими темпами, ежегодно надо строить 20 млн кв. м промышленных площадей. Требуются инвестиции в объеме 10 трлн рублей, — приводит цифры расчетов председатель совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике Торгово-промышленной палаты Владимир Гамза. — Переход к промышленно-технологической модели — это колоссальнейшая задача еще и по той причине, что сегодня промышленность находится в полусонном состоянии».
По мнению эксперта, промышленное развитие страны в необходимом объеме может быть обеспечено, если на строительство производственных объектов будет направляться сумма, превышающая 25% ВВП. Однако инвестиции последних лет не позволили приблизиться и к 20%. Для сравнения: в Китае показатель составляет 42%.
Небумажная господдержка
При этом практика показывает, что инвестиции могут прийти из сферы жилищного строительства. За последние пять лет власти Москвы заключили порядка 140 соглашений о возведении 6 млн кв. м нежилой недвижимости, в том числе 750 тыс. кв. м промышленных площадей. Объем привлеченных средств уже достиг отметки в 2,2 трлн рублей, из которых на производственные объекты приходятся 220 млрд рублей.
Заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков вспоминает, что инициатива по запуску программы пришла от застройщиков, и мэрия ее поддержала, выпустив постановление № 1874: «В чем суть. В Москве — самые высокие платежи в части жилищного строительства. Это многомиллиардные суммы, которые застройщики жилья платят в бюджет, и их размер увеличивается каждый квартал. Более того, они привязаны к ценам на жилье и данным Росстата. В 2019 году девелоперы вышли с предложением, чтобы город давал льготу по земельным платежам, а эти деньги застройщики бы реинвестировали в строительство промышленной инфраструктуры и нежилых объектов».
Изначально речь шла только о бизнес-центрах. Город заинтересован в их создании, так как объекты концентрируют в себе большое количество высокооплачиваемых рабочих мест с повышенным НДФЛ, учитывается и высокий налог на имущество. Кроме того, правительство Москвы формирует субцентры, которые обеспечивают более сбалансированную застройку, чтобы решить проблему маятниковой миграции. В последующие годы программа была расширена и вобрала в себя промышленные объекты площадью не менее 2000 кв. м и видом разрешенного использования земельного участка «Производственная деятельность».
Чиновникам важно, чтобы объекты были построены в границах Москвы, но за пределами третьего транспортного кольца. Участвовать в программе может как застройщик жилья, так и иное юрлицо, но город настаивает на том, чтобы оба состояли в одной группе, имели одного учредителя и акционера с долей участия более 51%. Отклонение от заявленного функционала здания не допускается. Более того, Мосгосэкспертиза в обязательном порядке должна дать заключение о том, что проект соответствует всем требованиям госпрограммы. Устанавливаются жесткие сроки для реализации: производственное здание площадью менее 50 000 кв. м должно быть построено и запущено в работу не позднее, чем через три года, чтобы бюджет начал принимать налоговые поступления. И самое главное — девелоперы могут получить льготу по истечении пяти лет работы объекта.
Отдельная часть соглашения касается инвестиций. В документе фиксируется их минимальный объем, рассчитанный на основании коэффициента затрат, установленного городом. По данным на второй квартал 2025 года он составляет порядка 150 тыс. рублей на кв. м строящейся недвижимости. Ежегодно застройщики отчитываются о вложенных суммах, и нарушения караются существенными санкциями.
Промышленность нового формата
Москва предпочитает строить производственные площади в формате технопарков. Например, недавно началось возведение подобного объекта Московского института электромеханики и автоматики на севере столицы. Речь идет о комплексе общей площадью около 25 тыс. кв. м, который включает в себя шестиэтажный офисно-лабораторный корпус с инженерно-технологическими помещениями, испытательными и специализированным отделами, а также складом готовой продукции. В подземной части предусмотрен паркинг с блоком инженерных помещений.
