Время «застолбить» цену
Недвижимость остаётся надёжным средством сбережений даже в период высоких процентных ставок, уверены девелоперы. По пассивной доходности она, безусловно, проигрывает депозитам, но это временно.
Ключевая ставка будет снижаться в текущем году, ожидают участники круглого стола «Инвестиции - 2025», организованного изданием «Эксперт. Центр Аналитики» совместно с порталом «ТТ Финанс». Многие из них надеются, что это уменьшит привлекательность депозитов и снизит стоимость кредитов, в том числе ипотечных. А значит, приподнимет спрос на квадратные метры. Так что лучший способ подготовиться к неизбежному понижению ставки, по мнению представителей девелоперского сообщества — купить недвижимость прямо сейчас.
Игра вдолгую
«Объём депозитов настолько велик, что люди понимают: в случае снижения ставки, когда эти деньги придут на рынок, какие-то инфляционные процессы возникнут, — прогнозирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Эти инфляционные ожидания двигают покупателями. Мы видим небывалое количество граждан, которые покупают недвижимость за 100% стоимости. Рынок давно отвык уже от этого инструмента. Во всем мире рынок недвижимости, в принципе, функционирует за счёт ипотеки. Когда осенью ежемесячно заканчивались лимиты по льготной ипотеке сразу прекратился рост ипотечного портфеля. И вот на сегодняшний день вовсю идёт сокращение выдач. То, что люди приходят со стопроцентной оплатой, говорит о том, что покупателей мотивирует желание получить справедливую цену по результату глобальной турбулентности. Они считают, что получат справедливую цену благодаря тому, что средства будут овеществлены в недвижимости».
Коммерческий директор PLG Виктория Левина назвала себя абсолютным поклонником бетонного метра и заявила: «Выгоднее, чем недвижимость, на сегодняшний день инструмента нет. Если говорить о долгосрочном вложении, то выгоднее сочетания надёжности и общей доходности, которую тебе дают метры бетона, ничего пока ещё не придумали. Поэтому, я всегда отвечаю на вопрос, когда выгодно покупать недвижимость — недвижимость выгодно покупать сейчас»!
«Я бы добавил, наверное, что недвижимость надо было покупать вчера, — усилил идею Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Конечно же, я приверженец недвижимости, замечательных апарт-отелей. Это такая игра в долгую. И всё-таки сейчас, конечно, не стоит забывать о таких сиюминутных депозитных вложениях. Симбиоз рассрочек с минимальными вложениями и депозитов сейчас, мне кажется, самая выгодная история».
Отдала должное выгодности краткосрочных вложений в депозиты и Евгения Мироненко, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). Однако и для неё в долгосрочной перспективе вне конкуренции бетон. «Мы также уверены, что инвестиции в недвижимость будут востребованы и продолжат приносить прибыль инвесторам, — согласилась Евгения Мироненко. — Вкладывая в недвижимость от хорошего, проверенного застройщика с опытом и сильным брендом, ты понимаешь, насколько твоя недвижимость вырастет, что она будет приносить. Не так важно даже — квартиры это или апартаменты. Санкт-Петербург и Москва – да, недвижимость там всегда ликвидна, но для более высокой доходности можно рассмотреть и те регионы, где порог вхождения ниже. Так что, если инвестировать в долгую – то в недвижимость. Если же ориентироваться на краткосрочные вложения – сейчас это всё-таки вклады, либо иностранная валюта».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов считает главным не вкладывать какой-то единственный инструмент. «Вот здесь точно, мне кажется, есть высокие риски, потому что я вспоминаю, как в начале года доллар был в районе 100 рублей, и все прогнозы аналитиков сводились к тому, что нас ждёт в короткой достаточно перспективе, к середине года, где-то 115-120. Мы видим сегодня доллар по 84. Я понимаю, что у нас сейчас даже на горизонте 2-3 месяцев аналитики не попадают с прогнозами. Наверное, недвижимость точно тот инструмент, который будет расти всегда, если мы говорим про нормальную, понятную, качественную недвижимость, достаточно свежую. «Вторичка» может локально где-то снижаться. Это нормальная история, потому что у всех свои задачи, кто-то в моменте может испытывать потребность в финансах, поэтому он, конечно же, может дисконтировать и продать ниже рынка. И многие аналитики могут увидеть в этом снижение».
