Без году полгода
Руководство Комитета по строительству Петербурга отчиталось об итогах работы в I полугодии
Бюджетный миллион
С января по июль
1 млн.кв.м за полгода – это «среднеплановые» показатели, замечает глава Стройкомитета Вячеслав Семененко. С учетом того, что пик ввода в виду сезонного распределения работ традиционно приходится на вторую половину года, следует ожидать, что к концу
«Уверен, что строительство жилья - такая же важная функция государства, как и создание продовольственного запаса», - говорит В,Семененко. Ведь не следует забывать о том, что горзаказ – это не только решение жилищной проблемы, но и одна самых наиболее востребованных на сегодняшний день мер поддержки строительного бизнеса. К этому только можно добавить, что уже в первом полугодии КС освоил 81,3% всех выделенных ему на год ассигнований. А это более 38,3 млрд. рублей, вылившихся в оплату товаров и услуг компаний отрасли, в том числе в заработную плату сотрудников.
О качестве работы подрядных организаций красноречиво свидетельствует сам факт выдвижения 7-го квартала Красного Села на национальный этап одного из самых престижных мировых конкурсов в области недвижимости FIABCI Prix d’Exсellence
Косвенным показателем зрелости и устойчивости позиций, как самого КС, выступающего в роли заказчика, так и подрядчиков, преодолевших кризисный рубеж, может служить также существенное снижение экономии от конкурсных процедур. В прошлом году на горзаказе по линии Комитета по строительству было сэкономлено около 11% от начальной (максимальной) суммы контрактов, в I полугодии
Очевидно, что к положительному влиянию кризиса следует отнести тот факт, что большая часть бюджетных средств, выделяемых на социальное строительство из городского бюджета, экономится теперь еще на стадии проектирования. Как рассказал недавно журналистам директор СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (учреждение, созданное на базе городской службы Госстройнадзора в конце
Тем не менее, бдительность по отношению к работе подрядчиков в КС не теряют. Так, благодаря совместной работе сотрудников комитета и городского подразделения УФАС в один из подрядчиков (ООО «Феникс») угодил в Реестр недобросовестных поставщиков.
Забота наша такая…
Но что ни говори, полугодовые достижения пока что никому не внушают спокойствия. В соответствии с нынешними планами КС, динамика объемов ввода жилья и в этом году останется отрицательной: 3,2 млн.кв. м было построено по итогам
Более того, в «Центре госэкспертизы» петербургского Госстройнадзора добавляют, что объемы заявок, поступивших за первые 7 месяцев
Своей тревоги по поводу перспектив на 2011-2012 гг. не скрывает и глава петербургского Стройкомитета. «Это наша основная забота сегодня, нас это больше всего беспокоит, - признается Семененко. – Результативность заделов, которые мы делаем сейчас, проявится в 2011-2012 гг.».
Сама по себе строительная отрасль города способна за 2 года втрое увеличить объемы производства, рассуждает чиновник. И строить по 4 млн.кв. м, или по 1 кв.м. в год на каждого жителя, как в Европе, в Петербурге можно. Но, прежде, чем вернуться к этой установке и ставить задачу «догнать и перегнать» докризисный уровень, необходимо вспомнить, о том, что 2 из 3,2 млн.кв. м, построенного в Петербурге в
После принятия Правил землепользования и застройки и целого ряда специальных правовых актов, подготовка пакетов документов по земельным участкам, выставляемым на торги, значительным образом ускорилась и вообще перестала быть одной из основных причин «головной боли» чиновников и участников рынка. Более того, большая часть земельных лотов остаются невостребованными, отмечает первый зампред КС Николай Крутов. Всего в I полугодии на торгах выставлялось 26 участков, а куплено было лишь 6. Еще примерно столько же планируется выставить на торгах до конца года.
Чего же ожидают застройщики? Большинство из них по-прежнему хотят строить жилье. Это подтверждается и заявками на экспертизу проектов, и предпочтениями на торгах земельными участками. Ряд проектов жилищного строительства в настоящее время ожидает получения кредитов в рамках появившейся в прошлом году совместной программы Администрации Санкт-Петербурга, ВТБ и Сбербанка - по проектному финансированию.
Как рассказал зампред Стройкомитета Владимир Кузнецов, предложения по проектному кредитованию строительства жилья рассматриваются Управлением контроля и надзора в области долевого строительства. «На сегодняшний день мы рассмотрели заявки от 15 компаний на получение такого кредита, финансовые документы, представленные 5 компаниями, одобрены», - сообщил он.
