Разогнаться «до небес»: вертикальный транспорт набирает скорость
Чтобы поспевать за современными трендами в строительстве, российские производители лифтов следуют почти олимпийскому девизу: «Быстрее, выше, безопаснее». Как идет процесс импортозамещения в отрасли и кто выходит в лидеры в сегменте скоростных подъемников, разбираемся вместе с экспертами.
В настоящее время плотность городской застройки, концентрация людей в деловых районах, требования к коммерческой привлекательности объекта и комфорту диктуют застройщикам необходимость возводить высотки и настоящие небоскребы.
— Ключевую роль в таких зданиях играет производительность лифтовой системы и минимальный объем лифтового ядра, — отмечает руководитель группы технологического отдела MARKS GROUP Дмитрий Денисов. — Еще на этапе проектирования объектов мы добиваемся максимальной эффективности вертикального транспорта, применяя комплекс технических решений. В первую очередь это деление здания на диапазоны обслуживания. Таким образом, создаются экспресс-зоны, где определенная группа лифтов может реализовать свой скоростной потенциал, разгоняясь и двигаясь на максимуме до обслуживаемой зоны этажей. В некоторых случаях целесообразно использовать двухпалубные лифты или подъемники, осуществляющие независимое перемещение в одной шахте двух кабин, тем самым повышая провозную способность транспортной системы при сохранении минимального количества шахт.
После ухода с российского рынка «большой четверки» (ОТИС, Коне, Шиндлер, Тиссен) вопрос о комплектации домов лифтами со скоростью свыше 2,5 м/с находится в фокусе внимания всех застройщиков.
По словам директора департамента тендеров и закупок ГК «Гранель» Сергея Полева, говорить о стопроцентном отечественном высокоскоростном лифтовом оборудовании пока не приходится. Тем не менее девелопер отмечает стремление отечественных компаний занять эту нишу.
— При выборе производителя лифтового оборудования, в том числе высокоскоростного, мы опираемся прежде всего на успешную практику его эксплуатации и обслуживания на уже сданных объектах, комфортность и безопасность для потребителя, — резюмировал он.
Курс — на импортозамещение
Насколько успешно производители вертикального транспорта смогли адаптироваться к новым условиям, чтобы удовлетворять потребности растущего высотного строительства?
АО «МЭЛ» стала первой отечественной компанией, разработавшей модель высокоскоростного лифта, который способен подниматься на высоту до 220 метров со скоростью 4 м/с. И запустила серийное производство таких подъемников в 2024 году. Оборудование подойдет для высотных жилых домов и бизнес-центров и позволит закрыть спрос рынка на вертикальный транспорт в зданиях высотой до 50 этажей.
— Увеличение скорости лифтов потребовало решить целый ряд абсолютно новых вопросов для лифтовой отрасли России, — поделился руководитель отдела по работе с проектными организациями завода «МЭЛ» Михаил Виноградов. — Первый — это применение приводов для повышенных скоростей движений. Так как на российском рынке отсутствует данная номенклатура, конструкторским отделом был проанализирован ряд производителей лифтового оборудования на китайском рынке и определен перечень компонентов, которые используются для комплектации лифтов лидеров мировой индустрии. В качестве поставщиков были выбраны лебедки TORIN Drive и FORVORDA, станция управления Inovance, ловители Hunning. Это основные компоненты скоростного лифта «МЭЛ».
Российские производители активно занимаются импортозамещением, стремясь уменьшить зависимость от иностранных поставок. Вкладывают средства в разработку и производство собственных компонентов, что способствует снижению логистических издержек и укреплению конкурентоспособности их продукции. Тем не менее некоторые высокотехнологичные узлы все еще изготавливаются за рубежом.
— Ключевыми импортируемыми компонентами являются системы управления и автоматики — наиболее сложный для замещения узел, — поделился начальник отдела перспективных разработок научно-технического центра ОАО «Могилевлифтмаш» Алексей Домрачев. — Микросхемы, контроллеры и программное обеспечение, которое ранее поставлялись из ЕС и США, сейчас заменяют аналоги из Китая. Высокоскоростные лифты требуют точных и мощных безредукторных приводов, а отечественные пока уступают в эффективности. Узлы безопасности, а также тормозные, направляющие и кабельные системы часто поставляются из-за границы.
