Без году полгода
Руководство Комитета по строительству Петербурга отчиталось об итогах работы в I полугодии
Бюджетный миллион
С января по июль
1 млн.кв.м за полгода – это «среднеплановые» показатели, замечает глава Стройкомитета Вячеслав Семененко. С учетом того, что пик ввода в виду сезонного распределения работ традиционно приходится на вторую половину года, следует ожидать, что к концу
«Уверен, что строительство жилья - такая же важная функция государства, как и создание продовольственного запаса», - говорит В,Семененко. Ведь не следует забывать о том, что горзаказ – это не только решение жилищной проблемы, но и одна самых наиболее востребованных на сегодняшний день мер поддержки строительного бизнеса. К этому только можно добавить, что уже в первом полугодии КС освоил 81,3% всех выделенных ему на год ассигнований. А это более 38,3 млрд. рублей, вылившихся в оплату товаров и услуг компаний отрасли, в том числе в заработную плату сотрудников.
О качестве работы подрядных организаций красноречиво свидетельствует сам факт выдвижения 7-го квартала Красного Села на национальный этап одного из самых престижных мировых конкурсов в области недвижимости FIABCI Prix d’Exсellence
Косвенным показателем зрелости и устойчивости позиций, как самого КС, выступающего в роли заказчика, так и подрядчиков, преодолевших кризисный рубеж, может служить также существенное снижение экономии от конкурсных процедур. В прошлом году на горзаказе по линии Комитета по строительству было сэкономлено около 11% от начальной (максимальной) суммы контрактов, в I полугодии
Очевидно, что к положительному влиянию кризиса следует отнести тот факт, что большая часть бюджетных средств, выделяемых на социальное строительство из городского бюджета, экономится теперь еще на стадии проектирования. Как рассказал недавно журналистам директор СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (учреждение, созданное на базе городской службы Госстройнадзора в конце
Тем не менее, бдительность по отношению к работе подрядчиков в КС не теряют. Так, благодаря совместной работе сотрудников комитета и городского подразделения УФАС в один из подрядчиков (ООО «Феникс») угодил в Реестр недобросовестных поставщиков.
Забота наша такая…
Но что ни говори, полугодовые достижения пока что никому не внушают спокойствия. В соответствии с нынешними планами КС, динамика объемов ввода жилья и в этом году останется отрицательной: 3,2 млн.кв. м было построено по итогам
Более того, в «Центре госэкспертизы» петербургского Госстройнадзора добавляют, что объемы заявок, поступивших за первые 7 месяцев
Своей тревоги по поводу перспектив на 2011-2012 гг. не скрывает и глава петербургского Стройкомитета. «Это наша основная забота сегодня, нас это больше всего беспокоит, - признается Семененко. – Результативность заделов, которые мы делаем сейчас, проявится в 2011-2012 гг.».
Сама по себе строительная отрасль города способна за 2 года втрое увеличить объемы производства, рассуждает чиновник. И строить по 4 млн.кв. м, или по 1 кв.м. в год на каждого жителя, как в Европе, в Петербурге можно. Но, прежде, чем вернуться к этой установке и ставить задачу «догнать и перегнать» докризисный уровень, необходимо вспомнить, о том, что 2 из 3,2 млн.кв. м, построенного в Петербурге в
После принятия Правил землепользования и застройки и целого ряда специальных правовых актов, подготовка пакетов документов по земельным участкам, выставляемым на торги, значительным образом ускорилась и вообще перестала быть одной из основных причин «головной боли» чиновников и участников рынка. Более того, большая часть земельных лотов остаются невостребованными, отмечает первый зампред КС Николай Крутов. Всего в I полугодии на торгах выставлялось 26 участков, а куплено было лишь 6. Еще примерно столько же планируется выставить на торгах до конца года.
