Стройкомплекс Ленобласти в диалоге с властью
XVI Съезд строителей Ленинградской области состоялся в режиме диалога между властью и бизнесом: власть озвучила итоги прошедшего, 2024 года и планы на будущее, а затем участники съезда получили возможность задать вопросы представителям администрации и получить на них ответы.
Строительный комплекс региона завершил год вполне успешно. Хотя, как отметил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, понимая, что ключевая ставка ЦБ и завершение льготных ипотечных программ негативно повлияют на рынок, план по вводу нового жилья на 2024 год власти сократили относительно 2023-го, план вновь перевыполнен. В регионе введено более 4 млн кв. м жилья; 2,7 млн кв. м пришлось на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строительная отрасль выросла на 37,5%, до 404,5 млрд рублей. В строительной отрасли заняты 109,5 тыс. человек. Количество компаний увеличилось на 9% — до 4335. Отрасль перешла на отечественное оборудование, наладила логистику.
В числе успехов — полное закрытие проблемы с обманутыми дольщиками. На решение этой проблемы областной бюджет потратил более 20 млрд рублей, а также предоставил преференции девелоперам, которые достраивали проблемные дома за недобросовестными застройщиками.
Перевыполнена программа расселения аварийного жилья. Десять лет исполнилось программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Причем к концу года правительство региона закрыло все действующие обязательства перед застройщиками. Возводятся несколько десятков социальных объектов за счет бюджета и силами застройщиков. В 2025 году планируется сдать в эксплуатацию 21 объект за счет Адресной инвестиционной программы, 12 — за счет застройщиков. И т. д.
Новыми курсами
Власти Ленобласти уже выбрали приоритетные направления работы в строительном комплексе на 2025-й и последующие годы.
Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ, подчеркнул: регион будет наращивать объемы ИЖС, многоквартирных домов предполагается вводить 1,2–1,3 млн кв. м в год.
«Мы — регион, где земли достаточно, будем делать ставку на ИЖС, малоэтажное строительство», — отметил Александр Дрозденко.
По его словам, сейчас корректируются генпланы территорий с акцентом на строительство малоэтажного жилья.
Кроме того, регион делает ставку на комплексное развитие территорий (КРТ), что предполагает строительство не только жилья, но и социальных объектов, территорий для промышленного развития.
С 1 января текущего года администрация получила право заключать договоры по инициативе застройщиков по проектам КРТ. Регион забрал часть полномочий по таким проектам в Комитет по градостроительной политике.
«КРТ работает там, где есть генпланы. Мы уже утвердили 23 генплана, переутвердили в сотнях локаций… Нам нужно добавлять «морковку» для тех, кто будет реализовывать проекты КРТ», — объявил Александр Дрозденко.
Через механизм КРТ предполагается также работать по программе расселения аварийного жилья.
Недостаток социальных объектов постепенно восполняется. До 2040 года администрация рассчитывает получить в регионе по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» 100 детских садов и 37 школ. Предполагается, что в рамках проектов КРТ. Для успешной реализации задуманного власти планируют экстраполировать действие программы на другие объекты (кроме школ и детских садов). Застройщики будут получать выплаты в 50%, если, конечно, вовремя выполняют условия соглашений.
Кроме того, есть предложение от регионального парламента. Как заявил Сергей Бебенин, председатель Законодательного собрания Ленинградской области, предложения разработаны и направлены губернатору. «Мы предлагаем муниципальным образованиям, получившим субсидии на социальные объекты, заключать договоры по аналогии с договорами долевого участия на строительство таких объектов — деньги будут поступать сразу, а не после ввода объектов», — пояснил он.
То есть бюджет будет не выкупать, а софинансировать строительство социальных объектов.
В ходе сессии вопросов и ответов застройщики высказали опасение, что этих денег придется ждать до завершения строительства, поскольку они прямиком попадут на эскроу-счета.
Александр Дрозденко согласился с предложением депутатов, но указал: пусть прежде финансовый и правовой комитеты найдут адекватные решения.
