Рассрочка замещает ипотеку
Явным трендом на рынке недвижимости из-за дороговизны ипотеки и сокращения льгот по ней стало широкое распространение рассрочки от продавца. Но девелоперы не теряют надежд вернуть ипотеке часть утраченных позиций.
На круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки — 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой», про рассрочку упоминали почти все участники.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» посетовал, что из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки петербургский первичный рынок жилья потерял, по разным оценкам, от 30 до 40% спроса. Чтобы не допустить обвала цен, застройщики Петербурга резко снизили запуск новых проектов. На следующий год выдано разрешений на строительство всего 900 тыс. м2. И это при том, что сдано в эксплуатацию в 2024-м году было 2,66 млн м2. «То есть понятно, что бизнес очень осторожно относится к старту новых проектов», — подчеркнул глава СРО.
Чтобы сгладить последствия серьезного падения спроса, девелоперское сообщество готовит предложения для мартовского заседания Госсовета, где, в том числе, будет вырабатываться дальнейшая стратегия развития строительного комплекса. Среди предложений - повышение с 6 до 14 лет возраста ребенка для получения семейной ипотеки. Именно этот вид ипотеки обеспечивает сегодня 35-40% всех продаж на первичном рынке жилья.
Еще одно предложение касается рассрочки от застройщика. «Эта мера начала широко применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки, но законодательных основ до сих пор не имеет, — обрисовал ситуацию Алексей Белоусов. — Одна из задач, которая, мы надеемся, будет поддержана Госсоветом, это легализация механизма ипотеки от застройщика: то есть для девелоперов, как и для банков, недвижимость будет объектом залога».
Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству, рассказала о законодательной инициативе по поддержке многодетных семей, покупающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные приобретают недвижимость в рассрочку. «Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, — рассказывает Наталия Астахова. — Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской области и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 млрд рублей».
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, рассказала, что продавцы апартаментов тоже предлагают покупателям рассрочку. «У нас есть разные программы для разных категорий покупателей. Хотя, имеются и некоторые ограничения по суммам: мы ограничены 214-м ФЗ, и, продавая по договорам долевого участия, должны учесть, что основная часть этого договора должна быть оплачена до ввода объекта в эксплуатацию. Стройка занимает в среднем 2-3 года, значит и покупатели должны выплатить стоимость объекта за этот период — не для всех это просто. Поэтому без возврата ипотеки с подъёмным процентом говорить о том, что мы сможем обеспечить нашим гражданам возможность приобретения любой недвижимости, наверное, сложно».
Марина Павлюкевич акцентировала внимание ещё на одной тенденции: поскольку застройщики вынуждены сокращать объём новых проектов, они стараются сдвигать их в более дорогие сегменты. Это станет ещё одним фактором, снижающим доступность жилья, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится. «Будет меньше строиться недвижимости, и она будет дороже», — спрогнозировала она.
Появившиеся у некоторых участников круглого стола предположения о том, что цены на недвижимость из-за низкого спроса могут пойти вниз, представители девелоперов сходу отвергали как полную ересь. Их железобетонный аргумент заключается в том, что все составляющие себестоимости строительства: земля, стройматериалы, энергоресурсы и рабочая сила имеют тенденцию к удорожанию, а в убыток никто из строителей работать не станет.
«Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была, в принципе, на протяжении очень долгого времени», — уверена Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра ПСБ в Санкт-Петербурге. По мнению сотрудницы банка, семейная ипотека может измениться в лучшую сторону. Пока она в портфеле ипотечных сделок ПСБ занимает 70%. «Это объемный пул, но он может быть больше, — говорит спикер ПСБ. — Снижение доли семейной ипотеки связано с ее адресностью: воспользоваться семейной ипотекой на покупку квартиры в Санкт-Петербурге могут семьи с ребенком до 6 лет (включительно), либо с ребенком-инвалидом до 18 лет. Реализация предложенных инициатив и увеличение возраста ребёнка с 6 до 14 лет позволит расширить аудиторию клиентов и потенциально увеличить продажи.
Мы прекрасно понимаем, что строительная отрасль вносит немалый вклад в экономику страны. А ипотека — это один из определяющих факторов отрасли. Например, в 2023 году 80% продаж на российском рынке недвижимости были с ипотечным кредитованием. В 2024 году стало меньше, но всё равно этот показатель около 60%. То есть это значительный пласт. Поэтому я думаю, что любые предложения будут рассматриваться, и будут находиться компромиссы, так, чтобы это всем было комфортно».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напротив, убеждён, что в данный момент ипотеку нельзя назвать драйвером рынка недвижимости. «Когда мы говорим «ипотека», то в 9 случаев из 10 подразумеваем, что это семейная ипотека, — пояснил он. — Эта программа работает, но необходимо заплатить банку комиссионное вознаграждение за выдачу такой ипотеки. А также существенно снизился процент одобрений по таким кредитам в ряде банков. На этом фоне произошел ренессанс рассрочек, доля которых в сделках стремится к 60%. Кроме этого, вырос интерес к сделкам с трейд-ин – продажей имеющейся недвижимости в счёт покупки новой».