Кроме того, представители Стройкомитета едва ли не еженедельно встречаются с банкирами. «Они рассказывают нам о своих новых предложениях и программах, и мы обсуждаем, насколько они будут востребованы со строительными компаниями, смотрим, чего не хватает у строителей для того, чтобы получить кредит, стараемся им помочь», - рассказал Семененко.
Понятно, что и этого недостаточно. Но и борьба за ликвидацию «административных барьеров», объявленная властями в ряду мер по поддержке и выводу строительного комплекса из кризиса, судя по всему, уже близится к финальной стадии. Во всяком случае, сроки подготовки разрешительной документации и сроки госприемки, как сообщил на днях начальник Службы Госстройнадзора по Санкт-Петербургу, Александр Орт, по жилым объектам сегодня составляют 38 дней, на неделю меньше, чем положено по закону. Это притом, что по всем остальным объектам на рассмотрение таких вопросов по закону отведено 90 дней.
Еще застройщики жалуются на большие очереди в УФРС по Петербургу на регистрацию сделок с недвижимостью. У управления после переезда и в связи с сокращением штатов, действительно имеются трудности. Но, в то же время, ведется электронный прием документов, сроки рассмотрения которых, выдерживаются в рамках нормативов. «Мы проверили, и оказалось, что часть компаний, которые жалуются на задержки, даже еще не подавали заявок в УФРС», - развел руками глава КС.
И все-таки она комплексная
Необходимо еще решить вопрос о государственном участии в проектах комплексного освоения территорий под жилую застройку, считает В.Семененко. Господдержка, выражающаяся на сегодняшний день в рассрочке по арендной плате за земельные участки, предоставляемые под строительство, в гарантиях при получении банковских кредитов, должна быть дополнена участием в инженерной подготовке земель и строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Сейчас рассматривается несколько схем участия города в создании инфраструктуры, сообщил глава КС. Во-первых, это могут быть схемы государственно-частного партнерства (ГЧП). Не исключено, также и строительство объектов инфраструктуры полностью за счет бюджетных средств. Или же, как и прежде, строиться инфраструктура будет за счет средств инвесторов и застройщиков, а город будет по мере готовности выкупать объекты в госсобственность по мере готовности. Возможен даже такой вариант, при котором построенные на частно-инвестиционной основе объекты инфраструктуры будут передаваться компаниям для эксплуатации и обслуживания на коммерческой основе.
«Вариантов много, нужно только определиться», - констатирует Семененко. Эта проблема касается не только проектов - «миллионников», таких, как «Северная долина» или «Балтийская жемчужина». Она не менее актуальна и по отношению и к кварталам реновации. Выставлять на торги новые участки под реновацию, как сообщил Н.Крутов, в обозримом будущем не планируется. КС плотно взаимодействует с имеющимися на сегодняшний день двумя владельцами двух десятков таких кварталов.
КС уже сейчас нарабатывает опыт госучастия в инфраструктурном строительстве: компактные кварталы социального жилья требуют подводки дорог, организации работы общественного транспорта, строительства большого числа социальных объектов, благоустройства, включая создание автостоянок и паркингов. И, очевидно, такой вклад в развитие территорий станет стимулом для частных инвесторов, готовых заняться строительством объектов коммерческой недвижимости.
Наконец, к кредитованию строительства инфраструктурных объектов в составе проектов комплексного освоения в Петербурге готов подключиться Внешэкономбанк, сообщил Семененко. И это следует рассматривать как новый этап развития петербургской программы по привлечению банковских кредитов в жилищное строительство. «Переговоры с ВЭБом находятся в завершающей стадии, большинство вопросов уже согласовано», - сказал он.
То, что на буксир не возьмешь
Если доходы населения начнут расти, то происходить это будет, скорее всего, очень плавно. Для того, чтобы привлечь в сферу долевого строительства нынешнего, наученного кризисом, осторожного покупателя, необходимо в первую очередь сохранить доверие к рынку. Проблемы 30 «обманутых» дольщиков первой волны, благодаря совместным усилиям делового сообщества и чиновников, как сообщил зампред КС В.Кузнецов, будут решены в первой половине будущего года. А между тем втрое большее количество дольщиков добиваются признания своих прав в петербургских судах. Дольщики новой волны - это уже не только проблема власти, но и проблема саморегулируемых организаций.