Чего же ожидают застройщики? Большинство из них по-прежнему хотят строить жилье. Это подтверждается и заявками на экспертизу проектов, и предпочтениями на торгах земельными участками. Ряд проектов жилищного строительства в настоящее время ожидает получения кредитов в рамках появившейся в прошлом году совместной программы Администрации Санкт-Петербурга, ВТБ и Сбербанка - по проектному финансированию.
Как рассказал зампред Стройкомитета Владимир Кузнецов, предложения по проектному кредитованию строительства жилья рассматриваются Управлением контроля и надзора в области долевого строительства. «На сегодняшний день мы рассмотрели заявки от 15 компаний на получение такого кредита, финансовые документы, представленные 5 компаниями, одобрены», - сообщил он.
Кроме того, представители Стройкомитета едва ли не еженедельно встречаются с банкирами. «Они рассказывают нам о своих новых предложениях и программах, и мы обсуждаем, насколько они будут востребованы со строительными компаниями, смотрим, чего не хватает у строителей для того, чтобы получить кредит, стараемся им помочь», - рассказал Семененко.
Понятно, что и этого недостаточно. Но и борьба за ликвидацию «административных барьеров», объявленная властями в ряду мер по поддержке и выводу строительного комплекса из кризиса, судя по всему, уже близится к финальной стадии. Во всяком случае, сроки подготовки разрешительной документации и сроки госприемки, как сообщил на днях начальник Службы Госстройнадзора по Санкт-Петербургу, Александр Орт, по жилым объектам сегодня составляют 38 дней, на неделю меньше, чем положено по закону. Это притом, что по всем остальным объектам на рассмотрение таких вопросов по закону отведено 90 дней.
Еще застройщики жалуются на большие очереди в УФРС по Петербургу на регистрацию сделок с недвижимостью. У управления после переезда и в связи с сокращением штатов, действительно имеются трудности. Но, в то же время, ведется электронный прием документов, сроки рассмотрения которых, выдерживаются в рамках нормативов. «Мы проверили, и оказалось, что часть компаний, которые жалуются на задержки, даже еще не подавали заявок в УФРС», - развел руками глава КС.
И все-таки она комплексная
Необходимо еще решить вопрос о государственном участии в проектах комплексного освоения территорий под жилую застройку, считает В.Семененко. Господдержка, выражающаяся на сегодняшний день в рассрочке по арендной плате за земельные участки, предоставляемые под строительство, в гарантиях при получении банковских кредитов, должна быть дополнена участием в инженерной подготовке земель и строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Сейчас рассматривается несколько схем участия города в создании инфраструктуры, сообщил глава КС. Во-первых, это могут быть схемы государственно-частного партнерства (ГЧП). Не исключено, также и строительство объектов инфраструктуры полностью за счет бюджетных средств. Или же, как и прежде, строиться инфраструктура будет за счет средств инвесторов и застройщиков, а город будет по мере готовности выкупать объекты в госсобственность по мере готовности. Возможен даже такой вариант, при котором построенные на частно-инвестиционной основе объекты инфраструктуры будут передаваться компаниям для эксплуатации и обслуживания на коммерческой основе.
«Вариантов много, нужно только определиться», - констатирует Семененко. Эта проблема касается не только проектов - «миллионников», таких, как «Северная долина» или «Балтийская жемчужина». Она не менее актуальна и по отношению и к кварталам реновации. Выставлять на торги новые участки под реновацию, как сообщил Н.Крутов, в обозримом будущем не планируется. КС плотно взаимодействует с имеющимися на сегодняшний день двумя владельцами двух десятков таких кварталов.
КС уже сейчас нарабатывает опыт госучастия в инфраструктурном строительстве: компактные кварталы социального жилья требуют подводки дорог, организации работы общественного транспорта, строительства большого числа социальных объектов, благоустройства, включая создание автостоянок и паркингов. И, очевидно, такой вклад в развитие территорий станет стимулом для частных инвесторов, готовых заняться строительством объектов коммерческой недвижимости.