Полезный инструмент
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group), привела конкретный кейс успешного использования такого инструмента, как рассрочка от застройщика, набравшего популярность после отмены массовой льготной ипотеки в прошлом году. По её словам, инвестор при покупке квартиры от Setl Group внёс только 20% от её стоимости, 2 млн рублей вместо 10 млн, на остальное оформив рассрочку без удорожания. На фоне активного спроса, вымывания ликвидного предложения, уже через несколько месяцев застройщик скорректировал цены на этом объекте, а через полгода стоимость возросла свыше 10%, покупатель, при необходимости, мог уже реализовывать квартиру на 1 млн. дороже, чем приобрел. Даже если инвестор при продаже сделал скидку и прибыль получилась меньше максимально возможных 50% (на вложенные средства первого взноса), то всё равно она оказалась значительной, считает Ольга Трошева.
Как рассказала Светлана Денисова, основным рабочим инструментом для «БФА-Девелопмент» остаётся семейная ипотека. С ней проходит более 65% сделок. Четверть покупателей пользуются рассрочкой. И свыше 10% сделок проходят со стопроцентной оплатой. «Это просто космическая цифра, — поражается она. — Потому что ещё в 2023 году доля сделок со стопроцентной оплатой не превышала полпроцента. И вдруг мы работаем с цифрой 10 плюс. Это говорит о том, что граждане стремятся зафиксировать цену».
Динамика положительная
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены на недвижимость в прошлом году в Петербурге показали положительную динамику. «Она обосновывается тем, что выбор сокращается, — пояснила Ольга Трошева. — Происходит вымывание, нет той динамики по стартам, которую хотелось бы видеть, что в том числе и толкало средний ценник по предложению. Я сейчас не говорю, что все массово повышали. Но, тем не менее, на 7-8% в прошлом году был средний рост. И в первые 3 месяца текущего года по нашим данным, положительная динамика роста продолжилась +1,5% по Петербургу и +3,6% в пригородной зоне ЛО».
Виктория Левина считает основным преимуществом недвижимости как долгосрочного инвестиционного актива то, что на нём почти невозможно потерять деньги. «Цена ошибки в недвижимости невелика, — уверена она. — Очень сложно ошибиться в выборе объекта. Даже если ты не очень хорошо разбираешься в рынке, всё равно, если мыслишь долгосроком — ты не ошибёшься. Я приведу цифры, чтобы не просто рассуждать. В среднем набор продуктов, по которому Росстат считает инфляцию, подорожал с начала века в 8 раз. Недвижимость — в среднем в 16 раз. Кто-то вложился классно, и у него объект подорожал в 20 раз. У кого-то менее удачливого — в 12 раз. Но в любом случае оба обогнали и инфляцию, и депозиты».
Осознанный выбор
Если рассматривать недвижимость как источник рентного дохода, здесь апартаменты по-прежнему выигрывают у жилья. Именно поэтому опытные инвесторы чаще выбирают их. «Мы постоянно делаем анализ, кто у нас является покупателем по апартаментам, — рассказала Евгения Мироненко. — Основная возрастная категория — это 45-54 года, они составляют 59%. Это уже осознанные инвесторы, которые понимают показатели доходности. 55+ — это 23% инвесторов».
«К нам заходит в основном уже подкованный инвестор, где-то, наверное, 45-50 плюс, — подтверждает тенденцию Константин Чирков. — У которого уже есть не одна недвижимость, который понимает, что такое доходность. Он знает, что, если апарт-отель декларирует 9,5-10,5% годовых, это не значит, что он каждый месяц будет 9,5% получать. Есть сезонность, есть зимние периоды, есть летние периоды, в которые можно заработать гораздо больше, но в итоге доходность складывается средняя по году такая».
Рынок закладывает ожидания
Финансовые рынок сейчас, с одной стороны, выигрывает от высокой ключевой ставки, а с другой — даёт возможности выгодно отыграть её будущее понижение.
Поскольку ключ хоть и перестал расти, но находится на рекордно высоком уровне 21% годовых, наиболее популярным способом сбережений остаются банковские вклады. Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак рассказал, что в январе 2025 года в целом по банковской системе наблюдался некоторый отток депозитов, но это нормальное явление для начала года после традиционного декабрьского притока. «В целом предыдущий год по депозитам показал колоссальный прирост, — констатировал он. — Объем средств физических лиц на депозитах, накопительных счетах и счетах до востребования вырос более чем на 12 трлн рублей. В текущем году, после пиков декабря, ставки по вкладам начали снижаться, и к настоящему моменту, если брать топ-10 банков, ставка снизилась где-то на полтора процентных пункта. Это закономерно, так как ключевая ставка не растёт. Соответственно, банки начали менее агрессивно работать на рынке пассивов».
