Стройкомплекс Ленобласти в диалоге с властью
XVI Съезд строителей Ленинградской области состоялся в режиме диалога между властью и бизнесом: власть озвучила итоги прошедшего, 2024 года и планы на будущее, а затем участники съезда получили возможность задать вопросы представителям администрации и получить на них ответы.
Строительный комплекс региона завершил год вполне успешно. Хотя, как отметил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, понимая, что ключевая ставка ЦБ и завершение льготных ипотечных программ негативно повлияют на рынок, план по вводу нового жилья на 2024 год власти сократили относительно 2023-го, план вновь перевыполнен. В регионе введено более 4 млн кв. м жилья; 2,7 млн кв. м пришлось на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строительная отрасль выросла на 37,5%, до 404,5 млрд рублей. В строительной отрасли заняты 109,5 тыс. человек. Количество компаний увеличилось на 9% — до 4335. Отрасль перешла на отечественное оборудование, наладила логистику.
В числе успехов — полное закрытие проблемы с обманутыми дольщиками. На решение этой проблемы областной бюджет потратил более 20 млрд рублей, а также предоставил преференции девелоперам, которые достраивали проблемные дома за недобросовестными застройщиками.
Перевыполнена программа расселения аварийного жилья. Десять лет исполнилось программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Причем к концу года правительство региона закрыло все действующие обязательства перед застройщиками. Возводятся несколько десятков социальных объектов за счет бюджета и силами застройщиков. В 2025 году планируется сдать в эксплуатацию 21 объект за счет Адресной инвестиционной программы, 12 — за счет застройщиков. И т. д.
Новыми курсами
Власти Ленобласти уже выбрали приоритетные направления работы в строительном комплексе на 2025-й и последующие годы.
Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ, подчеркнул: регион будет наращивать объемы ИЖС, многоквартирных домов предполагается вводить 1,2–1,3 млн кв. м в год.
«Мы — регион, где земли достаточно, будем делать ставку на ИЖС, малоэтажное строительство», — отметил Александр Дрозденко.
По его словам, сейчас корректируются генпланы территорий с акцентом на строительство малоэтажного жилья.
Кроме того, регион делает ставку на комплексное развитие территорий (КРТ), что предполагает строительство не только жилья, но и социальных объектов, территорий для промышленного развития.
С 1 января текущего года администрация получила право заключать договоры по инициативе застройщиков по проектам КРТ. Регион забрал часть полномочий по таким проектам в Комитет по градостроительной политике.
«КРТ работает там, где есть генпланы. Мы уже утвердили 23 генплана, переутвердили в сотнях локаций… Нам нужно добавлять «морковку» для тех, кто будет реализовывать проекты КРТ», — объявил Александр Дрозденко.
Через механизм КРТ предполагается также работать по программе расселения аварийного жилья.
Недостаток социальных объектов постепенно восполняется. До 2040 года администрация рассчитывает получить в регионе по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» 100 детских садов и 37 школ. Предполагается, что в рамках проектов КРТ. Для успешной реализации задуманного власти планируют экстраполировать действие программы на другие объекты (кроме школ и детских садов). Застройщики будут получать выплаты в 50%, если, конечно, вовремя выполняют условия соглашений.
Кроме того, есть предложение от регионального парламента. Как заявил Сергей Бебенин, председатель Законодательного собрания Ленинградской области, предложения разработаны и направлены губернатору. «Мы предлагаем муниципальным образованиям, получившим субсидии на социальные объекты, заключать договоры по аналогии с договорами долевого участия на строительство таких объектов — деньги будут поступать сразу, а не после ввода объектов», — пояснил он.
То есть бюджет будет не выкупать, а софинансировать строительство социальных объектов.
В ходе сессии вопросов и ответов застройщики высказали опасение, что этих денег придется ждать до завершения строительства, поскольку они прямиком попадут на эскроу-счета.
Александр Дрозденко согласился с предложением депутатов, но указал: пусть прежде финансовый и правовой комитеты найдут адекватные решения.