«Мы, как представители власти, от проблем саморегулирования отделены и не имеем права вмешиваться в деятельность СРО, - замечает по этому поводу Семененко. – Я был одним из первых сторонников перехода на саморегулирования. Но сегодня у меня неоднозначное отношение к тому, что происходит внутри этого движения. Мне кажется, что многие СРО во главе национальным объединением слишком увлеклись дискуссией о сути саморегулирования, позабыв про свои непосредственные функции». Переход на саморегулирование состоялся по факту, хотелось бы, чтобы до конца этого года этот процесс еще и устоялся, резюмировал он.
Наталья Черемных
В Мариинском дворце прошли публичные слушания по проекту закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Как и на общественные слушания закона «О бюджете», состоявшиеся двумя неделями ранее, народу собралось много (230 человек). Вот только впечатление от мероприятия было кардинально противоположным.
Если в первом случае и вице-губернатор Михаил Осеевский, и председатель Комитета финансов Александр Никонов со всеми заместителями, и ведущий, председатель Бюджетно-финансового комитета Владимир Барканов, все четыре часа спокойно отвечали на не самые лицеприятные вопросы петербуржцев, то на слушаниях о реновации территорий «отдувался» за всех заместитель Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Вице-губернатор Александр Вахмистров, выступив со вступительным словом, удалился, председатель Комитета по строительству Роман Филимонов вообще отсутствовал, не было в зале и председателя парламентской комиссии по городскому хозяйству Сергея Никешина. Председателю Жилищного комитета Юнису Лукманову слова для выступления не предоставили.
Посетившие слушания владельцы строительных компаний во главе с генеральным директором Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым также покинули зал вслед за вице-губернатором. А ведь изначально было заявлено, что они выскажут свое мнение об этом документе. Ведущий, председатель Комитета по законодательству городского парламента Виктор Евтухов, со своей ролью справлялся с трудом. В результате слушания превратились в фарс, когда каждый пытается докричаться до остальных, и никто никого при этом не слышит.
Дома скоро посыпятся. Но не все
Самое печальное, что закон этот городу крайне необходим: более 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий и аварийными зданиями 30-х годов прошлого столетия, сегодня уже представляют прямую угрозу проживающим в них людям. Вице-губернатор Александр Вахмистров признал, что «если мы сегодня не решим эти вопросы, по крайней мере, не приступим к их решению, то через 10-15 лет эти дома в массовом порядке будут признаваться аварийными, они не ремонтоспособны, они просто посыпятся. И тогда вопросы будут решаться просто с выселением людей в маневренный фонд, с привлечением ОМОНа, МЧС и других военизированных сил, и со сносом в аварийном порядке этих домов».
В представленный адресный перечень территорий почему-то попали два квартала, сплошь застроенные качественными сталинскими домами, благоустроенные, зеленые. Один из них ограничен Московским пр., ул. Орджоникидзе, ул. Ленсовета, Алтайской ул. Другой – в границах Ленинского и Московского пр., пл. Победы, Краснопутиловской и Варшавской улиц, стоимость квадратного метра жилья в которых оценивается достаточно высоко, значительно выше $3 тыс.
Правительство готово к диалогу
Представляя законопроект, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров отметил, что «сегодня на городской очереди по улучшению жилищных условий стоят 645 тыс. человек. Каждый седьмой житель города проживает в условиях, не отвечающих санитарным нормам». По его словам, из 102 млн кв. метров петербургского жилья более 1 миллиона признано аварийным. Необходимо расселить 120 тыс. коммунальных квартир, 360 общежитий. 9 млн кв. метров – это панельные дома первых массовых серий, «хрущевки», в них проживают более 600 тыс. петербуржцев. «Эти дома простояли уже более 40 лет. Их самая главная проблема – сохранение тепла: потери в каждом доме составляют более 50 процентов. Мы провели санацию (утепление) 150 домов в разных районах города.