Если в геополитике события будут развиваться позитивно, вполне вероятен сценарий со снижением ключевой ставки, уверен Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами управляющей компании ПСБ. «Ключевая ставка осталась на прежнем уровне, но мы видим тенденции к снижению инфляции и, вполне возможно, что Центробанк во втором квартале придёт к снижению ключевой ставки, — говорит он. — Фондовый рынок всегда закладывает какие-то ожидания, так или иначе, заранее. Поэтому длинные ОФЗ, наша основная идея в облигациях, уже начали расти. Рост с декабря более чем на 15%. Мы считаем, что на ближайшие полтора-два года это основная идея. Этот рост будет продолжен, он даст в абсолюте до 54% за ближайшие два года», — говорит Андрей Шульга.
По прогнозу ПСБ, средняя ключевая в текущем году составит 18,5% годовых. Это ниже, чем ожидает ЦБ РФ: по состоянию на 14 февраля 2025 года официальный прогноз регулятора — 19-22%.
Крупнейший в Европе тематический развлекательный парк «Остров Мечты», хоть и начал работать еще в 2020 году, продолжает собирать награды. Недавно он стал лауреатом ежегодной премии «Золотой Пони-2021», организатором которой является компания Facto Edizioni, издающая международный журнал Games & Parks Industry в сотрудничестве с РАППА.
Важность этого проекта, расположившегося на территории 100 га в Нагатинской пойме по адресу: пр. Андропова, 1, несмотря на «легкомысленный» функционал, подчеркивает тот факт, но церемонию его открытия посетил президент России Владимир Путин.
«Коллеги за три года построили гигантский тематический парк, самый большой крытый парк в Европе. Мы помогали им – развивали транспортную инфраструктуру, проводили благоустройство. Для обеспечения транспортом открыли здесь станцию метро «Технопарк», МЦК в 10-минутной доступности, построили через проспект Андропова переход с траволатором – единственный в городе такой, с большой пропускной способностью, мост сделали через затон в соседних два района. Сейчас пробиваем набережную в сторону Кремля», - рассказывал главе государства мэр Москвы Сергей Собянин.
По его словам, этот проект – часть колоссального проекта реновации бывшей промзоны «ЗИЛ». «Около 600 га разбиты на четыре территории. Первая – спортивная, вторая – это комплексная жилая застройка, которая сейчас активно возводится на набережной Марка Шагала. Третья – это стадион имени Эдуарда Стрельцова, и четвертая территория – «Технопарк», его изюминкой стал тематический парк», - добавил градоначальник.
Самый-самый
«О парке развлечений в Москве мечтали еще со времен Хрущева, и мы рады, что эта мечта, наконец-то, сбылась. «Остров Мечты» – первый тематический парк мирового уровня в России, и по своему масштабу он ничем не уступает зарубежным лидерами индустрии», - отмечал ранее генеральный директор парка Борис Пищик.
Сразу после открытия «Остров Мечты» начал собирать всевозможные титулы в качестве «самого-самого» объекта. По итогам экспертизы редколлегией «Книги рекордов Европы» (Europe book of records) проекту был присвоен официальный рекорд «Самый большой в Европе крытый тематический парк» (The largest in Europe indoor theme park area). Звание «Самого большого по площади крытого тематического парка России» присвоила «Острову Мечты» «Книга рекордов России».
Те же книги рекордов присвоили звание «самого-самого» стеклянному куполу над площадью городского променада «Острова Мечты». Его площадь – около 8,6 тыс. кв. м. Это почти в 7 раз больше размера стеклянного купола над Галереей Виктора-Эммануила в Милане и в 2,5 раза – купола Нормана Фостера над Рейхстагом. Высота центрального купола «Острова Мечты» составляет 35 м, что сопоставимо с высотой 12-этажного дома.
«Это сложнейшее сооружение в своем классе и первый по масштабу подобный проект в России. Он построен по немецко-российской системе Mero-МАРХИ. Это технология остекления сетчатой алюминиевой оболочки, напоминающая по форме соты улья. Такая технология увеличивает скорость монтажа на 30%. Подобная система позволяет уйти от использования тяжеловесных металлических ферм и сделать конструкцию более легкой и воздушной, из-за чего у посетителей создается ощущение естественной атмосферы, словно они находятся на открытом воздухе и видят небо», - рассказывал руководитель проекта «Остров Мечты» Константин Голубев.
Развлекательных парков такого масштаба Россия еще не знала. Не удивительно поэтому, что всего за два первых дня после открытия «Остров Мечты» посетили более 150 тыс. человек. Что тоже, безусловно, является рекордом
Променад и всё-всё-всё
Городской променад «Острова Мечты» – бесплатная прогулочная зона с кафе, ресторанами и магазинами непосредственно перед входом в тематический парк. Его территория стилизована под улицы красивейших стран мира: Лондона, Рима, Барселоны, Лос-Анджелеса, которые стекаются к центральной площади «Москва». Это пространство накрывают 7 стеклянных куполов. Общая площадь остекления составляет 28 тыс. кв. м.