Власти планируют вернуть в бюджет средства, потраченные на обманутых дольщиков. Целый ряд участков выставлен на торги. По словам Евгения Барановского, торги идут по 20 участкам, планируются еще по 17. По большей части это участки с уже полученными разрешениями на строительство. Понятно, что победители торгов смогут вносить изменения в проекты. «Теперь можно застраивать, что осталось от недобросовестных компаний», — заключил Евгений Барановский.
Про деньги
У застройщиков было немало серьезных вопросов, решения по некоторым позициям принимались прямо во время съезда.
Например, сегодня банки взимают комиссионные с застройщиков, на объекты которых покупатели оформляют ипотечные кредиты.
Застройщики поделились: при субсидированной ставке банк забирает до 8% от стоимости квартиры. Это ложится на себестоимость, как и ряд других затрат, ухудшаются финансовые показатели. Дополнительные затраты застройщиков достигают 15%.
Кроме того, в конце прошлого года некоторые банки остановили проектное финансирование по уже открытым кредитным линиям.
Александр Дрозденко также поднимал этот вопрос еще во вступительной части съезда.
Представитель Сбера пояснил: проекты стартовали еще до повышения ключевой ставки и не предполагали такого объема финансирования. В частности, проекты, стартовавшие в 2023 году, сегодня на 13–18% подорожали. С другой стороны, банки не хотели бы стать обладателями недостроенных объектов, поэтому сегодня модели финансирования пересматриваются. По нескольким проектам решения уже приняты.
Банки из разных регионов, и Сбер в их числе, просят центральный аппарат отменить комиссии, но пока окончательного решения нет.
Еще один вопрос про деньги касался строительства по госконтрактам. Затраты на них формируются по методике Минстроя РФ, но расценки по многим позициям ниже реальных, иногда — в разы. Так, затраты на банковские гарантии, охрану объекта в 2–2,5 раза ниже существующих в регионе. Расходы по зарплате — в три раза меньше региональных и т. д.
Строители попросили администрацию обратиться в Минстрой, чтобы изменить методику расчета затрат.
В регионах действительно разные зарплаты и цены. Чтобы расходы приблизились к реальности, необходим переход на ресурсный метод расчета смет. Но процесс идет довольно вяло.
Виталий Лазуткин, председатель Комитета по строительству, рассказал: комитет мониторит, в частности, стоимость материалов, но цены у крупных производителей в ближних к Петербургу районах и удаленных районах области отличаются в два раза. Он предложил строителям включать логистические расходы в стоимость материалов, пообещал мониторить ситуацию впредь и затем обращаться в федеральные структуры.
Застройщики попросили более гибкие подходы к ценообразованию по подключению к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», посчитав тарифы необоснованными. «Любую стройку можно остановить тарифами на подключение. Нельзя, чтобы тарифы тормозили подключение», — поддержал строителей Александр Дрозденко.
Он предложил Евгению Барановскому вместе с комитетом по тарифам «посмотреть» расценки на подключение. Тем более что деньги Водоканалу поступают, в том числе, из областного бюджета. Предложений губернатор ждет в апреле.
Хотя Александру Дрозденко не нравится идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов, он все же готов после обсуждения в областном Союзе строителей выслушать предложения застройщиков. Девелоперы полагают, что поэтапное раскрытие счетов при нынешних ставках на кредиты поможет бороться с повышением себестоимости строительства.
Губернатор пояснил осторожное отношение к поэтапному раскрытию: «Логика есть — раскрывать счета поэтапно. Но возникает вопрос: кто оценит готовность этапа, как это регулировать? Губернатор и Законодательное собрание имеют право законодательной инициативы. Мы обсуждали эту тему на федеральном уровне, но отношение у федеральной власти настороженное».
Кроме того, 20 млрд рублей, потраченные на закрытие проблемы с обманутыми дольщиками, заставляют опасаться непроверенных схем.
