Время «застолбить» цену
Недвижимость остаётся надёжным средством сбережений даже в период высоких процентных ставок, уверены девелоперы. По пассивной доходности она, безусловно, проигрывает депозитам, но это временно.
Ключевая ставка будет снижаться в текущем году, ожидают участники круглого стола «Инвестиции - 2025», организованного изданием «Эксперт. Центр Аналитики» совместно с порталом «ТТ Финанс». Многие из них надеются, что это уменьшит привлекательность депозитов и снизит стоимость кредитов, в том числе ипотечных. А значит, приподнимет спрос на квадратные метры. Так что лучший способ подготовиться к неизбежному понижению ставки, по мнению представителей девелоперского сообщества — купить недвижимость прямо сейчас.
Игра вдолгую
«Объём депозитов настолько велик, что люди понимают: в случае снижения ставки, когда эти деньги придут на рынок, какие-то инфляционные процессы возникнут, — прогнозирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Эти инфляционные ожидания двигают покупателями. Мы видим небывалое количество граждан, которые покупают недвижимость за 100% стоимости. Рынок давно отвык уже от этого инструмента. Во всем мире рынок недвижимости, в принципе, функционирует за счёт ипотеки. Когда осенью ежемесячно заканчивались лимиты по льготной ипотеке сразу прекратился рост ипотечного портфеля. И вот на сегодняшний день вовсю идёт сокращение выдач. То, что люди приходят со стопроцентной оплатой, говорит о том, что покупателей мотивирует желание получить справедливую цену по результату глобальной турбулентности. Они считают, что получат справедливую цену благодаря тому, что средства будут овеществлены в недвижимости».
Коммерческий директор PLG Виктория Левина назвала себя абсолютным поклонником бетонного метра и заявила: «Выгоднее, чем недвижимость, на сегодняшний день инструмента нет. Если говорить о долгосрочном вложении, то выгоднее сочетания надёжности и общей доходности, которую тебе дают метры бетона, ничего пока ещё не придумали. Поэтому, я всегда отвечаю на вопрос, когда выгодно покупать недвижимость — недвижимость выгодно покупать сейчас»!
«Я бы добавил, наверное, что недвижимость надо было покупать вчера, — усилил идею Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Конечно же, я приверженец недвижимости, замечательных апарт-отелей. Это такая игра в долгую. И всё-таки сейчас, конечно, не стоит забывать о таких сиюминутных депозитных вложениях. Симбиоз рассрочек с минимальными вложениями и депозитов сейчас, мне кажется, самая выгодная история».
Отдала должное выгодности краткосрочных вложений в депозиты и Евгения Мироненко, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). Однако и для неё в долгосрочной перспективе вне конкуренции бетон. «Мы также уверены, что инвестиции в недвижимость будут востребованы и продолжат приносить прибыль инвесторам, — согласилась Евгения Мироненко. — Вкладывая в недвижимость от хорошего, проверенного застройщика с опытом и сильным брендом, ты понимаешь, насколько твоя недвижимость вырастет, что она будет приносить. Не так важно даже — квартиры это или апартаменты. Санкт-Петербург и Москва – да, недвижимость там всегда ликвидна, но для более высокой доходности можно рассмотреть и те регионы, где порог вхождения ниже. Так что, если инвестировать в долгую – то в недвижимость. Если же ориентироваться на краткосрочные вложения – сейчас это всё-таки вклады, либо иностранная валюта».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов считает главным не вкладывать какой-то единственный инструмент. «Вот здесь точно, мне кажется, есть высокие риски, потому что я вспоминаю, как в начале года доллар был в районе 100 рублей, и все прогнозы аналитиков сводились к тому, что нас ждёт в короткой достаточно перспективе, к середине года, где-то 115-120. Мы видим сегодня доллар по 84. Я понимаю, что у нас сейчас даже на горизонте 2-3 месяцев аналитики не попадают с прогнозами. Наверное, недвижимость точно тот инструмент, который будет расти всегда, если мы говорим про нормальную, понятную, качественную недвижимость, достаточно свежую. «Вторичка» может локально где-то снижаться. Это нормальная история, потому что у всех свои задачи, кто-то в моменте может испытывать потребность в финансах, поэтому он, конечно же, может дисконтировать и продать ниже рынка. И многие аналитики могут увидеть в этом снижение».