Среди размещенных в «городах» (а именно – в Риме) объектов, например, миниатюрная копия одной из самых популярных мировых достопримечательности – Колизея. «Это действительно памятник мирового значения. Результат, который мы получили, полностью отвечает нашим ожиданиям – смело можно сказать, что команда наших архитекторов, дизайнеров и строителей справилась с этой непростой задачей», - отмечал Константин Голубев.
Всего в городском променаде «Острова Мечты» четыре просторных пешеходных галереи. Их ширина – 16-18 м, а общая длина – около 1,5 км. Каждая улица будет выполнена в архитектурном стиле «копируемых» городов, для чего разработано 120 различных фасадов зданий.
Среди них, например, «Дом костей» или Casa Batllo – шедевр архитектуры в стиле модерн, построенный в Барселоне Антони Гауди в 1904-1906 годах. «Мы создали изысканную, детализированную и достоверную миниатюру, которая позволит посетителям «Острова Мечты» погрузиться в атмосферу Барселоны и почувствовать себя настоящими путешественниками», - комментировал Константин Голубев.
На «Острове Мечты» девять тематических зон: Деревня Смурфиков, Черепашки-ниндзя, Hello Kitty, Отель «Трансильвания», Маугли в стране динозавров, Гонка Мечты, Замок Снежной королевы, Заброшенный дом и Сказочная деревня. В них установлены уникальные аттракционы, многие из которых не имеют аналогов в России и Европе.
«Мы привлекли лучшие компании, которые создавали визуальные эффекты для фильмов и сериалов, таких как «Парк Юрского периода» и «Игра престолов». В процессе разработки медиаконтента было принято решение улучшить качество изображения, увеличив разрешение с FullHD на 4К – с 30 до 60 кадров в секунду», – рассказывал ранее председатель совета директоров ХК «Остров Мечты» Амиран Муцоев.
На «Острове Мечты» находятся 23 аттракциона, на любой возраст и вкус, от семейных до экстремальных. Созданы трансформируемый зал на 4,7 тыс. мест, позволяющий проводить как концерты, так и спортивные соревнования, большой кинотеатр с семнадцатью залами, а также многочисленные магазины, кафе, рестораны.
Общее дело
Реализация такого масштабного проекта невозможна без участия множества компаний, которые обладают компетенциями в самых различных сферах. Только сумма этих навыков и возможностей позволяют получить действительно высококачественный результат.
Например, процесс проектирования, изготовления и монтажа главной купольной конструкции занял полтора года и проходил в несколько этапов. В первую очередь строители установили стальные вспомогательные конструкции для опоры монтажных модулей. На втором этапе осуществили сборку на земле более 100 модулей, которые состоят из так называемых «сердечников» и связевых балок-лучей, соединенных высокопрочными болтами и сваркой. Затем с помощью грузоподъемной техники модули поднимали на монтажную высоту, после чего демонтировали вспомогательные конструкции. На финальном этапе осуществлялся монтаж стеклопакетов с герметизацией стыков силиконовыми уплотнителями. Сборку металлической конструкции купола «Острова Мечты» выполнила фирма Metal Yapi – один из мировых лидеров по проектированию и производству металлоконструкций, стальных и стеклянных систем.
Компания «Анкран» сдала в аренду автокраны и автовышки для ведения работ. «К нам обратилась одна из подрядных организаций, которая занималась монтажными работами на куполе. Задача была в том, чтобы три автовышки одновременно поднимали сварщиков и оборудование на 30-метровую высоту под куполом. Первой сложностью было ограниченное пространство «на земле». Временные конструкции и другая строительная техника не давали пространства для маневра, поэтому операторам приходилось действовать осторожно и изобретательно. Вторая сложность была в том, что все три бригады монтажников должны были быть очень близко друг к другу, там наверху. Тут наши «вышкари» показали отличную точность и слаженную командную работу. В некоторые моменты, расстояние между люльками могло быть около метра и все это на высоте 10-этажного дома. Очень удобно, что в автовышках, которые мы используем, есть пульты дистанционного управления и оператор может управлять стрелой, находясь на самой выгодной позиции. Это действительно дает возможность быть более гибким в сложных ситуациях», - рассказывает руководитель отдела маркетинга «Анкран» Роман Корсаков.