По информации специалиста, уровень локализации в 2024 году для низкоскоростных лифтов (до 1,6 м/с) — примерно составлял 70–80%, для скоростных (свыше 2,5 м/с) — 40–50%. В перспективе ожидается, что в ближайшие три-пять лет локализация скоростных моделей достигнет 60–70% благодаря научно-исследовательской и опытно-конструкторской работе (НИОКР).
В настоящий момент доля импортного оборудования, которое применяется в типовой модели АО «Щербинский лифтостроительный завод» (ЩЛЗ), не превышает 5%. В случае с высокоскоростными лифтами локализация составляет 60%.
— Тем не менее как крупнейший производитель отечественной лифтостроительной отрасли мы продолжаем следовать курсу на импортозамещение и обеспечение технологического суверенитета, — говорит советник генерального директора по научно-техническим вопросам ЩЛЗ Сергей Павлов. — В прошлом году завод сертифицировал лифт со скоростью 4 м/с, а в этом завершит сертификацию 8 м/с. В наших планах — наращивать долю отечественных компонентов, в том числе собственного производства, в составе высокоскоростных лифтов ежегодно.
Можем и быстрее
ООО «METEOR Lift» более 30 лет разрабатывает, производит, устанавливает и занимается техническим обслуживанием подъемного оборудования, имеет в том числе большой опыт работы с иностранными высокоскоростными лифтами. В 2024 году компания выиграла открытый конкурс Министерства промышленности и торговли Российской Федерации на разработку лифтов со скоростью движения от 3 м/с до 6 м/с.
— Работы по созданию лифта идут полным ходом, и уже в 2027–2028 годах высокоскоростная модель локального производства может появиться в линейке нашего завода в Санкт-Петербурге, — рассказывает генеральный директор «METEOR Lift» Игорь Майоров. — Такие лифты смогут работать в зданиях высотой до 325 метров, что эквивалентно 100 этажам, и ориентированы на потребности российского рынка. Благодаря НИОКР специалисты предприятия разрабатывают ряд уникальных компонентов и элементов силовой архитектуры лифта, необходимых для обеспечения дополнительной безопасности и комфорта пассажиров. В ходе реализации проекта будут проведены экспертизы и испытания для дальнейшей сертификации высокоскоростного лифта в соответствии с техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов».
Серпуховский лифтостроительный завод (входит в ГК «Садовое кольцо») также получил грант Минпромторга России на разработку высокоскоростных лифтов.
— В нашей испытательной башне уже начались тестовые прогоны лифтов со скоростью движения 4 м/с, в планах — подъемники со скоростью 6 м/с, — отмечает коммерческий директор Серпуховского лифтостроительного завода Алексей Григорьев. — Эти системы совершенно другого типа, чем обычные подъемники. Все лифтовое оборудование для высоток и небоскребов — в несколько раз мощнее, начиная от тросов, которые отличаются особой устойчивостью к вибрационным нагрузкам и трению, и заканчивая лебедками, более совершенными, но требующими использования сложных систем управления. «Мозги» лифта контролируют плавность разгона и движения на высоких скоростях, ускорение и процесс торможения.
Двигаемся к комфорту
С ростом лифтовых скоростей появляются и запросы на создание особой комфортной зоны для пассажира вертикального транспорта. Перед производителем стоит задача минимизировать горизонтальную вибрацию, шум при езде.
— За самое короткое время наши конструкторы разработали ряд собственных решений для освоения производства лифтов со скоростным диапазоном от 2,5 м/c до 4 м/c, поделился заместитель генерального директора — коммерческий директор Карачаровского механического завода Александр Гимадеев. — Например, предусмотрена система выравнивания кабины на этаже, которая обеспечивает точность остановки. А конструкция кабины разработана так, что при оптимальном ускорении сохраняются плавность хода и минимальная вибрация, что обеспечивает высочайший уровень комфорта пассажиров. Поэтому пользователь, который передвигается в скоростных лифтах производства КМЗ, не только безопасно доберется до нужного этажа, но и получит удовольствие от работы подъемных машин нового поколения.
— Опыт подсказывает, что чрезмерный шум и вибрация любого лифтового оборудования в большой степени зависят от качества монтажных работ, произведенных лифтовиками, — поделился своим мнением генеральный директор компании «Могилёвлифт» Анатолий Черников. — Если устройство начало вибрировать на ходу, движение стало толчкообразным, с резкими изменениями скорости, это указывает на технические проблемы в системе. Причин неисправностей — множество. Наиболее очевидные — дефекты или износ в ключевых компонентах — лебедке или двигателе, а также повреждения направляющих (в том числе при установке на этапе монтажа), неудовлетворительное состояние тросов и шкива. В некоторых случаях непредсказуемые колебания во время работы возникают из-за перебоев электропитания.
