Рассрочка замещает ипотеку
Явным трендом на рынке недвижимости из-за дороговизны ипотеки и сокращения льгот по ней стало широкое распространение рассрочки от продавца. Но девелоперы не теряют надежд вернуть ипотеке часть утраченных позиций.
На круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки — 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой», про рассрочку упоминали почти все участники.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» посетовал, что из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки петербургский первичный рынок жилья потерял, по разным оценкам, от 30 до 40% спроса. Чтобы не допустить обвала цен, застройщики Петербурга резко снизили запуск новых проектов. На следующий год выдано разрешений на строительство всего 900 тыс. м2. И это при том, что сдано в эксплуатацию в 2024-м году было 2,66 млн м2. «То есть понятно, что бизнес очень осторожно относится к старту новых проектов», — подчеркнул глава СРО.
Чтобы сгладить последствия серьезного падения спроса, девелоперское сообщество готовит предложения для мартовского заседания Госсовета, где, в том числе, будет вырабатываться дальнейшая стратегия развития строительного комплекса. Среди предложений - повышение с 6 до 14 лет возраста ребенка для получения семейной ипотеки. Именно этот вид ипотеки обеспечивает сегодня 35-40% всех продаж на первичном рынке жилья.
Еще одно предложение касается рассрочки от застройщика. «Эта мера начала широко применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки, но законодательных основ до сих пор не имеет, — обрисовал ситуацию Алексей Белоусов. — Одна из задач, которая, мы надеемся, будет поддержана Госсоветом, это легализация механизма ипотеки от застройщика: то есть для девелоперов, как и для банков, недвижимость будет объектом залога».
Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству, рассказала о законодательной инициативе по поддержке многодетных семей, покупающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные приобретают недвижимость в рассрочку. «Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, — рассказывает Наталия Астахова. — Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской области и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 млрд рублей».
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, рассказала, что продавцы апартаментов тоже предлагают покупателям рассрочку. «У нас есть разные программы для разных категорий покупателей. Хотя, имеются и некоторые ограничения по суммам: мы ограничены 214-м ФЗ, и, продавая по договорам долевого участия, должны учесть, что основная часть этого договора должна быть оплачена до ввода объекта в эксплуатацию. Стройка занимает в среднем 2-3 года, значит и покупатели должны выплатить стоимость объекта за этот период — не для всех это просто. Поэтому без возврата ипотеки с подъёмным процентом говорить о том, что мы сможем обеспечить нашим гражданам возможность приобретения любой недвижимости, наверное, сложно».
Марина Павлюкевич акцентировала внимание ещё на одной тенденции: поскольку застройщики вынуждены сокращать объём новых проектов, они стараются сдвигать их в более дорогие сегменты. Это станет ещё одним фактором, снижающим доступность жилья, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится. «Будет меньше строиться недвижимости, и она будет дороже», — спрогнозировала она.
Появившиеся у некоторых участников круглого стола предположения о том, что цены на недвижимость из-за низкого спроса могут пойти вниз, представители девелоперов сходу отвергали как полную ересь. Их железобетонный аргумент заключается в том, что все составляющие себестоимости строительства: земля, стройматериалы, энергоресурсы и рабочая сила имеют тенденцию к удорожанию, а в убыток никто из строителей работать не станет.
«Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была, в принципе, на протяжении очень долгого времени», — уверена Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра ПСБ в Санкт-Петербурге. По мнению сотрудницы банка, семейная ипотека может измениться в лучшую сторону. Пока она в портфеле ипотечных сделок ПСБ занимает 70%. «Это объемный пул, но он может быть больше, — говорит спикер ПСБ. — Снижение доли семейной ипотеки связано с ее адресностью: воспользоваться семейной ипотекой на покупку квартиры в Санкт-Петербурге могут семьи с ребенком до 6 лет (включительно), либо с ребенком-инвалидом до 18 лет. Реализация предложенных инициатив и увеличение возраста ребёнка с 6 до 14 лет позволит расширить аудиторию клиентов и потенциально увеличить продажи.