Подобные многоэтажные форматы проектировщики задумывают и для четырех вновь присоединенных регионов. Директор «Стройпластдон» Роман Туренко рассказывает, что его проектная компания последние три года помогает восстанавливать школы и жилые дома, а с прошлого года к ним добавились индустриальные технопарки.
«Мы активно работаем в Луганске, создаем складские комплексы и промышленные объекты на территории местного мясокомбината. И там я наткнулся на здание, которое называют “пятиэтажным холодильником”. Объект был построен по проектам американских архитекторов», — обращает внимание Роман Туренко. — Напомню, что в первой половине ХХ века советская власть заключила соглашение с архитектурным бюро Альберта Кана. С 1930 по 1932 год в СССР переехали 27 инженеров и вместе с тысячами коллег из нашей страны за два года спроектировали 521 предприятие. Среди них — Горьковский автомобильный завод, Челябинский металлургический комбинат, Сталинградский тракторный завод и многие другие. Мы тоже предлагаем создавать индустриальные парки многоэтажными. Это позволит более рационально использовать возможности земельного участка, экономить на строительстве инженерных систем и коммуникаций, на ливневке и вписывать объекты в черту городов. На новых территориях это особенно актуально, потому что в каждом есть неосвоенные пятна промышленных предприятий, а также мощности, оставшиеся от шахтной промышленности: десятки МВт закопаны в землю. Кроме того, за счет избытков тепла от производства первого этажа мы можем отапливать второй ярус. Также можно собирать ливневую воду и направлять ее на озеленение территории».
Многоэтажное промышленное строительство развито в Китае. По этому пути пошел и технополис «Москва» в Подмосковье. Однако на новых территориях проектировщикам пока не удается воплотить замысел в жизнь: чиновники отказывают, так как уверены, что технопарки — это один этаж, металл, сэндвич-панели и большие площади асфальта.
Становление отечественного инжиниринга
Еще один важный вопрос касается отечественного инжиниринга. Президент Ассоциации «НОТЕХ» Алексей Никитин высказывает мнение, что практика приглашения специалистов из-за рубежа в последние 30 лет стала ударом для отечественных предприятий. «Сейчас мы практически ничего не можем строить своим инжинирингом. У нас есть некоторые компетенции, но в реальности это несильно большие и несильно опытные компании. И так произошло потому, что в девяностые, ”нулевые” и десятые годы практически вся российская коммерческая “промка” была построена иностранными компаниями. Зарубежные инвесторы приводили свой инжиниринг, вместе с которым приходило иностранное ПО. И нужно понимать: кто управляет стройкой, тот руководит и загрузкой предприятий. А загружали они своих. Началась СВО, и мы поняли, что у нас есть хоть какой-то шанс», — аргументирует эксперт, добавляя, что сегодня насчитывается порядка 40 отечественных инжиниринговых компаний.
Полностью сохранены компетенции в алюминиевой отрасли. «До сих пор существуют проектные институты, и там нет ни одного зарубежного специалиста. Например ВАМИ — институт, который занимается проектированием сложнейших предприятий полного цикла алюминия. В данный момент идет модернизация Красноярского алюминиевого завода, на завершающей стадии — работы в Тайшете и других регионах страны в части, касаемой глиноземного производства и электролиза, а мы знаем, что это один из сложнейших производственных циклов. Все это построено нашими строителями и запроектировано нашими проектировщиками», — подчеркивает заместитель председателя Алюминиевой ассоциации Евгений Васильев.
Не сдает позиций отечественный инжиниринг и в области строительства АЭС. «МСМ Инжиниринг» оказывает услуги атомным объектам на территории России, Египта и Турции. В последней сейчас идет одна из самых крупных и технологически сложных строек, в которой задействованы 30 тысяч человек. «Для нас это колоссальный опыт, — говорит генеральный директор “МСМ Инжиниринг” Владислав Топалов. — Самая главная проблема, с которой мы сталкиваемся, это цифровизация, а точнее — ее отсутствие. Мы вынуждены всех держать на площадке 24 часа в сутки. Было бы проще в Турцию отправить 20 звеньевых специалистов, а 50–60 человек остались бы в офисе в Москве или даже в регионах. Это сделало бы нашу цену ниже и ускорило процесс, но невозможно. У нас есть некоторые разработки в области автоматизации наших инжиниринговых процессов, но для внедрения их в строительство такого большого объекта нужно остановить все работы и обучить 30 тысяч человек».