Законы — в помощь
Регион поддерживал строительную отрасль в 2024 году, будет поддерживать и в 2025-м. По словам Александра Дрозденко, готовятся предложения по поддержке застройщиков на региональном и федеральном уровнях. Свои предложения регион направляет в Москву.
В частности, речь идет о предоставлении финансирования инфраструктуры в проектах КРТ. Сейчас, пояснил губернатор, только 22 региона имеют возможность получить федеральное финансирование — это регионы с низкими темпами строительства. Предлагается вернуться к идее компенсации части процентной ставки в проектах КРТ — как в период пандемии — при выполнении застройщиком всех обязательств.
Ряд предложений касаются ипотечных программ. Так, предлагается отменить комиссии банков по льготным ипотечным программам; расширить программу семейной ипотеки; распространить льготные программы на нераспроданные остатки уже построенных домов; разрешить рефинансирование проектов в других банках.
Кроме того, регион предлагает предоставлять застройщикам льготную ставку при расселении аварийного жилья.
Еще одна позиция — сократить нормативы по парковочным местам.
Не осталась незамеченной поддержка участников СВО. Александр Дрозденко отметил: ряд застройщиков уже работают в этом направлении.
Власти предлагают рассмотреть возможность предоставлять льготы и преференции участникам СВО и их семьям, а также выделять участки для ветеранов СВО при внесении изменений в генпланы.
Задач перед строителями поставлено много, Ленобласть всегда готова помочь строительному комплексу. «Надо строить комфортно, красиво, да еще и недорого. Задача сложная, но, надеюсь, она нам по плечу», — резюмировал Александр Дрозденко.
Каких подарков вы ждете на Новый год от друзей, близких?
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
— Я очень люблю сама делать подарки. У меня есть привычка готовить подарки задолго до праздников. Подбираю их индивидуально, точно зная, кому что нравится. Всегда попадаю в точку и получаю огромное удовольствие от этого. А от друзей и близких люблю получать сюрпризы, и им тоже неизменно удается удивить и порадовать меня.
Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест»:
— Самое главное для каждого человека – это его семья и дети, поэтому лучшим подарком для меня будет завершение школьного полугодия детьми на пятёрки, а также здоровье моих родных и близких.
Мария Щербакова, заместитель генерального директора ООО «КОМПАНИЯ «КРЕДО-ДИАЛОГ»:
- Кофемашину и книги. А вообще, лучший подарок, это возможность провести больше времени с родными и любимыми людьми, разделить с ними праздник, каникулы и подарки.
Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу:
- Пусть этот подарок будет нематериальным. Самое ценное сейчас – провести новогодние торжества вместе с родными, близкими и друзьями, многие из которых в силу обстоятельств, к сожалению, находятся далеко.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
- Мои близкие говорят, что очень сложно подарить что-то человеку, у которого есть всё, что он захотел. Лучший подарок – увидеть их рядом, в добром здравии и хорошем настроении.
Сергей Сидоренков, генеральный директор АО «СИНТО»:
- На Новый год всегда радуюсь интересным, необычным, необязательно полезным подаркам – главное, чтобы они дарились от души и с любопытством о реакции на распакованный подарок. От маленьких внуков с нетерпением жду симпатичных поделок и творческих самодельных открыточек с поздравлениями, пожеланиями и сюрпризами.
Елена Коннова, руководитель департамента маркетинга, коммуникаций и цифровых проектов ООО «РЕММЕРС»:
- Как бы это ни звучало банально, но сейчас лучший подарок – сами близкие и друзья, которые нашли время и возможность поздравить тебя с Новым годом лично. Непростой год, вероятно, для многих расставил свои приоритеты, и материальные ценности стали не столь значимы по сравнению с семейными и личностными отношениями. Поэтому самым приятным будет встретить Новый год в кругу родных людей.
Какой новогодний подарок вам запомнился больше всего и почему?
