Стройкомплекс Ленобласти в диалоге с властью
XVI Съезд строителей Ленинградской области состоялся в режиме диалога между властью и бизнесом: власть озвучила итоги прошедшего, 2024 года и планы на будущее, а затем участники съезда получили возможность задать вопросы представителям администрации и получить на них ответы.
Строительный комплекс региона завершил год вполне успешно. Хотя, как отметил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, понимая, что ключевая ставка ЦБ и завершение льготных ипотечных программ негативно повлияют на рынок, план по вводу нового жилья на 2024 год власти сократили относительно 2023-го, план вновь перевыполнен. В регионе введено более 4 млн кв. м жилья; 2,7 млн кв. м пришлось на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строительная отрасль выросла на 37,5%, до 404,5 млрд рублей. В строительной отрасли заняты 109,5 тыс. человек. Количество компаний увеличилось на 9% — до 4335. Отрасль перешла на отечественное оборудование, наладила логистику.
В числе успехов — полное закрытие проблемы с обманутыми дольщиками. На решение этой проблемы областной бюджет потратил более 20 млрд рублей, а также предоставил преференции девелоперам, которые достраивали проблемные дома за недобросовестными застройщиками.
Перевыполнена программа расселения аварийного жилья. Десять лет исполнилось программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Причем к концу года правительство региона закрыло все действующие обязательства перед застройщиками. Возводятся несколько десятков социальных объектов за счет бюджета и силами застройщиков. В 2025 году планируется сдать в эксплуатацию 21 объект за счет Адресной инвестиционной программы, 12 — за счет застройщиков. И т. д.
Новыми курсами
Власти Ленобласти уже выбрали приоритетные направления работы в строительном комплексе на 2025-й и последующие годы.
Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ, подчеркнул: регион будет наращивать объемы ИЖС, многоквартирных домов предполагается вводить 1,2–1,3 млн кв. м в год.
«Мы — регион, где земли достаточно, будем делать ставку на ИЖС, малоэтажное строительство», — отметил Александр Дрозденко.
По его словам, сейчас корректируются генпланы территорий с акцентом на строительство малоэтажного жилья.
Кроме того, регион делает ставку на комплексное развитие территорий (КРТ), что предполагает строительство не только жилья, но и социальных объектов, территорий для промышленного развития.
С 1 января текущего года администрация получила право заключать договоры по инициативе застройщиков по проектам КРТ. Регион забрал часть полномочий по таким проектам в Комитет по градостроительной политике.
«КРТ работает там, где есть генпланы. Мы уже утвердили 23 генплана, переутвердили в сотнях локаций… Нам нужно добавлять «морковку» для тех, кто будет реализовывать проекты КРТ», — объявил Александр Дрозденко.
Через механизм КРТ предполагается также работать по программе расселения аварийного жилья.
Недостаток социальных объектов постепенно восполняется. До 2040 года администрация рассчитывает получить в регионе по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» 100 детских садов и 37 школ. Предполагается, что в рамках проектов КРТ. Для успешной реализации задуманного власти планируют экстраполировать действие программы на другие объекты (кроме школ и детских садов). Застройщики будут получать выплаты в 50%, если, конечно, вовремя выполняют условия соглашений.
Кроме того, есть предложение от регионального парламента. Как заявил Сергей Бебенин, председатель Законодательного собрания Ленинградской области, предложения разработаны и направлены губернатору. «Мы предлагаем муниципальным образованиям, получившим субсидии на социальные объекты, заключать договоры по аналогии с договорами долевого участия на строительство таких объектов — деньги будут поступать сразу, а не после ввода объектов», — пояснил он.
То есть бюджет будет не выкупать, а софинансировать строительство социальных объектов.
В ходе сессии вопросов и ответов застройщики высказали опасение, что этих денег придется ждать до завершения строительства, поскольку они прямиком попадут на эскроу-счета.
Александр Дрозденко согласился с предложением депутатов, но указал: пусть прежде финансовый и правовой комитеты найдут адекватные решения.