Отметим, что задачи национальных целей отражаются и на работе государственных структур. Так, при Минстрое России недавно создан департамент промышленного развития. Впрочем, по мнению Ефима Басина, председателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты, этого мало: в СССР внимание строительству производств уделяли 11 министерств.
В ходе строительства, реконструкции или эксплуатации стеклопакеты и другие светопрозрачные конструкции могут получить небольшие, но заметные повреждения в виде царапин, потертостей, окалин от сварочных работ и др. Нередко они становятся объектами для творчества граффити-художников и других любителей попробовать на стекле несмываемые маркеры и краски.
Иногда стеклопакет можно заменить, но чаще всего, особенно когда дорогостоящая конструкция выполнялась на заказ или по индивидуальному проекту, когда она слишком массивна или труднодоступна для замены, заказчику выгоднее обратиться к услугам по шлифовке стекол. Такие специалисты с помощью шлифования умеют снять тончайший (поврежденный) слой стекла и методом полировки вернуть прозрачность в исходное состояние. Это узкоспециализированная сфера подрядных работ, в которой трудится всего несколько компаний: каждая из них имеет свои секреты мастерства и ноу-хау, наработанные годами.
Одна из самых опытных компаний на этом рынке — «Гласслайт». Она с 2008 года занимается шлифовкой и полировкой различных конструкций из стекла: стеклопакетов, стеклянных перегородок и столешниц, автостекол и т. д. За это время специалистами «Гласслайт» накоплен большой опыт в обработке самых разных видов стекол — закаленных, термоупрочненных, многослойных, противопожарных, бронированных.
Основной объем работ компании приходится на обработку стекол на строительных объектах: ЖК бизнес- и комфорт-классов, бизнес-центры, высотные здания со стеклянными фасадами, загородные частные дома с панорамными стеклопакетами. Чаще всего за услугами полировки и шлифовки стеклопакетов обращаются застройщики ЖК, когда подходят сроки сдачи объекта. Но среди заказчиков «Гласслайта» есть и Московский метрополитен, где с интерьерных стекол пришлось удалять царапины и следы маркера, и «Москвариум-океанариум», в котором специалисты компании боролись с солевыми отложениями на акриловом стекле, и Дарвиновский музей, где был обновлен потертый стеклянный пол, и еще много других объектов в столице и за ее пределами.
Одних только стеклянных фасадов за время работы было отполировано десятки тысяч квадратных метров. Несколько тысяч м2 фасадного остекления из них было обработано в ходе реконструкции ГЭС-2 и превращения этого промышленного объекта с более чем столетней историей в современное арт-пространство.
Работа на «ГЭС-2» продолжалась почти полгода, с начала лета до конца ноября 2021 года, и потребовала занятости всего коллектива компании. Шлифовка стекол — чрезвычайно трудоемкая работа: мастер за смену может обработать в среднем 3–4 м2 стекла, бригада — 40–50 м2 стекольных поверхностей, если позволяет погода и температура воздуха.
Проект «ГЭС-2» упрочил навыки мастеров и привнес новый опыт с точки зрения организации работы на таком крупном и сложном многофункциональном объекте. Прежде всего обрабатывать пришлось разные виды стекол, включая закаленные и противопожарные. Каждое из них требовало своего подхода по времени шлифовки и применяемым материалам. Много стеклянных конструкций было установлено в труднодоступных местах. Чтобы обработать их, компания применяла весь арсенал стремянок, использовала подкатные туры высотой до 8 м, сооружала подходящие строительные леса.