Чтобы избежать моментов, доставляющих дискомфорт пассажирам, еще на проектной стадии необходимо предусмотреть строительные мероприятия по вибро- и шумоизоляции лифтового оборудования, среди которых установка лифтовых машин (лебедок, электродвигателей) на специальные упругие опоры; устройство «плавающей» шахты, когда несущие конструкции лифта отделены от строительных элементов специальными прокладками или демпфирующими материалами; применение виброизолирующих направляющих, снижающих трение и передачу колебаний; монтаж шумопоглощающих материалов в машинном помещении, снижающих уровень воздушного шума. И, наконец, регулярное техническое обслуживание: смазка, правильная балансировка и профессиональная настройка узлов существенно уменьшают вибрационный фон.
По словам руководителя проектов завода лифтового оборудования ALEXLIFT Андрея Субботина, при производстве лифтов применяют не только компоненты и узлы, разработанные специалистами ALEXLIFT для высоких скоростей, системы управления и безредукторные приводы с низким уровнем шума признанных мировых лидеров, но и роликовые башмаки кабины и противовеса компании Montanari с системой амортизации, что позволяет обеспечить высокий уровень комфорта пользователям.
— ALEXLIFT ставит в приоритет удобство пользователей и стабильную работу оборудования, в Санкт-Петербурге лифт нашего производства со скоростью движения кабины 4 м/с ежедневно 24/7 помогает поддерживать жизнедеятельность одного из самых высоких зданий города, — отмечает специалист.
Дмитрий Денисов, руководитель группы технологического отдела MARKS GROUP, еще одним важным условием, влияющим на комфорт поездки, считает правильно подобранное ускорение кабины лифта: оно должно быть принято таким, чтобы не ухудшить скоростные характеристики лифтов и при этом не вызывать у пассажиров эффект перегрузки.
— При проектировании строительной части обязательным условием для снижения шума при эксплуатации является наличие технологических отверстий для свободного перетока воздуха между шахтами и машинным помещением в процессе работы лифтов, — напоминает руководитель отдела по работе с проектными организациями завода «МЭЛ» Михаил Виноградов. — Безусловно, кабина такого лифта должна иметь повышенную шумовиброизоляцию для обеспечения повышенного комфорта поездки пассажиров. Это достигается дополнительными ребрами жесткости, башмаками роликового типа для кабины и противовеса. Рекомендуется заказ дополнительного «пакета шумоизоляции».
— В мировой практике для уменьшения горизонтальной вибрации во время движения используются технологии Active Roller Guide System — применение в конструктиве лифта роликов, с помощью которых лифт передвигается по направляющим, — говорит руководитель ООО «НС-ЛИФТ» Ирина Степанова. — Для повышения комфорта езды применяются шумоизоляционные материалы и герметизация кабин, которые к тому же начинают приобретать аэродинамические формы.
Обычно конструкция кабины высокоскоростного лифта изготавливается из легких, но прочных сплавов, чтобы уменьшить нагрузку на тросы и двигатель. Для снижения сопротивления воздуха их делают обтекаемыми, с закругленными углами.
— Кабины высокоскоростных лифтов обладают особыми характеристиками, которые необходимы для обеспечения безопасности и комфорта пассажиров при движении на больших скоростях, — отмечает генеральный директор «Корона-лифт» Сергей Бобунов. — Они оснащены усиленными тросами и изготовлены из высокопрочных материалов. Использование роликовых башмаков на направляющих и демпферов помогает уменьшить вибрацию, обеспечивая плавный разгон и торможение. Дополнительно в кабинах установлены системы безопасности, включая аварийные тормоза и мониторинг состояния кабины. Внутреннее пространство продумано до мелочей для максимальной эффективности использования. Шумоизоляция снижает уровень шума, создавая комфортную атмосферу для пассажиров.
Безопасность прежде всего
Требует ли эксплуатация высокоскоростных лифтов дополнительных усилий для обеспечения безопасности пассажиров? В этом вопросе эксперты были единодушны: да, они необходимы из-за повышенных скоростей, которые вызывают большие нагрузки на механизмы и системы управления.
— Чтобы гарантировать безопасность, такие лифты оснащаются расширенными системами контроля и диагностики, позволяющими быстро обнаруживать и устранять потенциальные неисправности, — отмечает Сергей Бобунов.