Полезный инструмент
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group), привела конкретный кейс успешного использования такого инструмента, как рассрочка от застройщика, набравшего популярность после отмены массовой льготной ипотеки в прошлом году. По её словам, инвестор при покупке квартиры от Setl Group внёс только 20% от её стоимости, 2 млн рублей вместо 10 млн, на остальное оформив рассрочку без удорожания. На фоне активного спроса, вымывания ликвидного предложения, уже через несколько месяцев застройщик скорректировал цены на этом объекте, а через полгода стоимость возросла свыше 10%, покупатель, при необходимости, мог уже реализовывать квартиру на 1 млн. дороже, чем приобрел. Даже если инвестор при продаже сделал скидку и прибыль получилась меньше максимально возможных 50% (на вложенные средства первого взноса), то всё равно она оказалась значительной, считает Ольга Трошева.
Как рассказала Светлана Денисова, основным рабочим инструментом для «БФА-Девелопмент» остаётся семейная ипотека. С ней проходит более 65% сделок. Четверть покупателей пользуются рассрочкой. И свыше 10% сделок проходят со стопроцентной оплатой. «Это просто космическая цифра, — поражается она. — Потому что ещё в 2023 году доля сделок со стопроцентной оплатой не превышала полпроцента. И вдруг мы работаем с цифрой 10 плюс. Это говорит о том, что граждане стремятся зафиксировать цену».
Динамика положительная
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены на недвижимость в прошлом году в Петербурге показали положительную динамику. «Она обосновывается тем, что выбор сокращается, — пояснила Ольга Трошева. — Происходит вымывание, нет той динамики по стартам, которую хотелось бы видеть, что в том числе и толкало средний ценник по предложению. Я сейчас не говорю, что все массово повышали. Но, тем не менее, на 7-8% в прошлом году был средний рост. И в первые 3 месяца текущего года по нашим данным, положительная динамика роста продолжилась +1,5% по Петербургу и +3,6% в пригородной зоне ЛО».
Виктория Левина считает основным преимуществом недвижимости как долгосрочного инвестиционного актива то, что на нём почти невозможно потерять деньги. «Цена ошибки в недвижимости невелика, — уверена она. — Очень сложно ошибиться в выборе объекта. Даже если ты не очень хорошо разбираешься в рынке, всё равно, если мыслишь долгосроком — ты не ошибёшься. Я приведу цифры, чтобы не просто рассуждать. В среднем набор продуктов, по которому Росстат считает инфляцию, подорожал с начала века в 8 раз. Недвижимость — в среднем в 16 раз. Кто-то вложился классно, и у него объект подорожал в 20 раз. У кого-то менее удачливого — в 12 раз. Но в любом случае оба обогнали и инфляцию, и депозиты».
Осознанный выбор
Если рассматривать недвижимость как источник рентного дохода, здесь апартаменты по-прежнему выигрывают у жилья. Именно поэтому опытные инвесторы чаще выбирают их. «Мы постоянно делаем анализ, кто у нас является покупателем по апартаментам, — рассказала Евгения Мироненко. — Основная возрастная категория — это 45-54 года, они составляют 59%. Это уже осознанные инвесторы, которые понимают показатели доходности. 55+ — это 23% инвесторов».
«К нам заходит в основном уже подкованный инвестор, где-то, наверное, 45-50 плюс, — подтверждает тенденцию Константин Чирков. — У которого уже есть не одна недвижимость, который понимает, что такое доходность. Он знает, что, если апарт-отель декларирует 9,5-10,5% годовых, это не значит, что он каждый месяц будет 9,5% получать. Есть сезонность, есть зимние периоды, есть летние периоды, в которые можно заработать гораздо больше, но в итоге доходность складывается средняя по году такая».
Рынок закладывает ожидания
Финансовые рынок сейчас, с одной стороны, выигрывает от высокой ключевой ставки, а с другой — даёт возможности выгодно отыграть её будущее понижение.