Весь объем работы был выполнен с высоким качеством и в срок. Этому в немалой степени способствовали технологии и применяемые материалы. К их подбору в компании пришли методом проб и ошибок, испытывали различные абразивные круги и пасты, искали подходящие компоненты для полировки и шлифовки, пока не остановились на пасте из оксида церия — максимально универсальном и результативном составе, в эффективности которого можно быть уверенным на всех этапах работы. Немаловажно, что оксид этого редкоземельного металла производится в России и успешно конкурирует с зарубежными аналогами.
В последние годы строительные компании постепенно стали вкладываться в диджитализацию бизнеса. Пандемия выступила катализатором процесса — застройщики увеличили долю дистанционных продаж. Однако затем каждая компания пошла своим путем: одни наращивают объем уделенных продаж, другие считают онлайн-продажи временной вынужденной мерой.
С началом локдауна у большинства застройщиков встали продажи. Перевод сделок в онлайн стал спасением для рынка. Но целый ряд застройщиков и до начала пандемии практиковали онлайн-продажи. Так, ГК КВС открыла специальный магазин еще в 2018 году. Правда, доля продаж в нем была невелика. Сделки в интернете проводят компании «Инград», ФСК, ГК «Основа, ГК ПИК, Группа «Самолет», ГК «Гранель», «Донстрой», «Полис групп», «Балтийская жемчужина», Л1, «Красная стрела», ГК ЦДМ и другие. Причем не первый год.
«Мы уже около пяти лет используем различные онлайн-инструменты при продаже жилья. В цифровом формате проходит бронирование, оказание ипотечных услуг, регистрация сделок и многое другое. Впервые дистанционная сделка по продаже квартиры в компании была проведена в 2018 году. Тогда доля онлайн-сделок составляла около 5%. Пик дистанционных продаж, как и у всех, пришелся на карантин 2020 года — весной их доля доходила до 80%. Уже через год подобные покупки заняли долю 25–30% в зависимости от объекта. Этот уровень сохраняется и сегодня», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
В компании «Брусника» 95% сделок оформляются онлайн. При этом доля онлайн-ипотеки составляет 98%, регистраций — 93%, открытых онлайн эскроу-счетов — 99%.
«Система онлайн-продаж была введена в Компании Л1 в апреле 2020 года. Хотя офисы компании вновь открылись уже в конце мая 2020-го, схема успешно продолжает использоваться и сейчас. Онлайн-продажи востребованы в первую очередь у иногородних покупателей. Но пользуются ими и те, кто в силу занятости не может приехать в офис, а также маломобильные люди. Доля онлайн-сделок сейчас невелика, около 5% от общего объема», — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
По некоторым данным, доля электронных продаж на отдельных объектах достигает 100%.
Товары из интернета
Недвижимость — при всей ее дороговизне — тоже можно считать товаром. Тогда почему не приобретать этот товар в интернете?
Можно предположить, что неким препятствием выступает менталитет, особенно среди немолодых людей, — для молодежи покупать товары в интернет-магазинах уже стало обыденностью.
В то же время доля онлайн-продаж после пандемии сократилась. Согласно прошлогоднему опросу сервиса «Яндекс», только 30% жителей городов с населением свыше 100 тыс. человек готовы покупать квартиры через интернет — большинству респондентов хочется изучить все на месте, «потрогать руками». Зато онлайн-продажи подходят для инвесторов и региональных покупателей.
ГК ПИК первой в России перевела все операции, связанные с покупкой жилья, полностью в онлайн, тем самым подняв планку по внедрению e-commerce для всей отрасли.
В 2020 году компания запустила полноценные онлайн-сделки, в том числе в ипотеку, без присутствия клиента в офисе продаж. В этом же году ПИК закрыла все офисы продаж. С того момента компания зарегистрировала более 140 тысяч онлайн-сделок, поясняют в компании.
Выступая на конференции портала ЕРЗ.РФ и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Роман Бальсевичус, заместитель директора департамента продаж ПИК, сообщил: компания не планирует открывать офисы продаж.