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
- Я был совсем маленький, отец был в затяжном рейсе на Японию, но у них что-то сломалось, и он вернулся домой в 22.00 31 декабря. Это был самый лучший праздник.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
- Самый запоминающийся подарок после огромного конструктора, который принес Дед Мороз в детстве, я получила несколько лет назад. Собрались с друзьями встретить Новый год за городом. Приезжаем большой компанией на дачу, а там - камин! Настоящий, большой, с дровами! Моя мечта, которую осуществили мои близкие, сохранив полную секретность!
Елена Коннова, руководитель департамента маркетинга, коммуникаций и цифровых проектов ООО «РЕММЕРС»:
- Если честно посмотреть на все новогодние подарки за всю жизнь, становится абсолютно понятно, что самые запоминающиеся подарки были в нашем детстве. Ожидание, предвкушение, нетерпение – это то, что каждый ребенок испытывает, когда обходит дома наряженную елку с загадочными коробочками под ней. Поэтому честно признаюсь, что наиболее запоминающимся подарком стал рыжий плюшевый мишка, который был моей мечтой очень долгое время, а в новогоднюю ночь очутился у меня в руках.
Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест»:
- Самые яркие впечатления, конечно, родом из детства. Для меня это утро, окутанное ароматами мандаринов и ёлки, под которой обязательно лежит подарок. Из того, что мне дарили, больше всего запомнились железная дорога из ГДР и строительный конструктор «Ленинград».
Мария Щербакова, заместитель генерального директора ООО «КОМПАНИЯ «КРЕДО-ДИАЛОГ:
- Вспоминается что-то из последних подарков, наверное, робот-пылесос, в нашем бешеном ритме жизни – незаменимый помощник.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
- Я всегда с нетерпением жду подарков и верю в новогодние чудеса. И, знаете, они сбываются!
В прошлом году я загадала, чтобы в 2022-м наша компания вышла на новый уровень. Несмотря на все сложности и перипетии уходящего года, мы продолжали работать, упирались, старались больше обычного, и мое желание сбылось!
Сергей Сидоренков, генеральный директор АО «СИНТО»:
- Самым большим и запомнившимся подарком для меня было долгожданное рождение первой внучки накануне Нового года восемь лет назад.
Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу:
- Это была картина-коллаж, которую я получил лет десять назад, когда приступал к строительству «Прибрежного Квартала». На нем была изображена часть жилого комплекса. Тогда она называлась «Итальянский дворик». В этом году мы ввели в эксплуатацию эту часть квартала, не с итальянским, а с голландским двориком. Десять лет от мечты до реальности. Надо верить в мечту! А коллаж хранится у меня до сих пор.
Какого подарка вы ждете от властей?
Елена Коннова, руководитель департамента маркетинга, коммуникаций и цифровых проектов ООО «РЕММЕРС»:
- Слова «подарок» и «власть» в моем понимании не совсем совместимы. Скорей всего, мы говорим о тех действиях властей, которые будут способствовать финансовому благополучию, стабильности, возможности для бизнеса смотреть в будущее с оптимизмом. Как представитель строительной отрасли, я, конечно, очень надеюсь на эффективные меры по развитию технологий и локального производство, чтобы импортозамещение стало не просто трендом, но эффективным инструментом работы и развития отрасли.
Мария Щербакова, заместитель генерального директора ООО «КОМПАНИЯ «КРЕДО-ДИАЛОГ:
- Сложный вопрос. Но если абстрагироваться от «за», «но» и «против», то: субсидий для малого и среднего бизнеса для приобретения коробочного решения отечественного ПО, налоговых льгот для ИТ-компаний, грантовой поддержки на разработку ПО.
Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест»:
- Я считаю, что задача властей – в любой ситуации обеспечивать работоспособность страны, поэтому самым лучшим подарком является эффективная работа.
Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу:
- Для меня хорошим подарком были бы реальные действия на всех уровнях власти по развитию малоэтажного жилья для людей, особенно в мегаполисах. Потому что всё говорит о том, что это новый и закономерный этап жилищного строительства в России.