Власти планируют вернуть в бюджет средства, потраченные на обманутых дольщиков. Целый ряд участков выставлен на торги. По словам Евгения Барановского, торги идут по 20 участкам, планируются еще по 17. По большей части это участки с уже полученными разрешениями на строительство. Понятно, что победители торгов смогут вносить изменения в проекты. «Теперь можно застраивать, что осталось от недобросовестных компаний», — заключил Евгений Барановский.
Про деньги
У застройщиков было немало серьезных вопросов, решения по некоторым позициям принимались прямо во время съезда.
Например, сегодня банки взимают комиссионные с застройщиков, на объекты которых покупатели оформляют ипотечные кредиты.
Застройщики поделились: при субсидированной ставке банк забирает до 8% от стоимости квартиры. Это ложится на себестоимость, как и ряд других затрат, ухудшаются финансовые показатели. Дополнительные затраты застройщиков достигают 15%.
Кроме того, в конце прошлого года некоторые банки остановили проектное финансирование по уже открытым кредитным линиям.
Александр Дрозденко также поднимал этот вопрос еще во вступительной части съезда.
Представитель Сбера пояснил: проекты стартовали еще до повышения ключевой ставки и не предполагали такого объема финансирования. В частности, проекты, стартовавшие в 2023 году, сегодня на 13–18% подорожали. С другой стороны, банки не хотели бы стать обладателями недостроенных объектов, поэтому сегодня модели финансирования пересматриваются. По нескольким проектам решения уже приняты.
Банки из разных регионов, и Сбер в их числе, просят центральный аппарат отменить комиссии, но пока окончательного решения нет.
Еще один вопрос про деньги касался строительства по госконтрактам. Затраты на них формируются по методике Минстроя РФ, но расценки по многим позициям ниже реальных, иногда — в разы. Так, затраты на банковские гарантии, охрану объекта в 2–2,5 раза ниже существующих в регионе. Расходы по зарплате — в три раза меньше региональных и т. д.
Строители попросили администрацию обратиться в Минстрой, чтобы изменить методику расчета затрат.
В регионах действительно разные зарплаты и цены. Чтобы расходы приблизились к реальности, необходим переход на ресурсный метод расчета смет. Но процесс идет довольно вяло.
Виталий Лазуткин, председатель Комитета по строительству, рассказал: комитет мониторит, в частности, стоимость материалов, но цены у крупных производителей в ближних к Петербургу районах и удаленных районах области отличаются в два раза. Он предложил строителям включать логистические расходы в стоимость материалов, пообещал мониторить ситуацию впредь и затем обращаться в федеральные структуры.
Застройщики попросили более гибкие подходы к ценообразованию по подключению к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», посчитав тарифы необоснованными. «Любую стройку можно остановить тарифами на подключение. Нельзя, чтобы тарифы тормозили подключение», — поддержал строителей Александр Дрозденко.
Он предложил Евгению Барановскому вместе с комитетом по тарифам «посмотреть» расценки на подключение. Тем более что деньги Водоканалу поступают, в том числе, из областного бюджета. Предложений губернатор ждет в апреле.
Хотя Александру Дрозденко не нравится идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов, он все же готов после обсуждения в областном Союзе строителей выслушать предложения застройщиков. Девелоперы полагают, что поэтапное раскрытие счетов при нынешних ставках на кредиты поможет бороться с повышением себестоимости строительства.
Губернатор пояснил осторожное отношение к поэтапному раскрытию: «Логика есть — раскрывать счета поэтапно. Но возникает вопрос: кто оценит готовность этапа, как это регулировать? Губернатор и Законодательное собрание имеют право законодательной инициативы. Мы обсуждали эту тему на федеральном уровне, но отношение у федеральной власти настороженное».
Кроме того, 20 млрд рублей, потраченные на закрытие проблемы с обманутыми дольщиками, заставляют опасаться непроверенных схем.
