Время «застолбить» цену
Недвижимость остаётся надёжным средством сбережений даже в период высоких процентных ставок, уверены девелоперы. По пассивной доходности она, безусловно, проигрывает депозитам, но это временно.
Ключевая ставка будет снижаться в текущем году, ожидают участники круглого стола «Инвестиции - 2025», организованного изданием «Эксперт. Центр Аналитики» совместно с порталом «ТТ Финанс». Многие из них надеются, что это уменьшит привлекательность депозитов и снизит стоимость кредитов, в том числе ипотечных. А значит, приподнимет спрос на квадратные метры. Так что лучший способ подготовиться к неизбежному понижению ставки, по мнению представителей девелоперского сообщества — купить недвижимость прямо сейчас.
Игра вдолгую
«Объём депозитов настолько велик, что люди понимают: в случае снижения ставки, когда эти деньги придут на рынок, какие-то инфляционные процессы возникнут, — прогнозирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Эти инфляционные ожидания двигают покупателями. Мы видим небывалое количество граждан, которые покупают недвижимость за 100% стоимости. Рынок давно отвык уже от этого инструмента. Во всем мире рынок недвижимости, в принципе, функционирует за счёт ипотеки. Когда осенью ежемесячно заканчивались лимиты по льготной ипотеке сразу прекратился рост ипотечного портфеля. И вот на сегодняшний день вовсю идёт сокращение выдач. То, что люди приходят со стопроцентной оплатой, говорит о том, что покупателей мотивирует желание получить справедливую цену по результату глобальной турбулентности. Они считают, что получат справедливую цену благодаря тому, что средства будут овеществлены в недвижимости».
Коммерческий директор PLG Виктория Левина назвала себя абсолютным поклонником бетонного метра и заявила: «Выгоднее, чем недвижимость, на сегодняшний день инструмента нет. Если говорить о долгосрочном вложении, то выгоднее сочетания надёжности и общей доходности, которую тебе дают метры бетона, ничего пока ещё не придумали. Поэтому, я всегда отвечаю на вопрос, когда выгодно покупать недвижимость — недвижимость выгодно покупать сейчас»!
«Я бы добавил, наверное, что недвижимость надо было покупать вчера, — усилил идею Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Конечно же, я приверженец недвижимости, замечательных апарт-отелей. Это такая игра в долгую. И всё-таки сейчас, конечно, не стоит забывать о таких сиюминутных депозитных вложениях. Симбиоз рассрочек с минимальными вложениями и депозитов сейчас, мне кажется, самая выгодная история».
Отдала должное выгодности краткосрочных вложений в депозиты и Евгения Мироненко, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). Однако и для неё в долгосрочной перспективе вне конкуренции бетон. «Мы также уверены, что инвестиции в недвижимость будут востребованы и продолжат приносить прибыль инвесторам, — согласилась Евгения Мироненко. — Вкладывая в недвижимость от хорошего, проверенного застройщика с опытом и сильным брендом, ты понимаешь, насколько твоя недвижимость вырастет, что она будет приносить. Не так важно даже — квартиры это или апартаменты. Санкт-Петербург и Москва – да, недвижимость там всегда ликвидна, но для более высокой доходности можно рассмотреть и те регионы, где порог вхождения ниже. Так что, если инвестировать в долгую – то в недвижимость. Если же ориентироваться на краткосрочные вложения – сейчас это всё-таки вклады, либо иностранная валюта».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов считает главным не вкладывать какой-то единственный инструмент. «Вот здесь точно, мне кажется, есть высокие риски, потому что я вспоминаю, как в начале года доллар был в районе 100 рублей, и все прогнозы аналитиков сводились к тому, что нас ждёт в короткой достаточно перспективе, к середине года, где-то 115-120. Мы видим сегодня доллар по 84. Я понимаю, что у нас сейчас даже на горизонте 2-3 месяцев аналитики не попадают с прогнозами. Наверное, недвижимость точно тот инструмент, который будет расти всегда, если мы говорим про нормальную, понятную, качественную недвижимость, достаточно свежую. «Вторичка» может локально где-то снижаться. Это нормальная история, потому что у всех свои задачи, кто-то в моменте может испытывать потребность в финансах, поэтому он, конечно же, может дисконтировать и продать ниже рынка. И многие аналитики могут увидеть в этом снижение».