Сергей Сидоренков, генеральный директор АО «СИНТО»:
- Думаю, что многие с трепетом и даже с содроганием ждут от властей давно анонсированного «подарка» в виде начала действия глобальных и бесчисленных изменений в учете и налогообложении с 1 января 2023 года. Будем надеяться на лояльность властей ко всем участникам строительной сферы в сложный переходный период.
Александр Трыкин, генеральный директор IKON Realty:
- Сегодня мы все, конечно, ждем поддержки строительной отрасли правительством. Будем рады продлению льготных программ ипотеки, так как в сегодняшних условиях это одна из ключевых возможностей сохранить не только темпы строительства собственных проектов, но и развитие отрасли в целом.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
- Лучший подарок от властей – умерить пыл надзорных органов и не мешать бизнесу работать.
Одним из знаменательных событий 2022 года стало открытие Международного центра самбо и бокса. Построенный в рамках проекта по созданию нового спортивного кластера в Лужниках, он был открыт в день 875-летия Москвы.
Спорткомплекс, который стал уникальным
Международный центр самбо и бокса вошел в число крупнейших спортивных объектов в России — он объединил две площадки для разных видов единоборств. На каждой из них можно проводить международные соревнования, тренировки профессионалов и любителей, теоретические занятия для спортсменов и курсы повышения квалификации для тренеров и судей. В блоках самбо и бокса есть спортивно-оздоровительные бассейны, сауны и хаммам, медико-восстановительные центры, универсальные залы с десятками тренажеров, спортивные залы для игровых видов спорта, конференц-залы на 200 человек.
«Сложность проекта состояла в том, что под одной крышей необходимо было разместить два спортивных комплекса, каждый со своими требованиями, которые функционируют независимо друг от друга, — поясняет автор проекта, руководитель архитектурного бюро UNK Project Юлий Борисов. — Вторая задача — вписать проект в сложившийся архитектурный ансамбль Лужников. Со стороны ТТК расположен Новодевичий монастырь, и для нас было важно, чтобы Центр единоборств не "конфликтовал" с памятником ЮНЕСКО».
Семиэтажный комплекс площадью свыше 45 тыс. кв. м построен в стилистике функционализма с лаконичными фасадами из фибробетонных плит. В центральной части здания, облицованной алюминиевыми панелями, установлен огромный экран площадью 240 кв. м. Со стороны северного фасада строение выглядит как стеклянный параллелепипед, протянувшийся на четверть километра, но при этом не смотрится монолитно и тяжело. Впечатления легкости и прозрачности удалось достичь благодаря витражному остеклению из просветленного стекла: такое решение позволяет исключить какие-либо оттенки, присущие обычному стеклу, сделать внутреннее пространство комфортным и наполненным естественным светом, а снаружи — эффектным как в дневное время, так и с вечерней подсветкой.
Центры самбо и бокса объединяет общий фасад, но внутри они не пересекаются. У каждого есть свой вход, холл площадью свыше 1 тыс. кв. м с медиаэкранами и автоматизированными гардеробами, зал для соревнований с трибунами и VIP-ложами, отдельный паркинг. В блоке самбо размещены офисы Международной и Всероссийской федераций самбо, запланировано открытие музея.
Опыт участников проекта
При создании концепции специалисты изучили устройство арен мирового уровня: Национальный центр дзюдо в Париже, институт Дзюдо Кодокан в Японии, Sofia Sport Hall в Болгарии, Volleyball Venue в Грузии. Техническое задание разрабатывалось совместно с федерациями: важно было учесть международные требования и регламенты по боксу AIBA, IBF, WBA и по самбо ESF и FIAS.
Для UNK project комплекс стал уникальным кейсом в копилке компании, хотя опыт создания спортивных объектов у команды уже был. Бюро участвовало в проектировании Дворца водных видов спорта в Лужниках. Многие подрядчики также смогли применить свои знания и практический опыт, полученные на строительстве спортивных сооружений.