Как сообщает коммерческий директор АО «Северсталь Стальные Решения» Евгений Коннов, концерн изготовил и произвел доставку металлоконструкций для строительства тематической зоны зданий, таких как трехэтажная башня падения «Месть первого Крэнга», аттракцион «Молот Судьбы Бакстера Стокмана» и здание «Киноплатформы» в досугово-развлекательной зоне. «Все объекты отличаются повышенной сложностью узлов сопряжения несущих конструкций. Общий объем поставки составил около 2,2 тыс. тонн строительных металлоконструкций. Также компания отгрузила 600 тонн проката с полимерным покрытием для производства сэндвич-панелей. Для нас участие в строительстве таких объектов социальной инфраструктуры очень почетно и ответственно. Полученный опыт мы всегда используем в реализации последующих проектов. Это позволяет нам нарабатывать компетенции комплексных поставок, в рамках которых клиент получает от «Северстали» не только готовые конструкции, но и стальные компоненты для производства продукции на мощностях наших технологических партнеров», - говорит он.
Инфраструктурные задачи
«Реализация проекта «Остров Мечты», который часто называют «Московским Диснейлендом», была бы невозможна без развития дорожно-транспортной сети в этой локации. Главным объектом был мост через Кожуховский затон длиной 680 м, ставший частью новой магистрали протяженностью 2,5 км, на юго-востоке Москвы», - отмечает коммерческий директор ООО «Вектор» Александр Васильев.
По его словам, к середине сентября 2019 года строительная готовность объекта составляла порядка 70%, и возникла угроза срыва сроков ввода в эксплуатацию. «В результате было принято решение использовать на стройке нашу продукцию – стеклофибробетонные блоки того же типа, что поставлялись нами на строительство Крымского моста. Их применение позволило серьезно ускорить темпы проведения работ при обеспечении необходимых параметров качества. Дело в том, что использование стеклофибробетонных систем позволяет значительно упростить строительный процесс, объединяя в едином технологическом цикле сразу несколько операций. Кроме того, исключается время на демонтаж опалубки, снижаются расходы на реализацию подмостей и других методов подмащивания, которые используются в более консервативном строительстве. Таким образом, использование нашей продукции дало возможность сдать объект своевременно», - заключает эксперт.
И, разумеется, объект с таким высоким уровнем привлекательности не мог быть реализован без создания соответствующих по масштабу парковочных мощностей. Обустройством подземного и наземного паркинга емкостью 3894 машино-места занималась производственная компания «Технология». «Всего для реализации проекта требовалось свыше 10 тыс. единиц оборудования. Мы провели детальный расчет проекта, чтобы не упустить ни единой детали, поскольку такой парк — место ежедневного скопления большого количества людей и транспорта. Перед нами стояла задача обеспечить безопасность посетителей и автомобилей путем комплексной организации наземной и подземной парковок», - рассказывает специалист компании.
По его словам, собственные производственные мощности позволяют компании изготавливать продукцию в большом количестве и держать резерв на складе. «При поступлении масштабных заказов, как в случае с «Островом Мечты», часть продукции мы отгружаем сразу со склада, а часть производим. В итоге паркинг был полностью укомплектован нашим парковочным оборудованием за два месяца. Оборудование было изготовлено и установлено согласно требованиям государственных стандартов», - отмечает эксперт.
Мелочей не бывает
При реализации таких проектов не бывает мелочей. Для того, чтобы посетители чувствовали себя комфортно и безопасно, все нюансы должны быть учтены заранее.
Особая гордость парка – многочисленные фонтаны и другие искусственные водоемы. «При их возведении использовались материалы семейства «Скрепа» и другая продукция холдинга «Пенетрон-Россия». Так, для герметизации чаш уличных фонтанов, площадь которых превышает 5,5 тыс. кв. м, применили материал «Скрепа 2К Эластичная». Но самые интересные водоемы расположены внутри комплекса: это музыкальный фонтан, фонтан с водопадом, а также пруд с динозаврами. При их строительстве использовали составы «Скрепа М500» и «Скрепа М700». Особого подхода потребовал фундамент аттракциона, расположенный прямо внутри искусственного пруда. Многочисленные деформационные швы этой конструкции герметизировали с помощью системы «ПенеБанд С», - рассказывает генеральный директор ООО «ФЭСТ-РЭЙД» - дилер ГК "Пенетрон-Россия" - Заурбек Дадберов.