Но другие застройщики поступают менее радикально. Так, в Компании Л1 действуют три офиса продаж, на стройплощадках и недавно сданных объектах есть консультационные пункты. «Открывать новые офисы мы не планируем, но после вывода на рынок нового объекта там будет организован консультационный пункт», — подчеркнула Надежда Калашникова.
ГК «Гранель» во время локдауна перешла в онлайн-режим, закрыла офисы продаж. «Но это была временная мера. Сегодня, помимо центрального офиса продаж, у нас открыты отдельные офисы на объектах. Каждое помещение имеет свой дизайн и атмосферу, которые перекликаются с представляемым им проектом — это тоже важный момент. Покупатель получает подробные ответы на вопросы, изучает макет жилого комплекса. Мы стараемся сделать так, чтобы из окон офиса продаж была видна стройплощадка — можно наглядно увидеть, как идут работы», — пояснил Сергей Нюхалов.
При этом важно, какими именно сервисами пользуется покупатель. По словам Сергея Нюхалова, почти все покупатели выбирают электронную регистрацию договора, никто не хочет заниматься этим в бумажном формате. Есть опции, отметил он, от которых покупатели уже не откажутся.
Экономия времени
Участники конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья» отметили: создание цифровой экосистемы управления продажами сокращает время обработки заявок и число ошибок при взаимодействии с клиентами. Электронные сделки сокращают весь процесс. По данным компании «Брусника», время проведения сделки сократилось втрое — до десяти дней, но при необходимости сделку можно оформить за сутки.
«Любой сервис внедряется в компании только тогда, когда он экономически эффективен, — это касается и онлайн-сделок. Электронные инструменты позволяют сэкономить время, упрощают систему взаимодействия и с покупателями, и с банками, снижают трудоемкость и бюрократизацию операций, — рассуждает Сергей Нюхалов. — При этом у нас выстроен полный цикл продаж, ориентированный на индивидуальный подход к каждому клиенту, живое человеческое общение. Это очень важная часть цикла продаж, и в ближайшее время мы не планируем отказываться от этой модели».
По мнению Надежды Калашниковой, к очевидным плюсам онлайн-продаж следует отнести возможность избежать посещения офиса застройщика, что удобно для иногородних покупателей или для тех, кто не располагает временем. «Для застройщика это возможность расширить сферу присутствия на рынке. С точки зрения сроков и расходов отличий между офлайн- и онлайн-сделками практически нет», — заключила она.
Цифровизация с продолжением
Между тем диджитализация рынка недвижимости будет продолжена. Возможно, Центробанк поменял планы в последние месяцы, но ранее предполагался полный отказ от бумажных документов в конце 2022 — начале 2023 года.
Пока с банками работать сложновато. Дистанционные операции возможны, если покупатель — клиент банка. В противном случае личная явка в банк для подписания договора и идентификации обязательна. Впрочем, Ростелеком и Центробанк уже разрабатывают систему идентификации, что позволит упростить процедуру.
На электронное взаимодействие с застройщиками намерен перейти Росреестр. Выступая на конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Елена Макарова, руководитель цифровой трансформации Росреестра, заявила: онлайн-сервисы, которые экстренно запускались в период пандемии, показали свою эффективность и перспективность, поэтому работа по их развитию продолжается.
По прогнозам GloraX, к концу текущего года доля онлайн-сделок может дорасти до 60%.
Однако не все застройщики к этому стремятся. «Не стоит забывать, что цифровые сервисы не способны в полной мере заменить живое общение с менеджером, осмотр площадки. Хотя онлайн-технологии серьезно облегчили жизнь и покупателям и девелоперам, полностью перейти на онлайн-формат пока никто не спешит», — уверен Сергей Нюхалов.
«Полностью переход на онлайн-сделки мы не планируем. Все-таки при покупке квартиры важна эмоциональная составляющая. Когда покупатель может своими глазами увидеть будущую квартиру, оценить локацию, окружение дома — он быстрее принимает решение», — добавила Надежда Калашникова.