«Обращение в нашу компанию было неслучайным, — отмечает ГИП "Акустик Групп" Антон Перетокин, — поскольку одним из основных видов деятельности компании является разработка архитектурно-акустических решений для крупных спортивно-зрелищных сооружений. "Акустик Групп" участвовала в таких проектах, как Дворец гимнастики имени Ирины Винер-Усмановой в Лужниках, волейбольная арена "Динамо" в Москве, ледовая арена G-Drive в Омске, футбольные стадионы, построенные и реконструированные в 11 городах России к чемпионату мира по футболу 2018 и многие другие».
«Мы давно сотрудничаем с архитектурным бюро UNK project, — рассказывает директор по стратегическому маркетингу и развитию бизнеса AGC Любовь Петренко. — Архитекторы все чаще делают выбор в пользу флагманского продукта AGC — просветленного стекла Crystalvision. Как основа светопрозрачных конструкций, оно применяется на фасадах и в интерьерах самых крупных и интересных объектов архитектуры. Комплекс Центра самбо и бокса не стал исключением. Эффект, который удается достичь благодаря этому продукту, можно наблюдать в совместных проектах AGC и UNK project, таких как МФК "Академик", БЦ "Земельный" и других».
Эксклюзивные решения
«Мы хотели, чтобы комплекс не просто отвечал всем требованиям федераций и был удобен для спортсменов, но и приобщал горожан к спорту, — подчеркивает Юлий Борисов. — Именно поэтому в проект заложены большие площади остекления и уникальное решение — "спортивный перископ", который позволит с улицы наблюдать за соревнованиями борцов. А через световое табло в форме медали можно будет узнавать о результатах поединков и другую полезную для болельщиков информацию».
«Перископ» — это наклонный зеркальный потолок с оптическим эффектом над спортивными залами, а наблюдать снаружи за происходящим позволяют стеклянные стены 18-метровой высоты. Такой архитектурный прием на спортивном объекте используется впервые.
«При проектировании светопрозрачных конструкций важно было позаботиться не только об эстетических параметрах, но также и о комфорте и безопасности спортсменов, — рассказывает об особенностях проекта Любовь Петренко. — Для того чтобы защитить помещение от излишнего солнечного тепла в летние дни и обеспечить достойный уровень теплоизоляции в холодное время года, было изготовлено мультифункциональное стекло со специальным магнетронным покрытием — Top N+T on Crystalvision. Несмотря на визуальную легкость, все стеклянные конструкции отвечают высоким требованиям безопасности. Для обеспечения повышенной прочности стекло было закалено и установлено в многослойную ламинированную конструкцию, благодаря чему даже в случае механического повреждения осколки стекла не поранят находящихся рядом людей».
По словам руководителя проекта «Акустик Групп» Евгения Вершинина, при проектировании было выполнено компьютерное акустическое моделирование залов самбо и бокса, разработаны и согласованы с генпроектировщиком и заказчиком отделочные акустические материалы, их площади и места расположения.
«В отделке спортивных помещений должны применяться только негорючие материалы, при этом с высокими эстетическими, антивандальными и звукопоглощающими свойствами, что порой крайне сложно совместить в одном материале, — отмечает эксперт. — На заключительном этапе проведены натурные измерения акустических параметров в залах, которые подтвердили высокое качество и надежность принятых решений по акустической отделке. Впоследствии специализированные сертифицированные акустические решения, разработанные "Акустик Групп", не только были успешно смонтированы подрядчиком, но и пополнили линейку звукопоглощающих материалов компании».
По инженерному наполнению комплекс тоже отличается от аналогичных сооружений. Он оснащен акустическими системами, подобранным с учетом лучших мировых и отечественных практик, а также оборудованием для видеотрансляции соревнований с возможностью подключения прямого эфира. К эксплуатации здания подключена умная система Explo-IT с применением технологий информационного моделирования. Она позволяет поддерживать комфортную температуру в помещениях, экономить электроэнергию и обеспечивать безопасность находящихся в помещениях центра людей.