Поскольку ключ хоть и перестал расти, но находится на рекордно высоком уровне 21% годовых, наиболее популярным способом сбережений остаются банковские вклады. Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак рассказал, что в январе 2025 года в целом по банковской системе наблюдался некоторый отток депозитов, но это нормальное явление для начала года после традиционного декабрьского притока. «В целом предыдущий год по депозитам показал колоссальный прирост, — констатировал он. — Объем средств физических лиц на депозитах, накопительных счетах и счетах до востребования вырос более чем на 12 трлн рублей. В текущем году, после пиков декабря, ставки по вкладам начали снижаться, и к настоящему моменту, если брать топ-10 банков, ставка снизилась где-то на полтора процентных пункта. Это закономерно, так как ключевая ставка не растёт. Соответственно, банки начали менее агрессивно работать на рынке пассивов».
Если в геополитике события будут развиваться позитивно, вполне вероятен сценарий со снижением ключевой ставки, уверен Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами управляющей компании ПСБ. «Ключевая ставка осталась на прежнем уровне, но мы видим тенденции к снижению инфляции и, вполне возможно, что Центробанк во втором квартале придёт к снижению ключевой ставки, — говорит он. — Фондовый рынок всегда закладывает какие-то ожидания, так или иначе, заранее. Поэтому длинные ОФЗ, наша основная идея в облигациях, уже начали расти. Рост с декабря более чем на 15%. Мы считаем, что на ближайшие полтора-два года это основная идея. Этот рост будет продолжен, он даст в абсолюте до 54% за ближайшие два года», — говорит Андрей Шульга.
По прогнозу ПСБ, средняя ключевая в текущем году составит 18,5% годовых. Это ниже, чем ожидает ЦБ РФ: по состоянию на 14 февраля 2025 года официальный прогноз регулятора — 19-22%.
Одним из интереснейших проектов, привлекших большое внимание архитектурной и строительной общественности Москвы и всей России, стала реставрация дома Наркомфина на Новинском бульваре, 25, — всемирно признанного шедевра советского конструктивизма.
Выполненные работы имеют особое значение, ведь с 2006 года объект входил в список 100 крупнейших памятников мировой культуры, находящихся под угрозой уничтожения, формируемый некоммерческой организацией World Monuments Fund.
Рождение шедевра
Заказчиком дома Наркомфина (другое название — второй дом Совнаркома; первый — знаменитый «Дом на Набережной»), построенного в 1928–1930 годах, выступал нарком финансов РСФСР Николай Милютин, сам живо интересовавшийся вопросами архитектуры и градостроительства. Он дал советскому зодчему Моисею Гинзбургу полный «карт-бланш» для апробации на объекте новейших для того времени архитектурных идей и строительных технологий.
По мнению специалистов, в проекте отчетливо заметно влияние «Пяти отправных точек современной архитектуры» одного из отцов-основателей функционализма Ле Корбюзье, которые были опубликованы в журнале «Советская архитектура» в начале 1928 года. А именно: столбы-опоры, плоская крыша-терраса, свободная планировка, ленточное остекление и свободный фасад. Таким образом, творение Моисея Гинзбурга было выполнено в ключе самых актуальных тенденцией архитектурного авангарда того времени.
Сам автор называл жилой комплекс «опытным домом переходного типа». Проект воплощал идеи экономичного, но комфортного дома с отдельными квартирами и общественным сервисом в противовес развивавшейся параллельно в тот же период концепции дома-коммуны с полным обобществлением быта.
По проекту комплекс состоял из четырех корпусов: жилого, на 50 семей (приблизительно 200 человек); коммунального с кухней, двумя столовыми — крытой внутри и летней на крыше, а также спортзалом и библиотекой (кухня работала в 1930-е годы, продавая еду на вынос, столовая не заработала); круглого в плане здания детсада (не построен); «служебного двора», включавшего механическую прачечную (действовала в 1930-е годы), сушилку и гараж. Также намечалось, что рядом, вдоль южной границы парка, будет построен второй жилой дом с большими квартирами, но планы не были реализованы.