Наконец, к кредитованию строительства инфраструктурных объектов в составе проектов комплексного освоения в Петербурге готов подключиться Внешэкономбанк, сообщил Семененко. И это следует рассматривать как новый этап развития петербургской программы по привлечению банковских кредитов в жилищное строительство. «Переговоры с ВЭБом находятся в завершающей стадии, большинство вопросов уже согласовано», - сказал он.
То, что на буксир не возьмешь
Если доходы населения начнут расти, то происходить это будет, скорее всего, очень плавно. Для того, чтобы привлечь в сферу долевого строительства нынешнего, наученного кризисом, осторожного покупателя, необходимо в первую очередь сохранить доверие к рынку. Проблемы 30 «обманутых» дольщиков первой волны, благодаря совместным усилиям делового сообщества и чиновников, как сообщил зампред КС В.Кузнецов, будут решены в первой половине будущего года. А между тем втрое большее количество дольщиков добиваются признания своих прав в петербургских судах. Дольщики новой волны - это уже не только проблема власти, но и проблема саморегулируемых организаций.
«Мы, как представители власти, от проблем саморегулирования отделены и не имеем права вмешиваться в деятельность СРО, - замечает по этому поводу Семененко. – Я был одним из первых сторонников перехода на саморегулирования. Но сегодня у меня неоднозначное отношение к тому, что происходит внутри этого движения. Мне кажется, что многие СРО во главе национальным объединением слишком увлеклись дискуссией о сути саморегулирования, позабыв про свои непосредственные функции». Переход на саморегулирование состоялся по факту, хотелось бы, чтобы до конца этого года этот процесс еще и устоялся, резюмировал он.
Наталья Черемных
Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы предлагает изменить схему подсчета сроков ведения строительства. Александр Орт считает, что начинать отсчет надо не с даты подписания распоряжения правительства, а с момента выдачи разрешения на ведение строительных работ.Строители считают, что главная причина – бюрократические препоны, возникающие при согласовании архитектурного проекта. Напомним, что по существующему законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. То есть нельзя заниматься получением согласования экологов и одновременно оформлять справки из пожарной инспекции. В результате, на получение всех экспертиз уходит около 11 месяцев. Таким образом, на собственно строительство остается не более шести-семи месяцев, что для крупного объекта явно мало.
До 1 апреля у Службы государственного строительного надзора и экспертизы еще были лазейки, позволявшие облегчить жизнь строителей. Например, она могла выдавать разрешение на ведение отдельных видов работ – строительство фундамента. На практике это выглядело следующим образом. Застройщик проводил экспертизу грунтов и получал разрешение на возведение фундамента. После этого начиналось строительство, а согласование архитектурного проекта велось параллельно. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, СГСНиЭ не имеет право выдавать разрешение на отдельные виды работ. И отныне строительство может начинаться только после получения всего цикла согласований. Проблемы строителей в области соблюдения сроков усложняются еще и новым законом о дольщиках. Ведь этот документ предусматривает жесткие санкции за изменение даты ввода дома в эксплуатацию.
Эта и некоторые другие проблемы строителей обсуждались на прошлой неделе в ходе встречи руководства СГСНиЭ с участниками Союза строительных компаний «Союзпетрострой». В ее ходе Александр Орт заявил, что его ведомство не может ускорить сроки выдачи разрешения на начало работ, так как это запрещает федеральное законодательство. Зато он намерен предложить правительству города изменить способ расчета сроков строительства. Он предлагает изменить типовую формулировку распоряжения правительства. Для этого в одном из пунктов вместо «Х месяцев с момента выхода распоряжения правительства», нужно написать «Х месяцев с момента выдачи распоряжения на начало строительства». Участвовавшие во встрече строители приняли инициативу восторженно. Еще бы, за счет небольшой бюрократической хитрости решается одна из самых серьезных проблем. Главное теперь – убедить руководство города в том, что застройщики, получив послабление, не начнут злоупотреблять этим и готовить документацию в «ленивом» режиме.