Помимо этого, генеральный директор «Корона-лифт» считает, что технические осмотры и обслуживание должны проводиться с учетом увеличенной нагрузки на компоненты, что позволит поддерживать их в надлежащем состоянии.
— Поскольку скоростные лифты устанавливаются в зданиях высотой более 100 метров, а высокоскоростные — от 160 метров, то и времени для их ТО понадобится больше, — обращает на этот немаловажный аспект советник генерального директора по научно-техническим вопросам АО «ЩЛЗ» Сергей Павлов. — Как правило, подобные лифты имеют те же устройства безопасности, что и в обычных подъемниках, но только рассчитанные на более высокие нагрузки. Необходимо следить за износом тормозных элементов и вовремя менять их, так как они имеют более ограниченный ресурс за счет высоких скоростей кабины. То же самое касается ловителей.
Специфична и система управления лифтом. Она требует специальных знаний. Если компания никогда не занималась обслуживанием высокоскоростных лифтов, то ее специалистам надо в обязательном порядке проходить обучение по обслуживанию таких систем.
Есть и конструктивные особенности строительства шахт для высокоскоростных лифтов. Принципиальными отличиями от типовых могут быть дополнительные пространства для приямков и верхних этажей. Характерной чертой для высотного дома является возможная усадка, что может привести к изгибу лифтовых направляющих, а в худшем случае — их деформации. Поэтому ведущие производители используют специальные кронштейны для направляющих, позволяющие регулировать вертикальность направляющих и штихмасс (расстояние между ними) в процессе ежемесячного технического обслуживания.
В заключение хотелось бы отметить: конкуренция в лифтовой отрасли, судя по всему, нарастает. Кто выйдет в лидеры, соревнуясь в «скоростной номинации», по большом счету не так важно. В любом случае для производителя — это движение к новым вершинам в освоении современных технологий. В результате в выигрыше остаются все, и прежде всего – потребитель, который получает не только скорость, но и комфорт, и безопасность.
Проведенное Дмитрием Медведевым в Ставрополе 12 июля 2019 года совещание было посвящено мерам по обеспечению своевременного и качественного строительства объектов в рамках национальных проектов. Глава Минстроя России Владимир Якушев доложил о проделанной работе.
ност
Далее главной темой совещания стало стимулирование жилищного строительства. Позицию и предложения всей строительной отрасли по этому вопросу на совещании у премьер-министра представил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Д. Медведев: Теперь давайте послушаем представителей отрасли – собственно, тех, кого регулирует Министерство строительства.
А. Глушков (президент Национального объединения строителей): Совершенно верно отмечены позитивные изменения, которые в последнее время были приняты Государственной Думой. Безусловно, то, о чём сказали Дмитрий Анатольевич и Владимир Владимирович в части повторного проведения экспертизы, очень востребовано профессиональным сообществом.
Чтобы этот инструмент заработал в кратчайшие сроки, необходимо, чтобы у нас появился документ, который устанавливает требования главным инженерам проектов и главным архитекторам проектов, утверждает их должностные обязанности, полномочия и их ответственность. Кроме того, по нашему мнению, должна быть определена форма этого заключения, которое даёт уполномоченное лицо, об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.
В части ценообразования также всё, что было сказано, мы считаем своевременным и очень необходимым. Кроме того, данная реформа позволяет добавить расценки на те виды работ, новые технологии, которые в последнее время активно используются коллегами-строителями. На протяжении двух последних лет эта работа не велась. Сейчас возможность появления новых видов работ с новыми расценками на них активно поддерживается профессиональным сообществом.
По разделению сметной стоимости строительства и цены контракта. Это предложение, которое тоже давно назревало в профессиональном сообществе. Думаю, что это очень своевременная норма. Однако здесь требуется дополнительное правовое обеспечение, для того чтобы все заказчики могли по одинаковой методике определять и составлять сметы контракта, на основании которых подрядчики будут по укрупнённым видам работ закрывать выполненные объёмы.
Самым главным на сегодняшний момент национальным проектом среди коллег-строителей, конечно, является «Жильё и городская среда». Безусловно, все оценивают большую важность стимулирования спроса на жилищное строительство, на промышленное строительство.