Мы прекрасно понимаем, что строительная отрасль вносит немалый вклад в экономику страны. А ипотека — это один из определяющих факторов отрасли. Например, в 2023 году 80% продаж на российском рынке недвижимости были с ипотечным кредитованием. В 2024 году стало меньше, но всё равно этот показатель около 60%. То есть это значительный пласт. Поэтому я думаю, что любые предложения будут рассматриваться, и будут находиться компромиссы, так, чтобы это всем было комфортно».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напротив, убеждён, что в данный момент ипотеку нельзя назвать драйвером рынка недвижимости. «Когда мы говорим «ипотека», то в 9 случаев из 10 подразумеваем, что это семейная ипотека, — пояснил он. — Эта программа работает, но необходимо заплатить банку комиссионное вознаграждение за выдачу такой ипотеки. А также существенно снизился процент одобрений по таким кредитам в ряде банков. На этом фоне произошел ренессанс рассрочек, доля которых в сделках стремится к 60%. Кроме этого, вырос интерес к сделкам с трейд-ин – продажей имеющейся недвижимости в счёт покупки новой».
Сергей Софронов также сделал акцент на привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость, которая сейчас выигрывает у жилья по доходности. По его словам, самые популярные и понятные сегменты коммерческой недвижимости — это стритритейл и сервисные апартаменты.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала, что рассрочка от продавца встречается и на вторичном рынке недвижимости. «Продавцы на вторичном рынке всё чаще соглашаются на рассрочку платежей для покупателей, — заявила она. — Такие продавцы обычно заинтересованы в быстрой реализации своей недвижимости. При этом они понимают, что высокие ставки по ипотеке (30% годовых и выше) существенно ограничивают круг потенциальных покупателей. В таких условиях рассрочка становится альтернативой для тех, кто не может сразу собрать всю сумму, но готов платить её частями. Однако условия рассрочки остаются ограниченными: максимальная сумма обычно не превышает 2 млн рублей, а срок — один год. Это связано с тем, что продавцы не хотят рисковать и брать на себя долгосрочные обязательства без гарантий».
Кроме того, продавцы гораздо легче, чем прежде, соглашаются на торг. В связи с этим Светлана Белова уверена, что вторичный рынок недвижимости именно сейчас представляет собой отличный инвестиционный продукт. Ситуация выгодна для покупателей, которые могут получить дисконт до 10% от начальной цены.
Отмена массовой льготной ипотеки действительно оказала значительное влияние на сферу недвижимости. Это связано с тем, что льготы делали покупку жилья более доступной для большинства граждан, а их отмена привела к увеличению финансовой нагрузки на потенциальных покупателей. Тем не менее, Группа Аквилон демонстрирует свою гибкость и адаптивность к новым условиям. «Мы строим комплексные жилые проекты с развитой инфраструктурой, а также разрабатываем предложения с рассрочкой платежей и гибкими условиями ипотеки. А также акцентируем внимание на качестве и энергоэффективности жилья, что становится важным критерием для покупателей.
Например, мы разработали собственный динамический калькулятор. Клиенты могут самостоятельно рассчитать индивидуальные условия рассрочки, подбирая оптимальные параметры, такие как размер первоначального взноса и срок платежа. Программа оперативно предлагает шесть разных вариантов оплаты — каждый получает персональные и комфортные условия рассрочки. Подобное новшество обеспечивает быстрый и удобный сервис, что является ключевым фактором для многих покупателей», — заключил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве и Санкт-Петербурге.
Бренд РОСТерм вошел в число значимых и узнаваемых брендов, а также стал лауреатом проекта «Рейтинг брендов 2024» по версии издания «Деловой Петербург» в номинации «За бренд-лидерство на рынке труб из сшитого полиэтилена в b2c и b2b-сегментах».