Жилой корпус представляет собой семиэтажное здание с двумя лестничными пролетами. Общая площадь — 5,2 тыс. кв. м, в т. ч. 870 кв. м — эксплуатируемые кровли. Первый этаж нежилой, на остальных этажах расположены «жилые ячейки». Для больших семей предлагались трехкомнатные двухъярусные квартиры (90 кв. м). Для одиночек и бездетных семей были предусмотрены малометражки (37 кв. м). С торца дома по обеим сторонам от лестниц расположены квартиры с двумя жилыми комнатами. Здание спроектировано так, что окна спален выходят на восток, а гостиных — на запад.
При строительстве использовались новейшие для того времени технологии. Каркас был изготовлен из монолитного железобетона, наружные и внутренние стены — из бетонитовых пустотелых камней, пол в квартирах — из двухслойного ксилолита, а стены и перегородки — из фибролита. Новаторские идеи были реализованы в планировке и дизайне помещений, включая вопросы колористики и инсоляции.
За конструктивные эксперименты отвечал инженер Сергей Прохоров. Важным нововведением стало использование блоков «холодного» бетонного камня с двумя крупными отверстиями: для междуэтажных перекрытий и внутри вертикальных стен между квартирами. При этом внутренние пустоты блоков использовались для прокладки канализационных, водосточных и вентиляционных каналов, размещенных внутри здания. Это обеспечивало правильную геометрию помещениям и избавляло от создания дополнительных коробов под сети. Любопытно, что производство блоков было организованно прямо на стройплощадке. Для утепления железобетонных балок использовался «камышит» («соломит») – теплоизоляционный материал из сухой спрессованной травы.
Лучшей системой освещения, по мнению, Моисея Гинзбурга, является «горизонтальная световая лента, подтянутая к потолку», которая «дает значительно более равномерную освещенность». Так появились ленточные оконные системы, характерные для объекта. В них было использовано еще одно из нововведений дома Наркомфина – «сдвижные» по горизонтали окна, скользящие по направляющим.
До конца проект реализован не был. Вместо запланированных появились не относящиеся к комплексу строения. Не начали работать и некоторые из предполагавшихся сервисов. Затем часть объектов изменила функциональное назначение, а жилой корпус неоднократно перестраивался, что разрушило его изначальный архитектурный облик. Несмотря на это, в 1987 году его взяли под государственную охрану как объект наследия регионального значения. Это, впрочем, не помешало зданию и далее деградировать, и к середине «нулевых» его состояние было признано «критическим».
Эпоха возрождения
Идея реставрации объекта наследия появилась еще в 1990-х. Но переходу дела в практическую плоскость мешала крайне запутанная ситуация с правами собственности на объект. Положение изменилось в 2015 году, когда компания «Лига прав» сумела получить контроль над зданием в целом. Символично, что проект реставрации выполнил внук Моисея Гинзбурга — Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской Ginzburg Architects, одной из целей создания которой было именно восстановление дома Наркомфина. Проект стал победителем конкурса AD Design Award в номинации «Сохранение наследия».
Реализация проекта началась в апреле 2017 года. «Для меня была очень важна не только реставрация "формы" этого здания, но и демонстрация его актуальности, восстановление его функционального значения в том виде, каким дом был задуман автором. Идеи, заложенные архитекторами в дом Наркомфина, абсолютно современны. Это подтверждается и тем, что сейчас в нем будут жить люди, купившие все квартиры еще до завершения реставрации», — говорит Алексей Гинзбург.
Рабочие демонтировали поздние надстройки и пристройки, воссоздали объемно-планировочную структуру корпусов и исторический цвет фасадов. Несущий железобетонный каркас здания отреставрировали в соответствии с исходными конструктивными решениями. От поздних пристроек освободили часть первого этажа. Было восстановлено большое открытое рекреационное пространство, включающее незастроенную часть первого этажа, а также галерея, вестибюльная группа и лестница.
В здании восстановлена характерная схема инженерных коммуникаций внутри стен и перекрытий, система гидроизоляции и схема озеленения. Воссоздано оригинальное наполнение внутренней среды дома.
«Часто говорят о социальных и архитектурных достоинствах и смыслах дома Наркомфина, но очень мало известно о его инновационности с точки зрения инженерно-технических систем. Этот дом очень простой и лаконичный снаружи, но он очень сложен внутри. Его устройство невероятно продуманно, в нем нет декоративных элементов и ни одной случайной детали, которая бы не имела конкретного смысла и функции», — подчеркивает Алексей Гинзбург.