Законы — в помощь
Регион поддерживал строительную отрасль в 2024 году, будет поддерживать и в 2025-м. По словам Александра Дрозденко, готовятся предложения по поддержке застройщиков на региональном и федеральном уровнях. Свои предложения регион направляет в Москву.
В частности, речь идет о предоставлении финансирования инфраструктуры в проектах КРТ. Сейчас, пояснил губернатор, только 22 региона имеют возможность получить федеральное финансирование — это регионы с низкими темпами строительства. Предлагается вернуться к идее компенсации части процентной ставки в проектах КРТ — как в период пандемии — при выполнении застройщиком всех обязательств.
Ряд предложений касаются ипотечных программ. Так, предлагается отменить комиссии банков по льготным ипотечным программам; расширить программу семейной ипотеки; распространить льготные программы на нераспроданные остатки уже построенных домов; разрешить рефинансирование проектов в других банках.
Кроме того, регион предлагает предоставлять застройщикам льготную ставку при расселении аварийного жилья.
Еще одна позиция — сократить нормативы по парковочным местам.
Не осталась незамеченной поддержка участников СВО. Александр Дрозденко отметил: ряд застройщиков уже работают в этом направлении.
Власти предлагают рассмотреть возможность предоставлять льготы и преференции участникам СВО и их семьям, а также выделять участки для ветеранов СВО при внесении изменений в генпланы.
Задач перед строителями поставлено много, Ленобласть всегда готова помочь строительному комплексу. «Надо строить комфортно, красиво, да еще и недорого. Задача сложная, но, надеюсь, она нам по плечу», — резюмировал Александр Дрозденко.
ООО «Испытания. Диагностика. Контроль» («И.Д.К») осуществляет все виды контроля качества дорог и дорожно-строительных работ, включая лабораторное сопровождение строительства. Стационарные лаборатории компании базируются на Северо-Западе России, для выполнения заказов в других точках страны формируются мобильные лабораторные комплексы, оснащенные всем необходимым.
Наверное, каждый из нас задумывался о качестве российских дорог, хотя в последние годы сделано немало для его повышения. На Петербургском экономическом форуме бывший министр транспорта, сейчас помощник президента РФ Игорь Левитин заявил, что федеральные дороги приведены в порядок, 85% из них соответствуют установленным нормативам.
Это произошло благодаря многим факторам, в том числе кропотливой работе специалистов по контролю качества дорожного полотна в ходе строительства, ремонта или реконструкции.
Однако далеко не у каждой строительной компании имеются собственные ресурсы для осуществления полноценного контроля качества работ, материалов и изделий на объекте, ведь для этого необходимо проводить исследования и испытания с применением высокотехнологичного и сложного оборудования. Например, испытания на прочность, износ, усталость с помощью разрывных машин, или выявление дефектов с применением акустического, магнитного, ультразвукового метода. Или химические исследования свойств материалов, характеризующих их безопасность и качество.
Наряду со сложной приборной техникой требуются специалисты высокой квалификации, владеющие передовыми методами исследований.
С учетом современного уровня развития методов лабораторного анализа и дефицита квалифицированных кадров строительным компаниям трудно организовать и держать в штате подразделения по контролю качества. Целесообразно обращаться к специализированным компаниям, обладающим необходимым парком оборудования и специалистами.
Лабораторное сопровождение
Большой опыт в области контроля качества объектов дорожного строительства имеет ООО «И.Д.К» («Испытания. Диагностика. Контроль»). Если охарактеризовать основные услуги компании для дорожной отрасли одной фразой, то можно сказать, что это лабораторное сопровождение строительства. Оно осуществляется по двум направлениям: анализ стройматериалов, обследование и аудит дорог на различных этапах строительства, реконструкции или ремонта.
Спектр исследуемых материалов широк: песок, грунты, щебень, гравий, бетон, битумы, мастики, эмульсии, различные типы асфальтобетонов и т. д.