Компания РОСТерм поступательно доказывает свою ведущую позицию на рынке и надежность: в 2023 году производство труб из сшитого полиэтилена PE-Xa увеличено практически в два раза, по итогам 2024-го запланирован трехкратный рост.
Компания применяет самое высокотехнологичное оборудование, добиваясь максимального качества продукции.
Сегодня 33 единицы оборудования РОСТерм выпускают более 100 млн метров трубы и 50 млн фитингов в год.
При этом руководство предприятия взяло на себя миссию изменить логику потребления в России, чтобы в приоритете у конечного потребителя была отечественная продукция. Для ее продвижения и диалога на языке выгод для экономики России предприятие активно взаимодействует с властями города, профильными СМИ и лидерами мнений.
Первого сентября компания отметила свое 19-летие работы на рынке инженерной сантехники.
За эти годы был сделан скачок в развитии: от поставщика оборудования для внутренних инженерных систем до производителя. Сегодня РОСТерм — крупнейший производитель в Северо-Западном округе по выпуску труб, фитингов и систем для прокладки кабеля из полимерных материалов PE-Xa/PE-Xb/PPSU/PVDF/PP-R/PE-RT/PVC/LDPE.
А по объемам производства трубы РЕ-Ха из сшитого полиэтилена РОСТерм лидирует в Российской Федерации.
Последние годы компания успешно справляется с задачей по импортозамещению и обеспечивает потребности строителей для реализации проектов в области внутренних инженерных систем. На протяжении всех лет РОСТерм является надежным партнером ведущих строительных компаний Санкт-Петербурга, Москвы и других регионов, a также ответственным налогоплательщиком. Каждый год создаются новые рабочие места.
В настоящее время именно российский производитель играет ключевую роль в развитии стройки страны, поэтому важность его деятельности неоспорима.
Работа с РОСТерм — это вклад в развитие экономики России, что делает нашу страну сильной и неподверженной влиянию зарубежных санкций.
Мы уверены, что работать с российским производителем — это гордо!
Проекты современных зданий школьного и дошкольного образования, применяемые при строительстве, в основном типовые. Однако встречаются и очень нетривиальные варианты — с авторскими архитектурными и объемно-планировочными решениями, с нестандартным наполнением. О самых интересных проектах школ и детских садов, построенных и строящихся в Московской и Петербургской агломерациях, — в нашем материале, посвященном Дню знаний.
Школа начинается с фасада
Необычные фасадные решения встречаются в проектах школьных и дошкольных учреждений все чаще. Например, в Приморском районе Петербурга стартовало строительство образовательного учреждения на 1320 мест. Школа площадью 28,3 тыс. кв. м со сложной архитектурной формой появится в 2026 году рядом с корпусами 8 и 9 жилого квартала ЦДС «Черная речка».
Объемная композиция фасада здания зрительно дополнена контрастом белой штукатурки и темной керамической плитки с зелеными, а также синими и серыми оттенками на входных группах и внутридворовых торцах.
Также в Петербурге согласован облик общеразвивающего детского сада с бассейном на 220 мест, который построит на территории Павильона Урицкого в Пушкинском районе ГК «Эталон». Формирование композиции данного здания основывается на объемах с наклонной металлической крышей, а также на наклонных стальных декоративных элементах, которые пересекают фасад.
В свою очередь в городском округе Люберцы Московской области Некрасовка Девелопмент построит в ЖК «Легенда Коренево» воспитательно-образовательный комплекс, включающий школу и ДОУ, также с оригинальным проектным и цветовым фасадными решениями, дополненными элементами во внутренней отделке. В частности, каждая возрастная группа учащихся разместится в отдельном корпусе, и каждый класс будет оформлен по индивидуальному дизайн-проекту, соответствующему направленности учебного помещения и возрасту обучающихся.