В результате реставрации зданию возвращена историческая функция. После реконструкции в жилом корпусе насчитываются 44 квартиры площадью от 30 до 120 кв. м, сохранены оригинальные двухуровневые планировки, а высота потолков варьируется от 3 до 5 м. Некоторым квартирам присвоены названия по именам известных людей, которые в них проживали: Дейнеки, Гинзбурга и Милютина.
Работы на объекте были завершены в начале 2020 года, после чего он был введен в эксплуатацию. «Дом Наркомфина был, пожалуй, одним из самых тяжелых для реставрации объектов в Москве. Он даже вошел в 100 мировых объектов культуры, которые находились под угрозой утраты. Это, безусловно, позор был, потому что это яркий памятник советского конструктивизма 1920–1930-х годов. И после того, как он был отреставрирован, конечно, видно, что действительно уникальный объект», — заявил мэр Москвы Сергей Собянин, посетивший здание.
Алексей Гинзбург выражает надежду, что реставрация дома Наркомфина станет хорошим примером. «Хотелось бы верить, что этим проектом мы показали: архитектуру той эпохи вполне можно использовать и восстанавливать даже в рамках коммерческого проекта. Точно такой же подход применим к еще сохранившимся конструктивистским рабочим поселкам. С помощью локальных изменений малогабаритные квартиры можно сделать комфортным, современным, востребованным жильем, а пространства вокруг домов — гармоничной средой для жителей», — считает он.
Участники проекта
Реализация такого уникального проекта собрала целую группу компаний, приложивших усилия для возрождения шедевра. В качестве изыскателей и проектировщиков по строительным конструкциям и инженерным разделам была привлечена ПФ «Градо». «Мы были генпроектировщиками, и в нашу задачу входило создание высокоэффективной профессиональной команды для разработки всех разделов проекта и его реализации, а также координация всех этапов этой деятельности», — рассказывает генеральный директор ПФ «Градо» Максим Коношенко.
По его словам, к самым серьезным проблемам следует отнести две. «Во-первых, здание находилось просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и пр. находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако — к некоторому даже нашему удивлению — строгость в сохранении всех деталей, на которой настаивал и Алексей Гинзбург, и органы охраны наследия, дали совершенно изумительный результат», — говорит эксперт.
По словам Максима Коношенко, большая работа потребовалась для восстановления инженерии здания. «Объект во много был экспериментальный, с трубами, проложенными внутри «камней Прохорова». При позднейшей эксплуатации, люди, которые не понимали этой специфики, пытаясь улучшить работу коммуникаций, по сути, часто ухудшали ее, разрушая созданную систему. В итоге, чтобы обеспечить нормальную работу сетей, нам приходилось применять очень сложные инженерные решения. Современное сетевое оборудование было уложено в тех же пространствах, что историческое. Хоть это было и не просто, нам удалось и конструктив сохранить, и не повлиять на объемно-планировочные решения здания», - отмечает он.
Специалист добавляет, что немало уникальных локальных решений применено при реставрации окон, живописи, других элементов здания. «При этом везде по-максимуму использовались исторические технологии. Очень сложную и интересную работу по методам аутентичным для 1930-м годов, мы выполнили при воссоздании витража», - отмечает Максима Коношенко.
Резюмируя, он подчеркивает: «Это, наверное, был самый сложный из объектов, на которых нам приходилось работать. Но результат того стоит. Ликвидировав позднейшие пристройки, понизив уровень почвы, восстановив исходное ленточное остекление, мы вернули Дому Наркомфина его изначальный облик, строившийся на пяти принципах Ле Корбюзье».
Трехмерный обмер помещений дома Наркомфина осуществляла инжиниринговая компания «НГКИ». «Нами дважды было выполнено подробное лазерное сканирование всех площадей в здании. Создана детальная интерактивная трехмерная модель объекта. Эти материалы легли в основу исполнительной документации (чертежи, планы, схемы) при подготовке проекта реставрации. Необычной, с точки зрения нашей повседневной практики нашей работы, была необходимость обмерять все помещения жилого здания. Обычно речь все-таки идет об отдельных квартирах. Мы рады были работать на таком интересном и знаковом объекте», — рассказал генеральный директор «НГКИ» Александр Фролов.