Смогли увеличить их теплоизоляцию, но мы никогда не сможем увеличить высоту потолков и размеры кухни», – отметил Александр Вахмистров. Он сообщил, что в соответствии с предлагаемой программой, в каждом квартале, где предполагается реализация проекта, будет создана рабочая комиссия с участием жителей, депутатов Законодательного собрания, представителей муниципальной власти и районной администрации. Эта комиссия будет согласовывать такие вопросы, как определение домов, подлежащих сносу, проекты новых домов, график переселения граждан. Переселение людей будет производиться в новые дома, расположенные преимущественно в этом же квартале. Для жителей, имеющих квартиру по договору социального найма, новая площадь будет предоставляться в соответствии с социальными нормами: на одиноко проживающего – не менее 33 кв. метров, на семью – не менее 18 кв. метров на человека. Собственники квартир должны получить жилплощадь,
равноценную по цене, но не менее социальной нормы. Отметим, что в числе основных недостатков «хрущевок» – планировочные решения, внешний вид, низкая плотность застройки кварталов (в среднем 5 тыс. кв. метров на гектар). В районах многоэтажной застройки 70-80-х годов этот показатель составляет 9 тыс. кв. метров на гектар. Таким образом, в ходе реализации программы все жители пятиэтажных домов смогут улучшить свои жилищные условия и въехать в новые комфортные квартиры. Срок реализации программы – от 7 лет.
У петербуржцев есть вопросы
А потом пошли вопросы, на большинство из которых присутствующие представители законодательной и исполнительной власти не могли ответить. Единственный конкретный ответ прозвучал из уст Юниса Лукманова. «При оценке помещения, которое будет изыматься у собственника, конечно, будет учитываться и стоимость земельного участка, – рассказал председатель ЖК. – Независимый оценщик учтет также и все улучшения, которые вы сделали в своей квартире. Именно так трактует оценку 32 статья Жилищного кодекса».
Основные претензии, предъявленные жителями к обсуждаемому документу, – отсутствие конкретики и расплывчатость формулировок. К примеру, один из горожан задался вопросом: «В законе записано, что будут расселять преимущественно в жилые помещения в многоквартирных домах. А что, могут и в нежилые помещения выселить? В бараки что ли?»
Одна из проблем – межевание
Правда, тут же во весь рост встала проблема межевания территорий, которая так и не была проведена городской властью. По словам руководителя КГА Александра Викторова, на сегодня существует только поквартальное межевание, а над межеванием территории к каждому дому Комитет по градостроительству начал работать, но в какие сроки она будет проведена, неизвестно. По мнению ряда депутатов городского парламента, прежде чем принимать данный законопроект, необходимо принять Правила землепользования и застройки, нормативы проектирования и только потом рассматривать представленный документ.
Подводя итоги обсуждению, Виктор Евтухов сказал, что «удовлетворен слушаниями». «В зале было много негативных оценок, были и положительные, и теперь предстоит довольно сложная задача – собрать и проанализировать все, что высказали абсолютно различные участники этого процесса. Очень будет это непросто, но, я думаю, мы найдем единственно правильное и юридически обоснованное решение», – заявил депутат.
P.S.
18 октября Комиссия ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам подвела итоги публичных слушаний по рассмотрению проекта закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» и приняла решение направить письмо губернатору, в котором, поддерживая концепцию решения вопроса с домами первых массовых серий, депутаты предлагают снять с законопроекта необходимость его рассмотрения в первоочередном порядке в связи с серьезными недоработками и неточностями проекта, выявленными при публичных слушаниях.
Петербургские архитекторы подвергли критике проект строительства нового стадиона на Крестовском острове. Специалисты считают, что будущий стадион постепенно теряет изначально задуманную архитектурную форму.Отечественные архитекторы вновь дали понять, что морально еще не готовы допустить в реализации проекта использование передовых японских технологий, ранее не опробованных в России. Многое в проекте японского архитектора Кисе Курокавы изначально пугало российских специалистов. Выдвижное поле и раздвижная крыша до сих пор вызывают у петербургских архитекторов чувство страха, опасения и неуверенности в успешной реализации новых технологий. Трудно смириться с тем, чего не было никогда ранее. Между тем выдвижное поле и раздвижная крыша – главные особенности будущей футбольной арены, которые должны сделать ее уникальной. По концепции Кисе Курокавы, именно благодаря этим технологиям и должно быть обеспечено зеленое натуральное покрытие игрового поля.
Концепцию японского мастера сегодня развивает генеральный проектировщик, ООО «Авант». Для разработки проекта стадиона эта компания привлекла несколько организаций, главной из которых является ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко. По словам главного архитектора проекта Александра Коханова, при разработке проекта специалисты учитывали в первую очередь «сохранение контура насыпного холма, двух спортивных павильонов и парадной лестницы», созданных ленинградским архитектором Александром Никольским.