Завершая описания фасадных «изюминок» проектов, отметим школу на 1250 мест, которую строит ФСК в деревне Тарычево Ленинского округа Московской области. Архитектуру проекта в ЖК «1-й Южный» задали мотивы компьютерной игры «Змейка», с которой началась эпоха мобильной игровой индустрии.
Кубизм, книжная полка и звезда
В Филимонковском районе ТиНАО в «Квартале Марьино» будет возведен социально-образовательный объект, включающий детский сад и школу в стиле кубизма.
Силуэт здания будет формироваться из двух пересекающихся прямоугольных объемов, которые создадут ряд различных по форме и размеру секций. Главный фасад оформят кубические выступы с несимметричным расположением окон. Эти кубы не только создадут навес над центральным входом, но и разделят здание на две области: начальную и старшую школы.
По всему периметру будут установлены узкие прямоугольные окна, чередующиеся с витражными секциями, что подчеркнет рельефность конструкции.
Ключевыми элементами общественных пространств школы станут два амфитеатра, объединяющие отдельные вестибюли начальной и основной школ.
Проект разработан архитектурной группой «Самолет» вместе с «Самолет-Проект».
Необычна по архитектуре и школа, строящаяся в ЖК Upside Towers в Бутырском районе Москвы.
При проектировании здания применялись методы работы с комплексными цифровыми формами. В отделке используются стальные и стеклянные поверхности, придающие архитектуре футуристический акцент.
Наклонные пилоны из металлических профилей на фасадах школы, сочетаясь с прозрачными элементами, визуально создают облик футуристического объекта. Современному образовательному процессу поспособствуют и учебные пространства, имеющие открытые мультифункциональные планировки.
В Северной столице компанией «БалтИнвест-Проект» в Василеостровском районе на Кожевенной линии будет построен комбинированный объект — ДОУ и СОШ.
Четырехэтажное здание образовательного комплекса состоит из трех врезанных друг в друга объемов и расположится во внутридворовом пространстве жилого комплекса.
В то же время у метро «Пионерская» в ЖК «Приморский квартал» компания «Мегалит — Охта Групп» начинает строительство школы по индивидуальному проекту. Для того чтобы объект органично вписался в окружающий ландшафт, архитекторы спроектировали ассиметричное здание, повторяющее изгибы близстоящих жилых домов, и подобрали колеровку фасадов.
Привлечь именитое архитектурное бюро — удовольствие не из дешевых, поэтому «социалка» таким может похвастаться редко. Тем более примечательными становятся исключения из этого общего правила. К примеру, в квартале Life Time от Sminex в Пресненском районе столицы уже реализуются работы по возведению образовательного комплекса, также состоящего из школы и детского сада. Архитектурное оформление этого объекта, выполненное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», благодаря узким навесным фасадным элементам ассоциируется с книжной полкой.
Для отделки применяются черный фактурный фибробетон и закаленное цветное стекло — стемалит. С помощью витражных окон высотой 2,6 метра в классах будет обеспечено яркое и комфортное освещение, а теплоотражающее покрытие стекол позволит поддерживать приятную атмосферу внутри помещений.
Соединение этажей будет обеспечиваться широкой винтовой лестницей, размещенной в центре круглого атриума. Этот архитектурный акцент не только украсит пространство, но и создаст уютное место для отдыха и общения учащихся в перерывах между занятиями.
Ленинградской области тоже есть что показать. В жилом квартале «NewПитер» в Новоселье стартовало строительство СОШ на 1300 учащихся. Архитектурные решения и функциональная концепция школы разработаны АМ ATRIUM с участием специалистов Центра психологического сопровождения образования «ТОЧКА ПСИ», проектного бюро «БалтИнвест-Проект» и студии дизайна интерьеров Designic.
Здание запроектировано в форме пятиконечной звезды, с группировкой корпусов у центрального атриума. Такое решение обеспечивает комфортное естественное освещение в учебных помещениях.