Пока те, от кого зависит решение этого вопроса, относятся к идее осторожно. Так, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признает, что совокупный срок проектирования может быть и 12, и 18 и 24 месяца. Однако он утверждает, что несоблюдение сроков связано не только с бюрократией. «Застройщики часто меняют проекты в процессе работы, что требует дополнительного «пересогласования», и, естественно, сказывается на сроках».
Весьма трепетно относится к необходимости соблюдения сроков и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Она неоднократно заявляла о том, что недопустимо превращать город в долгострой и предлагала различные способы борьбы с теми, кто ведет работы слишком долго.
Однако шансы у строителей все-таки есть. Они могут доказывать, что никто из них, заплатив серьезные суммы в бюджет на развитие инфраструктуры, не захочет задерживаться с возведением дома. А значит, все строители будут спешить с получением согласований, даже если на них не будет висеть дамоклов меч санкций. Кроме того, власти признают забюрократизированность процесса согласования проекта и считают необходимым ее решать. Тот же Александр Вахмистров говорит о необходимости решения проблемы путем создания системы «одного окна».
Правда, строители не верят в то, что властям удастся создать по настоящему работающую схему. Так, Святослав Ломбас, генеральный директор компании «Ленгипроинжпроект» вспоминает историю с созданием Комитета по энергетике. Тогда предполагалось, что этот Комитет будет решать все проблемы по энергообеспечению объектов. Сейчас же строителям все равно приходится работать с Ленэнерго и Водоканалом напрямую. Другой руководитель, не пожелавший разглашать свое имя, выразился более определенно: «Если создать нормально работающее «единое окно», то слишком много карманов придется зашить. А значить эта схема не будет запущена никогда», – заявил он.
Таким образом, застройщики считают, что ускорить бюрократические согласования в сегодняшних условиях невозможно и горячо поддерживают предложение Александра Орта. В крайнем случае, они предлагают упростить порядок согласования типовых домов.
Так Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ», не понимает, зачем нужно проводить подробные экспертизы по домам типовых серий. «Ну что нового могут найти экологи в домах, которые уже неоднократно строились», – вопрошает он.
Справка
В ближайшее время ведомства городского правительства должны определиться с новыми правилами сдачи домов. До конца мая этого года должно состояться совещание, на котором и будет утверждена принципиальная схема. Один из ключевых вопросов, который сейчас обсуждается – нужно ли включать в состав комиссии представителей Министерства природных ресурсов. Чиновники этого ведомства всячески на этом настаивают. СГСНиЭ пытается ненужного расширения состава избежать. При этом представители СГСНиЭ обещают, что обязательно позовут экологов в состав комиссии по приемке профильных объектов – например Северо-Западных очистных сооружений.
Григорий ПЕСКОВ
Больше месяца прошло с момента вступления в действие закона о долевом строительстве. Как говорят эксперты, новый громоздкий регламент привлечения средств на финансирование проектов привел к резкому сокращению объемов рынка.Схема умирает
Как рассказал президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров, сектор долевого строительства жилья был одним из самых инвестиционно емких и «живых» на российском рынке. Теперь новые правила и новые проблемы. «Новых процедур, определенных законом еще никто не проходил, – говорит г-н Макаров. – Они настолько сложны, что нет ясности в понимании рисков при работе по этой схеме ни для застройщиков, ни для клиентов. Застройщики в рамках разрешенных хозяйственных процедур дорабатывают по ранее раскрытым проектам и изыскивают новые пути привлечения средств на проекты. Произошло ровно то, о чем мы предупреждали разработчиков закона, что изначально было очевидным и легко прогнозировалось. Самая «прозрачная», четкая, чистая и недорогая схема привлечения средств в новое строительство – схема долевого участия – сегодня умирает. Разрушены отработанные годами хозяйственные механизмы и связи. Когда мы и другие застройщики поняли, что эту ситуацию уже нельзя предотвратить, то начали перестраивать свою работу сообразно прогнозам по будущему состоянию рынка. Для уменьшения рисков все мы сократили объемы строительства и начали рассматривать иные схемы финансирования проектов».