Основным инструментом стимулирования, который заложен в программе, является повышение платёжеспособного спроса на жильё. К сожалению, если мы возьмём паспорт национального проекта «Ипотека» и посмотрим показатели, по которым должна двигаться сейчас ставка, эта ставка должна составлять 8,9% годовых, в то время как по факту она составляет в целом по России 10,25%, по некоторым субъектам даже выше.
В настоящее время мы предлагаем проработать меры по стимулированию ипотечного кредитования, а именно рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечных каникул для лиц, приобретающих строящееся жильё с использованием нового механизма эскроу, развивать механизм жилищно-сберегательных вкладов, который бы позволил населению сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита, увеличить объём сделок секьюритизации ипотечных кредитов путём выкупа ипотечных ценных бумаг с поручительством института развития «ДОМ.РФ» и рассмотреть вопросы расширения льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки со сниженными ставками.
В июле в Нальчике мы участвовали в первом Северо-Кавказском форуме по устойчивому развитию. Практически все коллеги с Северного Кавказа отметили острый дефицит местных базовых строительных материалов. Львиная доля материалов в Ставрополе – в лучшем случае из Краснодара, а такие позиции, например, как отделочный кирпич или облицовочный кирпич, везутся аж из Подмосковья.
Поэтому с целью оптимизации затрат строителей необходимо, наверное, разработать какую-то систему радиусов доступности общих базовых строительных материалов, дабы на территории всей Российской Федерации инструменты по актуализации системы ценообразования были эффективны и применялись повсеместно.
Типовое проектирование, конечно, очень нужная и востребованная вещь, но, как правило, по крайней мере если мы возьмём позитивный опыт предыдущего периода, типовое проектирование в первую очередь опиралось на стандартные крупнопанельные варианты. Сейчас эта отрасль переживает не лучшие времена. Для того чтобы мы выполнили поручение Президента и максимально приблизились к показателям по вводу жилья, необходима, наверное, программа по реновации или актуализации тех технологий, которые используют нынешние ДСК.
Но одних технологий недостаточно. Должны появиться типовые проекты, типовые серии, которые должны быть использованы с учётом климатики, сейсмики на территории всей Российской Федерации, и, конечно, эти проекты должны касаться не только многоквартирных жилых домов, но и индивидуального домостроения, о чём Вы уже сказали.
Кроме того, необходимо поддержать граждан, которые планируют приобрести индивидуальное жильё, построенное как раз этим индустриальным методом. Потому что сейчас, по данным Минстроя, объём ипотеки, которая выдаётся на такой вид жилья, составляет всего 1% от общего объёма выданных кредитов.
Невозможно пройти мимо реформы жилищного строительства, которая состоялась в Российской Федерации. Сейчас в Российской Федерации строится порядка 130 млн кв. м жилья, из них на 1 июля требованию 30-процентной готовности (это обязательное требование, которое установлено) соответствуют 60 млн кв. м.
Но, к сожалению, на 1 июля, по информации «ДОМ.РФ», заключения о соответствии этой степени готовности получили только 14,5 млн кв. м. То есть получается, что 46,5 млн кв. м на сегодняшний момент соответствуют этим критериям, однако не могут привлекать денежные средства граждан, заморожены. Необходимо максимально оперативно процедуру выдачи заключения о соответствии данным критериям ускорить на территории всей Российской Федерации.
Кроме того, опять же по информации «ДОМ.РФ», непосредственно на эскроу-счета сейчас у нас перешли застройщики с общей площадью строительства порядка 6,5 млн кв. м, то есть за бортом 30-процентной готовности и работы по эскроу-счетам находится порядка 64 млн кв. м строящегося жилья.
По нашему мнению, целесообразно было бы определить предельный срок достижения этой 30-процентной готовности, который в ближайшее время должен быть установлен постановлением Правительства Российской Федерации, 31 декабря этого года. Это позволило бы значительно этот «хвост» из 64 млн кв. м перевести в первую часть 30-процентной готовности. Тем более что риски минимальны, потому что в данный момент застройщики, не имеющие 30-процентной готовности, не имеют права работать с денежными средствами дольщиков. За это время «ДОМ.РФ» сможет развернуть систему гарантирования, чтобы региональные проекты, которые в настоящее время не являются привлекательными для банков, имеют низкую маржинальность, смогли получить проектное финансирование.
Прошу рассмотреть озвученные предложения.
С полным текстом стенограммы совещания «О мерах по обеспечению своевременного и качественного строительства объектов в рамках национальных проектов» можно ознакомиться на сайте Правительства России http://government.ru/news/
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.