Проектирование, выбор и установку систем антитеррористической безопасности на территории «Острова мечты» выполнила компания WEKEY. «При этом мы руководствовались необходимостью в компактных и надежных решениях, эксплуатация которых была бы эффективна в условиях ограниченной площади входных групп и высокого потока посетителей. Мы выступаем дистрибьютором решений в области обнаружения угроз и бесконтактного досмотра Rapiscan Systems. Эта техника известна и широко применяется в сфере обеспечения безопасности аэропортов, правительственных объектов, почтово-логистических центров и промышленных предприятий», - подчеркивает управляющий партнер WEKEY Василий Эчин.
По его словам, в соответствии с требованиями антитеррористического законодательства, пункты пропуска посетителей на территорию объекта массового пребывания людей должны быть оборудованы инженерно-техническими средствами обнаружения потенциально опасных и запрещенных к проносу предметов. «При этом досмотровые мероприятия не должны создавать неудобства и очереди на входных группах. Поэтому в рамках проекта были выбраны эргономичные рентгенотелевизионные системы Rapiscan 618 hp для досмотра личных вещей посетителей и портативные детекторы обнаружения взрывчатых и наркотических веществ путем экспресс-анализа воздуха «Кербер-Т». Досмотровое оборудование было установлено на территории объекта и приведено в эксплуатационную готовность за несколько недель до официального открытия парка развлечений», - резюмирует эксперт.
В досугово-развлекательной зоне парка было смонтировано порядка 350 точек водоразбора, в тематической – еще 400. «Во всех санузлах установлены панели смыва Viega. Естественно, с учетом проходимости объекта, рассматривались только антивандальные варианты. На всем объекте были смонтированы одинаковые панели смыва антивандальной серии Visign for Public. Корпус панели сделан из высококачественной нержавеющей стали, а дополнительные крепежные винты обеспечивают особую прочность. Шлифованная металлическая поверхность легко чистится и выглядит довольно стильно. В том числе, использованы панели с инфракрасной активацией смыва, которая обеспечивает максимальный уровень гигиены», - рассказывает Сергей Келып, генеральный директор по коммерческим вопросам Viega.
Всё чаще заходит речь о том, что проектное финансирование, успешно прошедшее апробацию в сегменте МКД, пора тиражировать на сектор ИЖС. Конечно, мы не могли остаться в стороне от такой темы.
Гостем очередного эфира на канале « Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» стала Виолетта Басина, директор компании Omakulma. Ведущий программы, управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин получил ответы на целый ряд вопросов: что такое проектное финансирование? Для чего был создан этот механизм? Как это повлияет на решение проблемы обманутых дольщиков?
Команда Omakulma стала настоящим первопроходцем — они первыми в России получили проектное финансирование под ИЖС. Как удалось склонить на свою сторону государственные банки? Острых вопросов много, ответы — с театра строительных действий. Ведь Omakulma строит в Ломоносовском районе Ленобласти коттеджный посёлок — и привлекает на это проектное финансирование. Им удалось то, что многие компании пытались сделать в течение семи лет. Совместно с банком «ДОМ.РФ» они смогли осилить этот продукт.
Проектное финансирование: что это?
Проектное финансирование — это метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов, основанный на займе под денежные потоки, создаваемые самим проектом. Его «биография» в России началась с внесения в 2014 году поправок в ФЗ-214. Изначально механизм применялся только по отношению к многоквартирным домам. Такая мера государственной поддержки даёт гражданам гарантию достраивания объекта либо полной сохранности их денежных средств. Если застройщик становится банкротом, обязательства принимает на себя АО «ДОМ.РФ».
«Но вероятность недостройки здесь очень мала, — поясняет Виолетта Басина. — Чтобы выйти на проектное финансирование, нужно пройти все круги ада. Проекты рассматриваются под всеми возможными углами риска. Если банк не видит в перспективе необходимого уровня доходности, затея обречена».
Получая проектное финансирование, застройщик передаёт всё имущество в залог. Оформляя сделку, покупатель всегда видит обременение в пользу банка, выделившего средства. И тогда возникает закономерный вопрос: как же так — сделка с обременением?
«Согласно договору, обременение снимается в момент, когда раскрывается эскроу-счёт и деньги получает застройщик. Схема такая: часть средств транслируется в банк («тело» кредита, процентная ставка) и какая-то прибыль застройщика. После этого обременение нивелируют», — уточняет эксперт.
Теперь у клиента появилась возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор и забрать свои деньги с эскроу-счетов. Он идёт в банк, и с уведомлением, направленным в адрес застройщика, ему открывается эскроу-счёт. Так можно поступить в следующих случаях:
- нарушение сроков, если вы с застройщиком не переподписали договор о продлении;
- ненадлежащее качество строительства.