Благодаря стационарной кровле в виде круга и четырем «мачтам»-опорам будущий стадион напоминает космический корабль. Напомним, что он рассчитан на 62 тыс. зрителей и будет занимать общую площадь 31 га. Будущий стадион по проекту разделен на семь уровней, два из которых – подземные. На первых двух уровнях будут располагаться автомобильные стоянки для VIP-гостей, коммерческие, технические помещения и спортивная зона для футбольных клубов. Вход для зрителей будет обеспечен на третьем уровне. На четвертом уровне по проекту предусмотрены выдвижные аварийные лестницы.
Проектированием выдвижного поля и раздвижной крыши занимается немецко-голландская компания Werner Sobek Ingenieure. Поле размером 120х80 метров, по словам Александра Коханова, будет выкатываться на специальных тефлоновых рельсах при помощи различных домкратов. Крыша стадиона диаметром 286 метров, как говорит представитель компании Werner Sobek Ingenieure Анвар Садыков, будет сдвигаться и раздвигаться за счет пневматических подушек, расположенных между металлическими фермами. При закрытии крыши подушки должны накачиваться воздухом, при открытии – воздух из подушек будет выпускаться. Специалисты выполнили расчеты снеговых нагрузок на проектируемую крышу. По этим расчетам, каждый квадратный метр крыши может выдерживать 200 кг снега.
По словам Александра Коханова, кровля новой футбольной арены будет выполнена из алюминиевых конструкций. Мачты – металлическими. Цветовая гамма стадиона будет обыграна благодаря сочетанию светло-бежевых стен с прозрачным стеклом и озелененной территорией.
Проектировщики уверяют, что концепция Кисе Курокавы сохранена. Однако некоторые расхождения с основной концепцией все же имеются. Например, российские специалисты изменили линию крыши. Если у Кисе Курокавы она изначально была прямая, то сегодня она выглядит волнообразной. Кроме того, российские архитекторы предусмотрели в проекте туалеты для инвалидов и дополнительные лифты. Александр Коханов утверждает, что все изменения Кисе Курокава одобрил.
Между тем участники Градостроительного совета считают, что изменения концепции могут серьезно отразиться на архитектурной форме футбольной арены. Стадион, как было задумано изначально, должен напоминать космический корабль, отрывающийся от земли. Однако сегодня этот отрыв от земли, по мнению большинства участников Градостроительного совета, утрачен. Архитектор Михаил Мамошин отмечает, что стадион все «глубже уходит в землю». Нижняя часть стадиона, по словам архитектора Сергея Соколова, недостаточно выразительна.
Петербургских архитекторов по-прежнему пугает раздвижная крыша. Участники Градостроительного совета не верят в то, что сложная система будет всегда работать безотказно. Архитекторы опасаются того, что пневматические подушки вдруг разом выйдут из строя. Немецкие разработчики кровельных систем такого варианта пока не могут себе представить. «Не может быть такого, чтобы все подушки вышли из строя, – говорит Анвар Садыков. – Если, допустим, не сработает одна подушка, то вся система будет работать все равно».
Поводом для критики проекта послужила также транспортная схема прилегающей территории стадиона. Вернее, ее отсутствие. До сих пор неясно, как к стадиону будут подъезжать автомобили и где они будут парковаться. В проекте футбольной арены предусмотрен подземный паркинг на 1,5 тыс. мест. На близлежащей территории планируется разместить еще 6,5 тыс. мест для парковки автомобилей. Учитывая огромные масштабы будущего сооружения и общую вместимость стадиона, такого количества мест, как считают архитекторы, катастрофически мало. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук утверждает, что вопросы, касающиеся транспортной схемы, будут специально рассмотрены в декабре этого года.
В настоящее время проект реализуется, несмотря на критику участников Градостроительного совета. Сегодня на территории строительства ведутся работы по организации свайных полей и устройству монолитных ростверков. В целом основание стадиона составляют 12 тыс. буронабивных свай. По словам генерального директора ООО «Авант» Григория Фельдмана, до конца текущего года планируется завершить нулевой цикл строительства стадиона. В начале следующего года строители приступят к возведению трибун. Новая футбольная арена на Крестовском острове должна быть построена в ноябре 2008 года.