В этой связи можно вспомнить, в том числе, и более активную работу строителей с банками, выход строительных компаний на фондовый рынок и прочее. Между тем рынок инвестиций, как и финансовый – это рынок длинных денег и доверия. Погоду на нем делают благоприятные ожидания. А вот с этим как раз сейчас большие проблемы.
По данным Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленобласти итоги развития инвестиционно-строительного комплекса в I квартале 2005 года свидетельствуют о существенном спаде. Объем подрядных работ в январе снизился на 8%, в феврале – на 11%, в марте – на 16%. Число работников только по крупным и средним организациям за первый квартал уменьшилось на 5 тыс. человек.
Между тем, по информации Комитета по строительству, по состоянию на 1 мая 2005 года введено в эксплуатацию 672 527,5 кв. метров жилья (для сравнения: на 1 мая 2004 года - 477 144 кв. метров жилья). Всего же по итогам текущего года, напомним, должно быть сдано 2,3 млн кв. метров жилья.
Неповоротливость закона
По словам директора по недвижимости компании «Балтстройкомплект» Дмитрия Ростова, «новый закон на ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга пока повлиять не может». «Так как у нас нет еще ни одного объекта с разрешением на строительство, выданным после первого апреля 2005 года объемы продаж не снизились, – рассказывает г-н Ростов. – В области некоторые фирмы продают квартиры, выступая как Коммандитные товарищества. А что касается выхода из сложившегося положения, то в данный момент в Думу самими разработчиками направлены поправки к данному закону».
А вот, по мнению Александра Макарова, «неповоротливость» закона о долевом строительстве дает повод прогнозировать уменьшение объема рынка, увеличение рисков, следствием чего может стать только отток с него денег. «Закон о дольщиках не является единственно возможным и правильным, – пояснят г-н Макаров. – Отношения застройщика с партнером по инвестированию могут быть выстроены на разнообразной договорной основе и он уже будет называться не «дольщиком», а, к примеру, «соинвестором», «облигационером», «векселедержателем», «кооператором» или «совладельцем компании». В скором времени на рынке заработают новые схемы, где распределение рисков будет приемлемым и для застройщика, и для его партнера. Рынок начнет восстанавливать утраченные объемы».
Как сообщила нашей редакции советник по правовым вопросам вице-президента группы ЛСР Оксана Добротина, закон о дольщиках фактически сейчас не действует, так как нет реальных подзаконных актов, которые должны обеспечить его жизнеспособность. По ее словам, должен быть определен контрольный орган и четко описаны его полномочия и порядок их реализации, должны быть определены финансовые и иные требования к потенциальным застройщикам, должны быть разработаны правила ведения бухгалтерской отчетности застройщиков, так как на данный момент единых требований и критериев нет.
«Пока еще нет инструкции для госрегистрации, которая бы позволили осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в соответствии с требованиями закона, – переживает г-жа Добротина. – Даже если найдется объект для применения нового закона, то практически реализовать схему работы с дольщиками нет возможности. В нашем городе пока еще нет ни одного объекта, который реализовывается в соответствии с требованиями закона о дольщиках. Необходимости сейчас использовать обходные пути нет, поскольку существующие объекты реализовываются по прежним схемам. Предусмотренные в законе подзаконные акты должны разрабатываться на федеральном уровне, поэтому местные власти никак не могут повлиять на сложившуюся проблему. Единственный способ смягчения ситуации – внесение изменений в закон о дольщиках и Налоговый кодекс».
Андрей ТЕПЛОУХОВ