Неотъемлемой частью комплекса зданий Дома Наркомфина на Новинском бульваре в Москве, реставрация которого завершилась в прошлом году, является прачечная с сушилкой. Восстановление и приспособление выявленного объекта наследия к современному использованию выполнил известный столичный застройщик IKON Development.
Небольшому зданию, площадью всего 330 кв. м, вернули исторический облик. В нем откроются кафе и общественные пространства.
Исторический бэкграунд
Дом Наркомфина задумывался своим создателем — крупным советским архитектором Моисеем Гинзбургом — как «дом переходного типа»: от «старого» личного к «новому» совместному быту. Поэтому было запланировано множество общих пространств: две столовые с кухней, библиотека, спортзал, гараж, детский сад и прачечная.
Прямоугольное двухэтажное здание первой в Москве механической прачечной с сушилкой входило, по замыслу зодчего, в «служебный двор», который, наряду с коммунальным корпусом, обеспечивал сервисную инфраструктуру комплекса. Второй этаж частично нависал над первым. По мысли Моисея Гинзбурга, такой прием визуально объединял объект с жилым корпусом. Изначально в подвале размещалась котельная, на первом этаже — прачечная, на втором — несколько жилых комнат для работников «служебного двора». В южной части здания на первом этаже находилась терраса, откуда на второй вела открытая лестница, расположенная на боковом фасаде дома.
Идеи «нового быта», даже в умеренном варианте, сторонником которого был Моисей Гинзбург, не получили распространения. Полностью сервисные службы Дома Наркомфина так и не заработали. Прачечная функционировала в 1930-е годы. После войны здание неоднократно меняло функционал, появились пристройки и переделки. Его внешний вид и внутренняя планировка существенно изменились и перестали соответствовать авторскому замыслу. На протяжении последних десятилетий здание не эксплуатировалось и не отапливалось, в результате чего пришло в аварийное состояние.
К новой жизни
В таком виде и находится объект, когда на него пришел IKON Development. «Это здание из-за многочисленных переустройств совершенно утратило исходный облик, и опознать в нем составную часть шедевра советского конструктивизма конца 1920-х годов было практически невозможно», — рассказывает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
При этом прачечная играла важную композиционную роль во всем ансамбле Дома Наркомфина, будучи своеобразным парафразом жилого корпуса и демонстрируя использование схожих архитектурных приемов. Поэтому решено было воссоздавать объект в точном соответствии с изначальным проектом Моисея Гинзбурга.
«Заказчик согласился с тем, что важно оставить незастроенным пустое пространство под частью дома, которое было, конечно, застроено в советское время. К этой «лоджии» приходят дорожки из системы парка Дома Наркомфина, и становится понятно, как это маленькое, но не такое уж безыдейное пространство работало в общей системе. В этой архитектуре у каждой детали был свой смысл и предназначение. Пространство под "ногами" прачечной было "шарниром", связывающим этот корпус с жилым и коммунальным», — говорит Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской Ginzburg Architects, подготовившей проект реставрации всего комплекса зданий Дома Наркомфина.
Задачи перед IKON Development стояли сложнейшие. С одной стороны, здание представляло собой аварийный дом, готовый развалиться от любого воздействия. А с другой — он был включен в число выявленных объектов наследия, со всеми ограничениями на производство работ, которые этот статус накладывает. Дня начала требовалось расчистить строение от позднейших пристроев и переделок и законсервировать его во избежание дальнейшей деградации.
«Вопрос консервации оказался очень сложным — там осталось мало подлинной материальной фактуры, которая в принципе сохранилась и была пригодной для консервации. И нашей задачей в ходе этого проекта было сделать так, чтобы прачечная не оказалась полностью новоделом», — вспоминает Алексей Гинзбург.