Полезный инструмент
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group), привела конкретный кейс успешного использования такого инструмента, как рассрочка от застройщика, набравшего популярность после отмены массовой льготной ипотеки в прошлом году. По её словам, инвестор при покупке квартиры от Setl Group внёс только 20% от её стоимости, 2 млн рублей вместо 10 млн, на остальное оформив рассрочку без удорожания. На фоне активного спроса, вымывания ликвидного предложения, уже через несколько месяцев застройщик скорректировал цены на этом объекте, а через полгода стоимость возросла свыше 10%, покупатель, при необходимости, мог уже реализовывать квартиру на 1 млн. дороже, чем приобрел. Даже если инвестор при продаже сделал скидку и прибыль получилась меньше максимально возможных 50% (на вложенные средства первого взноса), то всё равно она оказалась значительной, считает Ольга Трошева.
Как рассказала Светлана Денисова, основным рабочим инструментом для «БФА-Девелопмент» остаётся семейная ипотека. С ней проходит более 65% сделок. Четверть покупателей пользуются рассрочкой. И свыше 10% сделок проходят со стопроцентной оплатой. «Это просто космическая цифра, — поражается она. — Потому что ещё в 2023 году доля сделок со стопроцентной оплатой не превышала полпроцента. И вдруг мы работаем с цифрой 10 плюс. Это говорит о том, что граждане стремятся зафиксировать цену».
Динамика положительная
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены на недвижимость в прошлом году в Петербурге показали положительную динамику. «Она обосновывается тем, что выбор сокращается, — пояснила Ольга Трошева. — Происходит вымывание, нет той динамики по стартам, которую хотелось бы видеть, что в том числе и толкало средний ценник по предложению. Я сейчас не говорю, что все массово повышали. Но, тем не менее, на 7-8% в прошлом году был средний рост. И в первые 3 месяца текущего года по нашим данным, положительная динамика роста продолжилась +1,5% по Петербургу и +3,6% в пригородной зоне ЛО».
Виктория Левина считает основным преимуществом недвижимости как долгосрочного инвестиционного актива то, что на нём почти невозможно потерять деньги. «Цена ошибки в недвижимости невелика, — уверена она. — Очень сложно ошибиться в выборе объекта. Даже если ты не очень хорошо разбираешься в рынке, всё равно, если мыслишь долгосроком — ты не ошибёшься. Я приведу цифры, чтобы не просто рассуждать. В среднем набор продуктов, по которому Росстат считает инфляцию, подорожал с начала века в 8 раз. Недвижимость — в среднем в 16 раз. Кто-то вложился классно, и у него объект подорожал в 20 раз. У кого-то менее удачливого — в 12 раз. Но в любом случае оба обогнали и инфляцию, и депозиты».
Осознанный выбор
Если рассматривать недвижимость как источник рентного дохода, здесь апартаменты по-прежнему выигрывают у жилья. Именно поэтому опытные инвесторы чаще выбирают их. «Мы постоянно делаем анализ, кто у нас является покупателем по апартаментам, — рассказала Евгения Мироненко. — Основная возрастная категория — это 45-54 года, они составляют 59%. Это уже осознанные инвесторы, которые понимают показатели доходности. 55+ — это 23% инвесторов».
«К нам заходит в основном уже подкованный инвестор, где-то, наверное, 45-50 плюс, — подтверждает тенденцию Константин Чирков. — У которого уже есть не одна недвижимость, который понимает, что такое доходность. Он знает, что, если апарт-отель декларирует 9,5-10,5% годовых, это не значит, что он каждый месяц будет 9,5% получать. Есть сезонность, есть зимние периоды, есть летние периоды, в которые можно заработать гораздо больше, но в итоге доходность складывается средняя по году такая».
Рынок закладывает ожидания
Финансовые рынок сейчас, с одной стороны, выигрывает от высокой ключевой ставки, а с другой — даёт возможности выгодно отыграть её будущее понижение.
Поскольку ключ хоть и перестал расти, но находится на рекордно высоком уровне 21% годовых, наиболее популярным способом сбережений остаются банковские вклады. Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак рассказал, что в январе 2025 года в целом по банковской системе наблюдался некоторый отток депозитов, но это нормальное явление для начала года после традиционного декабрьского притока. «В целом предыдущий год по депозитам показал колоссальный прирост, — констатировал он. — Объем средств физических лиц на депозитах, накопительных счетах и счетах до востребования вырос более чем на 12 трлн рублей. В текущем году, после пиков декабря, ставки по вкладам начали снижаться, и к настоящему моменту, если брать топ-10 банков, ставка снизилась где-то на полтора процентных пункта. Это закономерно, так как ключевая ставка не растёт. Соответственно, банки начали менее агрессивно работать на рынке пассивов».