Власти планируют вернуть в бюджет средства, потраченные на обманутых дольщиков. Целый ряд участков выставлен на торги. По словам Евгения Барановского, торги идут по 20 участкам, планируются еще по 17. По большей части это участки с уже полученными разрешениями на строительство. Понятно, что победители торгов смогут вносить изменения в проекты. «Теперь можно застраивать, что осталось от недобросовестных компаний», — заключил Евгений Барановский.
Про деньги
У застройщиков было немало серьезных вопросов, решения по некоторым позициям принимались прямо во время съезда.
Например, сегодня банки взимают комиссионные с застройщиков, на объекты которых покупатели оформляют ипотечные кредиты.
Застройщики поделились: при субсидированной ставке банк забирает до 8% от стоимости квартиры. Это ложится на себестоимость, как и ряд других затрат, ухудшаются финансовые показатели. Дополнительные затраты застройщиков достигают 15%.
Кроме того, в конце прошлого года некоторые банки остановили проектное финансирование по уже открытым кредитным линиям.
Александр Дрозденко также поднимал этот вопрос еще во вступительной части съезда.
Представитель Сбера пояснил: проекты стартовали еще до повышения ключевой ставки и не предполагали такого объема финансирования. В частности, проекты, стартовавшие в 2023 году, сегодня на 13–18% подорожали. С другой стороны, банки не хотели бы стать обладателями недостроенных объектов, поэтому сегодня модели финансирования пересматриваются. По нескольким проектам решения уже приняты.
Банки из разных регионов, и Сбер в их числе, просят центральный аппарат отменить комиссии, но пока окончательного решения нет.
Еще один вопрос про деньги касался строительства по госконтрактам. Затраты на них формируются по методике Минстроя РФ, но расценки по многим позициям ниже реальных, иногда — в разы. Так, затраты на банковские гарантии, охрану объекта в 2–2,5 раза ниже существующих в регионе. Расходы по зарплате — в три раза меньше региональных и т. д.
Строители попросили администрацию обратиться в Минстрой, чтобы изменить методику расчета затрат.
В регионах действительно разные зарплаты и цены. Чтобы расходы приблизились к реальности, необходим переход на ресурсный метод расчета смет. Но процесс идет довольно вяло.
Виталий Лазуткин, председатель Комитета по строительству, рассказал: комитет мониторит, в частности, стоимость материалов, но цены у крупных производителей в ближних к Петербургу районах и удаленных районах области отличаются в два раза. Он предложил строителям включать логистические расходы в стоимость материалов, пообещал мониторить ситуацию впредь и затем обращаться в федеральные структуры.
Застройщики попросили более гибкие подходы к ценообразованию по подключению к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», посчитав тарифы необоснованными. «Любую стройку можно остановить тарифами на подключение. Нельзя, чтобы тарифы тормозили подключение», — поддержал строителей Александр Дрозденко.
Он предложил Евгению Барановскому вместе с комитетом по тарифам «посмотреть» расценки на подключение. Тем более что деньги Водоканалу поступают, в том числе, из областного бюджета. Предложений губернатор ждет в апреле.
Хотя Александру Дрозденко не нравится идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов, он все же готов после обсуждения в областном Союзе строителей выслушать предложения застройщиков. Девелоперы полагают, что поэтапное раскрытие счетов при нынешних ставках на кредиты поможет бороться с повышением себестоимости строительства.
Губернатор пояснил осторожное отношение к поэтапному раскрытию: «Логика есть — раскрывать счета поэтапно. Но возникает вопрос: кто оценит готовность этапа, как это регулировать? Губернатор и Законодательное собрание имеют право законодательной инициативы. Мы обсуждали эту тему на федеральном уровне, но отношение у федеральной власти настороженное».
Кроме того, 20 млрд рублей, потраченные на закрытие проблемы с обманутыми дольщиками, заставляют опасаться непроверенных схем.
Законы — в помощь
Регион поддерживал строительную отрасль в 2024 году, будет поддерживать и в 2025-м. По словам Александра Дрозденко, готовятся предложения по поддержке застройщиков на региональном и федеральном уровнях. Свои предложения регион направляет в Москву.