Интересным решением стало отсутствие традиционного актового зала; его функции исполняет светлый многофункциональный атриум, охватывающий четыре этажа, который может быть преобразован в зал на 500 мест или две меньшие аудитории.
Кроме того, на базе школы планируется создание образовательного спортивного кластера, доступного для всех жителей района вне учебного времени. Внутренний двор также оснащен открытыми спортивными площадками и зонами физической активности.
Спортзал-трансформер, ИТ-полигон, огород
Есть проекты, где особое внимание уделено спорту. Так, на Волоколамском шоссе, в районе Покровское-Стрешнево, ГК «ПИК» в ЖК Holland Park возводит школу и детский сад, где проектом, помимо учебных кабинетов, предусмотрены многофункциональные спортивные залы-трансформеры, оснащенные электрическими занавесами для разделения. На территории учебного заведения также планируется создание спортивного кластера, который будет включать в себя площадки для гимнастики, волейбола и баскетбола, а также зоны для отдыха и игр, дополненные беговыми дорожками.
В свою очередь на Кубинской улице Петербурга началась реализация проекта строительства лицея — первого инновационного образовательного проекта, рассчитанного на 1150 учеников.
В учебном заведении, помимо классов, предусмотрены разнообразные открытые многофункциональные пространства, а в спортивно-оздоровительном центре объекта запроектированы два спортзала и бассейна, а также комната с соляной пылью для релакса.
Уникальной характеристикой новой школы, открытой в московском ЖК «Бунинские луга» в Коммунарке летом этого года, стал ИТ-полигон, включающий трансформируемые пространства и классы для изучения робототехники. Также проектом предусмотрена зона для тестирования и пилотирования летательных аппаратов. Отметим, что этот новый учебный корпус пополнил состав объектов капстроительства школы № 338 имени Героя Советского Союза А. Ф. Авдеева.
В подмосковном Щукине в ЖК Moments в ближайшем будущем появится образовательный комплекс, где расположится собственный ботанический сад. Его целью станет создание условий для практической деятельности, позволяя ученикам и детям дошкольного возраста активно участвовать в процессе выращивания различных растений.
Архитектурный проект данного комплекса, который акцентирует внимание на гармонии взаимодействия человека с природой, по заказу девелопера Forma разработала команда архитектурного бюро APEX.
Для реализации школьного огорода будет выделен специальный участок с грядками, цветочными вазонами и скамейками. Это обеспечит учащимся уникальную возможность под руководством педагогов заниматься культурой овощей и злаков в рамках образовательного процесса.
Продолжит биологическую тематику и школа в ЖК «Аквилон BESIDE» на Рязанском проспекте столицы, построенная по концепции бюро ООО «Горпроект». Во дворе учебного заведения планируется создать цветочные и декоративные насаждения, а также оборудовать питомник для ягодных и плодовых растений, зону для практических занятий по биологии на свежем воздухе и экосистемную образовательную тропу.
Следует отметить, что школа также станет арт-объектом: на крыше будет реализован так называемый пятый фасад. Такой подход эффективен в условиях, когда здание окружено высокими домами, что позволяет жителям не наблюдать сверху за скучным серым участком. Абстрактный орнамент на крыше успешно дополнит общий ландшафтный дизайн.
На улице Гончарова в Василеостровском районе Петербурга стартовало строительство школы, на 4-м этаже которой будет расположен уникальный эколого-биологический центр.
Детский сад с собственным огородом появится и в Невском районе Петербурга — на Октябрьской набережной. Здесь дети с учителями также смогут сажать растения и ухаживать за ними.
Кроме того, в Петербурге стартовал проект «Школы нового поколения». Учебные заведения в рамках этого проекта, разрабатываемого застройщиком Setl Group, будут выделяться необычной архитектурой, оригинальными фасадами, большими панорамными окнами, кинотеатром в атриуме и скалодромом в спортзале.