Если в геополитике события будут развиваться позитивно, вполне вероятен сценарий со снижением ключевой ставки, уверен Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами управляющей компании ПСБ. «Ключевая ставка осталась на прежнем уровне, но мы видим тенденции к снижению инфляции и, вполне возможно, что Центробанк во втором квартале придёт к снижению ключевой ставки, — говорит он. — Фондовый рынок всегда закладывает какие-то ожидания, так или иначе, заранее. Поэтому длинные ОФЗ, наша основная идея в облигациях, уже начали расти. Рост с декабря более чем на 15%. Мы считаем, что на ближайшие полтора-два года это основная идея. Этот рост будет продолжен, он даст в абсолюте до 54% за ближайшие два года», — говорит Андрей Шульга.
По прогнозу ПСБ, средняя ключевая в текущем году составит 18,5% годовых. Это ниже, чем ожидает ЦБ РФ: по состоянию на 14 февраля 2025 года официальный прогноз регулятора — 19-22%.
24 декабря в Доме молодежи «Царскосельский» состоялось торжественное мероприятие в честь 100-летнего юбилея одного из старейших предприятий города Пушкина – Пушкинского машиностроительного завода.
Предприятие входит в Группу компаний «ГЕОИЗОЛ» и является одним из ведущих производителей и поставщиков инновационных для российского рынка анкерных систем GEOIZOL-МР – на заводе выпускается более 17 различных типоразмеров анкеров в двух исполнениях: обычном и высокопрочном. Также завод производит буровое оборудование и инструмент, строительные металлоконструкции.
Лучшим работникам завода вручили грамоты глава Администрации Пушкинского района Владимир Омельницкий, заместитель председателя Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга Вадим Храбров, генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елена Лашкова, исполнительный директор ООО «Пушкинский машиностроительный завод» Константин Щапов.
Владимир Омельницкий пожелал коллективу завода и ветеранам предприятия здоровья, успехов в работе, новых достижений. «Завод является предметом гордости не только пушкинцев, но также Санкт-Петербурга и всей России. От имени губернатора Санкт-Петербурга Александра Беглова я благодарю коллектив предприятия за труд и традиции, которым верен каждый сотрудник завода. На протяжении вековой истории предприятие шло в ногу со временем, производя в разные годы важную и нужную для страны продукцию», – отметил глава района.
Елена Лашкова поблагодарила заводчан и ветеранов предприятия за добросовестную работу, отметив, что «трудно только первые сто лет». Именно под этим девизом состоялся праздник. «Пушкинский машиностроительный завод – это не только великое прошлое, но и достойное настоящее и, я уверена, великое будущее. Это рабочее место для ваших детей, внуков. Самая главная наша задача – дальнейшее развитие завода в его лучших традициях. Вместе мы сумеем вывести предприятие на новый уровень», – подчеркнула Елена Лашкова.
Торжественный вечер завершился праздничным концертом.
**
Общая площадь территории завода – более 6,5 га. Коллектив предприятия состоит из около 200 человек квалифицированных инженеров, проектировщиков, рабочих. Производственные мощности предприятия расположены на Новодеревенской ул., дом 17 – поблизости к крупным транспортным магистралям. Предприятие оборудовано новейшим парком современных станков и техники.
Продукция завода использовалась при строительстве объектов Олимпийского Сочи, Чемпионата мира-2018 в Санкт-Петербурге, применялась при возведении Западного скоростного диаметра и других дорожных проектов города (например, реконструкции Синопской набережной от наб. Обводного канала до ул. Моисеенко, участка дороги М-10 «Россия), реконструкции объектов РЖД, сооружении променада в г. Светлогорске Калининградской области, ГМЗ «Царское Село», выполнении работ нулевого цикла небоскреба «Лахта Центр», на космодроме «Восточный», объектах Росатома и др.
История предприятия
Пушкинский завод был образован в декабре 1919 года как механические мастерские для ремонта дорожных машин, но уже с конца 1930-х годов на предприятии впервые был изготовлен первый отечественный автогудронатор АГ-1 системы заводского инженера Обухова на шасси автомобиля ЯГ-5. С каждым годом спектр продукции для дорожников расширялся: наряду с гудронаторами предприятие выпускало прицепные тракторные лопаты, трехтонные конные катки, котлы для разогрева битума, «автолетучки» – передвижные ремонтные мастерские. К этому времени из ремонтной базы завод на 93% превратился в производителя дорожных машин.