В частности, речь идет о предоставлении финансирования инфраструктуры в проектах КРТ. Сейчас, пояснил губернатор, только 22 региона имеют возможность получить федеральное финансирование — это регионы с низкими темпами строительства. Предлагается вернуться к идее компенсации части процентной ставки в проектах КРТ — как в период пандемии — при выполнении застройщиком всех обязательств.
Ряд предложений касаются ипотечных программ. Так, предлагается отменить комиссии банков по льготным ипотечным программам; расширить программу семейной ипотеки; распространить льготные программы на нераспроданные остатки уже построенных домов; разрешить рефинансирование проектов в других банках.
Кроме того, регион предлагает предоставлять застройщикам льготную ставку при расселении аварийного жилья.
Еще одна позиция — сократить нормативы по парковочным местам.
Не осталась незамеченной поддержка участников СВО. Александр Дрозденко отметил: ряд застройщиков уже работают в этом направлении.
Власти предлагают рассмотреть возможность предоставлять льготы и преференции участникам СВО и их семьям, а также выделять участки для ветеранов СВО при внесении изменений в генпланы.
Задач перед строителями поставлено много, Ленобласть всегда готова помочь строительному комплексу. «Надо строить комфортно, красиво, да еще и недорого. Задача сложная, но, надеюсь, она нам по плечу», — резюмировал Александр Дрозденко.
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.
Правительство Ленинградской области организовало мозговой штурм. Цель – найти быстрые решения в сфере цифровизации региональной экономики, которые будут внедрены уже в 2020 году.
Штурм проходил по четырем направлениям: развитие ситуационного центра, который помогает принимать быстрые управленческие решения; развитие цифровой инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса; региональная система управления массивами информации; развитие человеческого капитала. В штурме участвовали представители власти, бизнеса и обычные граждане.
Эксперимент по обмену
Толчком к более активной оцифровке процессов стало заключенное на прошлой неделе соглашение между правительством региона и АНО «Аналитический центр при Правительстве РФ» – предварительная договоренность была достигнута в этом году на Петербургском международном экономическом форуме. Ленобласть стала участником эксперимента по обмену данными в числе 12 отобранных для этого субъектов РФ.
Руководитель Аналитического центра Владислав Онищенко подчеркнул, что федеральные власти ожидают от региона результата в сфере эффективного управления данными.
Быстрые решения
Управление регионом – в числе приоритетных задач цифровизации. Здесь процесс уже стартовал, не дожидаясь 2020 года. Ситуационный центр, отметил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, уже месяц работает в тестовом режиме. За этот месяц стало понятно: чем больше данных собрано, тем лучше будет результат. По мнению главы региона, аккумулированные информационные массивы позволят принимать управленческие решения быстро, и те будут взвешенными. «Принципиально потратить деньги не на разработку подходов к решению задачи, а на решение самой задачи. Нужен конечный результат», – прокомментировал он свою позицию.
Среди идей, которые родились в процессе мозгового штурма, – сократить промежуточные этапы процедур, повысить доступность услуг для граждан и бизнеса, а также объединить данные из разных систем, включая поисковые.
Ленобласть вошла в число 12 пилотных регионов, на базе которых создаются местные информационные базы – позже они будут объединены в общероссийскую систему данных, хранящихся в облаке.
Сначала субъекты РФ накопят информацию и начнут обмен внутри себя, на следующей ступени обмен планируется наладить между регионами, участвующими в эксперименте, позже – объединить все данные в общую систему на государственном уровне. Как отметил Владислав Онищенко, в общую базу войдут не только официальные данные, собранные в различных ведомствах, но также информация частных компаний-провайдеров.
Также среди задач создания цифровой администрации – сокращение времени для принятия решений. Александр Дрозденко считает региональную систему управления данными одним из драйверов цифровизации экономики. Ее планируется выстроить на основе ситуационного моделирования и прогнозирования.
Участники мозгового штурма предложили автоматизировать решения губернатора. Идея состоит в том, чтобы система сама обрабатывала исходные данные и предлагала варианты решений. Александр Дрозденко полагает, что наличие нескольких вариантов решений позволит улучшить их качество, а также сократит время совещаний с нескольких часов до часа. Он подчеркнул, что надо тратить время не на заседания, а на их подготовку.