«Такая система свидетельствует о становлении цивилизованного рынка жилья. Профит ответственного застройщика в том, что он начинает строить быстрее и зависит от продаж. Есть определённые графики продаж, выстроенные банком, — говорит Виолетта Басина. — Но они минимальны. Больше нет необходимости демпинговать, чтобы получить деньги на строительство».
Банк, как менее рисковый бизнес в сравнении с девелопментом несёт определённые финансовые обязательства и перед застройщиком, и перед покупателем. «Банк выполняет функцию некоего квалифицированного контроля. Идёт чёткий контроль за целевым расходованием денежных средств. И это касается не только застройщика, но и генподрядчика, субподрядчика, которые должны открыть в банке не просто счёт, а спецсчёт. Или несколько спецсчетов, в зависимости от корпусов, которые строятся. На каждый корпус идёт отдельное финансирование и расчёт. Если это сети, то на сети тоже создаётся отдельный счёт, как и на выкуп земли. Застройщик больше не может смешать в один котёл деньги со всех объектов. Он просто физически не может потратить деньги на что-то вне проекта — банк не позволит. Деньги клиента лежат на отдельном счёте. Затратная часть выдаётся банком; больше, чем есть, он не выдаст. Если поменяется застройщик, банк будет в плюсе в любом случае», — отмечает эксперт.
Рисковый путь: камни преткновения
При этом получить проектное финансирование для ИЖС очень сложно, признает Виолетта Басина.
Одна из сложностей, по ее словам, — внутриплощадочная сеть. Если мы говорим про МКД, где пятно застройки, допустим, 30 соток, то и земляных работ по внутриплощадочным сетям — 30 соток. Застройщик делает внутриплощадочные сети, а потом эти сети поднимает вверх. У нас же (в ИЖС) — к примеру, 18 гектар внутриплощадочных сетей. На этих 18 гектарах нужно разместить водопровод, канализацию, это электричество, газ. Всё мы это протягиваем под землёй. Совершенно другой объём, но мы должны сделать его сразу — потом не будет технической возможности подключать по очереди. Есть сети внутриплощадочные и внешние. И вот в этом моменте в отношениях с банком возникает дисбаланс.
Второй момент. Контроль за средствами означает выход в «белую» зону, где надо платить все налоги. На рынке много застройщиков, но явный дефицит людей, умеющих составлять финмодели, просчитывающих все шаги и способных защитить проект в банке. Это — проблема.
Сегодня ИЖС не регулируется законом. Это свободное правовое поле — что хочешь, то и делаешь. Осенью ситуация изменится: предполагается, что в законодательстве появятся разъяснения по малоэтажным жилым комплексам. Кроме того — финансы. Если вы обратитесь в какую-либо компанию по строительству домов, то первое, что вам скажут — заплатите наличкой, будет скидка 20%. И люди на это идут.
«Раньше на рынке не было ипотеки на строительство индивидуального жилого дома. Точнее, был такой вариант у Сбербанка, но он предуматривал дополнительный залог и поручителей, — уточняет Виолетта Басина. — На согласование уходило 2-3 месяца, ещё и не каждый объект подходил в качестве залога. В 2020 году появилась ипотека от АО «Банк ДОМ.РФ». Мы уже по ней работаем; сроки согласования сократились до 5 дней».
Поэтому многие собственники земли продают сначала участок, а уже потом заключают с покупателем договор строительного подряда. Но это не обязательная история. И застройщики, и собственники земельных участков научились зарабатывать на этом быстрые деньги. Не такие большие, но менее рисковые. Входить в проектное финансирование — значит отдать всё в залог, пройти достаточно сложный путь. Это, наверно, больше психологический момент, когда ты понимаешь, что отдаёшь в залог компанию, землю, отвечаешь личным поручительством. И если с проектом что-то пойдёт не так, люди-то получат своё жильё — но ты останешься ни с чем. Будешь должен, попадёшь под банкротство, не сможешь вести бизнес. Вот это является основным камнем преткновения.
Кроме того, многим страшен выход из чёрной зоны в белую. Начать платить все налоги?! Начинаешь всё считать — волосы на голове шевелятся от тех сумм, которые нужно отдавать. Придётся перестроить всю систему внутри. На это нужно определённое время. Но с выходом нового закона народ начнёт подтягиваться: лучше купить домовладение в жилом комплексе, чем покупать землю, а потом строиться.
«У меня часто спрашивают — в чём отличие? Если человек купил землю, то он руководствуется только правилами землепользования и застройки, ничем ограничить его фактически нельзя. Проявится вся его индивидуальность, все его возможности, чтобы он мог выделиться. И вот этот вот «шанхай» воплощается в самом ярком своём варианте. И это ужас», — подчеркивает Виолетта Басина.