Возможности компании, включая оснащение современным оборудованием и квалификацией персонала, позволяют определять множество механических и физико-химических характеристик, влияющих на качество анализируемого материала. Это плотность, морозостойкость, растяжимость, влажность, водопоглощение, водонепроницаемость, гранулометрический состав, коэффициент уплотнения, зерновой состав и многое другое.
Испытательные лаборатории ООО «И.Д.К» соответствуют требованиям ГОСТ ИСО/МЭК 17025-2019, что подтверждено аттестатом Федеральной службы по аккредитации.
Основа контроля качества
«Лабораторные исследования – это основа контроля качества дорог и дорожно-строительных работ. Мы располагаем стационарными испытательными лабораториями в Санкт-Петербурге и Великом Новгороде, – рассказывает генеральный директор ООО «И.Д.К» Александр Васильев. – Кроме того, для заказов на удаленных объектах, где наша работа рассчитана на длительный срок, мы формируем мобильные лаборатории на базе строительных вагончиков. Сейчас такие лаборатории работают на наших объектах в Мурманске, Уфе, на Дальнем Востоке в поселке Верхнезейске Амурской области на строительстве железнодорожной магистрали БАМ-2, где мы работаем уже более полугода. А, например, для объектов в Тверской области нет смысла собирать лаборатории-вагончики, целесообразнее отвезти образцы материалов в Великий Новгород».
«И.Д.К» комплектует мобильные лаборатории оборудованием на том же техническом уровне, что и стационарные, за исключением крупногабаритных установок, которые не разместить в вагончике. При этом несущие конструкции вагончика, в частности полы, усиливаются, чтобы могли выдержать соответствующую нагрузку.
Комплекс услуг
Контроль качества дорог, разумеется, не ограничивается лабораторным сопровождением, которое проводится в ходе строительно-монтажных работ (СМР). «И.Д.К» может оказывать комплекс услуг на всех стадиях реализации проекта строительства автомобильной или железнодорожной магистрали. Перед началом СМР осуществляется входной контроль проектной документации, включая проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР). После этого контролируется качество стройматериалов и изделий, поступающих на площадку. Затем проводится геодезический контроль с проверкой соответствия проекту положения элементов, частей сооружений и инженерных сетей в процессе их монтажа и временного закрепления. Потом идет операционный контроль в ходе выполнения СМР. По их окончании настает время приемочного контроля, который состоит в итоговой оценке качества выполненных работ, а также отдельных конструкций и правильности оформления исполнительной документации.
Помимо этого, «И.Д.К» по заказу партнеров может осуществлять инспекционный контроль, включающий выборочную проверку качества выполняемых работ и применяемых материалов, а также технологических карт, инструкций по качеству и технике безопасности.
В наши дни все более серьезные требования предъявляются к сохранению окружающей среды. Компания может взять на себя комплексный экологический надзор за строительными работами – контроль за рубкой деревьев, вывозом отходов и грунта, соблюдением других норм экологической безопасности. Специалисты следят, чтобы в ходе работ не загрязнялись водоемы и почва.
Плодотворное сотрудничество
«Многие подрядчики прекрасно понимают важность профессионального контроля качества строительных работ, поэтому привлекают к сотрудничеству компании, специализирующиеся в данной области», – констатирует Александр Васильев. В послужном списке компании немало крупных объектов дорожного строительства, например, скоростная автомобильная дорога Москва – Санкт-Петербург М-11 «Нева», трасса М-5 «Урал», Крымский мост.
«Контроль качества дорожного полотна и дорожно-строительных работ является важнейшим направлением нашей работы, – подчеркивает Александр Васильев. – Сотрудничество с нами помогает заказчикам быстро выявить недостатки на всех этапах строительства. Это позволяет избежать лишних затрат в будущем».
1 ноября 2023 года состоялась конференция «ТИМИ-2023 Санкт-Петербург. Технологии информационного моделирования и инжиниринга», организованная компанией «НИП-Информатика» при поддержке «СиСофт Девелопмент» и «Нанософт». В ее работе приняло участие около 200 представителей строительных компаний, проектных институтов, вузов, специалистов сметного дела и строительной экспертизы.