Сергей Софронов также сделал акцент на привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость, которая сейчас выигрывает у жилья по доходности. По его словам, самые популярные и понятные сегменты коммерческой недвижимости — это стритритейл и сервисные апартаменты.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала, что рассрочка от продавца встречается и на вторичном рынке недвижимости. «Продавцы на вторичном рынке всё чаще соглашаются на рассрочку платежей для покупателей, — заявила она. — Такие продавцы обычно заинтересованы в быстрой реализации своей недвижимости. При этом они понимают, что высокие ставки по ипотеке (30% годовых и выше) существенно ограничивают круг потенциальных покупателей. В таких условиях рассрочка становится альтернативой для тех, кто не может сразу собрать всю сумму, но готов платить её частями. Однако условия рассрочки остаются ограниченными: максимальная сумма обычно не превышает 2 млн рублей, а срок — один год. Это связано с тем, что продавцы не хотят рисковать и брать на себя долгосрочные обязательства без гарантий».
Кроме того, продавцы гораздо легче, чем прежде, соглашаются на торг. В связи с этим Светлана Белова уверена, что вторичный рынок недвижимости именно сейчас представляет собой отличный инвестиционный продукт. Ситуация выгодна для покупателей, которые могут получить дисконт до 10% от начальной цены.
Отмена массовой льготной ипотеки действительно оказала значительное влияние на сферу недвижимости. Это связано с тем, что льготы делали покупку жилья более доступной для большинства граждан, а их отмена привела к увеличению финансовой нагрузки на потенциальных покупателей. Тем не менее, Группа Аквилон демонстрирует свою гибкость и адаптивность к новым условиям. «Мы строим комплексные жилые проекты с развитой инфраструктурой, а также разрабатываем предложения с рассрочкой платежей и гибкими условиями ипотеки. А также акцентируем внимание на качестве и энергоэффективности жилья, что становится важным критерием для покупателей.
Например, мы разработали собственный динамический калькулятор. Клиенты могут самостоятельно рассчитать индивидуальные условия рассрочки, подбирая оптимальные параметры, такие как размер первоначального взноса и срок платежа. Программа оперативно предлагает шесть разных вариантов оплаты — каждый получает персональные и комфортные условия рассрочки. Подобное новшество обеспечивает быстрый и удобный сервис, что является ключевым фактором для многих покупателей», — заключил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве и Санкт-Петербурге.
С 1 по 5 июля Санкт-Петербург стал центром притяжения для российских и зарубежных специалистов из различных областей, объединенных общей целью — сохранение культурного наследия. Архитекторы, инженеры, производители материалов, музейные работники, педагоги, представители государственной власти, общественных организаций и, конечно же, реставраторы собрались, чтобы обсудить актуальные вопросы, связанные с развитием отрасли. Все они приняли участие в Неделе реставрации в Санкт-Петербурге.
Неделя реставрации — это фактически уже петербургский бренд первой недели июля. Серия мероприятий, приуроченных к 1 июля — Дню реставратора, на несколько дней превращает город в реставрационную столицу России. В программе недели — тематические выставки, экскурсии, конференции, «круглые столы» и, конечно, одно из главных мероприятий: награждение почетным знаком «Заслуженный реставратор Санкт-Петербурга» лучших представителей профессии.
Традиция чествовать реставраторов возникла около 20 лет назад. Тогда 1 июля 2006 года в Петербурге впервые прошел День реставратора. Праздник, возникший по инициативе Союза реставраторов Санкт-Петербурга и Комитета по охране памятников, был приурочен к памятной дате образования ленинградских архитектурно-реставрационных мастерских — 1 июля 1945 года. В задачи ведомства входило сохранение и воссоздание разрушенных во время Великой Отечественной войны архитектурных памятников. Сегодня День реставратора отмечают уже в Москве, Симферополе, Новосибирске, Пскове, Казани, Екатеринбурге, Великом Новгороде, Смоленске, Тюмени, Омске и других городах.
Эпиграфом для деловой программы Недели реставрации в 2024 году стали два важных события: восьмидесятилетие с начала восстановления дворцово-парковых ансамблей пригородов Ленинграда, разрушенных немецкими войсками, и принятие Международной хартии по консервации и реставрации памятников и достопримечательных мест (Венецианской хартии). Поэтому ключевым направлением в профессиональном диалоге стало обсуждение этических аспектов реставрации и воссоздания культурного наследия, а также рассмотрение вопросов сохранения аутентичности и исторической ценности при проведении работ.
В актовом зале Музея городской скульптуры 2 июля состоялся «круглый стол» на тему охраны памятников и мемориалов, посвященных Великой Отечественной войне. Участники дискуссии обсудили содержание и эксплуатацию мемориалов, а также комплексный подход к восстановлению и созданию новых памятников, посвященных событиям середины XX века.