В сфере управления предложено несколько простых и очевидных решений. Например, в области ЖКХ – установить датчики на сетях, которые укажут проблемные участки и позволят принять решения о модернизации. Пилотный проект по сбору данных с приборов учета уже начат в Приозерском районе.
Аналогичным образом с минимальными затратами следует наладить сбор данных для социальных проектов – например, сейчас нет обобщенных сведений о количестве льготных категорий граждан в регионе. Это не позволяет быстро и точно подсчитать, какие затраты необходимо заложить в бюджет для обеспечения тех или иных льгот.
ГПЗУ на автомате
Важнейшая задача дли оцифровки инвестиционно-строительного комплекса – сокращение бюрократических процедур: от сбора исходной документации до разрешения на ввод в эксплуатацию. «Люди видят бюрократию в отказах», – подчеркивает Александр Дрозденко.
В частности, стоит задача сократить сроки процедур на 30%, а также снизить количество отказов при выдаче разрешений на строительство. Для этого участники обсуждения предлагают создать общую для области базу градостроительной документации, куда войдут генпланы, проекты планировок территорий и пр. Эту базу необходимо совместить с данными от поставщиков ресурсов. В конечном счете нужно будет добавить функцию предварительной проверки исходной документации. Это позволит обратиться в ту или иную службу с конечной версией пакета документов только один раз – на ошибки укажет сервис базы в ходе подготовки. И, безусловно, потребуется перевод документации в электронный вид.
Широкий взгляд
На федеральном уровне определены основные направления цифровизации экономики – именно они получат господдержку. По словам Владислава Онищенко, государство может вкладываться в развитие и создание инфраструктуры. В первую очередь интернета и средств связи. Однако, отметил он, для Ленобласти эти направления не актуальны. Зато актуально развивать сбор, обработку и хранение информации.
Есть направление, связанное с импортозамещением, – речь идет о разработке собственных технологий. Столичные чиновники полагают, что это можно сделать только на базе крупных компаний, причем технологии они могут разрабатывать по необходимости – для реализации конкретных проектов. Первые кандидаты – компании энергетического сектора.
С другой стороны, не исключено взращивание новых компаний на базе новых технологий – от стартапа до получения коммерческого эффекта. «Государство – не самый эффективный венчурный инвестор», – отметил Владислав Онищенко. По его мнению, Ленобласть может стать платформой для развития этого направления цифровизации.
Еще одно направление – локализация, что связано с использованием отечественного программного обеспечения. Как отметил Владислав Онищенко, «мы эффективны в сфере безопасности и связи». И только. Прочие направления нуждаются в развитии. Сейчас, как заявил эксперт, очевидна тенденция – попытка скомбинировать разные платформы, в том числе скрестить зарубежные продукты с российскими. Он особо подчеркнул: чтобы не тратить усилия и деньги попусту, регионам лучше покупать лицензии, услуги, а не разработку программ.
Также в числе приоритетов информационная безопасность. Сейчас, пояснил Владислав Онищенко, она выглядит как соответствие неким требованиям: выполняешь их – все в порядке. В действительности же взломы сегодня нередки, а ущерб, который они наносят, никто не просчитывает. Соответственно, есть потребность перейти на риск-ориентированную модель без утечки данных.
Цифровые проблемы
Новое начинание не всегда идет гладко. Например, выявилась проблема достоверности данных: они разнятся даже в официальных базах и, соответственно, нуждаются в доскональной проверке.
Кроме того, нужна новая нормативная база – ранее предложенная уже устарела. «Мы на старте цифровизации не всё понимали, как надо. Поэтому теперь нужен пересмотр нормативной базы», – пояснил Александр Дрозденко.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
- Наш регион одним из первых вступил на путь цифровизации. Сегодня мы продолжаем эту работу: создан ситуационный центр, который дает возможность принимать оперативные управленческие решения, запускаем проект цифровой платформы для инвестиционно-строительной сферы. Особое направление — цифровизация социальной сферы. Здесь мы ожидаем новый подход к решению ежедневных задач людей: от электронной записи к врачу до получения паспорта.