Уникальные решения
«При реализации проекта было принято принципиальное решение сохранить все оригинальные элементы объекта, которые подлежали сохранению. А то, что было безвозвратно утрачено, воссоздавалось, насколько это было возможно, по технологиям конца 1920-х годов. Это несколько усложняло процесс реставрации, зато обеспечивало объекту максимальную аутентичность», — говорит Антон Детушев.
Тщательно был восстановлен внешний облик прачечной. Решение для всего комплекса Дома Наркомфина было единообразным: здания имели оштукатуренные фактурные поверхности стен белого цвета, сочетающиеся с черными круглыми колоннами и гладкими ленточными окнами серого цвета.
Для восполнения утраченных конструктивных элементов — пустотелых шлакобетонных камней типа «Крестьянин» и жестких камней системы инженера Прохорова — использовались материалы, близкие по характеристикам к оригинальным. И крепились они по технологиям, аналогичным тем, что использовались 90 лет назад. При реставрации кладки заполнения наружных стен были подобраны блоки керамзитобетона исходных размеров. Для восстановления плиты покрытия применена технология аналогичных сборно-монолитных перекрытий, которая была разработана при возведении Дома Наркомфина.
В некоторых местах, где лучше всего сохранились фрагменты оригинальных материалов, их оставляли «вскрытыми». С одной стороны это давало представление об оригинальных технологиях, которые использовались при строительстве здания-памятника, а с другой — обеспечивало даже визуальное ощущение подлинности объекта, демонстрировало, что это не новострой, а тщательно отреставрированный шедевр.
Например, часть исторической кладки была оставлена без оштукатуривания как своего рода экспозиционный материал. Самый сохранившийся фрагмент утеплителя «соломита» интегрирован в интерьер в виде оформленного под стекло зондажа. Также были сохранены найденные в ходе расчисток здания фрагменты конструктивных элементов.
Специалистами были воссозданы утраченные заполнения дверных и оконных проемов с фурнитурой. По технологии, близкой к исходной, восстановлены ленточные окна — одна из изюминок комплекса. «При реставрации мы восстановили все перекрытия в том виде, который был в 1932 году, восстановили кровлю, по чертежам сделали водометы для сбора воды при дожде. Внутри здание облицовано штукатуркой и окрашено в соответствии с оформлением самого Дома Наркомфина», — отмечает Антон Детушев.
«Прачечная сама по себе является примером конструктивистской архитектуры, и ее можно и нужно было реставрировать хотя бы поэтому. Но для нас в воссоздание объекта вкладывался и композиционный смысл, поскольку это важнейшая часть той среды, которую мы хотим зафиксировать и показать в консервационном режиме как идею наших авангардистов 1920-х годов вкупе с общественным пространством», — подчеркивает Алексей Гинзбург.
Специалисты высоко оценили работу, проделанную на объекте компанией IKON Development. «Воссозданы объемно-пространственная структура здания в редакции 1932 года, колористическое решение фасадов с отделкой штукатуркой. Сохранен характер обработки поверхностей наружной лестницы. Восстановлены односкатная малоуклонная фальцевая кровля и открытая терраса в пределах колоннады», — отметил глава Департамента культурного наследия Москвы Алексей Емельянов.
Теперь объект ждет новая жизнь. Он находится в уникальной локации с большим трафиком и способен стать точкой притяжения людей. В шаговой доступности две станции метро — «Баррикадная» и «Краснопресненская», имеется удобный подъезд со стороны Садового кольца и Конюшковской улицы. Расстояние до Бульварного кольца — всего 800 м, до сердца города — Красной площади — менее 2 км. Поблизости объекты, обеспечивающие уникальный трафик, — Московский зоопарк (более 3,5 млн посетителей в год) и Планетарий (еще около 1 млн человек).
Работа была удостоена высокой награды в конкурсе «Московская реставрация» за развитие традиций московской школы реставрации и популяризацию общественного интереса к памятникам истории и культуры. За реализацию проекта IKON Development получил почетную грамоту от мэра Москвы Сергея Собянина. «Такие награды особенно ценны. Это очень интересный проект с точки зрения сохранения советского конструктивизма, и это, конечно, повод для гордости. Уникальный объект с уникальной историей в уникальной локации. Это сочетание способно сделать здание одним из культовых мест столицы», — резюмирует Антон Детушев.