Все годы Великой Отечественной войны 1941-1945 гг. и блокады Ленинграда предприятие не останавливало свою работу ни на один день. В послевоенные годы завод расширил линейку продукции под запросы мирного времени и стал выпускать технику, применяемую при благоустройстве и содержании дорог – поливомоечные и снегоуборочные машины и т.д. С 1950-х годов завод поставлял различные модификации передвижных вагонов, предназначенных под общежития, столовые, бани, мастерские, вспомогательные помещения.
На протяжении следующих 30 лет, начиная с 1979 года, наиболее востребованной продукцией завода были автобетоносмесители и комплектующие к ним. Завод осуществлял поставки данного оборудования на экспорт, активно сотрудничая с западногерманской фирмой «Швинг-Штеттер».
Новая веха в истории Пушкинского машиностроительного завода началась в 2011 году, когда предприятие перешло в собственность Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» – крупного игрока на рынке подземного и транспортного строительства. После серьезной модернизации предприятия, подготовки новой технологической площадки, установки современного высокоточного оборудования собственной разработки в сентябре 2012 года на заводе начался серийный выпуск инновационной для отечественного рынка продукции –российских анкерных систем под маркой GEOIZOL-MP. Наряду с выпуском уже зарекомендовавшей себя типовой продукции, предприятие способно решать и нестандартные задачи, о чем свидетельствует растущий объем заказов от госкорпораций.
Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге заявил два амбициозных проекта: строительство колокольни Смольного собора и возвращение памятника императору Александру III на Знаменскую площадь (ныне – Восстания). Соответствующие предложения в ближайшее время будут направлены в городское правительство. Инициативы уже нашли позитивный отклик в профессиональном сообществе, о чем было рассказано на пресс-конференции в ТАСС.
В последнее время много говорят о том, что в Северной столице стало мало ярких, знаковых архитектурно-градостроительных инициатив. Принять этот вызов и удовлетворить запрос общества на по-настоящему интересные проекты решил Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ.
Гениальный недострой
Первой из инициатив стало возведение спроектированной, но так и не построенной великим зодчим Бартоломео Растрелли колокольни собора Воскресения Христова в Воскресенском Новодевичьем Смольном монастыре. «Идея уже получила поддержку в достаточно широких кругах общества, особенно среди деятелей культуры и искусства. Этот проект – дань истории, традиции, сохранению и восстановлению духа Северной столицы, и при этом – движение вперед. Запрос на такие проекты сегодня очень высок в городе», - отметил представитель Фонда содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге Филипп Грибанов.
Генеральный директор ООО «Ленстройуправление» Владимир Трушковский сообщил, что компания провела историко-архитектурные изыскания. Он напомнил, что 140-метровая пятиярусная колокольня была неотъемлемой частью архитектурного ансамбля Смольного монастыря и должна была стать одной из высотных доминант города и самым высоким зданием Европы на тот момент. По проекту, первый ярус представлял собой триумфальную арку – парадный въезд в монастырь, второй был надвратной церковью, а в остальных трех должны были располагаться звонницы. Однако сооружение возвели только до второго уровня, что по высоте превышает келейные корпуса, но из-за нехватки средств в связи с Семилетней войной (1756-1763) реализация проекта была приостановлена. Сам Смольный монастырь достраивался после этого еще много лет (последние работы были завершены в 1835 году). Но до колокольни так «руки и не дошли», а уже возведенные два уровня были приспособлены под другие нужды.
«Идея завершения замысла гениального Растрелли вызывает интерес в профессиональном уже давно. В том числе и наша мастерская в свое время делала предпроектные эскизы, чтобы оценить, как выглядел бы ансамбль, если бы проект был реализован полностью», - отметил руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
По его словам достройка колокольни Смольного собора – серьезный вызов и очень интересная задача. «Что останется от архитектуры начала XXI века в будущем? Что станет наследием нашего времени? Торговые центры и гостиницы? Вряд ли. А вот воплощение задумки Растрелли вполне способно оставить след в истории», - подчеркнул эксперт.
Рафаэль Даянов добавил также, что не видит никаких проблем в том, что проект будет достроен спустя много лет, после начала реализации: многие архитектурные шедевры строились веками, в том числе с длительными перерывами. Действительно, собор Парижской Богоматери возводили с 1163 по 1345 год. Знаменитый Реймсский собор – с 1211 до 1460 год. А известный собор Саграда Фамилия в Барселоне строится по замыслу великого Антонио Гауди с 1882 года по сей день, что не мешает ему быть признанным шедевром архитектуры, в 2005 году внесенным в список мирового наследия ЮНЕСКО.