К тому же, когда люди покупают просто землю, потом строят, то как минимум 10 лет их жизни по факту пройдут на стройке. Нет такого — все вышли и стали строиться. Люди строятся по возможности. А коттеджные посёлки — это массивы по 100, по 200, по 300 участков. Продаются они очередями. Если первую очередь продали быстро, вторая пойдёт уже медленнее: будут приезжать и уезжать, ведь жить на стройплощадке никому не хочется. Придётся надолго забыть не только о развитой инфраструктуре, но об элементарной безопасности. Мы все понимаем, что такое жить рядом со строительными бригадами на протяжении 10 лет.
Почему собственники не идут в проектное финансирование? Это правовой статус земель. Известно, как эти земли в своё время приобретались; не всегда это был законный путь. Права собственности переходили от одних к другим, по договорам купли-продаж, но они не были обеспечены платежами. Банк проверяет документы: должна быть оригинальная выписка из банка, платёжка с синей банковской печатью. Если таких документов нет — нет ни проектного финансирования, ни ипотеки. Такие земельные участки ещё нужно легализовать для того, чтобы они могли стать залоговым обеспечением.
В принципе, банк готов выделить проектное финансирование и под строительство на земельных участках со статусом «земля населённых пунктов для размещения индивидуального жилищного строительства», и под дачи. «Земельных участков не так много. Как известно, практически во всех регионах есть «вето» губернаторов по переводу «сельхозки» в «земли ИЖС». Сегодня это проблема, которую мы стараемся решить совместно с банками. Сейчас формируется банк земельных участков, апробируется формат их перевода. Так как строительство малоэтажных ЖК теперь в приоритете у государства, все понимают, что сейчас нужно создавать земельный фонд. Вплоть до того, что уже открыто требуют изымать земельные участки, которые больше трех лет не используются по назначению», — отмечает Виолетта Басина.
По ее оценке, есть ряд несомненных плюсов в работе именно с компаниями, которые пользуются услугами проектного финансирования — в отличие от тех, кто продаёт по серым схемам за наличку и от тех, кто пока ещё пытается заскочить на уже ушедший поезд по долевому участию, придумывая какие-то новые механизмы.
Первое, если говорим про ИЖС — это гарантия того, что то, что застройщик обещает построить, будет построено. Будет соблюдена единая архитектурная стилистика, на выходе получится реальный жилой комплекс горизонтального плана со всей привычной инфраструктурой.
Второе — сохранность денежных средств покупателя. Они лежат на счёте клиента и переходят к застройщику только после того, как подписан акт выполненных работ, а покупатель получил ключи.
Третье — возможность одностороннего отказа от договора без удержания денежных средств, без штрафных санкций. Я считаю, это основной плюс, который гарантирует качество. Если акт не подписан, застройщик не получит своих денег. Это возможность отказа, если идёт срыв срока и вас этот срыв не устраивает.
Компании, работающие с проектным финансированием, в среднем строят чуть быстрее и с лучшим качеством. Им интереснее быстрее закончить, сдать объект, передать его в надлежащем качестве клиенту и получить от банка причитающиеся средства, а не растягивать эту процедуру на долгие годы. По словам Виолетты Басиной, в сегменте многоквартирных домов это уже стопроцентно работает. А вот ИЖС пока отстаёт.
«Мы сейчас пересматриваем структуру финансирования — это вопрос времени, — говорит она. — Как только мы пройдём, на этой неделе, очередной наш кредитный комитет, согласуем структуру финансирования — тогда сможем строить опережающими темпами. Для этого нужно показать темпы продаж, стоимость. Потому что до того момента — мы дом продали, нам под эти деньги дали деньги. Звучит смешно. Маркетинг строился на единственном плюсе — безопасности денег клиента. Вам достаточно внести 20% средств на спецсчёт, остаток вносите при получении ключей. Мы сумели дать клиенту беспроцентную рассрочку, сняли все его психологические барьеры. Это работает на 100%. У нас многие получили льготную ипотеку на ИЖС на наш проект по ставке 6%. Я думаю, что такого счастья мы ещё долго не увидим в связи с ростом ставки ЦБ РФ».
По словам Виолетты Басиной, при чеке почти в 20 миллионов рублей продажи идут неплохими темпами. Продана I очередь, сейчас реализуются II и III очереди. Этому способствовал запуск программы рассрочки.
Разговор получился очень насыщенным. Многое осталось за рамками статьи — а значит, есть повод посмотреть эфир программы на канале «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости». Помощь в подготовке программ оказывают: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры»; Сервер Недвижимости BSN.RU.