Образование на уровне начальной и средней школ в объектах проекта будет предоставляться бесплатно для всех учеников. Плата взимается только за дополнительные занятия в секциях и кружках. Важно отметить, что такие школы в первую очередь откроются в жилых комплексах на Кубинской улице, «Парадном ансамбле», Univer City и в «Городе звезд».
Необычен и проект нового лицея на Цитадельской дороге в Кронштадте от «ГК Алькор». Здание оформлено в стиле корабля, а основное пространство лицея представляет собой многофункциональный актовый зал, который благодаря раздвижным перегородкам способен адаптироваться к различным мероприятиям: от учебных занятий до массовых событий. Зал также оснащен витражными окнами, создающими атмосферу атриума. Необычным решением стала лестница-трибуна, которая может использоваться как зона отдыха, места для зрителей или переход на сцену.
Отметим, что это образовательное учреждение войдет в туристско-рекреационный кластер «Остров фортов».
Еще одной отличительной чертой новых проектов можно назвать вместительность образовательных учреждений.
Так, в подмосковных Мытищах уже построен первый детский сад-великан. Самое большое ДОУ рассчитано на 510 воспитанников.
В свою очередь на Васильевском острове Петербурга в ближайшее время начнется строительство двух современных школ-гигантов, каждая из которых сможет вместить 1650 учеников.
Новые старые школы
Современные школы, строящиеся по новым проектам, комфортабельны, ориентированы на подготовку будущего поколения. Но строители не оставляют без внимания и образовательные учреждения, расположенные в исторических зданиях.
К слову, на данный момент в Москве и Санкт-Петербурге дефицит образовательных объектов практически ликвидирован, вектор перепрофилирования и реконструкции построенных ДОУ и СОШ выходит в тренд в строительном комплексе на ближайшие годы.
Первые шаги в этом направлении уже сделаны.
К примеру, в новом жилом квартале Санкт-Петербурга на Лермонтовском проспекте, 54, компанией «ПИК» активно ведутся работы по реконструкции здания бывшего Николаевского кавалерийского училища, где учились русский поэт Михаил Лермонтов, географ и экономист Петр Семенов-Тян-Шанский, композитор Модест Мусоргский.
В рамках реализации проекта здание будет реконструировано и вернет первоначальный облик. Откроют исторические проемы, бережно восстановят лепные украшения, чугунную парадную лестницу с изящными колоннами, напольную мозаичную плитку и дубовый паркет.
Исторический фасад здания будет полностью сохранен благодаря стеклянному атриуму, соединяющему основное здание с пристраиваемым по проекту 25-метровым бассейном.
Художественное оформление интерьеров помещения при этом также будет сохранено и отреставрировано.
Опыт в перепрофилировании объектов культурного наследия у «ПИКа» уже есть. Напомним, в начале прошлого учебного года застройщик открыл в отреставрированном здании сборочной мастерской автомобильной фабрики «Русский Рено» современный образовательный комплекс.
Не отстает в этом направлении и столица.
В районе Митино введено в эксплуатацию первое учебное заведение, перестроенное в соответствии с московскими стандартами. Ремонт школы № 1190 затронул не только фасад, но и внутренние помещения здания. На прилегающей территории созданы беговые дорожки, универсальная спортивная площадка, игровые зоны для детей, а также пространства для отдыха и общения.
В ТиНАО также ведутся приготовления к открытию корпусов двух новых общеобразовательных учреждений. В настоящее время в реконструируемых зданиях завершены все монолитные работы, установка окон и входных групп. Ведутся работы по внутренней и внешней отделке, монтаж кровельных конструкций и инженерных систем.
Редакция газеты «Строительный Еженедельник» и портала ASNINFO от имени строительного комплекса поздравляет всех с Днем знаний и желает школьникам хороших оценок, а учителям — позитива и отличного настроения.
С новым учебным годом!