На следующий день в лектории Новой Голландии прошла ежегодная конференция «Актуальные вопросы сохранения и популяризации культурного наследия». Тема форума в этом году была посвящена поиску баланса между воссозданием и консервацией памятников архитектуры. Специалисты из Москвы, Санкт-Петербурга, Великого Новгорода, Грозного, Дербента, Нижнего Новгорода, Гродно (Республика Беларусь), Еревана (Армения) и Белграда (Республика Сербия) выступили с докладами, посвященными опыту послевоенной реставрации, влиянию политических, экономических, градостроительных факторов на выбор подхода к восстановлению памятника, применению требований Венецианской хартии в практической реставрации, а также использованию компьютерных технологий для визуализации утраченных исторических объектов.
В заключительный день Недели реставрации, 5 июля, состоялся «круглый стол», посвященный важным аспектам выбора аутентичных и современных материалов и технологий при реставрации объектов культурного наследия. Эксперты обсудили поиск альтернативных источников материалов и использование современных технологий при работах. В частности, спикеры в своих докладах рассказали о подборе материалов при реставрации Ростральных колонн, Троицкого собора, сада Государственного Эрмитажа, фарфоровых интерьеров Зубовского флигеля Екатерининского дворца, Александровского дворца в Царском Селе и др.
Организаторами Недели реставрации выступил Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга, Союз реставраторов Санкт-Петербурга, Комитет по сохранению культурного наследия Ленинградской области.
На фасаде объекта культурного наследия «Доходный дом барона фон Бессера И.В.», площади которого сейчас занимает «Владимирский пассаж», восстановили внешний облик фигур животных, мифологических существ и растительной орнаментики - отличительных элементов архитектуры северного модерна. Фасады здания, на Владимирском проспекте, 19, не ремонтировали более 20 лет.
Свой первозданный облик получили уникальные атланты- маскароны, которыми славится Санкт-Петербург, совы с расправленными вверх крыльями, герб города, а также фамильный герб.
«Здание “Доходного дома барона фон Бессера И.В” является памятником архитектуры, но ремонтные работы фасада проводились более 20 лет назад, а в нашем влажном климате уникальные элементы декора подвержены быстрому разрушению. После передачи в управление ТК “Владимирский пассаж” Группе компаний “Аврора” одним из первых было принято решение о необходимости проведения работ по ремонту фасада с целью сохранения историко-культурного облика города, несмотря на сложный процесс получения необходимых разрешений, а также значительную стоимость такого вида работ. Особое внимание мы уделили восстановлению лепнины, работы над которой сейчас практически завершены», — рассказывает исполнительный директор ТК «Владимирский пассаж» Татьяна Гордеева (управляющая компания — ГК “Аврора”).
Работы по ремонту фасада здания начались в начале мая 2024 года. В обновленном виде перед горожанами фасад исторического здания по адресу Владимирский проспект, 19 предстанет к началу сентября. К концу этого же месяца снять леса планируют и с брандмауэра дома.
Бывший доходный дом Ивана Викторовича фон Бессера, ныне торговый комплекс «Владимирский пассаж», занимает исключительное место в истории архитектуры Петербурга. Здание на Владимирском проспекте, 19 барон фон Бессер приобрел 1894 году. Тогда же началось преображение дома. Барон объявил конкурс на проведение реконструкции, в котором приняло участие более 90 архитекторов. Однако после выбора проектов, владелец здания все же решил обратиться к финскому архитектору Карлу Аллану Шульману, работающему в стиле северного модерна. В здании надстроили 2 этажа, а также создали оригинальную композицию фасада. А после перестроили и внутри. После реконструкции особняк Ивана Бессера стал одним из редчайших образцов зданий финской школы в Петербурге и единственным домом финского архитектора в городе.
Затем, в 1912 и 1914 годах дом Бессера был внутри перестроен архитектором Александром Кочетовым. В здании работала приёмная императорской канцелярии, был открыт «Дом трудолюбия для образованных женщин». В верхних этажах располагались жилые помещения.
После Великой Отечественной войны 1941-1945 годов здание неоднократно подвергалось усовершенствованию и всякий раз приобретало новые архитектурные формы. В советское время здание ремонтировали и первые этажи оборудовали под торговлю, где располагались аптека и булочная.
В результате множественных изменений дом стал представлять собой сложный архитектурный комплекс. Он состоял из девяти флигелей разной этажности, расположенных на различных фундаментах, часть из которых примыкала к соседним зданиям.
Отдельные элементы архитектуры этого дома уникальны для города на Неве. Дошли до наших дней необычайные детали — лоджии-галереи со столбиками, поддерживающими вынос мансарды. Над входной аркой находится герб домовладельца. А боковые щипцы украшены гербом Санкт-Петербурга. На доме встречаются многочисленные совы и атланты уникального вида, сохранены также живописные эркеры, цокольный этаж декорирован растительным орнаментом. Добавлен единый портал из талькохлорида, заключающий въезд во двор и двери магазинов.
В постсоветское время бывший доходный дом барона Бессера, был доведён до аварийного состояния. В наши дни, после капитальной перестройки, в стенах бессеровского особняка разместился торговый комплекс «Владимирский пассаж».