По мнению исполнительного директора АРПП «Отечественный софт» Рената Лашина, информационное моделирование сегодня находится в топе цифровой повестки государства. Это связано с необходимостью достижения технологического суверенитета в ближайшие 2-3 года, поскольку большинство иностранных производителей ПО для информационного моделирования ушло с российского рынка.
«Наша компания столкнулась с непростой проблемой: за ограниченное время заменить импортное программное обеспечение, не теряя при этом функциональности», – обозначил ключевую задачу российских разработчиков САПР Илья Ивахов, начальник отдела САПР ПГС «НИП-Информатика».
Компания «СиCофт Девелопмент», которая в течение 15 лет развивает это направление, сейчас выступает лидером в разработке САПР- и ТИМ-решений. Об этом говорят масштабы распространения ее программных продуктов: свыше миллиона лицензий, более 35 тысяч предприятий-клиентов и 400 тысяч рабочих мест. Не случайно лейтмотивом конференции стала программа Model Studio CS на платформе nanoCAD и практика ее применения в промышленном и гражданском строительстве. Один из наиболее популярных продуктов Model Studio CS Строительные решения включает средства 3-мерного проектирования по разделам АР, КР, графическую САПР-платформу nanoCAD, библиотеку элементов в поставке с ПО, подсистемы генерации чертежей и спецификаций на основе российских стандартов. По сравнению с первой версией 2014 года программа увеличила перечень команд с 12 до 127 и постоянно обновляется благодаря практикам с такими партнерами, как Газпром, Росатом, Роснефть и другими ведущими компаниями.
Руководитель проектов Александр Коростылев рассказал собравшимся о комплексной BIM-cистеме Model Studio CS, области ее применения, замещении иностранных программных продуктов, а также о планах и приоритетах развития программного комплекса Model Studio CS и единой информационной платформе CADLib на период до 2025 года. Среди них – поддержка ОС на базе Linux, датацентричная технология, оптимизация алгоритмов обработки больших моделей и многое другое. Другие специалисты компании подробно остановились на функционале АРМ операторов BIM-моделей, методике подготовки экспресс-смет, комплексном решении NS Project для цифровизации процессов проектирования.
В отличие от зарубежных вендоров отечественные разработчики готовы адаптировать продукт под конкретные требования, а их взаимодействие с заказчиком можно назвать командной работой. К примеру, с «ГЭХ Теплостройпроект» у «СиСофт Девелопмент» сотрудничество по разработке и внедрению автоматизированного проектирования тепловых сетей длится с 2017 года. «Во-первых, компания решила вложить усилия в создание критически необходимого для нас инструмента, которого изначально не было в Model Studio CS, – отмечает руководитель департамента технической политики, методологии и стандартизации Александр Можаев. – Во-вторых, при выборе платформы нас склонили в пользу nanoCAD, а не AutoCAD, поэтому 2022-й не стал для нас неожиданностью».
С подобными прикладными кейсами выступило несколько заказчиков, что говорит о широком потенциале отечественных САПР.
Российские программные продукты далеко не первый год заменяют зарубежное ПО, и с каждой новой версией разработчики зачастую предлагают по-настоящему инновационные решения. Например, специалисты «Нанософт разработка» представили первые в России smart-нормативы для проверки информационных моделей через алгоритмизацию семантического анализа. Другие разработки компании – обработка данных 3D-сканирования с помощью модульной платформы ReClouds или автоматизация поиска нормативных нарушений в цифровой модели – также вызвали большой интерес участников конференции.
«Мероприятие в Санкт-Петербурге стало живой площадкой общения в силу того, что в городе и в Ленинградской области растет пул компаний, влившихся в цифровую трансформацию, – подвел итоги конференции директор представительства ГК «СиСофт» Александр Белкин. – Здесь мы познакомились с интересными практиками выбора и внедрения софта и вновь пополнили свое портфолио темами, которые могут стать перспективными направлениями развития».