Со своей стороны генеральный директор ГК «Геореконструкция» Алексей Шашкин отметил, что с технической точки зрения не существует препятствий для реализации проекта. «Если уж колокольню можно было возвести в рамках технологий XVIII века, то сейчас тем более нет никаких проблем», - подчеркнул он.
По словам специалиста, компания недавно завершила работы по проекту воссоздания снесенной в 1933 году колокольни Воскресенского Новодевичьего монастыря на Московском проспекте (кстати, это своего рода преемник Смольного монастыря). «Колокольня будет восстановлена на сохранившемся фундаменте, что обеспечивает перекличку, связь времен. При этом будут использованы современные технологии строительства», - рассказал Алексей Шашкин.
На законное место
Вторым проектом, заявленным Фондом содействия строительству культовых сооружений РПЦ, стало возвращение памятника императору Александру III работы известного русского скульптора Павла (Паоло) Трубецкого на Знаменскую площадь (ныне – Восстания). «Это не только будет акт исторической справедливости, но и восстановление архитектурно-градостроительной среды в знаковом месте в самом центре Петербурга», - подчеркнул Филипп Грибанов.
Он отметил, что дворик Мраморного дворца, где сейчас находится памятник, непропорционально для него мал. «Между тем, еще когда монумент только проектировался, скульптор уделял особое внимание тому, чтобы по размерам изваяние гармонично «укладывалось» в предназначенное для него пространство», - говорит эксперт.
По словам руководителя Рафаэля Даянова, архитекторы убеждены, что памятник «держал» площадь. «Идея возвращения монумента на Знаменскую площадь обсуждается профессиональным сообществом уже давно. В свое время была даже организована специальная дискуссия в Союзе архитекторов Петербурга. Лично я – всецело за эту инициативу. Восстановление памятника на законном месте, и тем самым возвращение площади исторического облика (насколько это возможно, поскольку Знаменскую церковь воссоздать вряд ли когда-либо получится) – очень важная задача», - считает он.
При этом обелиск «Городу-Герою Ленинграду», находящийся сейчас на площади, никто не предлагает уничтожать. Его хотят переместить на площадь Мужества. «По проекту 1970-х годов на ней предполагалось размещение монумента, но потом идея как-то забылась. Между тем, площади отчетливо не хватает доминанты», - отмечает Рафаэль Даянов.
«Таким образом, одновременно будут решены сразу две важные архитектурные задачи. Памятник Александру III, который по своим габаритам «подстраивался» под площадь, вернется на свое место. А обелиск придаст оригинальное «звучание» площади Мужества, и она займет свое место в архитектурном ансамбле, включающем также проспект Непокоренных и Пискаревское мемориальное кладбище, как это было изначально задумано», - отметил Филипп Грибанов.
Он отметил также, что перенос обелиска может стать катализатором комплексной реконструкции площади, предполагающей, в том числе, и организацию подземных переходов (наземные в настоящее время создают серьезные препятствия движению автотранспорта из-за чего хронически возникают пробки). «Вообще, реализация проекта могла бы послужить толчком развитию локации», - уверен эксперт.
В заключение следует отметить, что Фонд готов реализовать оба проекта за счет собственных средств, без привлечения бюджетного финансирования. «Пока объем инвестиций как в строительство колокольни Смольного собора, так и в возвращение памятника Александру III на Знаменскую площадь с переносом обелиска «Городу-Герою Ленинграду» на площадь Мужества, не известен. Очевидно, что речь идет о сотнях миллионов рублей. Более точное понимание возможно только после завершения подготовки технического обоснования инициатив, чем мы в настоящее время занимаемся. Но в любом случае, мы не планируем привлечения средств ни федерального, ни городского бюджетов», - заключил Филипп Грибанов.
Справка
Благотворительный Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге создан для воссоздания утраченных храмов и участия в восстановлении исторического облика города. Проекты финансируются на основе пожертвований частных лиц и компаний. При содействии Фонда восстановлена церковь Пресвятой Троицы в киновии Александро-Невской лавры, завершается воссоздание церкви во имя иконы Божьей Матери «Всех Скорбящих Радость» (с грошиками) на проспекте Обуховской Обороны. Недавно Фонд инициировал проект возвращения на Синопскую набережную Борисоглебской церкви. Также реализуется проект установки на Троицкой площади памятного знака, посвященного первому петербургскому православному храму – Троицкой церкви.